Tribunal judiciaire, 20 novembre 2024. 24/01604

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 4] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 3] NAC: 5AA N° RG 24/01604 - N° Portalis DBX4-W-B7I-S3B2 JUGEMENT N° B DU : 20 Novembre 2024 S.A. HLM DES CHALETS C/ [N] [J] Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 20 Novembre 2024 à Maître Valérie REDON-REY Expédition délivrée à toutes les parties JUGEMENT Le Mercredi 20 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Michel BERGE, Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assisté de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 07 Novembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDERESSE S.A. HLM DES CHALETS, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE ET DÉFENDEUR M. [N] [J], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Anita BUZONIE, avocat au barreau de TOULOUSE substituée par Me Nathalie BILLON, avocat au barreau de TOULOUSE EXPOSE DU LITIGE : Par acte sous seing privé du 01/04/1995 , la société HLM DES CHALETS a donné à bail à Madame [N] [J] un logement à usage d'habitation N°19 sis [Adresse 1]. Depuis de nombreux mois, Madame [N] [J] est tombée en arrérages de loyers impayés. Par acte d'huissier du 26/03/2024, la société HLM DES CHALETS a fait assigner Madame [N] [J] pour : A titre principal : Vu les dispositions des articles 1229,1224 ,1728 du Code civil et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Débouter Madame [N] [J] de l'ensemble de ses contestations et demandes, Prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de l'acte introductif d'instance aux torts exclusifs de Madame [N] [J] pour défaut de paiement des loyers et charges sans motifs fondés, En conséquence, Ordonner sans délai l'expulsion de Madame [N] [J] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, Autoriser la société HLM DES CHALETS à produire en délibéré une note afin d'informer la présente juridiction du départ des lieux de Madame [N] [J], Voir condamner Madame [N] [J] , à compter de l'assignation au paiement d'une indemnité conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu'à leur départ effectif des lieux soit la somme de 657,19€, Et dès à présent, Voir condamner Madame [N] [J] au paiement de la somme de 9 039,32€ cor-respondants aux loyers et charges et indemnités d'occupation impayés au 04/11/2024 ,quittancement du mois d'octobre 2024 inclus, Juger et ordonner que l'indemnité d'occupation qui sera fixée sera annuellement révi-sée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail, Juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 12/12/2023, La voir condamner au paiement d'une somme de 1500,00 € sur le fondement des dispo-sitions de l'article 700 du Code de procédure civile, La voir condamner au paiement des entiers dépens d'instance en ce compris les frais du commandement de payer conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de pro-cédure civile, Juger n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir au visa des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile. Il est renvoyé pour le surplus aux écritures déposées. A l'audience du 07/11/2024, la société HLM DES CHALETS représentée par son avocat a maintenu ses demandes. Madame [N] [J] représentée par son avocat a maintenu ses demandes. L'affaire a été mise en délibéré au 20/11/2024. Comme autorisé dans le cadre du délibéré , la société HLM DES CHALETS a produit un courrier de l'entreprise ILLICO DEMENAGEMENT qui atteste que les consorts [J] ont refusé le déménagement ainsi qu'un constat de commissaire de justice d'huissier relevant l'absence de réponse de la locataire à sa demande dont copies ont été envoyées à l'avocate de Madame [N] [J]. Madame [N] [J] a adressé un courrier en date du 08/11/2024 dans lequel elle soutient , à titre principal , avoir une dépression due au fait qu'elle doit quitter son loge-ment qu'elle occupe depuis de nombreuses années. Il est renvoyé pour le surplus aux écritures déposées. MOTIFS : Vu les dispositions des articles 1224,1227,1229 et 1728 et suivants du Code Civil et de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Vu les justificatifs produits et notamment le relevé de compte du 04/11/2024 ( 9039,22€). 1- Concernant la demande de Madame [N] [J] au titre de son préjudice de jouissance : Madame [N] [J] soutient que son logement est affecté de nombreux désordres à savoir : - Absence de chauffage et impossibilité d'utiliser sa cuisinière durant les travaux. Le tribunal relève que sa locataire depuis 2022 ne purge pas ses radiateurs et suite à une panne de chauffage en mars 2023, il lui a été fourni gratuitement des convecteurs électriques ( cfrt pièce 33 ). - Absence de boite aux lettres et panne de l'ascenseur et absence de lumières dans les parties communes : La bailleresse produit la facture de remplacement de la boite aux lettres qui a été réparée le 07/12/2023 suite à un acte de vandalisme ( cfrt pièces 27 à 29 ). En outre, il est mentionné dans le constat dressé par Maitre [L] le 07/11/2024 que la boite aux lettres est fonctionnelle ,que l'ascenseur fonctionne et que l'électricité fonctionne dans les parties communes . - Absence d'eau chaude depuis octobre 2022 : Madame [N] [J] a signalé à sa bailleresse uniquement en date du 14/06/2024 un problème d'eau chaude lequel a été résolu le 24/06/2024 selon bon d'intervention de la société CORIANCE ( cfrt pièces 27 à 29 ). La bailleresse qui fait état de nombreux actes de vandalisme dans sa résidence, produit les factures des sociétés intervenant sur place afin d'y remédier ( cfrt pièces 27 à 29 ). Le tribunal relève que Madame [N] [J] ne rapporte pas la preuve de l'indécence de son logement qu'elle occupe. Aucun constat de commissaires de justice n'est produit sur les années 2022, 2023 et premier semestre 2024. Enfin cette dernière ne produit pas de constat de carence de la CAF ou des services d'hygiène de la mairie de [Localité 5] ainsi qu'une mise en demeure de sa part. En l'espèce, il ressort de la motivation précédemment développée que l'ensemble des prétentions de Madame [N] [J] n'ont été formées que par suite de la demande d'expulsion et de régularisation des loyers et charges impayés. Madame [N] [J] n'a produit aucune pièce à l'appui de ses diverses prétentions, lesquelles se sont avérées, à l'évidence, sans aucun fondement de fait ou de droit. En l'absence d'indécence de son logement, la demande d'un montant de 4000 € à titre de dommages et intérêts de Madame [N] [J] au titre d'un préjudice de jouissance non établi, sera écartée. 2- Concernant la dette locative : La demande est recevable comme émanant du bailleur pour des loyers impayés. La société HLM DES CHALETS invoque le contrat de bail et les dispositions des articles 1224,1728 et 1729 du code civil. En vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de régler le loyer suivant les modalités convenues dans le bail. Le non-paiement répété est un manquement grave qui justifie de prononcer la résiliation du bail. Un commandement a été délivré le 12/12/2023 visant la clause résolutoire pour un montant de 4103,75€. L'assignation a été dénoncée au Préfet par courrier électronique avec avis de réception électronique du 27/03/2024. La dénonce à la CCAPEX a été faite par voie électronique en date du 14/12/2023. Le tribunal constate que Madame [N] [J] n'a plus effectué aucun règlement depuis le mois de janvier 2023 : sa dette locative s'élève, selon le décompte arrêté au 04/11/2024 à la somme de 9039,22€. Au visa de l'article 1229 du Code Civil, le tribunal fixera la date de résiliation judicaire du bail souscrit en date du 01/04/1995 à la date de l'assignation soit le 26/03/2024. Le tribunal relève que la locataire a reporté à de multiples reprises les dates de son déménagement vers son nouvel appartement ( contrat du 26/09/2024) et a refusé de l'accès de son logement à la société DEMENAGEMENT ILLICO en date du 07/11/2024. En conséquence, Madame [N] [J] pourra être expulsée, sans délai, ainsi que tous biens et occupants de son chef, avec le concours de la Force Publique et d'un serrurier. Le tribunal rappelle à Madame [N] [J] qui conteste les indexations de loyer, que le logement qu'elle occupe est un logement HLM dont le loyer est conventionné et est soumise au Code de la construction et de l'habitation. S'agissant des logements sociaux, l'article L353-9-3 du au Code de la construction et de l'habitation , dont les dispositions sont d'ordre public, autorise la société HLM DES CHALETS, via le conseil d'administration de la société, de procéder à la révision annuelle des loyers relatifs à l'ensemble de son parc immobilier. Ainsi le conseil d'administration a révisé les loyers pour les années 2020 à 2022 ( cfrt pièces 9-10-11). Le tribunal considérant que la révision de loyer intervenue est parfaitement justifiée au regard des dispositions légales applicables ( cfrt pièce 35) rejette les demandes de Madame [N] [J] de voir réduire le montant de sa dette et que les indexations applicables sur les trois dernières années sont donc justifiées. Madame [N] [J] sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer majoré des charges soit la somme de 657,19€ jusqu'au jour de son départ effectif des lieux. 3- Concernant les contestations par Madame [N] [J] relatives aux charges, le tribunal lui rappelle que les charges étant calculées par année civile, il lui sera communiqué en 2025, la régularisation pour l'année 2024. Les régularisations produites par la bailleresse permettent au tribunal de rejeter les contestations de Madame [N] [J] relatives aux charges. En conséquence, le tribunal constatant que Madame [N] [J] n'a plus effectué aucun règlement depuis le mois de janvier 2023, condamne Madame [N] [J] au paiement des loyers et charges et indemnités d'occupation impayés au 04/11/2024, soit la somme de 9 039,32€, quittancement du mois d'octobre 2024 inclus. En outre l'indemnité d'occupation soit la somme de 657,19€, sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail. En tout état de cause, les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires courront au taux légal à compte du présent jugement. 4- Concernant la demande d'octroi de délais de paiement : Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1244-1 du code civil (de-venu l'article 1343-5 du code civil), compte tenu de la situation du débiteur et en considé-ration des besoins du créancier, le juge peut dans la limite de trois années reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Madame [N] [J] sollicite des délais de paiement pour pouvoir s'acquitter de sa dette. En l'espèce, Madame [N] [J] ne produit aucune pièce justifiant son éven-tuelle précarité financière, de sorte que le tribunal se trouve dans l'ignorance de la situa-tion financière de Madame [N] [J] et ne peut, dans ces conditions, déterminer les mensualités susceptibles d'être tenues par la débitrice pour acquitter la dette. Il en résulte que la demande de délais de paiement doit être rejetée. Le tribunal, au regard des arguments précédemment développées et justifiées par la de-manderesse déboutera Madame [N] [J] de l'ensemble de ses contestations et demandes. Il n'apparaît pas équitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais qu'elle a dû exposer et non compris dans les dépens. Madame [N] [J] sera condamnée au paiement d'une somme de 900,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'au paiement des entiers dépens d'instance en ce compris les frais du commandement de payer conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, L'exécution provisoire sera ordonnée. PAR CES MOTIFS : Le magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, Déboute Madame [N] [J] de l'ensemble de ses contestations et demandes. Prononce la résiliation judiciaire du bail à la date de l'assignation soit le 26/03/2024,aux torts exclusifs de Madame [N] [J] pour défaut de paiement des loyers et charges. Ordonne sans délai l'expulsion de Madame [N] [J] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier. Condamne Madame [N] [J] à compter de l'assignation au paiement d'une indemnité d'occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu'à son départ effectif des lieux soit à la somme de 657,19€. Condamne Madame [N] [J] au paiement des loyers et charges et indemnités d'occupation impayés au 04/11/2024, soit la somme de 9 039,32€, quittancement du mois d'octobre 2024 inclus, Dit que l'indemnité d'occupation fixée à la somme de 657,19€ sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail, Dit que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés au taux légal à compter du présent jugement. Condamne Madame [N] [J] au paiement d'une somme de 900 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamne Madame [N] [J] au paiement des entiers dépens d'instance en ce compris les frais du commandement de payer conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir au visa des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT