Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE LYON
Chambre 3 cab 03 D
N° RG 22/01167 - N° Portalis DB2H-W-B7G-WPZC
Jugement du 06 Août 2024
Notifié le :
Grosse et copie à :
la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER- RINCK - 719
la SCP DUCROT ASSOCIES - DPA - 709
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 06 Août 2024 devant la Chambre 3 cab 03 D le jugement contradictoire suivant,
Après que l’instruction eut été clôturée le 27 Novembre 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 23 Mai 2024 devant :
Julien CASTELBOU, Président,
siégeant en formation Juge Unique,
Assisté de Anne BIZOT, Greffier,
Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :
DEMANDEURS
Monsieur [R] [C]
né le 29 Novembre 1950 à [Localité 6],
demeurant [Adresse 5]
représenté par Maître Guillaume BAULIEUX de la SCP BAULIEUX- BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON
Madame [X] [F] épouse [C]
née le 31 Août 1948 à [Localité 6],
demeurant [Adresse 5]
représentée par Maître Guillaume BAULIEUX de la SCP BAULIEUX- BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON
Monsieur [Z] [K]
né le 07 Octobre 1949 à [Localité 9],
demeurant [Adresse 5]
représenté par Maître Guillaume BAULIEUX de la SCP BAULIEUX- BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON
Madame [L] [W] épouse [K]
née le 05 Mars 1949 à [Localité 8] (AUTRICHE),
demeurant [Adresse 5]
représentée par Maître Guillaume BAULIEUX de la SCP BAULIEUX- BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON
Monsieur [B] [S]
né le 12 Août 1950 à [Localité 10],
demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Guillaume BAULIEUX de la SCP BAULIEUX- BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON
Madame [T] [U] épouse [S]
née le 06 Octobre 1954 à [Localité 10],
demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Guillaume BAULIEUX de la SCP BAULIEUX- BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON
Monsieur [A] [Y]
né le 17 Novembre 1947 à [Localité 7],
demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Guillaume BAULIEUX de la SCP BAULIEUX- BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON
Madame [D] [O] épouse [Y]
née le 13 Février 1946 à [Localité 6],
demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Guillaume BAULIEUX de la SCP BAULIEUX- BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON
Monsieur [I] [J]
né le 27 Décembre 1946 à [Localité 12] (ALGERIE),
demeurant [Adresse 5]
représenté par Maître Guillaume BAULIEUX de la SCP BAULIEUX- BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON
Madame [G] [M] épouse [J]
née le 23 Juin 1950 à [Localité 11],
demeurant [Adresse 5]
représentée par Maître Guillaume BAULIEUX de la SCP BAULIEUX- BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON
DEFENDEUR
Syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier LES TERRASSES DE REBATEL sis [Adresse 3],
représenté par son syndic en exercice la REGIE NEYRET GESTION IMMOBILIERE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représenté par Maître Hugues DUCROT de la SCP DUCROT ASSOCIES - DPA, avocats au barreau de LYON
Dans un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 10], soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement reçu par Maître [P], Notaire, le 24 mai 1984 et dont le syndic en exercice est la régie NEYRET GESTION IMMOBILIERE, s’est tenue une assemblée générale le 08 novembre 2021.
Lors de ladite assemblée, selon résolutions n°41, 41a, d’une part, 42 et 42a, d’autre part, ont été décidées la suppression du poste de gardien et la vente du logement qui lui était affecté.
Par exploit du 03 février 2022, les consorts [J], [C], [K], [S] et [Y] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Les Terrasses de Rebatel », représenté par son syndic en exercice la régie NEYRET GESTION IMMOBILIERE, devant la présente juridiction aux fins d’annulation des résolutions susmentionnées.
Par ordonnance du 27 novembre 2023, le juge de la mise en état a dit n’y avoir lieu de faire droit à la demande de désistement des consorts [S], non motivée et non acceptée par le syndicat des copropriétaires, qui avait conclu au fond, et a prononcé la clôture de la procédure.
*
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 21 juin 2023, les consorts [J], [C], [K] et [Y] sollicitent d’entendre le Tribunal, au visa des articles 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 :
- Annuler les résolutions n°41a et n°42a,
- Condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer une indemnité de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile qu’ils se répartiront,
- Condamner le même aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK,
- Dispenser les demandeurs de toute participation à la dépense commune et des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
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Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 22 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES TERRASSES DE REBATEL », sis [Adresse 3] à [Localité 10], représenté par son syndic en exercice, la SARL NEYRET GESTION IMMOBILIERE, sollicite d’entendre le Tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et plus particulièrement l’article 26 c) :
- Débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs conclusions,
- Condamner in solidum les demandeurs à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.
*
En application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé exhaustif de leurs prétentions et moyens.
MOTIFS
I. Sur la demande d’annulation de résolutions
Au soutien de leur prétention à l’annulation des résolutions 41a et 42a, les demandeurs font valoir que la suppression du poste de concierge et la vente de la loge de conciergerie est contraire au règlement de copropriété et porte atteinte à la destination de l’immeuble et aux modalités de jouissance de ses parties privatives. Ils soutiennent ainsi que les résolutions votées sont nulles en ce qu’elles auraient du l’être à l’unanimité et non à la majorité.
En réponse, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’aucune mention n’est faite du service de conciergerie dans la définition de la destination de l’immeuble et qu’ainsi sa suppression n’entre pas en contradiction avec celle-ci, ni d’ailleurs avec les modalités de jouissance des parties privatives qui ne sont pas concernées par les services de conciergerie.
De plus, le syndicat des copropriétaires souligne que cette suppression ne fait que mettre en adéquation le règlement de copropriété et la situation de fait où le poste de gardien est vacant depuis plusieurs mois et les fonctions qui lui incombaient réalisées de manière équivalente par des prestataires extérieurs.
Réponse du Tribunal,
En application du I de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.
Aux termes de l’article 26 de ladite loi, lorsqu’en vertu d’une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu’à l’unanimité.
En l’espèce, il ressort de l’article 33ème du chapitre quatrième « service de l’immeuble – conciergerie » du règlement de copropriété que « le service de l’immeuble est assuré par un gardien ou concierge qui sera logé (…) », ce dernier ayant notamment pour mission la propreté permanente des lieux et leur sécurisation en prévenant toute intrusion, outre la garantie du bon fonctionnement des installations, de leur accès régulé et leur gestion au quotidien.
Il y est notamment mentionné que le gardien « doit satisfaire, aux lieu et place des copropriétaires ou personnes habitant l’immeuble, mais uniquement pour les parties communes, aux charges de balayage, éclairage ou autres obligations de ville et police auxquelles les personnes habitant la maison pourraient être tenues ».
En outre, il y est mentionné à l’article 85 que « l’assemblée générale ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires décider de l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble, ni imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété ».
Ainsi, tenant compte du fait que l’ensemble immobilier est composé de plusieurs bâtiments dont la construction a été réalisée avec des matériaux et selon des critères d’agencement d’un standing élevé ayant justifié la nécessité d’un gardien logé, outre le bénéfice d’un terrain de tennis, il apparait que la suppression du poste de gardien et la vente subséquente du logement affecté à celui-ci portent de fait atteinte à la destination de l’immeuble dont la gestion par des prestataires extérieurs ne saurait être considérée comme un équivalent suffisant au regard des éléments versés au dossier.
En effet, il est incontestable que la présence permanente d’un gardien, identifié et identifiable par tous, à toute heure de la journée, constitue un élément de standing certain conférant une qualité de vie supérieure à celle résultant des aléas d’une multitude d’intervenants extérieurs impersonnels ou l’usage de badge sécurisés pour l’accès à la copropriété.
En outre, le fait que le poste de gardien demeure vacant depuis une période non précisément définie et alors qu’il est fait état de ce qu’une procédure de recrutement a été mise en œuvre, ne saurait suffire à démontrer l’inutilité de celui-ci et l’absence d’atteinte à la destination de l’immeuble dont la gestion aurait déjà de fait évolué.
Il en résulte que la suppression du poste de gardien et la cession de la loge affectée portent atteinte à la destination de l’immeuble et qu’elles auraient dû faire l’objet d’un vote à l’unanimité.
En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande des copropriétaires constitués, et de prononcer l’annulation des résolutions 41a et 42a prises au terme de l’assemblée générale du 08 novembre 2021.
II. Sur les demandes de fin de jugement
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, les parties perdantes sont condamnées aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES TERRASSES DE REBATEL, représenté par son syndic en exercice la SARL NEYRET GESTION IMMOBILIERE, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.
Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le Juge condamne les parties tenues aux dépens ou qui perdent leur procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à ces condamnations.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier les TERRASSES DE REBATEL, représenté par son syndic en exercice la SARL NEYRET GESTION IMMOBILIERE, sera condamné à payer aux demandeurs une somme qu’il est équitable de fixer à 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, en l’absence de production de facturation ou de tout autre élément chiffré.
En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les demandeurs seront dispensés d’assumer la charge des condamnations prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires au titre de leur quote-part.
En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort ;
ANNULE les résolutions n° 41a et 42a prises lors de l’assemblée générale du 08 novembre 2021 ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES TERRASSES DE REBATEL, représenté par son syndic en exercice la SARL NEYRET GESTION IMMOBILIERE, à payer à Monsieur [I] [J] et Madame [G] [M] ép. [J], Monsieur [R] [C] et Madame [X] [F] ép. [C], Monsieur [Z] [K] et Madame [L] [W] ép. [K], Monsieur [A] [Y] et Madame [D] [O] ép. [Y], ensemble, la somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES TERRASSES DE REBATEL, représenté par son syndic en exercice la SARL NEYRET GESTION IMMOBILIERE, aux entiers dépens de l’instance ;
DIT qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [I] [J] et Madame [G] [M] ép. [J], Monsieur [R] [C] et Madame [X] [F] ép. [C], Monsieur [Z] [K] et Madame [L] [W] ép. [K], Monsieur [A] [Y] et Madame [D] [O] ép. [Y] seront dispensés d’assumer la charge des condamnations prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires au titre de leur quote-part ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties, le présent jugement a été signé par le Président, M. CASTELBOU, et le Greffier, Mme BIZOT.
Le Greffier, Le Président,
