Tribunal judiciaire, 12 décembre 2024. 21/04400

A.D F.C LE 12 DECEMBRE 2024 Minute n° N° RG 21/04400 - N° Portalis DBYS-W-B7F-LICA Société [A] [O], [N], [F] [A] C/ S.A.S.U. DU PLESSIS Immatriculée au RCS de Nantes sous le n°330 525 064 Le 12/12/2024 copie exécutoire copie certifiée conforme délivrée à Me PINEAU - CP 163 copie certifiée conforme délivrée à Me RUBI - CP206 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES ---------------------------------------------- PREMIERE CHAMBRE Jugement du DOUZE DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré : Président : Marie-Caroline PASQUIER, Vice-Présidente, Assesseur : Florence CROIZE, Vice-présidente, Assesseur : Géraldine BERHAULT, Première Vice-Présidente, Greffier : Audrey DELOURME Débats à l’audience publique du 08 OCTOBRE 2024 devant Marie-Caroline PASQUIER, vice-présidente, siégeant en juge rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré. En présence de [B] [P], auditrice de justice. Prononcé du jugement fixé au 12 DECEMBRE 2024, date indiquée à l’issue des débats. Jugement Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe. --------------- ENTRE : Société [A], dont le siège social est sis [Adresse 5] - [Localité 7] Représentée par Me Priscille PINEAU, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant Madame [O], [N], [F] [A] née le 14 Mars 1992 à [Localité 9] (LOIRE ATLANTIQUE), demeurant [Adresse 1] - [Localité 6] Représentée par Me Priscille PINEAU, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant DEMANDERESSES. D’UNE PART ET : S.A.S.U. DU PLESSIS Immatriculée au RCS de Nantes sous le n°330 525 064, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 10] Représentée par Maître Emmanuel RUBI de la SELARL BRG, avocats au barreau de NANTES DEFENDERESSE. D’AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE : Par acte authentique en date du 6 octobre 2017, la société à responsabilité limitée (SARL) Du Plessis a promis de vendre à Madame [O] [A] le lot de copropriété n°1 consistant en un local professionnel ou commercial à aménager et le lot n°10 consistant en un parking double d’un ensemble immobilier en cours de construction, sis [Adresse 11] à [Localité 10] (Loire-Atlantique), cadastré section AB, numéros [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 8], moyennant le prix de 184 500 euros, outre les frais de négociation de 11 070 euros à la charge de l’acquéreur. Ladite promesse était consentie pour une durée expirant le 30 avril 2018, à dix-neuf heures. Plusieurs conditions suspensives étaient stipulées à l’acte, dont celle de l’achèvement de l’immeuble dans le courant du premier trimestre 2018. La vente a été réalisée par acte authentique du 3 mai 2018 entre la SARL Du Plessis et la société civile immobilière (SCI) [A]. Cet acte prévoyait la séquestration de la somme de 20 000 euros entre les mains de la SCP Office Notarial Thomas, Houis, Girard, Durand, Villatte, notaires à [Localité 7], représentant partie du prix à la sûreté des engagements pris par le vendeur d’exécuter les travaux nécessaires. Le vendeur déclarait en effet que divers travaux devaient être effectués : - Raccordement au réseau électrique assurant un parfait fonctionnement des équipements afférents, prises, interrupteurs, volets, etc ; - Raccordement au réseau d’eau potable ; - Raccordement au réseau de gaz de ville ; - Réparation des portes intérieures assurant une fermeture sans difficulté ; - Recherche de l’origine et traitement de la fuite d’eau en bas d’un mur ; - Réalisation de l’enrobé et des places de parking ; - Fourniture du certificat des normes ERP. Les parties convenaient qu’au cas où ces travaux ne seraient pas exécutés à la date du 30 juin 2018 pour la réalisation de l’enrobé et des places de parking et pour le surplus des travaux à la date du 15 juin 2018, une indemnité forfaitaire de 150 euros par jour de retard était mise à la charge de la SARL Du Plessis. La SCI [A] a donné à bail à Mme [O] [A] le local professionnel et les deux places de stationnement acquis, à compter du 3 mai 2018 et pour une durée de six années, afin qu’elle y exploite son activité de masseur-kinésithérapeute. Par courrier remis en mains propres le 22 mai 2018, la SCI [A] a fait part à la SARL Du Plessis de ses réserves sur les travaux restants à effectuer, à savoir les raccordements au réseau d’eau potable et à celui électrique, la recherche de l’origine et le traitement de la fuite, la fourniture du certificat des normes ERP, ainsi que la réalisation de l’enrobé et des places de parking. Elle listait en outre les vices qu’elle qualifiait d’apparents et qu’elle lui demandait de rectifier. Par message électronique du 17 juin 2018, Mme [A] a informé le notaire en charge du séquestre des travaux restants à effectuer, à savoir le raccordement au réseau électrique, la recherche de l’origine et le traitement de la fuite, la fourniture du certificat des normes ERP, ainsi que la réalisation de l’enrobé et des places de parking. Par message électronique du 27 juin 2018, celui-ci a indiqué à Mme [A] qu’il en informait le notaire du vendeur, avec le rappel de l’indemnité forfaitaire de 150 euros par jour de retard. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 juin 2020, la SCI [A] a informé le notaire chargé du séquestre de son opposition à la mainlevée de la somme de 20 000 euros séquestrée en faveur de la SARL Du Plessis et de sa demande de restitution de cette somme à son profit, les travaux relatifs à la fuite d’eau n’ayant été terminés que le 6 mai 2019. Elle invoquait en outre un préjudice caractérisé par l’impossibilité de louer une des salles pendant la réalisation desdits travaux. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 octobre 2020, la SARL Du Plessis, par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure le séquestre de lui restituer la somme séquestrée de 20 000 euros dans un délai de huit jours, contestant la validité du séquestre. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 juin 2021, reçue le 28 juin 2021, la SCI [A], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure la SARL Du Plessis dans un délai de quinze jours notamment de demander à la SCP Thomas, Houis, Girard, Durand, Villatte, de débloquer la somme de 12 000 euros à son profit, à titre transactionnel. Elle indiquait qu’une fois cette somme versée, elle demandera à son tour au séquestre de l’autoriser à lui verser le solde de 8 000 euros. Par acte d’huissier délivré le 13 octobre 2021, la SCI [A] et Mme [O] [A] ont fait assigner la SARL Du Plessis devant le tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de la voir condamner à verser à la SCI [A] la somme de 48 750 euros au titre de l’indemnité forfaitaire contractuellement prévue, déconsigner la somme séquestrée de 20 000 euros au profit de la SCI [A], et réparer les préjudices subis par Mme [O] [A] à hauteur de 12 000 euros pour son préjudice financier et de 1 000 euros pour son préjudice moral. En l’état de leurs dernières écritures notifiées électroniquement le 12 janvier 2023, la SCI [A] et Mme [O] [A], sous le bénéfice de l’exécution provisoire, demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1193, 1194, 1231-5 et 1240 du code civil, de : • Débouter la SARL Du Plessis de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; • Condamner la SARL Du Plessis à verser à la SCI [A] la somme de 48 750 euros ; • Ordonner la déconsignation de la somme de 20 000 euros actuellement séquestrée entre les mains de la SCP Office Notarial Thomas, Houis, Girard, Durand, Villatte, notaires à [Localité 7], au profit de la SCI [A], au titre du règlement d’une partie de la somme de 48 750 euros due par la SARL Du Plessis à la SCI [A] ; • Condamner la SARL Du Plessis à verser la somme de 12 000 euros à Mme [O] [A] au titre de son préjudice financier ; • Condamner la SARL Du Plessis à verser la somme de 1 000 euros à Mme [O] [A] au titre de son préjudice moral ; • Condamner la SARL Du Plessis à régler à la SCI [A] et à Mme [O] [A] une somme de 4 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ; • Condamner la SARL Du Plessis aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Priscille Peneau, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Au soutien de sa demande en paiement de la somme de 48 750 euros et de déconsignation à son profit de la somme séquestrée de 20 000 euros, la SCI [A] soutient que les travaux contractuellement prévus n’ont été intégralement achevés que le 6 mai 2019, soit avec 325 jours de retard. En réponse aux moyens de la société défenderesse, elle soutient que celle-ci était parfaitement informée de l’ajout de la clause relative aux travaux à réaliser, dans la mesure où la date de signature initialement prévue a été reportée dans l’attente de documents, qu’un projet d’acte a été envoyé aux parties le 25 avril 2018, mentionnant en rouge les travaux à réaliser et que le délai de réalisation des travaux a été décalé du 31 mai 2018 dans le projet d’acte au 15 juin 2018 dans l’acte définitif. Elle fait observer que l’application de la clause litigieuse n’est pas conditionnée à l’envoi d’une mise en demeure préalable et elle rappelle que selon la jurisprudence, la dispense de mise en demeure peut être tacite et n’a pas à être expresse. Elle expose que : - Les travaux de raccordement au réseau électrique ont pris fin le 18 juillet 2018 avec l’obtention du consuel, - Les travaux de raccordement au réseau d’eau potable ont été achevés le 12 juillet 2018, date de conclusion du contrat avec le SAUR, - Les travaux de raccordement au réseau gaz de ville et de réparation des portes intérieures ont été réalisés avant le 15 juin 2018 ; - Les travaux relatifs à la réalisation de l’enrobé et des places de parking ont été réalisés le 6 juillet 2018 ; - Le certificat des normes ERP a été fourni le 27 juillet 2018 ; - Les travaux relatifs à la fuite ont été achevés le 6 mai 2019. Elle précise que si la fuite a été constatée le 20 avril 2018 lors de la visite sur site, sa cause, à savoir un défaut d’étanchéité au niveau du pignon nord, a été détectée le 4 juillet 2018. La SCI [A] estime que les rapports entre la société défenderesse et ses constructeurs ne la regardent pas et qu’il appartenait à celle-ci de prendre toutes les mesures pour respecter les délais impartis. Elle s’oppose à ce qu’une exécution partielle soit retenue, au regard de la rédaction de la clause, de la nature de la clause pénale qui est un forfait, dû même en l’absence de preuve d’un préjudice et du dégât des eaux, définitivement traité le 6 mai 2019 seulement, soit avec 325 jours de retard, alors qu’il était le plus problématique puisqu’il empêchait l’arrivée de nouveaux praticiens. Elle estime en outre que la SARL Du Plessis ne peut se prévaloir d’aucun cas de force majeure, ayant connaissance dès le 20 avril 2018 de l’existence d’un dégât des eaux et dès le 25 avril 2018 des indemnités de retard dues le cas échéant. Elle rappelle enfin que la promesse de vente prévoyait la réalisation de la vente avant le 30 avril 2018, avec une prorogation automatique de 8 jours, que l’acte de vente a été signé le 3 mai 2018, soit au cours de ce délai de prorogation automatique et que la clause de réalisation de la vente avec prorogation automatique de 8 jours n’est pas une clause suspensive d’achèvement des travaux avant le 30 avril 2018. Elle souligne en outre les démarches entreprises pour la création de son cabinet de kinésithérapeute. A l’appui de sa demande en réparation de ses préjudices, Mme [A] fait valoir qu’elle a payé un loyer à la SCI [A] pour l’ensemble des locaux, alors qu’une des trois salles n’était pas exploitable, en raison de murs ouverts et de la présence d’humidité. Elle précise que le praticien qu’elle a trouvé n’était disponible qu’à compter de septembre 2019 et que le pourcentage des honoraires fixé dans le contrat d’assistanat libéral signé avec ce praticien à lui reverser est de 25%, soit en moyenne 1 000 euros par mois, de sorte que son préjudice pour la période du 3 mai 2018 au 6 mai 2019 s’élève à la somme de 12 000 euros. Selon elle, elle ne pouvait pas chercher un praticien tant que la salle n’était pas utilisable et la date de fin des travaux connue. Mme [A] invoque en outre un préjudice moral, ayant dû pendant une année relancer régulièrement le directeur de travaux et les artisans, ce qui a généré du stress, alors qu’elle venait de créer son cabinet et qu’elle avait pris à bail des locaux neufs pour ne pas précisément avoir à gérer des travaux. Dans le dernier état de ses écritures, notifiées électroniquement le 10 novembre 2022, la SARL Du Plessis, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sollicite du tribunal de voir, au visa des articles 1103, 1104, 1231-1 et 1240 du code civil : • Débouter la société [A] et Mme [O] [A] de l’ensemble de leurs demandes formulées à son encontre ; • Rejeter la demande formulée par la société [A] à son encontre au titre des pénalités de retard et du versement du montant de la clause pénale ; • Subsidiairement sur ce point, réduire de manière significative et à de plus justes proportions le montant réclamé par la société [A] au titre des pénalités de retard et du montant de la clause pénale au regard du caractère excessif de ladite clause comparativement aux préjudices subis ; • Rejeter les demandes formulées par Mme [O] [A] au titre du préjudice financier et du préjudice moral comme étant mal fondées et injustifiées ; A titre reconventionnel, • Ordonner la déconsignation de la somme de 20 000 euros actuellement séquestrée entre les mains de la SCP Office Notarial Thomas, Houis, Girard, Durand, Villatte, Notaires à [Localité 7], à son profit, compte tenu de la réalisation de l’ensemble des travaux fixés dans l’acte de vente du 3 mai 2018 ; • Condamner la société [A] et Mme [O] [A] à lui verser la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Pour s’opposer à la demande d’indemnité de la société [A] au titre des pénalités de retard, la société Du Plessis soutient à titre principal que cette clause pénale est inapplicable et lui y est inopposable, n’y ayant pas expressément consenti. Elle expose que son gérant n’était pas présent le jour de la signature et qu’il était représenté par son notaire. Elle assure qu’elle n’était pas informée de la fuite d’eau, les comptes-rendus de chantier des 16 et 23 avril 2018 n’en faisant pas état et la fuite visée dans le compte-rendu de chantier du 24 avril 2018 n’ayant aucun rapport avec celle mentionnée dans l’acte de vente. Elle en conclut qu’elle n’a pas entendu s’engager dans un délai imparti à reprendre la fuite en bas du mur dont elle n’avait pas connaissance au jour de la vente et qu’en conséquence, la clause ne peut être appliquée à des désordres et des travaux n’entrant pas dans le champ contractuel. La SARL Du Plessis soutient subsidiairement que la clause ne pourra donner lieu à indemnité, faute de mise en demeure préalable et faute de pouvoir lui imputer le moindre retard. Selon elle, l’arrivée du terme prévu pour la réalisation des travaux avait pour seule conséquence de marquer le point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pouvait obliger l’autre à s’exécuter. Elle soutient qu’au regard notamment de la place dans l’acte de la clause litigieuse, celle-ci pouvait d’analyser en une astreinte conventionnelle dont la fonction était avant tout d’encourager le débiteur de l’obligation à s’exécuter. Elle estime que la mise en demeure préalable constituait une condition de mise en œuvre de la clause pénale, peu important que l’obligation concernée soit ou non affectée d’un terme, dès lors que les parties n’avaient jamais convenu, expressément ou tacitement, d’une éventuelle dispense. En outre, elle fait valoir que le retard ne lui est pas imputable et qu’au contraire, elle a mis en œuvre tous les moyens à sa disposition afin que les travaux restant à réaliser soient effectués dans les meilleurs délais. Elle souligne que le raccordement au réseau électrique a été réalisé dès le 31 mai 2018, le raccordement au réseau d’eau potable en mai 2018, le raccordement au réseau de gaz de ville le 2 mai 2018 et la réparation des portes intérieures le 16 mai 2018, soit avant la date fixée dans l’acte de vente, de sorte qu’elle a respecté ses obligations. Elle relève que les travaux relatifs à l’enrobé et aux places de parking ont été terminés le 6 juillet 2018, soit un retard dérisoire de 6 jours et que le certificat des normes ERP a été transmis dès réception, soit le 27 juillet 2018, ce qui représente un retard limité de 42 jours. Elle soutient que le traitement de la fuite a nécessité des investigations complémentaires techniques et des travaux complexes, qu’il ne saurait lui être reproché le retard dans la réalisation de ces travaux dont l’exécution avait été confiée à un constructeur et que la SCI [A] échoue à rapporter la preuve de l’imputabilité de l’inexécution à sa faute, pourtant indispensable à la mise en oeuvre d’une clause pénale. A titre infiniment subsidiaire, elle soutient tout d’abord que la clause relative à la non-réductibilité de l’indemnité est illicite et viole les dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’étant abusive, elle doit être considérée comme non écrite et éradiquée. Elle fait ensuite valoir que le montant réclamé est disproportionné au regard au préjudice éventuel subi et au regard du montant de la transaction immobilière. Elle fait observer que le 24 juin 2021, la société [A] lui avait proposé d’en terminer moyennant le règlement de la somme de 12 000 euros, ce qui correspond à la somme réclamée au titre d’un prétendu préjudice financier et que la somme de 48 750 euros représente plus de 26% du prix de vente. Elle précise que les locaux ont été occupés sur toute la période par deux praticiens. Elle invoque enfin l’exécution majoritaire des travaux à réaliser dans les délais indiqués à l’acte. Pour voir rejetées les demandes de réparation présentées par Mme [A], elle fait valoir qu’aucune pièce justificative de l’impossibilité d’utilisation de la troisième salle n’est produite, les photographies produites étant non datées, parcellaires et insuffisantes. Elle souligne qu’aucune demande ne peut être formée pour la période du 3 mai au 30 juin 2018, les travaux décrits devant être terminés le 15 juin 2018 dans l’acte, et non le 3 mai 2018.Elle argue enfin que Mme [A] ne démontre pas qu’elle aurait pu conclure ce contrat d’assistanat libéral à compter de juin 2018 et qu’au contraire, elle indique qu’elle avait cherché un candidat dès le mois de mai 2019, mais qu’elle n’en a trouvé un qu’à compter de septembre 2019. Elle fait observer par ailleurs que la demanderesse ne verse aux débats aucune pièce justificative de la réalité du préjudice financier invoqué, de sorte que le préjudice invoqué tiré de gains manqués n’est qu’éventuel. Elle s’oppose également au préjudice moral invoqué, en l’absence de tout élément permettant de l’établir. Elle assure que c’est son gérant, et non Mme [A], qui a relancé le maître d’œuvre et assuré le suivi des travaux. * * * Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour un plus ample exposé du litige aux dernières conclusions susvisées des parties. L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 septembre 2024. MOTIFS Sur la demande en paiement de la SCI [A] au titre de la pénalité de retard contractuelle et la mainlevée de la somme séquestrée Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code énonce que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. L'article 1193 du même code dispose que les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise. Selon l’article 1194 du même code, les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l'équité, l'usage ou la loi. Aux termes de l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison d’un retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. En l’espèce, l’acte authentique de vente signé le 3 mai 2018 entre la SCI [A] et la SARL Du Plessis, qui constitue la loi des parties, stipule que « les parties reconnaissent que divers travaux doivent être effectués, à savoir : - Raccordement au réseau électrique assurant un parfait fonctionnement des équipements afférents, prises, interrupteurs, volets, etc. - Raccordement au réseau d’eau potable, - Raccordement au réseau de gaz de ville, - Réparations des portes intérieures assurant une fermeture sans difficultés, - Recherche de l’origine et traitement de la fuite d’eau en bas du mur, - Réalisation de l’enrobé et des places de parking, - Fourniture du certificat des normes ERP. » Les parties ont convenu « qu’au cas où ces travaux ne seraient pas exécutés à la date du 30 juin 2018 pour la réalisation de l’enrobé et des places de parking et pour le surplus des travaux à la date du 15 juin 2018, le vendeur s’oblige à régler à l’acquéreur qui l’accepte, une indemnité forfaitaire de CENT CINQUANTE EUROS (150 EUR) par jour de retard à titre de stipulation de pénalité sans que cette clause vaille novation de droit ou prorogation de délai, et sans préjudice du droit de l’acquéreur de poursuivre l’exécution des travaux. Cette indemnité est stipulée non réductible même en cas d’exécution partielle des travaux ». S’il ressort de cet acte que M. [H] [E], gérant de la SARL Du Plessis n’était pas présent lors de la signature de l’acte authentique de vente, il n’en demeure pas moins que la société venderesse était représentée par Monsieur [T] [X], notaire assistant, suivant une procuration sous seing privé du 24 avril 2018 donnée par M. [E]. La SARL Du Plessis ne peut donc valablement soutenir que la clause litigieuse lui serait inapplicable, dès lors qu’elle a été signée par une personne habilitée à la représenter, ce qui n’est pas contesté, peu important qu’elle ait eu connaissance ou non de la fuite d’eau mentionnée dans l’acte authentique de vente avant le rendez-vous de signature de la vente. En tout état de cause, le compte-rendu de chantier du 23 avril 2018 fait état « local pro : fuite eau constatée au droit WC ». La SARL Du Plessis soutient qu’il s’agit d’une autre fuite que celle mentionnée dans l’acte authentique de vente, sans toutefois être en mesure de produire aucun élément concernant cette autre fuite et alors que la mention dans le compte-rendu de travaux du « local pro » (pour professionnel) laisse supposer qu’il s’agit du local vendu à Mme [A]. Elle est d’autant moins fondée à le prétendre qu’il ressort des pièces versées à la procédure que l’étude notariale en charge de la rédaction de l’acte authentique de vente indique par message électronique du 25 avril 2018, avoir transmis le jour même le projet d’acte avec les modifications apparaissant en caractères rouges, dont la clause litigieuse, à Me [Y], notaire assistant la SARL Du Plessis. Il s’avère en outre que le délai de réalisation des travaux a été reporté du 31 mai 2018, terme prévu dans le projet d’acte, aux 15 et 30 juin 2018, termes prévus dans l’acte authentique de vente. Ce report étant dans l’intérêt de la société venderesse, il peut être supposé qu’elle en est à l’origine, ce qui démontre qu’elle a eu connaissance de la clause litigieuse. La SARL Du Plessis se prévaut également en vain des dispositions de l’article 1230 du code civil et de l’absence de toute mise en demeure préalable d’exécuter les travaux, alors qu’il résulte de la commune intention des parties, telle qu’elle ressort de la rédaction de la clause litigieuse, que la créancière de l’obligation était dispensée de toute formalité. En effet, la clause litigieuse spécifie notamment qu’elle ne vaut pas prorogation de délai, que l’indemnité est due en cas de défaut de complète exécution à la date stipulée et que le vendeur s’engage à réaliser les travaux avant l’arrivée dudit terme. La dispense de mise en demeure s’induit ainsi des termes de la clause. Est enfin inopérant le fait que le retard soit imputable aux entreprises à qui la SARL Du Plessis avait confié l’exécution des travaux, dès lors que c’est elle qui avait pris l’engagement de réaliser ces travaux dans les délais spécifiés. Il s’en suit que la clause prévoyant une indemnité forfaitaire de 150 euros par jour de retard est applicable et opposable à la SARL Du Plessis. Les requérantes ne contestent pas que le raccordement au réseau gaz de ville, la réparation des portes intérieures et les travaux de l’enrobé et des places de parking ont été réalisés avant la date prévue à l’acte de vente. La société défenderesse admet que le certificat des normes ERP a été produit le 27 juillet 2018, soit au-delà de la date prévue. S’agissant du raccordement réseau électrique, force est de constater que le consuel n’a été délivré que le 18 juin 2018, soit postérieurement au délai contractuellement prévu. Il en est de même du raccordement au réseau d’eau potable, l’accès au service étant établi le 12 juillet 2018 suivant facture de la SAUR du même jour. La SARL Du Plessis soutient que ce raccordement a eu lieu dès le mois de mai 2018, sans davantage de précision et surtout sans fournir le moindre élément. En ce qui concerne la fuite d’eau, la SARL Du Plessis ne peut sérieusement prétendre avoir eu connaissance de la fuite le 4 juillet 2018 seulement, alors que son gérant a signé le 22 mai 2018 le courrier de Mme [A] récapitulant les réserves, dont la « fuite d’eau salle 1 », et vices apparents et qu’il a transmis aux entreprises Design Habitat (maître d’ouvrage) et ITCE (maître d’œuvre) cette même liste en indiquant « ci-joint la liste des travaux restant à faire dans le local commercial ». Il n’est pas contesté que les travaux se sont poursuivis au-delà de la date stipulée à l’acte authentique de vente. Dans un message électronique du 15 juin 2019 adressé au séquestre, Mme [A] indique : « Je vous confirme que l’intégralité des conditions ont été réalisées. Les travaux de réparation des murs suite à la fuite d’eau ont été terminés le 6 mai 2019 (soit un an après la signature….). M. [E] s’est d’ailleurs déplacé au cabinet courant mai pour constater la fin des travaux avec le conducteur de travaux. ». Dans un message électronique du 22 mai 2019, M. [U] [I] de la société ITCE confirme à M. [E], gérant de la SARL Du Plessis que les « travaux d’étanchéité en limite de propriété ont été repris. […] Merci de lever la remarque concernant ce point. » et dans un autre message du même jour, il indique : « facture pour mise en paiement. Je suis passé hier sur site et ai rencontré M. [E]. Les travaux dans le local professionnel sont terminés. » Il découle de ces éléments que la date du 6 mai 2019 avancée par Mme [A] pour la fin des travaux relatifs à la suite peut être retenue. Il s’en suit que la SARL Du Plessis n’a pas exécuté ses obligations dans les délais impartis, en dépit de ses engagements, et qu’elle est dès lors redevable de l’indemnité de 150 euros pendant les 325 jours de retard, soit la somme totale de 48 750 euros (= 325 jours x 150 euros) au titre des pénalités contractuelles. La SARL Du Plessis en sollicite la réduction, en se fondant sur les dispositions de l’article 1231-5 du code civil. La SCI [A] s’y oppose, rappelant les termes de la clause litigieuse. L’article 1231-5 du code civil prévoit que lorsque le contrat stipule que celui qui manque à l’exécution de son obligation devra payer une somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être allouée à l’autre partie de somme plus forte ou moindre. Cette pénalité peut être modifiée par le juge lorsqu’elle est manifestement excessive ou dérisoire. En cas d’exécution partielle de l’obligation, le juge peut, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, diminuer le montant de la pénalité convenue par les parties. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. La clause pénale, sanction contractuelle du manquement d'une partie à ses obligations, s'applique du seul fait de cette inexécution, sans que le créancier n'ait à démontrer l'existence du préjudice en résultant, que les parties conviennent d'évaluer par anticipation de façon forfaitaire. Il appartient au débiteur de l'obligation dont l'inexécution donne lieu à l'application de la clause pénale, de rapporter la preuve du caractère « manifestement excessif » de la sanction au regard du préjudice subi par le créancier, afin d'obtenir la réduction de son montant. C’est à tort que la SCI [A] se réfère aux termes de la clause litigieuse pour s’opposer à la réduction de la clause pénale, selon lesquels « cette indemnité est stipulée non réductible même en cas d’exécution partielle des travaux », dès lors que cette clause est inefficace pour se heurter aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Il résulte de ce qui précède que sur les sept travaux que la SARL DU Plessis s’était engagée à réaliser, trois l’ont été dans les délais impartis et que trois autres l’ont été peu après l’expiration du délai fixé (18 juin pour le raccordement au réseau électrique, 12 juillet pour le raccordement au réseau d’eau potable, 27 juillet pour la remise du certificat ERP), étant précisé que Mme [A] admet qu’elle a pu bénéficier d’un raccordement partiel. En outre, la somme de 48 750 euros représente plus du quart du prix d’acquisition du bien par Mme [A] et ce alors qu’elle a pu utiliser ce local professionnel, débuter son activité de masseur-kinésithérapeute à la date prévue et se créer une clientèle. Dès lors, le montant de la clause pénale est manifestement excessif par rapport au préjudice subi. Elle doit être réduite à 30 000 euros. Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SARL Du Plessis sera condamnée à payer à la SCI [A] la somme de 30 000 euros au titre de la pénalité de retard contractuelle. En conséquence, la somme de 20 000 euros séquestrée sera remise par le séquestre à la SCI [A] et viendra en déduction de la somme de 30 000 euros due par la société Du Plessis. Sur les demandes indemnitaires de Mme [O] [A] Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Sur le préjudice financier Pour justifier de son préjudice financier, Mme [O] [A] se contente de verser à la procédure le contrat d’assistanat libéral prévoyant notamment une rétrocession de 25 % des honoraires et un document établi par elle-même intitulé « état de rétrocession des honoraires » au 27 septembre 2021. Ce document n’est accompagné d’aucun document comptable permettant d’assurer l’authenticité de son contenu. Ces éléments sont dès lors insuffisants à établir le préjudice financier invoqué par Mme [A]. Sa demande à ce titre sera dès lors rejetée. Sur le préjudice moral Mme [O] [A] justifie de ses démarches auprès de l’entreprise chargée des travaux relatifs à la fuite et ce alors qu’elle débutait son activité de masseur-kinésithérapeute. Elle établit ainsi avoir subi un préjudice moral qui sera réparé par l’allocation de la somme de 500 euros que la SARL Du Plessis sera condamnée à lui verser. Sur les mesures de fin de jugement La SARL Du Plessis, succombant, sera condamnée aux dépens de la présente instance. Elle ne peut dès lors prétendre à l’octroi d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il apparaît équitable qu’elle soit condamnée à prendre en charge les frais que la SCI [A] et Mme [A] ont engagé pour faire valoir leurs droits en justice, évalués à la somme de 3 000 euros. En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Il sera rappelé dès lors que l’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, par jugement mis à disposition, contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE la SARL Du Plessis à payer à la SCI [A] la somme de 30 000 euros au titre de la pénalité de retard contractuellement prévue à l’acte authentique de vente du 3 mai 2018 ; ORDONNE la déconsignation de la somme de 20 000 euros séquestrée auprès de la SCP Office Notarial Thomas, Houis, Girard, Durad, Villatte, Notaires à [Localité 7], au profit de la SCI [A] et DIT que cette somme viendra en déduction de la somme de 30 000 euros due par la SARL Du Plessis à la SCI [A] ; REJETTE la demande de dommages-intérêts au titre d’un préjudice financier présentée par Madame [O] [A] ; CONDAMNE la SARL Du Plessis à payer à Madame [O] [A] la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ; CONDAMNE la SARL Du Plessis aux dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés directement par Maître Priscille Pineau conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SARL Du Plessis à verser à la SCI [A] et à Madame [O] [A] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE la demande présentée par la SARL Du Plessis au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit. LE GREFFIER, LE PRESIDENT, Audrey DELOURME Marie-Caroline PASQUIER