Cour de cassation, 09 mai 2019. 18-16.370

CIV.3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 9 mai 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10160 F Pourvoi n° R 18-16.370 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ Mme W... X..., 2°/ Mme V... B..., épouse X..., domiciliées toutes deux [...], contre l'arrêt rendu le 22 février 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre A), dans le litige les opposant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] , représenté par son syndic la société Borne & Delaunay, [...] , défendeur à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 26 mars 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Jariel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de Mmes W... et V... X..., de Me Bouthors, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] à Nice ; Sur le rapport de M. Jariel, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne Mmes W... et V... X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mmes W... et V... X... ; les condamne in solidum à payer la somme de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] à Nice ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mai deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour Mmes W... et V... X.... IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mmes W... X... et V... X... de leur demande d'annulation de la disposition du règlement de copropriété de l'immeuble sis [...] à Nice qui dispense les copropriétaires du rez-de-chaussée des charges relatives à l'escalier de l'immeuble ; AUX MOTIFS PROPRES QU' aux termes de l'article 10 de la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quotepart afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges » ; qu'en vertu toutefois des dispositions de l'article 24 de cette même loi, le règlement peut mettre à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ; qu'en l'espèce, il ressort des pièces du dossier, et notamment des plans de l'immeuble et du procès-verbal de constat en date du 8 juillet 2016, que la cage d'escalier ne bénéficie pas aux lots nº 1, 2 et 4 à 6 du rez-de-chaussée, ceux-ci étant des locaux commerciaux sans accès aux parties communes, seul le lot nº 3, qui ne bénéficie pas de la dispense de participation à cette dépense, bénéficiant d'un accès aux parties communes ; que dès lors, le règlement de copropriété pouvait stipuler qu'en raison de la situation particulière des lots nº 1, 2 et 4 à 6 situés au rez-de-chaussée de l'immeuble et qui n'avaient pas l'utilité de la cage d'escalier, ceux-ci pourraient être dispensés de la participation aux dépenses afférentes aux réparations de cette partie commune ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE cet immeuble ancien a fait l'objet d'une division pour devenir une copropriété, selon cahier des charges rédigé le 2 décembre 1927 par M. F... M..., notaire à Nice ; que le cahier des charges comporte des dispositions particulières et stipule en page 20 et suivantes que les propriétaires du rez-de-chaussée ne participeront pas aux dépenses et frais relatifs à la réparation et à l'éclairage de l'escalier ; que le document précise un peu plus loin que les frais de réparation des marches et des rampes des escaliers, d'éclairage, d'entretien et de nettoyage de l'entrée et des escaliers seront à la charge des propriétaires des étages seulement ; qu'il est également précisé en page 21 que le lot numéro 3 ayant accès par le vestibule d'entrée de l'immeuble participera aux charges et entretien du vestibule d'entrée, en ce qui concerne réparation, éclairage, concierge, dans une proportion de 5/85èmes, les mêmes charges étant réparties à raison de 20/80èmes par étage, l'immeuble en comportant quatre, soit sur une base de 85 tantièmes, alors que l'ensemble des lots représente 100/100èmes ; qu'il résulte des dispositions ci-dessus visées que le cahier des charges a entendu mettre à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celle d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, ainsi qu'il est prévu par les dispositions de l'article 24 alinéa 4 de la loi susvisée ; que d'autre part que dans le domaine du critère de la valeur des parties relatives, la considération de l'utilité n'est pas totalement absente ; qu'ainsi la situation particulière de certains locaux et notamment l'absence d'accès aux parties communes de circulation de l'immeuble peut fonder une dérogation apportée à la contribution aux charges communes générales, ce qui est le cas en l'espèce, le règlement pouvant ainsi mettre à la charge de certains copropriétaires seulement des dépenses d'entretien ou de réparation de certaines parties communes ; qu'il s'en déduit le débouté de la demande de nullité de la clause litigieuse et de l'ensemble des autres prétentions des demanderesses ; 1°) ALORS QUE les copropriétaires sont tenus au paiement des charges relatives à la conservation et à l'entretien de l'immeuble proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, indépendamment de l'utilité des parties communes pour leur lot ; que la clause du règlement de copropriété qui exonère un copropriétaire de sa contribution aux travaux de réparation et d'entretien des escaliers, qui sont des charges communes, doit être réputée non écrite ; qu'en jugeant cependant que les lots n° 1, 2 et 4 à 6 de l'immeuble sis [...] à Nice pouvaient être exonérés du paiement des charges afférentes à l'entretien et à la réparation de l'escalier, qui ne constituait pas une partie commune spéciale, la cour d'appel a considéré que cet escalier n'avait pas d'utilité pour les lots n° 1, 2 et 4 à 6 dès lors que ces lots étaient situés au rez-de-chaussée et n'avaient pas accès aux parties communes ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les articles 5, 10 et 24 de la loi du 10 juillet 1965 ; 2°) ALORS QUE pour juger que les lots nº 1, 2 et 4 à 6 pouvaient être valablement exonérés de toute participation aux charges afférentes à l'entretien et à la réparation de l'escalier, la cour d'appel a considéré qu'au vu des plans, ces lots, présentaient une situation particulière dès lors qu'ils étaient situés au rez-de-chaussée et étaient sans accès aux parties communes ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme l'y invitaient Mmes X..., si les lots n° 1, 2, 3, 5 et 6 constituaient un seul et même magasin, dont la seule entrée constituait le vestibule de l'entrée de l'immeuble, et les portes d'accès direct, depuis l'extérieur, aux lots n° 1 à 6, avaient été murées, ce dont il résultait que la situation particulière des lieux n'était pas celle résultant des seuls plans, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 5, 10 et 24 de la loi du 10 juillet 1965.