Cour d'appel, 23 novembre 2023. 22/00913

ARRET N° 361 N° RG 22/00913 - N° Portalis DBV6-V-B7G-BIMZV AFFAIRE : M. [C] [M], Mme [N] [K] [F] C/ S.A.R.L. LESPRIT IMMOBILIER SARL CB/LM Demande en paiement du prix, ou des honoraires formée contre le client et/ou tendant à faire sanctionner le non-paiement du prix, ou des honoraires Grosse délivrée aux avocats COUR D'APPEL DE LIMOGES CHAMBRE CIVILE ---==oOo==--- ARRET DU 23 NOVEMBRE 2023 ---===oOo===--- Le VINGT TROIS NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS la chambre civile a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe : ENTRE : Monsieur [C] [M] né le 24 Juin 1986 à [Localité 5] (87), demeurant [Adresse 1] représenté par Me Philippe CHABAUD de la SELARL CHAGNAUD CHABAUD LAGRANGE, avocat au barreau de LIMOGES Madame [N] [K] [F] née le 22 Juillet 1985 à [Localité 4] (19), demeurant [Adresse 1] représentée par Me Philippe CHABAUD de la SELARL CHAGNAUD CHABAUD LAGRANGE, avocat au barreau de LIMOGES APPELANTS d'une décision rendue le 01 DECEMBRE 2022 par le TRIBUNAL JUDICIAIRE HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BRIVE LA GAILLARDE ET : S.A.R.L. LESPRIT IMMOBILIER SARL représentée par son Gérant en exercice domicilié de droit audit siège, demeurant [Adresse 2] représentée par Me Christian DELPY, avocat au barreau de BRIVE INTIMEE ---==oO§Oo==--- Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l'affaire a été fixée à l'audience du 12 Octobre 2023. L'ordonnance de clôture a été rendue le 06 septembre 2023. La Cour étant composée de Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseillers, assistés de Monsieur Philippe VITI, Greffier. A cette audience, Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a été entendu en son rapport, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients. Puis Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 23 Novembre 2023 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. ---==oO§Oo==--- LA COUR EXPOSE DU LITIGE Faits et procédure Suivant acte sous seing privé en date du 14 décembre 2019, Monsieur [C] [M] et Madame [N] [K] [F] se sont portés acquéreurs d'un bien immobilier situé [Adresse 3]), appartenant à la SAS LACAN, et ce moyennant le prix de 220 000 € dont 10 000 € de meubles meublants, sachant que ledit compromis de vente : - a été signé par l'entremise de la SARL L'ESPRIT IMMOBILIER en sa qualité de mandataire de la société venderesse - comportait en sus des conditions suspensives de droit commun, une condition suspensive d'obtention d'un prêt bancaire que les Consorts [C] [M] / [N] [K] [F] s'engageaient à solliciter pour un montant global de 230 600 €, condition stipulée pour une durée de 35 jours expirant le 20 janvier 2020 à 18 heures - prévoyait une réitération de la vente dans le délai de trois mois, par acte authentique de Maître [E] [Z] Notaire à [Localité 6] (Corrèze) - contenait une clause pénale d'un montant de 21 000 € dans l'hypothèse où après levée de toutes les conditions suspensives, l'une des parties viendrait à refuser de régulariser la vente par acte authentique - spécifiait que les honoraires de négociation dûs au mandataire à hauteur de la somme de 9000 € TTC, seraient supportés par les acquéreurs . Après obtention de leur financement, les Consorts [C] [M] / [N] [K] [F] ont fait état d'un obstacle à la signature de l'acte authentique de vente, consistant selon eux dans la découverte postérieurement à la signature du compromis de vente du 14 décembre 2019, de l'existence d'une servitude d'assainissement au profit de la SAUR, laquelle empêcherait la réalisation de leur projet d'agrandissement. C'est dans ce contexte : - que par acte d'huissier en date du 23 mai 2020, Maître [E] [Z] a fait délivrer aux Consorts [C] [M] / [N] [K] [F] une sommation de comparaître en son Etude le 29 mai 2020 à 9 heures aux fins de signature de l'acte authentique de vente - que le 29 mai 2020, Maître [E] [Z] a dressé un procès-verbal de difficultés constatant la non-comparution des Consorts [C] [M] / [N] [K] [F], et reproduisant les termes d'un courrier établi par l'Avocat de ces derniers à l'effet de confirmer leur refus de donner suite au compromis de vente daté du 14 décembre 2019, par eux considéré comme nul - que par acte d'huissier du 28 octobre 2020, la SARL L'ESPRIT IMMOBILIER a assigné devant le Tribunal Judiciaire de BRIVE-LA-GAILLARDE, Monsieur [C] [M] et Madame [N] [K] [F], pour les voir condamner * à lui verser la somme de 9000 € au titre de la clause pénale prévue au contrat du 14 décembre 2019, outre la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile * à supporter les entiers dépens . Par jugement en date du 1er décembre 2022, le Tribunal Judiciaire de BRIVE-LA-GAILLARDE a : - condamné Monsieur [C] [M] et Madame [N] [K] [F] à payer à la SARL L'ESPRIT IMMOBILIER la somme de 9000 € au titre de la clause pénale, après avoir considéré que le motif invoqué par ces derniers pour se soustraire à la réitération de la vente par acte authentique, à savoir l'allégation d'une erreur sur les qualités essentielles du bien ayant vicié leur consentement, n'était pas de nature à faire obstacle à l'application de la clause pénale - rejeté les demandes indemnitaires présentées par les Consorts [C] [M] / [N] [K] [F] (dommages et intérêts, indemnité de procédure) - condamné Monsieur [C] [M] et Madame [N] [K] [F] * à verser à la SARL L'ESPRIT IMMOBILIER la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile * à supporter les entiers dépens - rappelé que la décision était assortie de plein droit de l'exécution provisoire . Selon déclaration reçue au greffe de cette cour le 21 décembre 2022, Monsieur [C] [M] et Madame [N] [K] [F] ont interjeté appel de ce jugement. La procédure devant la Cour a été clôturée par ordonnance du 6 septembre 2023. Prétentions des parties Dans le dernier état de leurs conclusions en date du 28 février 2023,Monsieur [C] [M] et Madame [N] [K] [F] (ci-après dénommés les Consorts [C] [M] / [N] [K] [F]) demandent en substance à la Cour : - de réformer intégralement le jugement rendu le 1er décembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de BRIVE-LA-GAILLARDE - statuant à nouveau, * de prononcer la nullité du compromis de vente du 14 décembre 2019 pour vice du consentement et vice caché * en toute hypothèse, ° de constater qu'ils n'ont commis aucune faute, et de débouter la SARL L'ESPRIT IMMOBILIER de l'intégralité de ses demandes comme étant mal fondées ° de faire droit à leur demande reconventionnelle, et de condamner la Société L'ESPRIT IMMOBILIER à leur verser - la somme de 2436 € en remboursement des honoraires d'architecte - la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive - une indemnité de 3000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile. En l'état de ses dernières conclusions déposées le 23 mai 2023, la SARL L'ESPRIT IMMOBILIER demande en substance à la Cour : - de débouter les Consorts [C] [M] / [N] [K] [F] de l'ensemble de leurs prétentions, en faisant notamment valoir * qu'ils sont particulièrement mal fondés à invoquer un quelconque vice du consentement * qu'elle est parfaitement légitime à revendiquer le paiement de sa commission - de confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris - de condamner les Consorts [C] [M] / [N] [K] [F] à lui verser la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. MOTIFS DE LA DECISION : Le litige soumis à la Cour concerne le bien-fondé de la créance revendiquée par la SARL L'ESPRIT IMMOBILIER à l'encontre des Consorts [C] [M] / [N] [K] [F] en exécution du compromis de vente signé par ces derniers le 14 décembre 2019. I) Sur le bien-fondé de la créance revendiquée par la SARL L'ESPRIT IMMOBILIER en exécution du compromis de vente signé le 14 décembre 2019 par les Consorts [C] [M] / [N] [K] [F] : Pour contester le bien-fondé de la créance revendiquée à leur encontre par la SARL L'ESPRIT IMMOBILIER, les Consorts [C] [M] / [N] [K] [F] opposent la nullité du compromis de vente qu'ils ont signé le 14 décembre 2019. 1) Sur la nullité du compromis de vente en date du 14 décembre 2019 : Au soutien de leur demande de nullité du compromis de vente daté du 14 décembre 2019, les Consorts [C] [M] / [N] [K] invoquent : - d'une part, le vice de leur consentement pour cause d'erreur sur les qualités substantielles du bien immobilier, objet dudit compromis de vente - d'autre part, un vice caché. A) sur l'existence d'une erreur sur les qualités substantielles du bien immobilier, objet du compromis de vente en date du 14 décembre 2019 : La position défendue par les Consorts [C] [M] / [N] [K] [F] pour qui la découverte postérieurement à la signature dudit compromis, d'une servitude d'assainissement grevant le bien immobilier qu'ils projetaient d'acquérir, aurait vicié leur consentement pour cause d'erreur sur les qualités substantielles dudit bien immobilier, se heurte à plusieurs obstacles tenant au fait : - qu'aucun document officiel ayant valeur probante certaine ne vient corroborer l'existence d'une servitude d'assainissement grevant le bien immobilier, objet du compromis de vente litigieux, et qui aurait pour effet de rendre totalement impossible la réalisation de tous travaux de construction ( extension de l'immeuble existant et / ou nouvelle construction ), sachant qu'aux termes de l'attestation établie par Monsieur [D] [X] en sa qualité d'architecte des Consorts [C] [M] / [N] [K] [F] * les travaux envisagés consistaient d'une part dans un projet d'extension de la maison existante, et d'autre part dans une construction neuve en fond de parcelle * la présence d'une canalisation traversant de part en part la parcelle rend impossible la réalisation des deux projets , au regard du PLU et de la configuration de la parcelle, sans précision supplémentaire quant à la faisabilité de l'un quelconque desdits projets - que la réalisation d'un projet d'agrandissement sur la parcelle vendue n'a nullement été érigée en condition suspensive dans le compromis de vente du 14 décembre 2019 signé par les Consorts [C] [M] / [N] [K] [F], étant d'ailleurs observé que ledit compromis de vente * ne comporte aucune condition particulière ayant trait à l'obtention d'un permis de construire au profit des Consorts [C] [M] / [N] [K] [F] acquéreurs * ne contient aucun élément de nature à établir que les Consorts [C] [M] / [N] [K] [F] avaient pour projet d'agrandir le bien immobilier qu'ils se proposaient d'acquérir, les modalités de financement de l'acquisition étant totalement muettes à cet égard - que les Consorts [C] [M] / [N] [K] [F] ne démontrent pas avoir dûment informé la Société LACAN venderesse, de leur intention d'acquérir son immeuble en vue d'y réaliser divers travaux de construction. De l'ensemble de ces observations, il s'évince que la réalisation de travaux de construction sur le bien immobilier, objet du compromis de vente du 14 décembre 2019 signé par les Consorts [C] [M] / [N] [K] [F], n'est pas entrée dans le champ contractuel des qualités du bien vendu par la Société LACAN, de sorte que la faisabilité de tels travaux de construction ne peut être jugée constitutive d'une qualité essentielle ayant déterminé le consentement des acquéreurs. Il s'ensuit que les Consorts [C] [M] / [N] [K] [F] : - sont mal venus à se prétendre victimes d'une erreur sur les qualités substantielles du bien immobilier, objet du compromis de vente qu'ils ont signé le 14 décembre 2019 - sont mal fondés en leur demande de nullité dudit compromis de vente, pour cause de vice de leur consentement. Ils seront donc déboutés de ce chef, et le jugement querellé complété en ce sens. B) sur l'existence d'un vice caché affectant le bien immobilier, objet du compromis de vente en date du 14 décembre 2019 : A titre liminaire, il y a lieu de relever que les Consorts [C] [M] / [N] [K] [F] poursuivent la nullité dudit compromis de vente pour cause de vice caché, sans expliciter un tant soit peu le fondement de leurs allégations. A cet égard, il convient : - de rappeler qu'aux termes de l'article 1641 du Code Civil expessément visé par les Consorts [C] [M] / [N] [K] [F] dans le dispositif de leurs conclusions d'appelants, le vice est un défaut de la chose qui la rend impropre à l'usage auquel on la destine, sachant que le vice s'apprécie par rapport à la destination normale de la chose - à l'examen du dossier, de considérer que les Consorts [C] [M] / [N] [K] [F] ne peuvent prospérer en leur demande de nullité du compromis de vente du 14 décembre 2019 pour cause de vice caché, en ce que * le fait pour le bien immobilier concerné d'être grevé d'une servitude d'assainissement qui aurait pour effet de faire obstacle à la réalisation de travaux de construction, n'est pas constitutif un vice caché dès lors que le but ainsi recherché par les acquéreurs ne ressort pas de la destination normale et prévisible du bien acheté consistant dans une maison avec garage en rez-de-chaussée, à usage d'habitation, et composée de deux niveaux avec à chaque niveau des pièces de vie (salon, séjour-cuisine pour le premier niveau, trois chambres et une salle de bains pour le second niveau) * le compromis de vente signé par les Consorts [C] [M] / [N] [K] [F] contient dans son article III intitulé PROPRIETE-JOUISSANCE d'une part une clause de non-garantie des vices cachés stipulant que ' l'acquéreur s'oblige à prendre les biens vendus dans l'état où ils se trouveront le jour de l'entrée en jouissance, sans garantie de la part du vendeur de bonne foi, en raison des vices de toute nature apparents ou cachés', et d'autre part une clause énonçant clairement que ' l'acquéreur s'oblige à souffrir les servitudes passives, apparentes ou non, continues ou discontinues, pouvant grever les biens vendus, profiter de celles actives s'il en existe'. Au vu de ces éléments, il y a lieu de débouter les Consorts [C] [M] / [N] [K] [F] de leur demande de nullité du compromis de vente du 14 décembre 2019 pour cause de vice caché, et de compléter en ce sens le jugement déféré. 2) Sur l'incidence du débouté des demandes de nullité formulées par les Consorts [C] [M] / [N] [K] [F] : Pour avoir échoué en leurs demandes de nullité du compromis de vente du 14 décembre 2019 qu'ils ont signé, les Consorts [C] [M] / [N] [K] [F] se verront déclarer ledit compromis de vente parfaitement valable et opposable. Il s'ensuit que le refus opposé par les Consorts [C] [M] / [N] [K] [F] de réitérer ledit compromis de vente par acte authentique revêt un caractère fautif, faisant : - que la SARL L'ESPRIT IMMOBILIER est légitime à revendiquer à leur encontre une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération à titre de clause pénale, et ce en exécution du compromis de vente comportant un article IX intitulé ' CLAUSE PENALE ', sachant que dans ledit compromis, ses honoraires de négociation ont été chiffrés à la somme de 9000 € - que les Consorts [C] [M] / [N] [K] [F] seront déboutés de l'ensemble de leurs demandes indemnitaires, la Cour considérant * que le comportement procédural de la SARL L'ESPRIT IMMOBILIER est dénué de tout caractère abusif, mais qu'il est inspiré par la seule vonlonté pour cette dernière d'être remplie de ses droits * que les Consorts [C] [M] / [N] [K] [F] sont mal fondés à réclamer à la SARL L'ESPRIT IMMOBILIER la somme de 2436 € en remboursement des honoraires de l'architecte qu'ils ont personnellement mandaté pour réaliser des travaux de construction sur le bien immobilier qu'ils avaient projeté d'acquérir par l'entremise de ladite société, avant de se raviser et de refuser sans motif légitime de finaliser cette acquisition immobilière. Le jugement critiqué sera donc confirmé : - en ce qu'il a condamné les Consorts [C] [M] / [N] [K] [F] à payer à la SARL L'ESPRIT IMMOBILIER la somme de 9000 € à titre de clause pénale - en ce qu'il a débouté les Consorts [C] [M] / [N] [K] [F] de leur demande de dommages et intérêts. II) Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile : Ayant succombé en leurs prétentions et en leur recours, les Consorts [C] [M] / [N] [K] [F] seront condamnés à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel, ce qui exclut par ailleurs qu'ils puissent bénéficier des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. L'équité commande toutefois de ne pas laisser à la charge de la SARL L'ESPRIT IMMOBILIER la totalité des frais irrépétibles qu'elle a dû exposer en première instance comme en cause d'appel pour assurer la défense de ses intérêts, de sorte : - que sera confirmée l'indemnité de 1500 € qu'elle s'est vu allouer par le premier juge - qu'elle se verra octroyer une indemnité supplémentaire de 2000 € pour ses frais irrépétibles d'appel. PAR CES MOTIFS La Cour d' appel, statuant publiquement, contradictoirement, et en dernier ressort, Déclare recevable l'appel interjeté par Monsieur [C] [M] et Madame [N] [K] [F] ; Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 1er décembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de BRIVE-LA-GAILLARDE ; Y ajoutant, Déboute les Consorts [C] [M] / [N] [K] [F] de leurs demandes de nullité du compromis de vente du 14 décembre 2019 pour cause de vice de leur consentement et pour cause de vice caché ; Dit que le refus opposé par les Consorts [C] [M] / [N] [K] [F] de réitérer ledit compromis de vente par acte authentique revêt un caractère fautif ; Dit que la SARL L'ESPRIT IMMOBILIER est légitime à revendiquer à l'encontre des Consorts [C] [M] / [N] [K] [F] une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération à titre de clause pénale ; Condamne les Consorts [C] [M] / [N] [K] [F] à verser à la SARL L'ESPRIT IMMOBILIER une indemnité de 2000 € pour ses frais irrépétibles d'appel ; Déboute les Consorts [C] [M] / [N] [K] [F] du surplus de leurs demandes ; Condamne les Consorts [C] [M] / [N] [K] [F] à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, Line MALLEVERGNE Corinne BALIAN . .