Tribunal judiciaire, 31 juillet 2024. 21/06593

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 21/06593 N° Portalis 352J-W-B7F-CUNEO N° MINUTE : 3 Assignation du : 10 Mai 2021 Jugement de fixation [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : JUGEMENT rendu le 31 Juillet 2024 DEMANDERESSE S.A.R.L. DOMI-ALMA [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Maître Valérie OUAZAN, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0428 DEFENDERESSE S.A.S. CLINIQUE [5] [Adresse 2] [Localité 7] représentée par Maître Denis THEILLAC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0550 COMPOSITION DU TRIBUNAL Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assisté de Camille BERGER, Greffière DEBATS A l’audience du 13 Mars 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous signature privée en date du 7 juillet 1993, la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE SAINT-DOMINIQUE, aux droits de laquelle vient désormais la S.A.R.L. DOMI-ALMA, a donné à bail commercial à la S.A. CLINIQUE [5], devenue depuis la S.A.S. CLINIQUE [5], l'intégralité d'un immeuble de huit étages élevé sur sous-sol sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 7] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er juillet 1993 afin qu'y soit exercée une activité de clinique, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 3.500.000 francs hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme à échoir. Le contrat de bail commercial a été renouvelé en dernier lieu pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er juillet 2011 par jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris en date du 17 janvier 2020, fixant le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 1.025.000 euros hors taxes et hors charges. Par acte d'huissier en date du 22 novembre 2019, la S.A.R.L. DOMI-ALMA a fait signifier à la S.A.S. CLINIQUE [5] un congé pour le 30 juin 2020 portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction. Par acte d'huissier en date du 19 mars 2020, la S.A.R.L. DOMI-ALMA a exercé son droit de repentir, sur le fondement des dispositions de l'article L. 145-58 du code de commerce, indiquant à la S.A.S. CLINIQUE [5] qu'elle consentait au renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er juillet 2020, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 2.003.000 euros hors taxes et hors charges. Par lettre recommandée en date du 15 septembre 2020, la S.A.S. CLINIQUE [5] a déclaré à la S.A.R.L. DOMI-ALMA accepter le principe du renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er juillet 2020, mais s'opposer au prix offert par cette dernière, l'estimant exorbitant. À défaut d'accord sur le montant du loyer, la S.A.R.L. DOMI-ALMA a, par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 23 février 2021, notifié à la S.A.S. CLINIQUE [5] un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 2.375.835 euros hors taxes et hors charges, puis l'a, par exploit d'huissier en date du 10 mai 2021, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris. Par jugement contradictoire en date du 10 janvier 2022, le juge des loyers commerciaux a notamment : constaté le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant les parties à compter du 1er juillet 2020 ; ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Monsieur [V] [X] ; et fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges. Monsieur [V] [X] a été remplacé par Monsieur [T] [I] en qualité d'expert judiciaire par ordonnance du juge chargé du contrôle des expertises en date du 3 février 2022. L'expert judiciaire a procédé à une visite contradictoire des locaux le 28 mars 2022, a organisé deux réunions contradictoires en son cabinet les 21 juin et 3 octobre 2022, a adressé un pré-rapport aux parties le 28 octobre 2022, et a déposé son rapport définitif le 23 décembre 2022, estimant le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 1.239.000 euros hors taxes et hors charges. Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 11 mars 2024 réceptionnée le 13 mars 2024 et remis au greffe par RPVA le 12 mars 2024, la S.A.R.L. DOMI-ALMA demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, R. 145-3 et suivants, R. 145-8 et R. 145-10 du code de commerce, et des articles 1343-2 et 1352-6 du code civil, de : débouter la S.A.S. CLINIQUE [5] de l'ensemble de ses demandes ;fixer le montant du loyer du contrat de bail renouvelé à la somme annuelle de 2.375.835 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2020, outre les intérêts au taux légal à valoir sur la différence entre ce loyer et le loyer effectivement réglé, avec capitalisation des intérêts échus ;juger que le loyer du contrat de bail renouvelé sera indexé conformément aux stipulations de l'article 5 du bail tous les trois ans à la date anniversaire du bail renouvelé, et pour la première fois le 1er juillet 2023 pour la première indexation, l'indice de base étant celui du premier trimestre de l'année 2020, soit 116,23 ;dire qu'à défaut d'exercice par la S.A.S. CLINIQUE [5] de son droit d'option prévu par les dispositions de l'article L. 145-57 du code de commerce et qu'à défaut d'appel, ou si l'exécution provisoire est ordonnée, le jugement à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-2 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;condamner la S.A.S. CLINIQUE [5] à lui payer la somme de 8.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.A.S. CLINIQUE [5] aux dépens ;ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir. À l'appui de ses prétentions, la S.A.R.L. DOMI-ALMA fait valoir que les locaux à usage de clinique présentent un caractère monovalent, si bien que le loyer du bail renouvelé doit être évalué selon l'application de la méthode métrique. Elle souligne qu'eu égard aux prix couramment pratiqués pour des cliniques situées dans des quartiers équivalents présentant des similarités tant géographiques que de clientèle, et compte tenu de la surface pondérée des locaux de 3.927 m2, la valeur locative unitaire s'élève non pas à la somme de 350 euros par mètre carré pondéré retenue par l'expert judiciaire, mais à la somme de 550 euros. Elle précise que la faculté offerte à la locataire de sous-louer les locaux à un laboratoire d'analyses médicales justifie une majoration de 10%. Elle s'oppose à tout abattement au titre de la taxe sur la valeur ajoutée ou des travaux de mise aux normes et d'amélioration mis à la charge de la preneuse, faisant observer que d'une part, celle-ci a contractuellement consenti à ce que le loyer soit assujetti à cette taxe, peu important qu'elle n'ait pas la possibilité de la récupérer en totalité, et que d'autre part le caractère monovalent des locaux exclut toute prise en considération des éventuelles clauses exorbitantes de droit commun contenues dans le contrat de bail. Elle conclut que le montant du loyer du bail renouvelé peut raisonnablement être fixé à la somme annuelle de 2.375.835 euros hors taxes et hors charges, correspondant au montant de la valeur locative. Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 8 mars 2024 réceptionnée le 11 mars 2024 et remis au greffe à l'audience le 13 mars 2024, la S.A.S. CLINIQUE [5] sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, R. 145-8 et R. 145-10 du code de commerce, de : dire et juger que le loyer du contrat de bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative ;en conséquence, fixer le montant du loyer du contrat de bail renouvelé à la somme annuelle de 1.068.576 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2020 ;juger que ce prix sera indexé tous les trois ans, et pour la première fois au 1er juillet 2023, en prenant pour indice de base 116,23, sous réserve des dispositions légales ;juger que la S.A.R.L. DOMI-ALMA sera tenue de lui rembourser les sommes perçues en trop au titre du loyer à compter du 1er juillet 2020, et à lui payer les intérêts au taux légal sur les trop-perçus de loyers depuis cette date, à compter de chaque échéance ;débouter la S.A.R.L. DOMI-ALMA de l'intégralité de ses demandes, dont celle relative à la capitalisation des intérêts ;condamner la S.A.R.L. DOMI-ALMA aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire. Au soutien de ses demandes, la S.A.S. CLINIQUE [5] admet le caractère monovalent des locaux litigieux à usage de clinique, faisant remarquer que dans un tel cas, la valeur locative doit être déterminée selon la combinaison de la méthode métrique et de la méthode par le chiffre d'affaires. Elle expose que la surface pondérée des locaux donnés à bail est de 3.927 m2, si bien que compte tenu des prix couramment pratiqués pour des cliniques similaires, la valeur locative statutaire unitaire s'élève à la somme maximale de 350 euros retenue par l'expert judiciaire. Elle précise avoir réalisé un chiffre d'affaires moyen au cours des années 2018 et 2019 d'un montant de 14.248.113 euros auquel il y a lieu d'appliquer un taux de pourcentage sur recettes de 8%. Elle conteste toute majoration relative à la clause autorisant une sous-location partielle et restrictive des locaux, mais revendique l'application d'un abattement de 15% afférent aux travaux de mise en conformité mis à sa charge et qu'elle a d'ores et déjà réalisés. Elle conclut que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la somme annuelle de 1.068.576 euros hors taxes et hors charges. L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 13 mars 2024, et la décision a été mise en délibéré au 22 mai 2024, puis prorogée successivement au 12 juin, au 26 juin et au 31 juillet 2024, les parties en ayant été avisées. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la fixation du loyer du bail renouvelé Aux termes des dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments. En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-34 du même code, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En vertu des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-36 dudit code, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'État. Enfin, selon les dispositions de l'article R. 145-10 de ce code, le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée. Il y a lieu de rappeler : que d'une part, présentent un caractère monovalent les locaux qui ne peuvent être transformés en vue d'une destination différente sans réalisation de travaux importants et coûteux (Civ. 3, 2 mars 1977 : pourvoi n°76-11002 ; Civ. 3, 18 mars 1992 : pourvoi n°90-14625 ; Civ. 3, 3 décembre 2003 : pourvoi n°02-12266 ; Civ. 3, 29 septembre 2004 : pourvoi n°03-13624 ; Civ. 3, 5 janvier 2010 : pourvoi n°09-11193), le loyer du bail renouvelé portant sur de tels locaux échappant alors à la règle du plafonnement (Civ. 3, 3 mai 1978 : pourvois n°77-10380 et n°77-12007 ; Civ. 3, 22 janvier 1992 : pourvoi n°90-17535 ; Civ. 3, 27 novembre 2002 : pourvoi n°01-10625) et devant être fixé à la valeur locative selon les usages observés dans la branche d'activité considérée (Civ. 3, 8 janvier 1980 : pourvoi n°78-13058 ; Civ. 3, 16 octobre 1991 : pourvoi n°90-11096 ; Civ. 3, 15 septembre 2015 : pourvoi n°14-15069 ; Civ. 3, 5 octobre 2017 : pourvoi n°16-18059 ; Civ. 3, 22 juin 2022 : pourvoi n°21-10520) ; et que d'autre part, si historiquement la valeur locative des locaux à usage de clinique pouvait être déterminée selon trois méthodes, à savoir la méthode dite « à l'activité » en fonction de la recette théorique annuelle fondée sur le tarif journalier des chambres, la méthode dite « au lit » en fonction d'un prix unitaire par chambre variable selon les branches d'activités médicales considérées, et la méthode dite « métrique » en fonction d'un prix unitaire appliqué à la surface des locaux, lesquelles méthodes pouvant être combinées ou pondérées entre elles, l'entrée en vigueur de la réforme de la tarification à l'activité dite « T2A », laquelle a fait disparaître le lien entre le nombre de lits et le résultat économique, a néanmoins rendu impraticable le recours aux deux premières méthodes, de sorte qu'il est désormais d'usage, en matière de clinique, de recourir à la méthode métrique, basée sur la surface pondérée des locaux, laquelle apparaît la plus adaptée (Civ. 3, 11 décembre 2012 : pourvoi n°11-21910). En l'espèce, il est établi que l'utilisation de la totalité du bâtiment litigieux est homogène, et que les locaux ont été aménagés de manière à constituer une exploitation unique concernant une même clientèle, de sorte que le loyer du bail renouvelé échappe à la règle du plafonnement et doit correspondre à la valeur locative selon les usages observés dans la branche d'activité considérée, ce que reconnaissent expressément les parties. De plus, s'agissant de locaux à destination de l'exploitation d'une activité de clinique, il paraît particulièrement pertinent et adapté de fixer leur valeur locative selon la méthode métrique, conformément aux usages actuels dans cette branche d'activité. En conséquence, il convient de déterminer la valeur locative de renouvellement des locaux litigieux selon la méthode métrique. Sur les caractéristiques des locaux Aux termes des dispositions de l'article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 4°) de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire. En l'occurrence, il ressort du rapport d'expertise judiciaire en date du 23 décembre 2022 que les locaux donnés à bail : dépendent d'un immeuble de huit étages édifié sur sous-sol à façade en pierre sur la rue et en briquettes sur la cour, à la toiture en zinc, et au ravalement ancien et à refaire ; présentent une configuration irrégulière en « L » en raison de la situation d'angle du bâtiment avec rotonde, impliquant une circulation moins aisée dans les étages pour le brancardage ; sont distribués sur dix niveaux reliés, contraignant la circulation verticale limitée, ce qui engendre des surcoûts d'exploitation ; ont une capacité d'accueil de 98 lits, dont 53 en hospitalisation, 25 en ambulatoire, et 20 en dialyse ; ont un potentiel très restreint d'amélioration structurelle du bâti, ce qui limite les possibilités d'accréditation ; et sont en bon état d'entretien apparent (pages 7 et 64 du rapport d'expertise judiciaire). D'après la 5ème édition de la charte de l'expertise en évaluation immobilière éditée au mois de mars 2017, la surface utile brute d'un local correspond à la surface de plancher de la construction après déduction des éléments structuraux (tels poteaux, murs extérieurs ou refends) et des circulations verticales, et le principe de pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou étalon en appliquant des coefficients de pondération, permettant de comparer des locaux qui ne sont pas facilement comparables entre eux (façade, niveaux, surfaces de nature différente) ; pour les commerces de centre-ville, la surface pondérée est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial (surface de vente, réserves, etc.). En l'espèce, l'expert judiciaire note que les locaux litigieux présentent une surface utile de 4.336 m2, et retient qu'ils sont divisés en dix zones, à savoir : un rez-de-chaussée d'une surface utile et d'une surface pondérée de 465 m2 ; un premier étage d'une surface utile et d'une surface pondérée de 468 m2 ; un deuxième étage d'une surface utile et d'une surface pondérée de 472 m2 ; un troisième étage d'une surface utile et d'une surface pondérée de 472 m2 ; un quatrième étage d'une surface utile et d'une surface pondérée de 472 m2 ; un cinquième étage d'une surface utile et d'une surface pondérée de 473 m2 ; un sixième étage d'une surface utile et d'une surface pondérée de 428 m2 ; un septième étage d'une surface utile et d'une surface pondérée de 303 m2 ; un huitième étage d'une surface utile de 203 m2 et d'une surface pondérée de 142 m2 ; et un sous-sol d'une surface utile de 580 m2 et d'une surface pondérée de 232 m2 ; soit une surface pondérée totale de 3.927 m2 (page 59 du rapport d'expertise judiciaire), laquelle n'est contestée par aucune des parties. En conséquence, il convient de retenir que les locaux donnés à bail présentent une surface pondérée totale de 3.927 m2. Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage Aux termes des dispositions de l'article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation. En l'espèce, compte tenu des vingt-quatre références analysées, constituées d'une location nouvelle à [Localité 6] et de trois locations nouvelles en région parisienne au prix du marché, de dix renouvellements amiables à [Localité 6] et de huit renouvellements amiables en région parisienne, ainsi que de deux fixations judiciaires à [Localité 6], lesquelles se révèlent toutes pertinentes au regard de l'activité pratiquée, de leur emplacement et de leur nombre de lits, l'expert judiciaire a retenu une valeur locative unitaire statutaire de 350 euros par mètre carré pondéré (pages 60 à 63 du rapport d'expertise judiciaire). Ceci est d'ailleurs parfaitement cohérent avec la valeur locative unitaire statutaire de 320 euros par mètre carré pondéré estimée lors du précédent renouvellement à la date du 1er juillet 2011 par jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris en date du 17 janvier 2020 (pièce n°15 en défense, pages 6 et 7), l'expert judiciaire soulignant expressément «que de nombreux loyers ont été renouvelés à la baisse en 2020, mais pas pour les cliniques dans Paris, malgré les coûts d'exploitation ayant augmenté, leur nombre étant limité» (page 70 du rapport d'expertise judiciaire), de sorte que contrairement à ce que soutient à tort la demanderesse, il n'existe aucune contradiction sur ce point, l'expert judiciaire ayant constaté une légère hausse de la valeur locative lors du présent renouvellement. Si la bailleresse invoque « un rapport d'expertise dressé par Monsieur [G] concluant à une valeur locative de 550 euros / m2 sur la base notamment des références indiquées dans notre dire, indûment écartées » (page 13 de son dernier mémoire), force est toutefois de constater que l'expert judiciaire a explicitement répondu à cette objection, relevant que Monsieur [D] [G] « dans une note signée du 18 janvier 2018 (pièce n°75) retient pour la clinique expertisée un prix unitaire compris entre 360 et 380 € / m2 P en appliquant une décote par rapport au prix des bureaux [...], le fonctionnement d'une clinique n'étant pas comparable à celui des bureaux » (page 71 du rapport d'expertise judiciaire). Dès lors, la valeur locative unitaire de renouvellement évaluée par l'expert judiciaire au montant de 350 euros par mètre carré pondéré apparaît particulièrement pertinente et emporte la conviction de la présente juridiction. En conséquence, il convient de fixer la valeur locative unitaire de renouvellement des locaux donnés à bail à la somme de 350 euros par mètre carré pondéré. Sur les facteurs de diminution de la valeur locative tirés des obligations imposées à chacune des parties En application des dispositions du premier alinéa de l'article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Il y a lieu de rappeler que la soumission du bail aux dispositions de l'article R. 145-10 du code de commerce relatif à la fixation du loyer de locaux construits en vue d'une seule utilisation exclut l'application des dispositions de l'article R. 145-8 du même code (Civ. 3, 1er mars 2000 : pourvoi n°98-14763 ; Civ. 3, 3 mai 2007 : pourvoi n°06-11210 ; Civ. 3, 5 octobre 2017 : pourvoi n°16-18059). En l'espèce, le contrat de bail commercial conclu entre les parties en date du 7 juillet 1993 stipule : en sa clause intitulée « Article 8 - OCCUPATION - JOUISSANCE », que « pour l'exploitation de son activité, le PRENEUR se soumettra aux prescriptions légales et réglementaires pouvant s'y appliquer et se conformera scrupuleusement aux prescriptions, règlements et ordonnances en vigueur, notamment en ce qui concerne la voirie, la salubrité, la police, l'hygiène et la sécurité, l'inspection du travail, de façon que le BAILLEUR ne puisse être ni inquiété, ni recherché. Le PRENEUR s'engage à respecter toutes les normes de sécurité propres à l'immeuble objet du présent bail, telles qu'elles résultent de textes législatifs et réglementaires en vigueur. Il est également convenu qu'au cas où l'Administration ou quelque autorité que ce soit, compte tenu de l'activité exercée dans les lieux, viendrait à exiger à un moment quelconque une modification du bien, objet du présent bail, tous les frais et conséquences quelconques de cette modification seront intégralement supportés par le PRENEUR qui s'y oblige» ; et en sa clause intitulée « Article 9 - SOUS-LOCATION. CESSION », qu' : « il est toutefois précisé que l'autorisation de sous-location au profit de l'exploitation du laboratoire d'analyses médicales, donnée au PRENEUR par lettre du 4 décembre 1979, est maintenue dans les conditions fixées audit courrier par le CRÉDIT NATIONAL, aux droits duquel vient la COMPAGNIE FONCIÈRE SAINT-DOMINIQUE » (pièce n°1 en demande, page 5). Force est de constater que ces deux clauses sont empreintes d'un caractère exorbitant de droit commun, la première constituant un transfert de charge sur la preneuse, et la seconde se révélant favorable à cette dernière. Cependant, dans la mesure où les parties revendiquent expressément que les locaux litigieux présentent un caractère monovalent, dont le prix du bail renouvelé doit être fixé conformément aux dispositions de l'article R. 145-10 du code de commerce, les dispositions de l'article R. 145-8 du même code ne sont pas applicables. Si la preneuse allègue que « les trois dernières décisions rendues concernant la clinique [5] ont toutes retenu un abattement de 15% pour mise à la charge du locataire des travaux de mise en conformité », de sorte que «l'abattement retenu à trois reprises successives par le Juge des loyers commerciaux et la Cour d'appel de PARIS ne peut être remis en cause, les décisions précitées ayant l'autorité de la chose jugée sur ce point » (pages 25 et 26 de son dernier mémoire), il convient néanmoins de souligner qu'en vertu des dispositions de l'article 1355 du code civil et des articles 480 et 500 du code de procédure civile, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui fait l'objet d'un jugement et a été tranché dans son dispositif (Cass. Plén., 13 mars 2009 : pourvoi n°08-16033 ; Civ. 2, 24 septembre 2020 : pourvoi n°19-15648 ; Civ. 2, 16 décembre 2021 : pourvoi n°20-14874 ; Civ. 3, 16 novembre 2022 : pourvoi n°21-21244 ; Com., 23 novembre 2022 : pourvoi n°21-10953 ; Civ. 2, 13 avril 2023 : pourvoi n°18-24600 ; Civ. 2, 20 avril 2023 : pourvoi n°21-24372), et qu'en l'occurrence, ni l'arrêt de la cour d'appel de Paris en date du 5 septembre 2018, ni le précédent jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris en date du 17 janvier 2020, ni l'arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 6 février 2020 n'ont statué sur l'application d'un quelconque abattement dans leur dispositif (pièces n°10, n°15 et n°16 en défense), si bien qu'elles ne sont revêtues d'aucune autorité de la chose jugée sur ce point. Enfin, si la locataire est fondée à invoquer un usage, en matière de locaux à usage de clinique, consistant à tenir compte des travaux de mise en conformité mis à sa charge dans la détermination du prix du bail renouvelé, il y a toutefois lieu de relever que ces derniers ont déjà été pris en considération dans l'évaluation du prix unitaire statutaire, la référence à cette clause exorbitante de droit commun figurant expressément dans la liste des vingt-trois critères énumérés par l'expert judiciaire pour parvenir à son estimation, celui-ci précisant qu' « étant donné : [...] - les travaux prescrits par les autorités administratives à la charge du preneur pour l'exercice de son activité, conformément à l'usage ; [...] - les locaux en bon état apparent, compte tenu de travaux de réfection et d'amélioration des locaux et des équipements effectués, ce qui est rendu nécessaire par les standards actuels mais aussi par le bâtiment vieillissant ; [...] on peut retenir le prix unitaire suivant : 3.927 m2 P x 350 € » (page 64 du rapport d'expertise judiciaire), si bien qu'aucun abattement supplémentaire ne saurait être appliqué, à défaut de quoi la clause litigieuse serait doublement prise en compte, ce qui ne saurait être admis. Il s'évince de l'ensemble de ces éléments qu'aucune majoration de la valeur locative ne doit être appliquée en raison de la faculté de sous-location laissée à la preneuse, ni aucun abattement pratiqué relativement à la clause contractuelle mettant à la charge de la locataire les travaux de mise en conformité des locaux. En conséquence, il convient de retenir qu'aucune majoration ni aucun abattement ne sont justifiés. Conclusion sur la fixation du loyer du bail renouvelé En définitive, eu égard à la surface pondérée des locaux loués de 3.927 m2 et à la valeur locative unitaire de renouvellement de 350 euros par mètre carré pondéré, la valeur locative de renouvellement des locaux peut être estimée à la somme annuelle de : 3.927 x 350 = 1.374.450 euros. En conséquence, il convient de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 1.374.450 euros. Sur l'indexation du loyer du bail renouvelé En vertu des dispositions des deux premiers alinéas de l'article L. 112-1 du code monétaire et financier, sous réserve des dispositions du premier alinéa de l'article L. 112-2 et des articles L. 112-3, L. 112-3-1 et L. 112-4, l'indexation automatique des prix de biens ou de services est interdite. Est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision. En outre, selon les dispositions du premier alinéa de l'article L. 112-2 du même code, dans les dispositions statutaires ou conventionnelles, est interdite toute clause prévoyant des indexations fondées sur le salaire minimum de croissance, sur le niveau général des prix ou des salaires ou sur les prix des biens, produits ou services n'ayant pas de relation directe avec l'objet du statut ou de la convention ou avec l'activité de l'une des parties. Est réputée en relation directe avec l'objet d'une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l'indice national du coût de la construction publié par l'Institut national des statistiques et des études économiques ou, pour des activités commerciales ou artisanales définies par décret, sur la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux publié dans des conditions fixées par ce même décret par l'Institut national de la statistique et des études économiques. D'après les dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. Le troisième alinéa de l'article L. 145-38 du même code dispose quant à lui que par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. Le premier alinéa de l'article 4 du code de procédure prévoit pour sa part que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Enfin, conformément aux dispositions de l'article 5 du même code, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé. Il y a lieu de souligner que si la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises prohibe le recours à l'indice national du coût de la construction pour la révision triennale légale du loyer, elle n'interdit cependant pas aux parties d'avoir recours à cet indice dans le cadre d'une clause d'indexation conventionnelle. En l'espèce, la clause intitulée « Article 5 - RÉVISION DU LOYER DE BASE » insérée au contrat de bail commercial en date du 7 juillet 1993 stipule que « le loyer sera réajusté automatiquement en plus ou en moins le 1er juillet 1996 et le 1er juillet 1999. L'indice de base est l'indice du 4ème trimestre 1992 fixé à 1.005. L'indice d'échéance sera l'indice du 4ème trimestre de l'année précédant la date de révision. [...] Si l'indice visé au présent article venait à cesser de faire l'objet d'une publication par l'INSEE, les parties décident de se référer à toute autre publication de l'indice retenu qui serait assurée par tel organisme public ou privé de statistiques, choisi par elles d'un commun accord ou, faute d'accord, désigné par le Président du Tribunal de Grande Instance de Paris » (pièce n°1 en demande, page 3). Bien que cette clause d'échelle mobile prévoie une indexation fondée sur l'indice national du coût de la construction, laquelle demeure toujours possible même postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, et prenne comme indice de référence celui du quatrième trimestre, force est de constater que les parties s'accordent expressément pour désormais faire application de l'indice trimestriel des loyers commerciaux, en prenant comme indice de référence celui du premier trimestre de l'année 2020. En conséquence, il convient de constater l'accord des parties pour que le loyer du contrat de bail commercial renouvelé soit indexé triennalement le 1er juillet 2023 et le 1er juillet 2026 conformément aux stipulations de la clause intitulée « Article 5 - RÉVISION DU LOYER DE BASE » insérée au contrat de bail commercial en date du 7 juillet 1993, en prenant comme indice de base l'indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l'Institut national des statistiques et des études économiques au premier trimestre de l'année 2020 fixé à 116,23 et comme indice d'échéance celui publié au premier trimestre de l'année de la date d'indexation. Sur les intérêts moratoires Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l'article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent. En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. En vertu des dispositions de l'article 1344 du même code, le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation. Enfin, selon les dispositions de l'article 1344-1 dudit code, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice. Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d'une part, la compétence du juge des loyers commerciaux est exclusive du prononcé d'une condamnation (Civ. 3, 11 mai 2022 : pourvois n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689) ; et que d'autre part, les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent, par le seul effet de la loi (Civ. 3, 3 octobre 2012 : pourvoi n°11-17177), à compter de la délivrance de l'assignation introductive d'instance en fixation du prix lorsque le bailleur est à l'origine de la procédure, ou à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c'est le preneur qui a saisi le juge des loyers commerciaux (Civ. 3, 18 juin 2014 : pourvoi n°13-14715 ; Civ. 3, 16 mars 2017 : pourvoi n°16-10216 ; Civ. 3, 12 avril 2018 : pourvoi n°16-26514 ; Civ. 3, 11 juillet 2019 : pourvoi n°18-19376 ; Civ. 3, 9 septembre 2021 : pourvoi n°19-19285). En l'espèce, dès lors que la demanderesse a payé, depuis le 1er juillet 2020 et pendant toute la durée de la présente instance, un loyer d'un montant inférieur à celui du bail renouvelé, il y a lieu de fixer le point de départ des intérêts au taux légal dus sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail renouvelé et celui du loyer provisionnel effectivement acquitté à compter du 10 mai 2021, date de l'assignation introductive de la présente instance comportant une telle demande, s'agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s'agissant des sommes réglées postérieurement, sans pour autant prononcer de condamnation. En conséquence, il convient de fixer le point de départ des intérêts au taux légal dus par la S.A.S. CLINIQUE [5] sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail renouvelé arrêté aux termes de la présente décision d'une part, et le montant du loyer provisionnel effectivement acquitté depuis le 1er juillet 2020 d'autre part, à compter du 10 mai 2021 s'agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s'agissant des sommes réglées postérieurement, jusqu'à complet paiement. Sur l'anatocisme D'après les dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. À cet égard, il y a lieu de rappeler qu'à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d'intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci (Civ. 1, 19 décembre 2000 : pourvoi n°98-14487 ; Civ. 2, 11 mai 2017 : pourvoi n°16-14881 ; Com., 9 octobre 2019 : pourvoi n°18-11694). En l'espèce, la capitalisation des intérêts prendra effet à compter du 10 mai 2021, date de la signification de l'assignation introductive de la présente instance comportant une telle demande. En conséquence, il convient d'ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2021. Sur les mesures accessoires En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la S.A.R.L. DOMI-ALMA, partie perdante dès lors que le loyer de renouvellement judiciairement fixé est inférieur de plus d'un million d'euros à celui qu'elle sollicitait dans le cadre de la présente instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens, conformément aux dispositions de l'article 700 du même code. Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 dudit code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, FIXE le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 1.374.450 (UN MILLION TROIS CENT SOIXANTE-QUATORZE MILLE QUATRE CENT CINQUANTE) euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2020, toutes autres clauses et conditions du contrat de bail commercial conclu entre la S.A.R.L. DOMI-ALMA et la S.A.S. CLINIQUE [5] portant sur l'immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 7] demeurant inchangées, sous réserve des clauses devant être mises en conformité avec les dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial, CONSTATE l'accord de la S.A.R.L. DOMI-ALMA et de la S.A.S. CLINIQUE [5] sur l'indexation triennale du loyer du bail renouvelé, intervenue pour la première fois le 1er juillet 2023 et prévue pour la deuxième fois le 1er juillet 2026, conformément aux stipulations de la clause intitulée «Article 5 - RÉVISION DU LOYER DE BASE» insérée au contrat de bail commercial en date du 7 juillet 1993, en prenant comme indice de base l'indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l'Institut national des statistiques et des études économiques au premier trimestre de l'année 2020 fixé à 116,23 et comme indice d'échéance celui publié au premier trimestre de l'année de la date d'indexation, FIXE le point de départ des intérêts au taux légal dus par la S.A.S. CLINIQUE [5] sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail renouvelé arrêté aux termes de la présente décision d'une part, et le montant du loyer provisionnel effectivement acquitté depuis le 1er juillet 2020 d'autre part, à compter du 10 mai 2021 s'agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s'agissant des sommes réglées postérieurement au 10 mai 2021, jusqu'à complet paiement, ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2021, DÉBOUTE la S.A.R.L. DOMI-ALMA de sa demande d'indemnité présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la S.A.R.L. DOMI-ALMA aux dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. Fait et jugé à PARIS, le 31 juillet 2024. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT C. BERGER C. KOSSO-VANLATHEM