Cour d'appel, 19 décembre 2024. 23/02488

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ARRÊT N° N° RG 23/02488 - N°Portalis DBVH-V-B7H-I4YH AG JURIDICTION DE PROXIMITé D'[Localité 9] 06 juin 2023 RG:11-22/72 [Y] [V] C/ SARL ALEXANDRY IMMOBILIER Grosse délivrée le 19 /12/ 2024 à : Me Jean-louis Gautier Me Maïté Melillan-Deveze, COUR D'APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE 1ère chambre ARRÊT DU 19 DÉCEMBRE 2024 Décision déférée à la cour : jugement du juridiction de proximité d'[Localité 9] en date du 06 juin 2023, n°11-22/72 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS : Mme Audrey Gentilini, conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre Mme Alexandra Berger, conseillère Mme Audrey Gentilini, conseillère GREFFIER : Mme Audrey Bachimont, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision DÉBATS : A l'audience publique du 14 novembre 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. APPELANTS : M. [H] [Y] né le 20 mars 1955 à [Localité 11] [Adresse 1] [Localité 6] Représenté par Me Jean-Louis Gautier de la Selarl Gautier 2 - Avocats Associés, plaidant/postulant, avocat au barreau d'Avignon Mme [C] [I] [V] née le 10 juin 1965 à [Localité 12] [Adresse 1] [Localité 6] Représentée par Me Jean-Louis Gautier de la Selarl Gautier 2 - Avocats Associes, plaidant/postulant, avocat au barreau d'Avignon INTIMÉE : La Sarl ALEXANDRY IMMOBILIER, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité [Adresse 8] [Localité 7] Représentée par Me Maïté Melillan-Deveze, plaidante/postulante, avocate au barreau de Carpentras ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 19 décembre 2024, par mise à disposition au greffe de la cour EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE M. [H] [Y] et Mme [C] [V] sont propriétaires des lots n°9, 15 et 16 dans un ensemble immobilier en copropriété [Adresse 5] à [Localité 9] (84). Le 26 janvier 2017, ils ont donné à la société Alexandry Immobilier mandat de louer leur bien. Puis le 19 mai 2020, ils ont donné à cette société mandat exclusif de vendre ce bien au prix de 110 000 euros, moyennant une rémunération de 7 000 euros. Le 1er juin 2020, la société Alexandry Immobilier a consenti un bail à Mme [O] [S]. En raison d'une dette de loyers, M. [Y] a assigné Mme [S] en résiliation du bail et expulsion devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 9] qui par jugement du 25 mai 2021 a accordé à celle-ci un délai de grâce de 24 mois. Les lots 15 et 16 ont été vendus occupés au prix de 66 500 euros par l'intermédiaire d'une autre agence immobilière. Le 6 août 2021, l'assureur de protection juridique de M. [Y] a sollicité une indemnisation de la société Alexandry Immobilier avant de la mettre en demeure à cette fin par courrier recommandé avec accusé de réception du 7 septembre 2021, au motif qu'elle a conclu le bail malgré le mandat de vente, sans vérifier les capacités financières de la locataire et sans lui demander son assurance locative, d'avoir ainsi entravé la vente et engendré une perte financière pour les propriétaires. Par acte du 22 février 2022, M. [Y] et Mme [V] ont assigné la société Alexandry Immobilier devant le tribunal judiciaire de Carpentras (chambre de proximité d'Orange) qui, par jugement contradictoire du 6 juin 2023 : - les a déboutés de leur demande en paiement de la somme de 7 389 euros, - les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts, - les a condamnés à payer à la société Alexandry Immobilier la somme de 6 500 euros au titre de leur responsabilité contractuelle, - a débouté la société Alexandry Immobilier de sa demande au titre de la procédure abusive, - les a condamnés à payer à la société Alexandry Immobilier la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Par déclaration du 20 juillet 2023, M. [Y] et Mme [V] ont interjeté appel de ce jugement. Par ordonnance du 31 mai 2024, la procédure a été clôturée le 31 octobre 2024 et l'affaire fixée à l'audience du 14 novembre 2024. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS Au terme de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées le 16 février 2024, M. [H] [Y] et Mme [C] [V] demandent à la cour : - d'infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté la société Alexandry Immobilier de sa demande au titre d'une procédure abusive, - de condamner cette société à leur payer les sommes de - 7 389 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 septembre 2021, en réparation de leur préjudice subi sur la vente des lots n°15 et 16 leur appartenant au sein de l'ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 10], cadastré section BR n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] ; - 1 500 euros en réparation des dommages matériel et moral subis en raison du contrat de location consenti par l'agence immobilière, - d'ordonner la restitution de la somme de 7 300 euros versée à la société Alexandry Immobilier en exécution des condamnations prononcées par le jugement du 6 juin 2023, - de rejeter toutes prétentions plus amples ou contraires de cette société, - de la condamner à leur payer la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, procédures de première instance et d'appel confondues, aux entiers dépens afférents aux deux instances. Les appelants soutiennent - qu'une substitution d'obligations est intervenue du fait de la conclusion du mandat de vente, et qu'en donnant le bien en location sans recueillir leur accord, alors qu'un nouveau mandat lui avait été donné de vendre le bien libre de toute occupation, l'intimée a commis une faute et engagé sa responsabilité, - que cette faute leur a occasionné un préjudice, constitué non pas par la dette locative, mais par le fait que la présence d'un locataire les a empêchés de vendre leur bien libre de toute occupation, ce qui a entraîné une décote de 10%, - que la société Alexandry Immobilier a également commis une faute dans l'exécution du mandat de location en donnant leur bien à bail sans vérifier la capacité financière de la locataire et sans exiger de dépôt de garantie, les contraignant à engager une procédure judiciaire, leur occasionnant des frais et des préoccupations qu'ils n'auraient pas eues sans cette faute, - qu'ils n'ont commis aucune faute en confiant la vente de leur bien à une autre agence, le mandat étant parvenu à son terme et l'agence ayant commis une faute rendant définitive l'inexécution de l'obligation. Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 15 mai 2024, la société Alexandry Immobilier demande à la cour : - de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les requérants de leurs demandes en paiement des sommes de 7 389 euros et de dommages et intérêts et en ce qu'il les a condamnés à lui payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, - de l'infirmer des autres chefs, Statuant à nouveau - de débouter les appelants de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, A titre subsidiaire - d'ordonner une expertise pour évaluer la valeur du bien vendu, - de débouter les appelants de leur demande de restitution de la somme de 7 300 euros, - de confirmer le jugement en ce qu'il les a condamnés à lui payer les sommes de 6 500 euros au titre de leur responsabilité contractuelle et 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - de les condamner sous astrente à communiquer les diagnostics énergétiques, de plomb, d'amiante, d'électricité ou tous les diagnostics obligatoires lors des ventes, les attestations relatives à l'assainissement et l'intégralité de l'acte de vente conclu avec les consorts [B] et ses annexes, - de les condamner reconventionnellement à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, A titre subsidiaire - d'ordonner la compensation des créances, - de condamner reconventionnellement les appelants à lui payer la somme de 3 500 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles d'instance et d'appel en application de l'article 700 du code de procédure civile. L'intimée réplique  : - qu'aucune faute ne peut lui être imputée, - que la conclusion d'un mandat de vente n'emportait pas révocation du mandat de location, - que le préjudice né du défaut de paiement de la locataire et de la diminution du prix de vente est entièrement imputable aux problèmes d'infiltrations et de décence du logement que les propriétaires ont laissé se dégrader ; qu'au jour de la vente, l'arriéré de loyers avait été apuré et les frais relatifs à la procédure d'expulsion pris en charge par leur assurance, A titre subsidiaire - qu'en l'absence d'élément permettant de déterminer la valeur vénale du bien au jour de la vente, une expertise judiciaire devra être ordonnée avec obligation, pour les appelants, de produire l'ensemble des documents nécessaires, - qu'en confiant à une autre agence immobilière le mandat de vendre leur bien, les appelants n'ont pas respecté leur obligation d'exclusivité et engagé leur responsabilité contractuelle, - que la procédure revêt un caractère abusif et porte atteinte à son honneur et à sa réputation. Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile. MOTIFS *responsabilité de la société Alexandry Immobilier Le tribunal a jugé que si cette société avait commis une faute en concluant un bail sans l'accord des propriétaires ceux-ci n'avaient pas dénoncé le mandat de location et ne rapportaient pas la preuve de leur préjudice. Aux termes de l'article 1991 du code civil le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Selon l'article 1192 du même code il répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Aux termes des articles 1329 et 1330 du même code la novation est un contrat qui a pour objet de substituer à une obligation, qu'elle éteint, une obligation nouvelle qu'elle crée. La novation ne se présume pas et la volonté de l'opérer doit résulter clairement de l'acte, sans équivoque. Si l'intention de nover n'est pas exprimée dans l'acte emportant novation, elle peut se déduire de l'incompatibilité des obligations successives. En l'espèce, le bien immobilier litigieux a fait l'objet d'un mandat de location confié à la société Alexandry Immobilier le 26 janvier 2017, dont les parties s'accordent sur le fait qu'il était toujours en cours lorsqu'elles ont signé le 19 mai 2020 le mandat exclusif de vente de ce bien constitué des lots 15 et 16 de la copropriété « libre de toute location, occupation ou réquisition ». Le mandat de location n'a certes pas été résilié par écrit, mais n'étant pas produit par l'agence immobilière, ses conditions générales et particulières en sont inconnues, et il n'est pas établi qu'un courrier recommandé était nécessaire pour y mettre fin, les dispositions de l'article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 dont elle se prévaut étant relatives au mandat avec exclusivité. En donnant mandat à l'agence immobilière de vendre un bien pour lequel elle avait depuis plus de trois ans mandat d'assurer la location, le mandant a nécessairement mis fin à ce mandat, dont l'objet était incompatible avec le second, qui précise que le bien devait être vendu non loué. L'agence immobilière a ainsi commis une faute en poursuivant l'exécution du mandat de location, et en donnant le bien en location par contrat du 1er juin 2020 sans l'accord des propriétaires. Les appelants prétendent que cette faute leur a occasionné un préjudice, consistant dans la diminution du prix de vente de l'appartement qu'ils ont été contraints de consentir, dès lors que celui-ci était occupé par une locataire ayant des difficultés de paiement. L'agence soutient que le prix a été minoré uniquement en raison du mauvais état de l'appartement. Le mandat de vente stipule que le bien devait être présenté à la vente libre de toute location au prix de 110 000 euros, « rémunération du mandataire (fixée à 7 000 euros) à la charge de l'acquéreur comprise ». Mis en location par l'agence en violation des stipulations de ce mandat, le bien a été mis en vente occupé et été finalement vendu au prix de 66 500 euros net vendeur. Les pièces produites par les appelants démontrent que le prix de vente d'un bien occupé connaît une décote de l'ordre de 10 à 15% par rapport à la vente d'un logement libre. Ils rapportent ainsi la preuve qu'ils auraient vendu leur bien plus cher en l'absence de faute de l'agence immobilière, et évaluent la perte financière causée par cette faute à 7 389 euros, considérant qu'ils auraient pu vendre l'immeuble 73 150 euros (73 150 ' 10% = 66 500 euros). Même s'il résulte des éléments versés aux débats par l'agence immobilière que le bien était en très mauvais état au moment de sa mise en vente, cet état a nécessairement été pris en compte dans l'estimation qu'elle avait elle-même faite du bien pour le proposer à la vente, d'un commun accord avec ses mandants, au prix de 103 000 euros, étant relevé que ceux-ci l'avaient acquis en 2012 au prix de 153 310 euros. En outre, les appelants n'imputent pas la totalité de la baisse de prix à la faute de l'agence, puisqu'ils ne sollicitent pas la différence entre le prix auquel le bien a été mis en vente (103 000 euros) et celui auquel il a finalement été vendu (66 500 euros), admettant ainsi qu'une partie importante de la baisse du prix est liée à son état vétuste et dégradé. Il n'y a dès lors pas lieu d'ordonner une expertise ni d'enjoindre aux appelants de fournir les pièces relatives à cette vente. Il n'est enfin nullement établi que les appelants auraient refusé une offre à 70 000 euros. En effet, l'agence ne peut se constituer de preuve à elle-même en faisant attester à cet égard l'un de ses agents, attestation qui au demeurant ne respecte pas les exigences de l'article 202 du code de procédure civile. Néanmoins, si le préjudice est certain, son évaluation ne peut être fixée à la totalité de la perte alléguée, la faute de gestion commise n'étant à l'origine que d'une perte de chance d'obtenir un prix plus important. Par conséquent, le jugement sera infirmé en ce qu'il a débouté M. [Y] et Mme [V] de leur demande d'indemnisation sur le fondement de la responsabilité contractuelle, et la société Alexandry Immobilier condamnée à leur verser la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice de perte de chance de vendre leur bien à un meilleur prix s'il n'avait pas été occupé par un locataire auquel elle a fautivement accordé un bail. *dommages et intérêts pour préjudice matériel et financier Le tribunal a rejeté cette demande au motif que les requérants avaient déjà été indemnisés des frais engagés au titre de la procédure d'expulsion de la locataire et ne démontraient pas leur préjudice moral. Selon l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné s'il y a lieu au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. Il ressort des stipulations du contrat de bail que l'agence a donné l'appartement à bail sans solliciter de dépôt de garantie de la locataire et sans vérifier sa solvabilité, aucune des pièces normalement exigées pour conclure un contrat de bail n'étant produite (pièce d'identité, RIB, bulletins de salaire etc'). Or, il s'avère que celle-ci a cessé de régler ses loyers dès le mois de juillet 2020, contraignant les propriétaires à engager une procédure en paiement et expulsion devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Carpentras, ayant abouti à sa condamnation avec l'octroi de délais de paiement, qui ont par la suite été respectés. Dans le cadre de cette procédure, celle-ci a également été condamnée à leur verser la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Les appelants ont ainsi été indemnisés de leur préjudice matériel, constitué par les frais irrépétibles engagés. Cependant, la faute de l'agence immobilière a engendré pour eux la nécessité de gérer cette situation durant plusieurs mois alors que leur résidence est très éloignée des lieux loués et qu'ils avaient conclu un mandat de vente afin justement de ne plus avoir à se préoccuper de cet appartement. L'intimée ne peut prétendre que la locataire n'a pas réglé ses loyers en raison de l'indécence du logement, dès lors que l'état des lieux d'entrée révèle qu'il est vétuste et que certains équipements ne fonctionnent pas, ce qui ne l'a pas empêchée de le louer, et qu'elle ne s'en est jamais prévalue devant le juge de proximité. Dans ces conditions, elle sera condamnée à payer aux appelants la somme de 1 000 euros en réparation du préjudice moral causé par l'installation d'une locataire dans le logement sans vérifier sa solvabilité, alors qu'elle n'avait plus mandat pour le faire. Le jugement sera également infirmé de ce chef. *responsabilité contractuelle des mandants Le tribunal a jugé que les mandants avaient méconnu les obligations résultant du mandat exclusif de vente conclu le 19 mai 2020 pour une durée de 36 mois, en vendant leur bien par l'intermédiaire d'une autre agence pendant l'exécution de celui-ci, et les a par conséquent condamnés au paiement de la clause pénale prévue au contrat. Selon l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Les appelants ont conclu avec l'intimée un mandat exclusif de vente le 19 mai 2020 qui stipule que « de convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n'aurait pas accepté la présente mission, le mandant s'interdit, pendant la durée du mandat et pendant une période de 36 mois suivant son expiration, de traiter directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui ». Cette stipulation est afférente aux paragraphes « b et c de la clause pénale stipulée au verso » du contrat, qui prévoit que « de convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n'aurait pas accepté la présente mission, le mandant : b- s'interdit, pendant la durée du mandat et pendant la période suivant son expiration indiquée au recto, de traiter directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui. c- s'interdit, pendant la durée du mandat et la période suivant son expiration indiquée au recto, de signer toute promesse de vente ou tout compromis de vente si le mandataire lui a présenté préalablement un acquéreur aux prix, charges et conditions du présent mandat durant l'exécution de celui-ci ». Il en résulte que la durée de 36 mois n'est pas celle du mandat, mais celle pendant laquelle, à l'expiration de celui-ci, le mandant a l'interdiction de vendre le bien à un acquéreur lui ayant été présenté par le mandataire. Le contrat stipule au contraire, au paragraphe « Durée du mandat ' Exclusivité », et ce conformément à l'article 78 alinéa 2 du décret du 20 juillet 1972 dont il rappelle les termes, que « le présent mandat est consenti et accepté avec exclusivité pour une période irrévocable de trois mois à compter de ce jour. Sauf dénonciation, à l'expiration de cette période initiale, il sera prorogé pour une durée maximale de 12 mois supplémentaires au terme de laquelle il prendra automatiquement fin. Chacune des parties pourra, moyennant un préavis de quinze jours, par lettre recommandée avec avis de réception, y mettre fin au terme de la période d'exclusivité ». L'exclusivité afférente au mandat conclu entre les parties était ainsi d'une durée irrévocable de trois mois, soit jusqu'au 20 août 2020, date à laquelle a commencé le délai de douze mois pendant lequel chaque partie pouvait mettre un terme au mandat de vente, ce qui n'a pas été fait, le courriel de M. [Y] du 23 juillet 2020 ne respectant pas les dispositions légales et les stipulations contractuelles sur ce point. Faute de dénonciation, ce mandat a pris fin automatiquement le 20 août 2021, en l'absence de clause de prorogation automatique. M. [Y] et Mme [V] ont consenti à des tiers une promesse de vente le 16 décembre 2021 par l'intermédiaire de l'agence immobilière Efficity, soit près de quatre mois après l'expiration du mandat de vente donné à la société Alexandry Immobilier, qui ne prétend nullement que ces acquéreurs leur auraient été présentés par elle. Quant au fait qu'elle aurait perdu le bénéfice de la vente immobilière à 70 000 euros, elle ne rapporte pas la preuve qu'une offre aurait été faite à ce prix et en tout état de cause, les vendeurs n'avaient aucune obligation de l'accepter, dès lors qu'elle n'était pas aux prix, charges et conditions convenues au mandat. Par conséquent, le jugement sera infirmé sur ce point, et la société Alexandry Immobilier déboutée de sa demande en paiement de l'indemnité compensatrice égale au montant de sa commission prévue au contrat. *Dommages et intérêts pour procédure abusive Le tribunal a débouté la société Alexandry Immobilier de sa demande, au motif que M. [Y] et Mme [V] avaient agi en toute bonne foi, confrontés à la faute commise par elle. En application de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile, sans préjudice de dommages-intérêts qui seraient réclamés. L'instance à l'encontre de la société Alexandry Immobilier n'a pas été mal dirigée et ne saurait constituer un abus de droit d'agir, dès lors qu'une faute a été retenue à son encontre et que par voie d'infirmation, elle est condamnée à en réparer les conséquences. Le jugement sera confirmé de ce chef. *Autres demandes L'obligation de restituer les sommes perçues en exécution du jugement résulte de plein droit de la réformation de cette décision, qui n'a pas formellement à ordonner leur restitution (Civ 1ère 31 mars 2016 pourvoi n°14-20.193). Les appelants seront déboutés de leur demande de condamnation de l'intimée à leur restituer la somme de 7300 euros versée en exécution des condamnations prononcées par le jugement. Le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné M. [Y] et Mme [V] aux dépens et à payer à la société Alexandry Immobilier la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'intimée, qui succombe, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel. Elle sera en outre condamnée à payer aux appelants la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, Infirme le jugement rendu le 6 juin 2023 par la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Carpentras sauf en ce qu'il a débouté la société Alexandry Immobilier de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, Statuant à nouveau et y ajoutant Condamne la société Alexandry Immobilier à payer à M. [H] [Y] et Mme [C] [V] les sommes de - 5 000 euros en réparation de leur préjudice subi sur la vente des lots 15 et 16 de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 9], - 1 000 euros en réparation de leur préjudice moral ; Déboute la société Alexandry Immobilier de sa demande en paiement de la somme de 6 500 euros, Déboute M. [H] [Y] et Mme [C] [V] de leur demande de restitution par la société Alexandry Immobilier de la somme de 7 300 euros versée en exécution du jugement, Condamne la société Alexandry Immobilier aux dépens, Condamne la société Alexandry Immobilier à payer à M. [H] [Y] et Mme [C] [V] la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt signé par la présidente et par la greffière LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,