Cour de cassation, 03 décembre 2020. 19-18.956

CIV. 3 SG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 3 décembre 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10509 F Pourvoi n° X 19-18.956 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 3 DÉCEMBRE 2020 La société VSE MOE, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° X 19-18.956 contre l'arrêt rendu le 4 avril 2019 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-7 (anciennement dénommée 11e chambre A)), dans le litige l'opposant : 1°/ à la société [...], société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , exerçant sous l'enseigne Attimi, 2°/ à la société [...] , société civile professionnelle, dont le siège est [...] , prise en la personne de Mme P... S..., en qualité de commissaire à l'exécution du plan de la société [...], 3°/ à la société [...], société civile professionnelle, dont le siège est [...] , prise en la personne de M. E... J..., en qualité de représentant des créanciers de la société [...], défenderesses à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller rapporteur, les observations écrites de la SCP Didier et Pinet, avocat de la société VSE MOE, de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société [...], la société [...] , ès qualités, et de la société [...], ès qualités, après débats en l'audience publique du 20 octobre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société VSE MOE aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société VSE MOE et la condamne à payer à la société [...], à la SCP S..., ès qualités, et à la SCP [...], ès qualités, la somme globale de 3 500 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois décembre deux mille vingt. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour la société VSE MOE. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR annulé la notification et sommation délivrée par exploit du 26 mai 2012 par la Sci VSE MOE à la société [...] comme étant infondée et abusive ; dit que la clause résolutoire du contrat de bail commercial du 18 août 2010 ne saurait jouer sur le fondement de la mise en demeure et d'AVOIR débouté en conséquence la Sci VSE MOE de ses demandes tendant à voir constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties par l'effet de la clause résolutoire, ordonné l'expulsion de la société [...] ainsi que celle de tous occupants de son chef et condamné la société [...] au paiement à la Sci VSE MOE d'une indemnité d'occupation ; AUX MOTIFS PROPRES QUE la sommation délivrée par le bailleur en date du 26 mai 2012 vise la clause résolutoire du contrat ; que par voie de conséquence, la sanction envisagée, à savoir la résiliation judiciaire du bail, suppose l'inexécution par le locataire de ses obligations contractuelles ; que le contrat de bail commercial prévoit que le preneur pourra faire à l'intérieur des lieux loués tous les aménagements et changements de distribution qu'il jugera utiles pour son exploitation ; que ces transformations ne pourront en aucun cas affecter la structure et le gros oeuvre de l'immeuble ; ils devront être réalisés dans les règles de l'art, dans le respect des obligations incombant au bailleur et sous l'entière responsabilité du preneur qui garantit le bailleur contre toute conséquence dommageable ou tout recours des tiers ; qu'il est établi qu'en application des clauses et conditions du bail et selon courrier en date du 25 mars 2011, le bailleur a autorisé son locataire à réaliser des travaux de réunion des locaux loués avec ceux situés en dessous sur la rue Mari ; que c'est avec une particulière mauvaise foi et près de deux années après la signature du contrat de bail que le bailleur entend remettre en cause d'accord formalisé et oppose la menace de la résiliation du bail ; que le bailleur reproche à son locataire d'avoir effectué les travaux affectant les parties communes de l'immeuble, à savoir la dalle séparant les deux locaux ; que cette allégation n'est nullement établie ; que l'examen du rapport de l'Apave porte mention de ce que la structure du bâtiment (plancher et murs) n'a pas été touchée par lesdits travaux ; que les travaux ont bien fait l'objet de déclarations préalables et demandes d'autorisations adressées à la mairie de Nice par la société [...] ; qu'à la lecture de ces explications et après examen des pièces versées aux débats, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a annulé la notification et sommation délivrées le 26 mai 2012 et dit que la clause résolutoire du contrat de bail commercial en date du 18 août 2010 ne pouvait jouer sur le fondement de cette mise en demeure et débouté le bailleur ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE, sur le jeu de la clause résolutoire, l'article L. 145-41 alinéa 1er du Code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ; que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ; qu'en l'espèce, le bail commercial conclu entre la SCI Parishah et la Sarl [...] comporte une clause résolutoire aux termes de laquelle « il est expressément convenu qu'à défaut[ ..] d'exécution d'une seule des charges et conditions des présentes, le présent bail sera résilié de plein droit, sans délai, si bon semble au bailleur, un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter la ou les conditions en souffrance et demeuré infructueux, totalement ou partiellement [ ..] » ; qu'au titre des "Charges et conditions", le bail prévoit notamment que : « 2°) le preneur pourra faire à l'intérieur des lieux loués tous les aménagements et changements de distribution qu'il jugera utile pour son exploitation. Ces transformations ne pourront en aucun cas affecter la structure ou le gros oeuvre de l'immeuble. Ils devront être réalisés dans les règles de l'art, dans le respect des obligations incombant au bailleur et sous l'entière responsabilité du preneur qui garantit le bailleur contre toute conséquence dommageable ou tout recours de tiers » ; qu'il prévoit également que le preneur « [ ..] se conformera au règlement de copropriété de l'immeuble qu'il déclare bien connaitre » ; que la sommation délivrée par huissier le 26 mai 2012 cite la clause contenue au 2°) des "Charges et conditions" du bail précitée ; qu'elle indique ensuite le grief formulé à l'encontre de la Sarl [...], à savoir d'avoir procédé à la réalisation des travaux, sans avoir obtenu préalablement l'autorisation de la copropriété alors même que lesdits travaux affectent les parties communes de l'immeuble, à savoir la dalle séparant les deux locaux ; que l'exploit d'huissier rappelle ensuite le délai d'un mois imparti au preneur pour obtempérer à la sommation d'avoir à procéder à la réalisation des travaux de remise en état initial des locaux loués notamment en fermant toute communication créée entre lesdits locaux et ceux situés endessous sur la [...] ; qu'il reproduit enfin la clause résolutoire insérée au bail telle que ci-avant reproduite, ainsi que les dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce ; que les travaux litigieux réalisés par la Sarl [...] ont consisté à agrandir la trémie existante dans le plancher pour l'escalier reliant les deux niveaux et à ouvrir une seconde trémie pour installer un monte-charge entre les deux niveaux ; que la trémie ouverte pour le monte-charge a été réalisée entre deux poutres principales du plancher ; que la structure de l'immeuble et notamment les poutres du plancher, pas plus que le gros oeuvre, n'ont été touchés par les travaux qui n'ont affecté que des parties privatives, à savoir le plancher séparant les deux niveaux, à l'exclusion des parties communes ; que, dès lors, et par application tant du régime général de la copropriété que du règlement de copropriété de l'immeuble en son article 12, qui ne prévoit l'obligation pour chaque propriétaire de magasin d'obtenir le consentement des copropriétaires que pour les travaux d'agrandissement ou d'ouverture dans les gros murs de sa propriété personnelle (paragraphe 5° du dit article), les transformations des magasins et arrières magasins étant soumises à la seule condition de ne pas nuire ni à l'esthétique ni à la solidité de la maison (paragraphe 6° du dit article), la réalisation des travaux litigieux ne nécessitait aucunement l'obtention du consentement des copropriétaires ; que la Sarl [...] n'a ainsi aucunement contrevenu à la clause visée dans la sommation et c'est à tort et avec une mauvaise foi manifeste que le bailleur lui a fait grief d'avoir réalisé, sans autorisation de la copropriété, des travaux portant atteinte à une prétendue dalle séparant les deux locaux dont la nature de partie commune aurait soumis la régularité des dits travaux à l'obtention préalable de l'autorisation des copropriétaires ; que c'est avec la même mauvaise foi manifeste que le bailleur a sommé le preneur, non pas d'obtenir l'accord des copropriétaires prétendument nécessaire afin de remédier au manquement invoqué et d'exécuter la condition prétendument en souffrance, mais plutôt de procéder à la remise en état initial en fermant toute communication créée entre les deux locaux loués pourtant admise au contrat ; que la notification et sommation délivrée à la Sarl [...] le 26 mai 2012 par la SCI VSE MOE, qui ne disposait d'aucune subrogation expresse dans une quelconque action à l'encontre du preneur relativement aux travaux réalisés avant son acquisition des murs, apparaît dès lors infondée et abusive, de telle sorte qu'elle doit être annulée et que la clause résolutoire du contrat ne saurait jouer sur le fondement de cette mise en demeure ; que la SCI VSE MOE sera par suite déboutée de ses demandes en constat de la résiliation de plein droit du bail, expulsion de la société locataire ainsi que de tous occupants de son chef et paiement d'une indemnité d'occupation ; 1°) ALORS QUE le juge est tenu d'examiner les documents versés aux débats ; les plans d'exécution des travaux annexés à la note technique de M. G... du 8 avril 2011 versés aux débats établissent que les travaux réalisés par la société [...] comprenaient « l'ouverture d'une trémie pour le monte/charge » à travers la dalle entre les deux étages devant être réunis ; qu'en affirmant que la SCI VSE MOE ne démontrait pas que les travaux litigieux auraient affecté la dalle séparant les deux locaux ou encore que « la structure du bâtiment (planchers et murs) n'a pas été touchée par les lesdits travaux » sans examiner ces plans qui établissaient clairement que la dalle entre les deux étages avait été percée et/ou que la structure du plancher avait été affectée par ces travaux, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE, subsidiairement, par application des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, les travaux de percement d'une trémie entre deux étages d'un immeuble sont subordonnés à l'autorisation de la copropriété dès lors qu'ils affectent nécessairement une partie commune ; qu'à supposer adoptés les motifs des premiers juges selon lesquels les travaux avaient notamment consisté à « ouvrir une seconde (trémie) pour installer un monte-charge entre les deux niveaux », la cour d'appel qui a affirmé que de tels travaux n'affectaient pas les parties communes, a violé les articles 2, 3 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 ; 3°) ALORS QUE, plus subsidiairement, viole ses obligations contractuelles le locataire qui réalise des travaux ne respectant pas les règles de l'art et/ou qui affectent la solidité de l'immeuble ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si la mise en cause de la bailleresse dans un contentieux judiciaire en raison des travaux réalisés par la locataire ne justifiait pas la sommation de remise en état des lieux loués, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1147 devenu 1231-1 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR condamné la Sci VSE MOE à payer à la société [...] la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS QUE la société [...] s'est trouvée privée de la faculté de commercialiser son fonds de commerce ou de son droit au bail en l'état de menace de résiliation de l'un de ses principaux actifs et ce, pendant six ans ; que cette situation lui a occasionné un préjudice certain qu'il convient de réparer à hauteur de 20.000 € au lieu de la somme de 10.000 € attribué par le premier juge ; 1°) ALORS QUE par application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation à intervenir du chef du premier moyen, dirigé à l'encontre du chef de l'arrêt ayant notamment annulé la sommation délivrée le 26 mai 2012 comme infondée et abusive, entraînera par voie de conséquence, celle du chef du dispositif ayant condamné la Sci VSE MOE à payer à la société [...] une somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts avec lequel elle est dans un lien de dépendance ; 2°) ALORS QUE le bailleur, assigné par le syndicat des copropriétaires aux fins d'expertise pour les travaux réalisés par son locataire ayant causé des dommages à un autre copropriétaire, qui délivre à celle-ci une sommation lui imposant une remise en état n'est pas fautif ; qu'en qualifiant d'abusive et infondée la sommation délivrée dans de telles circonstances, la cour d'appel a violé l'article 1147 devenu 1231-1 du code civil.