Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [E] [Z]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Karim BOUANANE
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 24/00082 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3WAE
N° MINUTE : 1/2024
JUGEMENT
rendu le vendredi 08 novembre 2024
DEMANDERESSES
S.A.S. HENEO,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971
DÉFENDEURS
Monsieur [E] [Z],
demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 09 octobre 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 novembre 2024 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe juge des contentieux de la protection assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière
Décision du 08 novembre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/00082 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3WAE
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé du 2 décembre 2016, la SAS LERICHEMONT a donné à bail à Monsieur [Z] [E], un appartement meublé à usage d’habitation (foyer-logement) situé au [Adresse 1], pour une redevance mensuelle de 529.60 euros.
La SAS LERICHEMONT a modifié sa dénomination sociale, et est depuis dénommée SAS HÉNÉO.
Se prévalant du dépassement de la durée maximale de séjour, et de redevances impayées, la SAS HÉNÉO a fait signifier au locataire un congé par courrier daté du 25 juillet 2022 adressé en LRAR (AR reçu le 27 juillet 2022).
Le 25 novembre 2022, la SAS HENEO lui adressait en LRAR une mise en demeure de payer les redevances impayées d’un montant de 1204.72 euros ; somme arrêtée au 31/10/2022.
Le 08 décembre 2022, la SAS HENEO a fait signifier à Monsieur [Z] [E] un commandement de payer la somme de 1432.26 euros en principal au titre des redevances impayées (somme arrêtée au 30 novembre 2022).
Par acte d'huissier en date du 12 décembre 2023, la SAS HÉNÉO a fait assigner Monsieur [Z] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
– A titre principal valider le congé délivré le 25 juillet 2022,
– A titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du titre d’occupation temporaire ;
– Ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,
– Ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
– Condamner Monsieur [E] [Z] à lui payer les redevances impayées au 08 septembre 2023 (échéance d’août 2023 incluse) soit la somme de 2688.12 euros, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant de la redevance si le bail s'était poursuivi,
– Condamner Monsieur [E] [Z] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens comprenant les frais d'assignation et du congé.
Au soutien de ses prétentions, la SAS HÉNÉO expose que le défendeur a dépassé la durée maximale de séjour de 36 mois, si bien qu’un congé lui a été valablement délivré le 25 juillet 2022.
A titre subsidiaire elle sollicite la résiliation judiciaire du titre d’occupation au motif du manquement par Monsieur [E] [Z] de son obligation première de s’acquitter des redevances ; or malgré une mise en demeure adressée le 25 novembre 2022 et un commandement de payer délivré le 08 décembre 2022, plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées.
Cette assignation a été enrôlée sous le numéro RG 24/00082 le 22 décembre 2023.
Le double de cette assignation a été enrôlée sous le numéro RG 24/00423 le 08 janvier 2024.
Les deux mêmes affaires ont été appelées à l’audience du 12 février 2024.
A l'audience du 12 février 2024, la SAS HÉNÉO, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle a actualisé la dette locative à la somme de 3644.28 euros, somme arrêtée au 31 décembre 2023 (échéance de décembre 2023 incluse).
Bien qu'assigné à étude, Monsieur [E] [Z] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
L’affaire mise en délibéré au 14 mai 2024 a finalement fait l’objet d’une réouverture des débats à l’audience du 9 octobre 2024 en raison de l’empêchement du magistrat initialement saisi.
A cette audience, la demanderesse a de nouveau actualisé sa demande à la somme de 3 444,90 euros au 02 octobre 2024, échéance du mois de septembre comprise.
Le défendeur non comparant, il sera par conséquent statué par jugement réputé contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la jonction d'office des procédures
En application de l'article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.
En l’espèce, la même assignation a été enrôlée deux fois.
Il convient donc de joindre les procédures RG n°24/00082 et RG 24/00423, et de dire qu’elles se poursuivent sous le numéro RG 24/00082.
Sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux
Il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [E] [Z] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.
Sur la validation du congé délivré le 25 juillet 2022
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.
En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.
L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.
Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).
En l'espèce, le titre d’occupation du 02 décembre 2016 a été conclu pour une durée d’un mois, renouvelable par tacite reconduction pour des périodes de même durée à partir de la date d’entrée à la résidence, soit le 02 décembre 2016 dans la limite de 3 ans (lecture combinée des articles 5 et 7).
En outre le titre d’occupation prévoit à l’article 7 une clause résolutoire qui prévoit que le contrat sera résilié en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur et en cas de dépassement du délai maximum de séjour fixé au bail, soit 36 mois.
Cette résiliation n’est valable que si elle est faite à l’expiration du délai légal de 3 mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat.
Un congé, rappelant expressément la durée de séjour limitée à trois ans, ainsi que les redevances impayées, et que le bailleur entend se prévaloir de la résiliation de plein droit du titre d'occupation a été délivré le 25 juillet 2022. Néanmoins, dans ce courrier, la SAS HENEO ne fixe pas de date à partir de laquelle le congé doit prendre effet, si bien que Monsieur [Z] [E] n’a pas été en mesure de savoir à quelle date il devait libérer les lieux, et on ne peut d’ailleurs pas conclure que le délai de préavis légal allait ou non être respecté.
Le congé n’ayant pas été régulièrement délivré, il ne peut produire effet.
La SA HENEO sera en conséquence déboutée de sa demande en constat de validité du congé délivré le 25 juillet 2022.
Il convient dès lors d’examiner la demande subsidiaire de résiliation judiciaire pour redevances impayées.
Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire
En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
Il ressort du décompte produit que Monsieur [E] [Z] est débiteur de la somme de 3 444,90 euros, somme arrêtée au 2 octobre 2024, échéance de septembre 2024 comprise. Il présente des impayés locatifs depuis le 05 mai 2022. Les derniers paiements opérés par Monsieur [E] [Z] datent des 07 mars 2023 et 11 mai 2023 ; si bien que les échéances de mai à décembre 2023 sont toutes totalement impayées alors même que le règlement de la redevance figure comme première obligation du locataire aux termes de l'article 4 du contrat de résident. Ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et du prononcé de son expulsion, en l'absence de toute explication -et a fortiori de justifications- du défendeur sur les impayés.
Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Monsieur [E] [Z] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.
Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Monsieur [E] [Z] sera donc condamné au paiement de la somme de 3 444,90 euros, somme arrêtée au 2 octobre 2024, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 432,26 euros à compter du commandement de payer du 08 décembre 2022, et à compter de l'assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
Monsieur [E] [Z] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du présent jugement jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [E] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût de l’assignation.
En équité, il convient de débouter la SAS HENEO de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, et mis à disposition au greffe,
ORDONNE la jonction des procédures portant les numéros de RG 24/00082 et 24/00423, qui se poursuivront sur le numéro unique RG 24/00082 ;
CONSTATE que les conditions ne sont pas réunies pour prononcer la validité du congé délivré le 25 juillet 2022 par la SAS HENEO à Monsieur [E] [Z] ;
PRONONCE la résiliation judiciaire du titre d’occupation conclu le 2 décembre 2016 entre, d’une part, la SAS LERICHEMENOT devenue la SAS HÉNÉO et, d’autre part, Monsieur [Z] [E], concernant l’appartement à usage d’habitation (foyer-logement) situé au [Adresse 1], aux torts exclusifs du locataire ;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS HÉNÉO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Monsieur [E] [Z] à verser à la SAS HÉNÉO la somme de 3 444,90 euros, somme arrêtée au 2 octobre 2024 correspondant à l'arriéré de loyers et charges, mois de septembre 2024 compris avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 432,26 euros à compter du commandement de payer du 08 décembre 2022 et à compter de l'assignation pour le surplus ;
CONDAMNE Monsieur [E] [Z] à verser à la SAS HÉNÉO une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui de la redevance, telle qu'elle aurait été due si le contrat s'était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion);
DEBOUTE la SAS HENEO de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [E] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.
La greffière Le juge des contentieux de la protection
