Cour d'appel, 11 septembre 2024. 23/01067

COUR D'APPEL DE RIOM Troisième chambre civile et commerciale ARRET N° DU : 11 Septembre 2024 N° RG 23/01067 - N° Portalis DBVU-V-B7H-GAZE VTD Arrêt rendu le onze Septembre deux mille vingt quatre décision dont appel : Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CLERMONT FERRAND, décision attaquée en date du 15 Mai 2023, enregistrée sous le n° 21/00585 COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré : Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre Mme Virginie THEUIL-DIF, Conseiller M. François KHEITMI, Magistrat Honoraire En présence de : Mme Cécile CHEBANCE, Greffier placé, lors de l'appel des causes et Mme Christine VIAL, Greffier, lors du prononcé ENTRE : M. [L] [T] [Adresse 4] [Localité 6] Mme [J] [Y] épouse [T] [Adresse 4] [Localité 6] La société DU MONASTERE SCI immatriculée au RCS de Clermont-Ferrand sous le n° 832 790 794 [Adresse 4] [Localité 6] La société PHARMACIE [T] SELARL immatriculée au RCS de Clermont-Ferrand sous le n° 508 960 390 [Adresse 3] [Localité 7] Les quatre appelants représentés par : Me Charles FRIBOURG de la SELARL POLE AVOCATS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND APPELANTS ET : copie MP Me [V] [Z] [I] [Adresse 5] [Localité 7] La SELAS OFFICE NOTARIAL DE [Localité 7] [Adresse 5] [Localité 7] La Compagnie MMA (MUTUELLES DU MANS ASSURANCES) SA immatriculée au RCS du Mans sous le n° 775 652 126 [Adresse 2] [Localité 8] Les trois intimées représentées par : Me Jean-Michel DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND INTIMÉES DEBATS : A l'audience publique du 29 Mai 2024 Madame THEUIL-DIF a fait le rapport oral de l'affaire, avant les plaidoiries, conformément aux dispositions de l'article 785 du CPC. La Cour a mis l'affaire en délibéré au 11 Septembre 2024. ARRET : Prononcé publiquement le 11 Septembre 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre, et par Mme Christine VIAL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSE DU LITIGE La SELARL Pharmacie [T] exploite une pharmacie sise [Adresse 3], et a pour gérants et associés M. [L] [T] et Mme [J] [Y] épouse [T]. Ces derniers ont souhaité transférer le siège social de leur officine en procédant à l'acquisition d'un bien par l'intermédiaire de la SCI du Monastère. Leur choix s'est orienté sur un immeuble situé [Adresse 1]. Un compromis de vente a été signé le 9 novembre 2016 en l'étude de Me [C] [R], notaire. Par la suite, la SCI du Monastère, immatriculée au RCS le 25 octobre 2017, s'est rapprochée de l'étude de Me [V] [I], qui a succédé à Me [R], en vue de la signature de l'acte authentique. La vente n'a finalement pas été réitérée. Par actes d' huissier en date du 17 février 2021, les époux [T], la SCI du Monastère et la SELARL Pharmacie [T] ont fait assigner Me [V] [I], la SELAS Office Notarial de [Localité 7] et la MMA, son assureur responsabilité civile, devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, considérant que le notaire avait commis une faute leur ayant causé un préjudice. Par actes d'huissier des 30 et 31 août 2021, les demandeurs ont également fait assigner Me [C] [R] et la compagnie MMA IARD, en sa qualité d'assureur responsabilité civile de ce dernier. Les deux affaires ont été jointes selon ordonnance du juge de la mise en état du 5 avril 2022. Puis, suivant ordonnance du 7 avril 2022, le juge de la mise en état a déclaré irrecevables les demandes formulées à l'encontre de Me [C] [R], et a condamné solidairement les époux [T], la SELARL Pharmacie [T] et la SCI du Monastère à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 15 mai 2023, le tribunal a : - déclaré irrecevables les demande de la SCI du Monastère, de la SELARL Pharmacie [T], de M. [L] [T] et de Mme [J] [Y] épouse [T] formées à l'encontre de M. [C] [R] ; - débouté la SCI du Monastère, la SELARL Pharmacie [T], M. [L] [T] et Mme [J] [Y] épouse [T] de l'ensemble de leurs demandes indemnitaires formées à l'encontre de Mme [V] [I], la SELAS Office Notarial de [Localité 7] et la compagnie MMA IARD ; - débouté l'ensemble des parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la SCI du Monastère, la SELARL Pharmacie [T], M. [L] [T] et Mme [J] [Y] épouse [T] aux dépens ; - dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du jugement ; - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. Le tribunal a considéré que le notaire, en n'attirant pas l'attention de la SCI du Monastère quant à l'interdiction d'édifier des constructions à usage commercial telle que figurant dans le cahier des charges et le règlement du lotissement, avait manqué à son devoir de conseil et avait commis une faute susceptible d'engager sa responsabilité ; que toutefois, en s'abstenant de produire le cahier des charges et le règlement du lotissement, les demandeurs ne mettaient pas la juridiction en mesure de déterminer les conditions d'application du règlement du lotissement et du cahier des charges ; que s'ils faisaient valoir que l'accord unanime des colotis était un préalable indispensable à la réitération de la vente par acte authentique, ils se contentaient de produire un tableau dressé par Me [P] le 3 février 2021, soit plus de trois ans après l'acte du 9 novembre 2016 pour lequel aucune précision n'était apportée ; qu'il n'était pas démontré que le défaut d'information du notaire quant au contenu du règlement du lotissement et du cahier des charges, avait empêché la réitération de la vente, ni que les autres conditions suspensives avaient été levées (obtention du prêt, permis de démolir...). Le tribunal a conclu que les demandeurs ne démontraient pas que la réitération de la vente avait été empêchée par le défaut d'accord de l'ensemble des colotis, et ne caractérisaient pas l'existence d'un lien de causalité entre la faute du notaire et leurs prétendus préjudices dont il devait être observé que ceux-ci correspondaient à des frais engagés alors même qu'ils ne disposaient d'aucune certitude quant à la réitération de la vente. Par déclaration du 3 juillet 2023, la SCI du Monastère, la SELARL Pharmacie [T], M. [L] [T] et Mme [J] [Y] épouse [T] ont interjeté appel de cette décision. Par conclusions déposées et notifiées le 16 mai 2024, les appelants demandent à la cour, au visa de l'article 1240 du code civil, de : - infirmer le jugement ; - statuant à nouveau : - condamner solidairement les intimées à leur payer les sommes suivantes : une indemnité de 40 708,15 euros outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 juin 2018 ; une indemnité de 15 000 euros au titre des préjudices consécutifs au temps perdu sur le projet constructif ; une indemnité de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouter les intimées de l'ensemble de leurs demandes, fins, moyens et conclusions dirigées à leur encontre ; - condamner solidairement les intimées aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL Pôle Avocats sur son affirmation de droit. Ils exposent qu'après la levée des conditions suspensives, la SCI du Monastère s'est rapprochée de l'étude de Me [I] qui a succédé à Me [R] en vue de la signature de l'acte authentique ; que devant les difficultés pour obtenir une date de signature, ils se sont rapprochés de Me [D], notaire à [Localité 10] ; que ce dernier leur a expliqué que la vente ne pouvait intervenir, ce qu'a confirmé Me [I] : le cahier des charges prévoyait expressément que les constructions du lotissement étaient réservées à l'habitation bourgeoise et que les constructions à usage commercial étaient interdites ; qu'ils ont présenté leur projet à l'ensemble des propriétaires du lotissement afin de les convaincre de la modification du règlement du lotissement mais qu'ils n'ont pas réussi à obtenir l'unanimité requise, ce qui les a obligés à abandonner le projet. Ils soutiennent ainsi n'avoir jamais reçu aucune information de la part de Me [R] au titre des conséquences du règlement et du cahier des charges du lotissement, et n'avoir jamais été informés que leur projet supposait l'autorisation unanime des colotis. Ils considèrent que si la responsabilité du notaire reste personnelle, Me [I] et la SELAS Office Notarial de [Localité 7] ont géré le dossier à compter du 4 juillet 2017, succédant à Me [R] ; que Me [I] a reçu les informations au titre de la levée des conditions suspensives ; que si Me [I] n'est certes pas à l'origine du défaut de conseil, elle aurait pu constater l'erreur commise par son prédécesseur et éviter le paiement de factures réglées postérieurement au 4 juillet 2017. Ils soutiennent que l'ensemble des conditions suspensives étaient levées et auraient permis l'acquisition du bien par leurs soins en l'absence de l'obligation d'accord des colotis. Ils font valoir en outre que les règles contenues dans le cahier des charges ne sont pas caduques. Ils se prévalent à ce titre des dispositions de l'alinéa 3 de l'article L.442-9 du code de l'urbanisme : 'les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement'. Ainsi, en application de cet article, si le règlement du lotissement devient caduc au bout de 10 ans après adoption du PLU ou d'un POS, cela ne s'applique pas aux clauses de nature contractuelle contenues dans le cahier des charges. Ils ajoutent que le cahier des charges est un document purement privé de valeur contractuelle qui s'impose entre les colotis, régissant les rapports lotisseurs-colotis et entre colotis. Par conclusions déposées et notifiées le 22 mai 2024, Me [V] [I], la SELAS Office Notarial de [Localité 7] et la compagnie MMA demandent à la cour, au visa de l'article 1240 du code civil, de : - confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand le 15 mai 2023 ; - y ajoutant, condamner la SCI du Monastère, la SELARL Pharmacie [T], M. [L] [T] et Mme [J] [Y] épouse [T] au règlement d'une somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens. A titre liminaire, elles font valoir que la responsabilité du notaire présente un caractère personnel, que le notaire qui succède à un confrère qui a cessé ses fonctions, ne peut être tenu des éventuels manquements imputables à son prédécesseur. Me [I] n'avait pas prêté serment en qualité de notaire à la date de l'acte et n'est pas intervenue pour sa rédaction. Elles ajoutent que la SELAS Office Notarial de [Localité 7] a été créée le 4 juillet 2017 et que Me [R] n'en a jamais fait partie. Elles estiment par ailleurs que les indemnités sollicitées sont excessives dans leur quantum et injustifiées dans leur principe : ces demandes ont quasi exclusivement trait aux factures établies par la société Distec Ingénierie au titre de la maîtrise d'oeuvre de l'opération de construction, ces dépenses auraient dû être envisagées après la réalisation des conditions suspensives. Elles concluent également à l'absence de lien de causalité entre la faute reprochée au notaire et le préjudice : la réitération de l'acte était possible, elle n'a pas été effectuée pour des raisons propres aux appelants. Enfin, elles contestent l'existence de fautes. Elles font valoir en premier lieu qu'avant d'entamer les démarches afférentes à la démolition, puis à la construction d'une officine, il aurait fallu, conformément à l'engagement formalisé dans le compromis, effectuer les démarches propres à s'assurer que le changement d'affectation était possible ; que ces démarches incombaient aux acheteurs qui devaient vérifier de la faisabilité de leur projet comme un préalable nécessaire à l'obtention du permis. En outre, elles précisent qu'il n'a pas été justifié de ce que les autres conditions suspensives avaient été levées. En second lieu, elles soutiennent que les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés dans le règlement du lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu. En application de l'article L.442-9 du code de l'urbanisme, dès lors qu'un PLU ou un POS est approuvé, les règles d'urbanisme propres au lotissement existant cessent de s'appliquer dix ans après la date de l'autorisation de lotir : l'autorisation de lotir date de 2002 et le PLU a été approuvé le 15 octobre 2004, par conséquent les règles de lotissement étaient caduques à la date à laquelle le compromis a été signé. Elles ajoutent que la clause contenue au sein du cahier des charges prohibait les constructions à usage commercial : il s'agit là d'une règle d'urbanisme, affectée par l'expiration du délai de dix ans. Aussi, elles estiment que l'accord unanime des colotis n'était pas nécessaire pour un changement d'affectation puisque seul le PLU autorisant les bâtiments à usage professionnels et commercial était en vigueur, de sorte que rien ne s'opposait à la réitération de l'acte. Il sera renvoyé pour l'exposé complet des demandes et moyens des parties, à leurs dernières conclusions. L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 mai 2024. MOTIFS : Le notaire rédacteur d'un acte est tenu d'assurer sa régularité et son efficacité juridique. Il engage sa responsabilité délictuelle lorsqu'il lui est reproché un manquement à ses obligations professionnelles en tant que rédacteur d'un acte authentique. Trois conditions sont nécessaires pour mettre en oeuvre sa responsabilité : une faute, un préjudice et un lien de causalité. Il doit avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité de ces actes. Par ailleurs, il est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique. En l'espèce, un compromis de vente a été signé le 9 novembre 2016 entre les consorts [E] et la SCI du Monastère en cours d'immatriculation, acte dressé par Me [R], notaire à Sauxillanges. Il était précisé que le bien acquis était destiné par l'acquéreur à un usage professionnel, et que ledit bien formait 'le lot numéro treize du lotissement La Roche approuvé par arrêté municipal du 4 novembre 2002, déposés ainsi que les plans, cahier des charges, programme et règlement dudit lotissement au rang des minutes du notaire soussigné (...), ayant fait l'objet d'un arrêté modificatif du 2 juillet 2003 déposé ainsi que les plans, cahier des charges, programme et règlement dudit lotissement au rang des minutes du notaire soussigné (...)'. Plusieurs conditions suspensives étaient stipulées, et notamment l'obtention : - d'un prêt bancaire de 177 000 euros sur une durée de 20 ans au taux de 2,50 % ; - d'un permis de démolir et d'un permis de construire autorisant la réalisation d'un local à usage professionnel de pharmacie ; - de l'autorisation administrative nécessaire au transfert de la pharmacie ; - de l'autorisation administrative nécessaire au changement d'affectation, à savoir construction d'un local commercial. S'agissant du dernier point, la clause était rédigée en ces termes : 'Autorisation de changement d'affectation : L'acquéreur devra avoir obtenu, au plus tard le jour de la réitération authentique des présentes, l'autorisation administrative nécessaire au changement d'affectation, à savoir construction d'un local commercial'. Ainsi que l'a retenu le tribunal, la clause ne saurait se confondre avec le respect des dispositions du cahier des charges et du règlement du lotissement, mais laissait supposer à l'acquéreur la nécessité d'obtenir auprès de la mairie l'autorisation d'édifier un local à usage commercial, ce dont il justifie en produisant le permis de construire obtenu le 8 septembre 2017 (la pièce n°6 versée aux débats par les appelants ne correspond pas à la demande de permis contrairement à ce que soutiennent les intimées, mais à l'arrêté accordant le permis de construire). Les appelants reprochent au notaire de ne pas les avoir informés que le projet nécessitait l'accord unanime des colotis dans la mesure où le cahier des charges prévoyait expressément que les constructions du lotissement étaient réservées à l'habitation bourgeoise et que les constructions à usage commercial étaient interdites ; que n'ayant pas obtenu l'unanimité requise, ils ont dû abandonner leur projet alors que de nombreux frais inhérents au dossier avaient été engagés. Ils produisent ainsi le règlement du lotissement La Roche prévoyant à l'article 1 que 'les constructions à usage commercial (sauf professions libérales), industriel ou artisanal y sont interdites', ainsi que le cahier des charges énonçant à l'article 16 'les constructions du lotissement sont réservées à l'habitation dans le respect du règlement du lotissement. Elles ne pourront être occupées que bourgeoisement. En ce qui concerne les activités libérales, elles seront autorisées sous condition que l'exercice de ces professions ne nuise pas à la bonne tenue et à la tranquillité du lotissement'. Les intimées répondent qu'en application de l'article L.442-9 du code de l'urbanisme, dès lors qu'un PLU (plan local d'urbanisme) ou un POS (plan d'occupation des sols) est approuvé, les règles d'urbanisme propres au lotissement existant cessent de s'appliquer dix ans après la date d'autorisation de lotir ; que l'autorisation de lotir date de l'année 2002 et le PLU a été approuvé le 15 octobre 2004 ; qu'ainsi les règles de lotissement étaient caduques à la date à laquelle le compromis a été signé. Elles ajoutent que le Conseil d'Etat a précisé dans un avis du 24 juillet 2019 qu'une clause restrictive contenue dans le cahier des charges du lotissement constituait une règle d'urbanisme et qu'elle était affectée par l'expiration du délai de dix ans. Selon l'article L.442-9 du code de l'urbanisme dans sa version applicable au litige, les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.(...) Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes. Le PLU a été approuvé le 19 octobre 2004. Néanmoins, les appelants soutiennent qu'un cahier des charges peut contenir des clauses de nature réglementaire intégrant des règles d'urbanisme propres au lotissement et des clauses de nature contractuelle ; que les premières sont nécessairement rendues caduques à l'expiration du délai de dix ans à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir et que les secondes servent à réglementer l'usage des constructions, l'implantation, la hauteur ou encore imposer des normes d'hygiène et d'entretien ; que la caducité invoquée ne se rapporte qu'à l'application réglementaire des règles d'urbanisme par l'administration dans le cadre de l'instruction des autorisations d'urbanisme et non aux règles de droit privé. Ils estiment que l'article 16 concernant l'usage et la destination des habitations n'est ni une règle d'urbanisme, ni un élément à prendre en compte dans l'autorisation de lotir, mais une disposition contractuelle entre colotis réglementant l'usage des constructions ; que cette règle de nature contractuelle n'était donc pas caduque. Ainsi, si l'article 16 du cahier des charges n'était pas caduc, le notaire qui connaissait le projet professionnel de l'acquéreur, devait attirer son attention quant à l'interdiction d'édifier des constructions à usage commercial sous peine de se voir reprocher un manquement au devoir de conseil. Toutefois, la responsabilité du notaire ne peut être engagée que si la SCI du Monastère rapporte la preuve que l'absence de réitération de la vente est due à un refus des colotis de modifier le cahier des charges. Or, tout comme en première instance, les appelants se contentent de produire un courriel du 3 février 2021 de Me [P], notaire à [Localité 9], assorti d'un tableau pour lequel aucune précision n'est apportée. Il comporte une liste de noms assortis d'un numéro de lots avec l'indication en face 'accepte' ou 'refuse'. Cette pièce qui en outre a été établie plus de quatre ans et demi après le compromis, ne peut suffire à démontrer que la réitération de la vente a été empêchée par le défaut d'accord de l'ensemble des colotis, sachant que l'acte authentique de réitération de la vente devait intervenir avant la fin de l'année 2017. Par ailleurs, ainsi que le font observer les intimées, la demande principale formée à hauteur de 40 708,15 euros a quasi exclusivement trait aux factures de la société Distect Ingénierie au titre de la maîtrise d'oeuvre de l'opération de construction (34 020 euros). Il s'agit là de dépenses qui ont été engagées alors même que l'acquéreur ne disposait d'aucune certitude quant à la réitération de la vente. Seules les dépenses afférentes au dépôt du permis de construire stricto sensu auraient dû être réglées. Enfin, à titre surabondant, il convient de rappeler que le notaire successeur ne répond que des fautes personnelles qu'il a commises dans la gestion du dossier en cours d'exécution qui lui a été transmis et n'est pas responsable du fait de son prédécesseur (Cass. Civ. 1ère, 27 nov. 2008, n°05-17.740). Me [I] n'a prêté serment que le 4 juillet 2017 et la SELAS Office Notarial de [Localité 7] a été créée le même jour. Me [R] exerçait pour sa part sous le forme individuelle. Dans ces conditions, Me [I] et l'office notarial ne pouvaient être déclarés responsables d'un manquement au devoir d'information au titre de l'acte notarié dressé par Me [R] le 9 novembre 2016. Les appelants soutiennent que Me [I] n'est certes pas à l'origine du défaut de conseil mais qu'elle aurait pu constater l'erreur commise par son prédécesseur et éviter le paiement de factures réglées postérieurement au 4 juillet 2017 : il leur appartenait alors de rapporter la preuve des dépenses engagées postérieurement à son intervention, le simple paiement ne caractérisant pas l'engagement contractuel. Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu'il a débouté les époux [T], la SCI du Monastère et la SELARL Pharmacie [T] de l'ensemble de leurs demandes. Succombant à l'instance, ils supporteront les dépens d'appel et seront condamnés à verser aux intimées une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à la disposition des parties au greffe de la juridiction ; Confirme le jugement déféré ; Condamne la SCI du Monastère, la SELARL Pharmacie [T], M. [L] [T] et Mme [J] [Y] épouse [T] à payer à Me [V] [I], la SELAS Office Notarial de [Localité 7] et la compagnie MMA, une indemnité globale de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Condamne la SCI du Monastère, la SELARL Pharmacie [T], M. [L] [T] et Mme [J] [Y] épouse [T] aux dépens d'appel. Le greffier, La présidente,