Tribunal judiciaire, 28 août 2024. 24/01455

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 9] [Adresse 9] [Adresse 9] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 8] N° RG 24/01455 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZQOT Minute : 24/00507 S.A. ADOMA Représentant : Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de Paris, vestiaire : P0226 C/ Monsieur [K] [J] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 Août 2024 DEMANDEUR : S.A. ADOMA [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Maître Sylvie JOUAN, membre de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de Paris DÉFENDEUR : Monsieur [K] [J] ADOMA - Chambre 114 [Adresse 4] [Localité 7] comparant en personne DÉBATS : Audience publique du 05 Juillet 2024 DÉCISION: Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Août 2024, par Madame Armelle GIRARD, déléguée par ordonnance du 29 décembre 2023 en qualité de Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Bobigny, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. EXPOSÉ DU LITIGE Suivant contrat signé le 13 décembre 2018, la SA ADOMA a donné en résidence à Monsieur [K] [J] un logement à usage d'habitation [Adresse 4], moyennant une redevance mensuelle révisable de 372,62 €. Suivant courrier recommandé avec accusé de réception distribué le 22 janvier 2024, la SA ADOMA a mis en demeure Monsieur [K] [J] de lui payer les redevances impayées échues en visant la clause résolutoire insérée au contrat, pour un montant en principal de 1 194,03 € selon décompte arrêté au 8 janvier 2024. Suivant citation délivrée à étude le 30 mai 2024, la SA ADOMA a attrait Monsieur [K] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en référés, faute pour le résident d'avoir régularisé sa situation d'impayés. La SA ADOMA a demandé à la présente juridiction : d'ordonner l'expulsion de Monsieur [K] [J] ainsi que de tous occupants de son chef du local qu'il occupe et du foyer, avec au besoin l'assistance de la force publique; de condamner Monsieur [K] [J] au paiement d'une somme de 1 650,51 € au titre de l'arriéré arrêté au 30 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;de condamner Monsieur [K] [J] à lui verser une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant de la redevance courante, et ce à compter de la résiliation du contrat de résidence jusqu'au départ effectif des lieux ;de condamner Monsieur [K] [J] à lui verser la somme de 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'au paiement des entiers dépens.L'audience s'est tenue le 5 juillet 2024. À cette audience, la SA ADOMA représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au 1 juillet 2024 (échéance du mois de juin 2024 incluse), l'arriéré s'élève désormais à la somme de 509,75 €. Elle déclare ne pas s'opposer à des délais de paiement suspensifs. Monsieur [K] [J] ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder un délai de paiement en une seule échéance. Il indique avoir eu des difficultés avec son compte bancaire qui a été bloqué, et débuter un contrat d'intérim la semaine suivante dans le domaine du BTP. Il s'engage à solder la dette après réception de son premier salaire. L'affaire a été mise en délibéré au 28 août 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE L'article R. 633-3 III du code de la construction et de l'habitation, applicable aux logements-foyers, prévoit que la résiliation du contrat de résidence est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. En l'espèce, la SA ADOMA a mis en demeure Monsieur [K] [J] de lui payer les redevances échues, pour un montant en principal de 1 194,03 € au 8 janvier 2024, suivant lettre recommandée avec avis de réception distribuée le 22 janvier 2024. En l'absence de régularisation de l'impayé, la SA ADOMA a entendu voir prononcer la résiliation du contrat de résidence à l'expiration du délai d'un mois suivant la signification du courrier précité à Monsieur [K] [J]. L'action est donc recevable. SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION Suivant l'article L. 633-2 du code de la construction et de l'habitation, applicable aux logements foyers, la résiliation du contrat de résidence par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir qu'en cas d'inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur, de cessation totale d'activité de l'établissement, ou encore dans le cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré. L'article R. 633-3 II du code de la construction et de l'habitation précité prévoit que le gestionnaire ou le propriétaire du logement-foyer peut résilier le contrat de résidence, dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2, sous réserve d'un délai de préavis (…) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut notamment être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. Il ressort des pièces versées aux débats qu'un courrier recommandé remis le 22 janvier 2024 conforme aux dispositions des articles L. 633-2 et R. 633-3 du code de la construction et de l'habitation précitées, a été régulièrement adressé à Monsieur [K] [J] en vue de prononcer la résiliation du contrat de résidence. Il est en outre établi qu'à la date de ce courrier, au moins trois termes mensuels consécutifs étaient impayés, le montant des redevances impayées s'élevant par ailleurs à la somme de 1194,03 € soit plus de deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges (436,01 € à la date du 31 décembre 2023). Dès lors, il y a lieu de constater que le contrat de résidence s'est trouvé de plein droit résilié à la date du 23 février 2024, soit un mois après la réception du courrier de résiliation. Cependant, l'article 1228 du code civil pose le principe selon lequel le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts, tandis que l'article 1343-5 de ce même code prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Monsieur [K] [J] demande ainsi l'octroi d'un délai de paiement. Il ressort des débats que Monsieur [K] [J] est en mesure de s'acquitter du montant des redevances courantes et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette, sans que cela ne contrevienne de manière importante aux besoins de la SA ADOMA. Compte tenu de son engagement et de l'accord de la SA ADOMA, il convient par conséquent d'accorder à Monsieur [K] [J] des délais de paiement pour s'acquitter de la dette locative en une seule échéance et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résiliation seront ainsi suspendus. Si l'intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du contrat de résidence. Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d'une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre des redevances courantes ou de l'arriéré : Monsieur [K] [J] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;la résiliation de plein droit reprendra son plein effet ;la totalité de la dette restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SA ADOMA, la résolution du contrat de résidence étant acquise à la date du 23 février 2024 ;Monsieur [K] [J] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de résidence ;faute pour Monsieur [K] [J] d'avoir libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est ;la SA ADOMA pourra procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur[K] [J] ; en cas de maintien dans les lieux, la SA ADOMA sera en droit d'exiger de Monsieur [K] [J], à compter de la résiliation du contrat de résidence, le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée par référence au montant des redevances qui auraient été dues en cas de non-résiliation du contrat de résidence. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ Il résulte des stipulations du contrat de résidence que le résident est tenu de payer la redevance au terme convenu (article 5. Redevance). En l'espèce, la SA ADOMA verse aux débats un décompte arrêté au 1 juillet 2024 (échéance du mois de juin 2024 incluse) établissant l'arriéré à la somme de 509,75 €. Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA ADOMA est établie tant dans son principe que dans son montant. Monsieur [K] [J] ne conteste pas l'absence de paiement de la redevance ou le montant des sommes réclamées. Il convient par conséquent de condamner Monsieur [K] [J] en application des stipulations du contrat de résidence à verser à la SA ADOMA la somme de 509,75 € actualisée au 1 juillet 2024 (échéance du mois de juin 2024 incluse), au titre des redevances impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [K] [J] au paiement des entiers dépens de l'instance. Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. En l'espèce, l'équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de la SA ADOMA sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS : Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire, publique, mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, CONSTATONS la recevabilité de l'action intentée par la SA ADOMA ; CONSTATONS que le contrat signé le 13 décembre 2018 entre la SA ADOMA et Monsieur [K] [J] concernant le bien situé [Adresse 4] s'est trouvé de plein droit résilié le 23 février 2024 en application des dispositions des articles L. 633-2 et R. 633-3 du code de la construction et de l'habitation ainsi que des stipulations du contrat de résidence ; SUSPENDONS les effets de la résiliation de plein droit ; CONDAMNONS Monsieur [K] [J] à verser à la SA ADOMA la somme de 509,75 € actualisée au 1 juillet 2024, au titre de l'arriéré comprenant les redevances et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de juin 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; AUTORISONS Monsieur [K] [J] à s'acquitter de cette somme en une seule échéance dans le mois suivant la signification de la présente décision, le tout en sus de la redevance courante ; DISONS que les sommes versées à ce titre par Monsieur [K] [J] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction ; DISONS qu'en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d'effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du contrat de résidence ; DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre de la redevance courante ou de l'arriéré : Monsieur [K] [J] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;la résiliation de plein droit reprendra son plein effet ;la totalité de la dette restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SA ADOMA, la résolution du contrat de résidence étant acquise à la date du 23 février 2024;Monsieur [K] [J] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de résidence ;faute pour Monsieur [K] [J] d'avoir libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est ;la SA ADOMA pourra procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur[K] [J] ; en cas de maintien dans les lieux, la SA ADOMA sera en droit d'exiger de Monsieur [K] [J] le paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la date d'effet de la résiliation de plein droit du contrat.FIXONS en ce cas l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [K] [J] au montant mensuel de la redevance qui aurait été due en cas de non-résiliation du contrat de résidence, à compter de la résiliation du contrat de résidence, et au besoin CONDAMNONS Monsieur [K] [J] à verser à la SA ADOMA ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juillet 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés à la SA ADOMA ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ; DISONS que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ; DÉBOUTONS la SA ADOMA de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Monsieur [K] [J] au paiement des dépens de l’instance ; RAPPELLONS que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE