Tribunal judiciaire, 19 août 2024. 24/00037

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00037 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GTF4 MINUTE N° : 2024/ Notification Copie certifiée conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS - TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT -------------------- JUGEMENT DU 19 AOUT 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEUR : Monsieur [M] [G] ayant pour Mandataire la SARL PROMO EST IMMOBILIER, immatriculée au RCS de Saint-Denis sous le numéro 351 556 451, ayant son siège social [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 5] représenté par Me Sylvie MOUTOUCOMORAPOULE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDEUR : Monsieur [F] [V] [Adresse 3] [Localité 4] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Pascaline PILLET, Assistée de : Maureen ETALE, Greffier, DÉBATS : À l’audience publique du 19 Août 2024 DÉCISION : Prononcée par Pascaline PILLET, Juge du contentieux de la Protection, assistée de Maureen ETALE, Greffier, EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 8 décembre 2015, Monsieur [M] [G] a donné en location à Monsieur [F] [V] par l’intermédiaire de son mandataire Promo Est Immobilier, un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 535,00€. Par requête reçu au greffe du Juge des contentieux de la Protection de SAINT BENOIT le 18 décembre 2023, se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives et d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du 13 mars 2023 resté sans effet, Monsieur [M] [G] a sollicité la convocation de Monsieur [F] [V] à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection aux fins de voir : Ordonner la mise en œuvre d’une tentative préalable de conciliation relativement aux prétentions et demandes, et, en cas d’échec :Juger qu’elle est recevable et bien fondée en ses demandes, Constater que le commandement de payer est resté infructueux dans le délai prescrit, En conséquence, constater la résiliation du bail, Juger la défenderesse occupante sans droit ni titre depuis la date de résiliation du contrat, Condamner la défenderesse à lui payer sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter du jugement à intervenir, la somme mensuelle de 586,43€ en sus de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères jusqu’à parfaite libération des lieux à titre d’indemnité d’occupation, Condamner la même à lui payer sous la même astreinte 2.574,18€ au titre des loyers impayés de juillet 2022 au 13 mai 2023, 1.231,09€ à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 14 mai 2023 à novembre 2023, Ordonner la libération des lieux par la défenderesse et toute personne introduite de son chef et la remise des clés, sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’au jour de la complète libération des lieux et remise des clés, Faire estimer les réparations locatives par huissier de justice commis à cet effet, assisté, le cas échéant d’un technicien et faire dresser par le même un état des lieux de sortie aux frais du défendeur, Ordonner à défaut de libération spontanée des lieux l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant introduit de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, Ordonner le cas échéant la séquestration aux frais de la défenderesse et à ses risques et périls, des objets garnissant les lieux dans tel garde meuble qu’il plaira au tribunal de désigner, Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire, Condamner la défenderesse au paiement d’une somme de 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer (165,90€). Les parties étaient convoquées à l’audience du 25 mars 2024. Seul le demandeur comparaissait. Le Juge ordonnait le renvoi de l’affaire pour délivrance d’une assignation. Une assignation était délivrée à la défenderesse le 15 avril 2024, dans les mêmes termes que la requête. L’affaire était appelée à l’audience du 17 juin 2024. La demanderesse maintenait ses demandes et actualisait la créance. Le défendeur, cité à personne, ne comparaissait pas. La décision était rendue le 19 août 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. La procédure a été régulièrement portée à la connaissance de la partie défenderesse, qui n’a pas contacté le tribunal pour solliciter le renvoi de l’affaire ou faire valoir ses arguments. Le fond de l’affaire peut ainsi valablement être évoqué. La résiliation du bail Conformément au paragraphe I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative . Par ailleurs, conformément aux termes de l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024 (n° 24-70.002), les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. En vertu de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. II. - Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.  En l’espèce, la CCAPEX a été saisie le 17 mars 2023. Par ailleurs, l’assignation a été notifiée à Monsieur le Préfet de la REUNION plus de 6 semaines avant la date de l’audience. Dès lors, l’action en résiliation de bail est régulièrement engagée. Le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire. Le demandeur justifie avoir délivré le 13 mars 2023 un commandement, visant la clause résolutoire, d’avoir à payer la somme de 2.361,14€ représentant le soldes des loyers et charges impayés à hauteur de 2.195,24€ et les frais pour 165,90€. Les causes de ce commandement, qui reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas été réglées dans leur intégralité par la défenderesse dans le délai de deux mois de la délivrance de l’acte. Il est dès lors constant que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire sont réunies à compter du 14 mai 2023. L’arriéré de loyer et charges En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Conformément aux dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Le bailleur justifie par les pièces versées aux débats (notamment le contrat de bail et le décompte locatif) être créancier de Monsieur [F] [V] au titre des loyers, charges et indemnités échus impayés arrêtés au 13 juin 2024 d’une somme de 5.985,12€ que l’intéressée sera condamnée à payer. Il convient de préciser que le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères visé dans le décompte à été déduit faute de production de justificatif de cette taxe et son montant. Conformément aux dispositions des paragraphes V et VII de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.   Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. En l'espèce, le défendeur n'a pas formé de telles demandes. Il n'a par ailleurs pas repris le paiement du loyer. En l'espèce, le défendeur n’a pas comparu, n’a pas repris le paiement du loyer, ni sollicité de délai ou de suspension de la clause résolutoire. Par conséquent, l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef sera ordonnée, avec en cas d’opposition avec le concours de la force publique. Dans le respect des textes, l’expulsion ne pourra intervenir que dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux. L’établissement de l’état des lieux de sortie se fera conformément aux règles applicables en cette matière et aux modalités d’ordre public prévu par la loi du 6 juillet 1989. L’astreinte Il n’y a pas lieu au prononcé d’une astreinte, dès lors que le bailleur dispose déjà en droit de voies d’exécution suffisante pour faire exécuter la présente décision. L’indemnité d’occupation Du jour de la résiliation jusqu’au jour de son départ effectif des lieux, Monsieur [F] [V] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation de 586,43€ révisable selon les modalités prévues au contrat, outre le paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagère sur production du justificatif. Les autres demandes Monsieur [F] [V], qui succombe à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens et d’une somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, DECLARE la demande de Monsieur [M] [G] recevable, CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 14 mai 2023, CONDAMNE Monsieur [F] [V] à payer le montant des loyers dus à la date de résiliation et à compter de la résiliation du bail et jusqu'à son départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation de 586,43€ révisable selon les modalités prévues au contrat, outre la taxe d’enlèvement des ordures ménagères sur justificatif, CONDAMNE Monsieur [F] [V] à payer à Monsieur [M] [G] la somme de 5.985,12€ au titre des loyers et indemnités impayés arrêtés au 13 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2023 sur la somme de 2.195,24€ et à compter de la délivrance de l'assignation pour le surplus, ORDONNE l’EXPULSION de Monsieur [F] [V] et de tout occupant de son chef et en cas d’opposition avec le concours de la force publique. RAPPELLE qu’en tout état de cause le locataire ne pourra être expulsé des lieux qu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, DIT qu'il sera procédé en tant que de besoin, conformément à l'article 65 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991, à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un garde meuble aux frais de la défenderesse, DEBOUTE Monsieur [M] [G] des demandes plus amples ou contraires, CONDAMNE Monsieur [F] [V] à payer à Monsieur [M] [G] la somme de 800€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [F] [V] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais de commandement de payer. AINSI JUGE ET MIS A DISPOSITION aux jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE