Tribunal judiciaire, 28 mars 2024. 21/09373

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copies délivrées le : ■ 18° chambre 1ère section N° RG 21/09373 N° Portalis 352J-W-B7F-CU2EY N° MINUTE : 1 Assignation du : 19 Juin 2021 réputée contradictoire ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT rendue le 28 Mars 2024 DEMANDERESSE S.A.R.L. MARCEL 3 [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Jessica SOUSSAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E2359 DEFENDERESSES S.C.I. LA ROMANDINE [Adresse 3] [Localité 6] représentée par Me Frédéric HUTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1432 S.A.R.L. AKG CONSEIL [Adresse 2] [Localité 5] défaillante MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal, DEBATS A l’audience du 15 février 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2024. ORDONNANCE Rendue par mise à disposition au greffe Réputée contradictoire en premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 18 juin 2014, la SCI La Romandine, représentée par la SARL AKG Conseil, administrateur de bien, a donné à bail à la société Marcel 3 des locaux à usage commercial composés d'un immeuble de 9 niveaux situé [Adresse 1] à [Localité 4], pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2014, moyennant un loyer annuel, hors taxes et hors charges, de 60.000 euros. La destination prévue au bail est « l’usage exclusif de BOULANGERIE TRADITIONNELLE et L’ACTIVITE DE DEBIT DE BOISSON et DE RESTAURATION TRADITIONNELLE AVEC CONSOMMATION SUR PLACE OU A EMPORTER DE PLATS CUISINES et toute autre activité annexe ou liée à ceux-ci. A titre accessoire, le Preneur est autorisé à effectuer une activité d’HOTELLERIE et HEBERGEMENT ». Par acte extrajudiciaire du 19 mai 2021, la société La Romandine a délivré un commandement de payer à la société Marcel 3 visant la clause résolutoire dudit bail et sollicitant le paiement de la somme de 22.102,80 euros à titre de loyers et charges impayés, l’échéance du mois de mai 2021 inclus, coût de l’acte compris. Par actes du 19 juin 2021, la société Marcel 3 a fait assigner la société La Romandine et la société AKG Conseil devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales d’opposition au commandement de payer. Elle demande également au tribunal de juger que les loyers d'un montant de 53.549,70 euros correspondants aux périodes allant du 15 mars 2020 au 14 juin 2020 et du 30 octobre 2021 au 9 juin 2021, ne sont pas dus. Estimant que l’exploitation d’une partie du local conformément à la destination prévue au bail n’est pas possible, à savoir l’exploitation commerciale des étages 3 à 6, elle demande également le paiement de la somme de 224.903,57 euros pour manquement à l’obligation de délivrance. Par conclusions signifiées par voie électronique le 5 octobre 2021, la société La Romandine a demandé au tribunal de constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail. Par conclusions signifiées le 28 septembre 2022, la société Marcel 3 a réitéré ses demandes et les a complétés en sollicitant 262.346 euros au titre des loyers injustement versés en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de l'impossibilité d'exploiter les locaux depuis l’origine du bail du 18 juin 2014. Considérant que certaines demandes de la société Marcel 3 étaient prescrites, la société La Romandine a saisi le juge de la mise en état d’un premier incident visant à déclarer irrecevables comme prescrites les demandes de remboursement de loyers pour la période courant du 18 juin 2014 au 27 septembre 2017 et les demandes au titre d’un prétendu préjudice de jouissance pour la période courant du 18 juin 2014 au 18 juin 2016. Par conclusions récapitulatives au fond signifiées par voie électronique le 9 novembre 2022, la société Marcel 3 a modifié ses premières demandes, afin de tenir compte de la prescription quinquennale opposée par le bailleur. Par acte du 4 novembre 2022, la société La Romandine a délivré un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire du bail à la société Marcel 3 pour un montant de 17.881,22 euros à titre de loyers et charges impayés. Par ordonnance en date du 25 mai 2023, le juge de la mise en état a constaté que l’incident de prescription soulevé par la société La Romandine était devenu sans objet et déclaré recevables les demandes de la société Marcel 3 telles que formulées dans ses conclusions du 9 novembre 2022. Par acte du 23 août 2023, la société La Romandine a fait délivrer à la société Marcel 3 un troisième commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour un montant en principal de 15.502,12 euros à titre de loyers et charges impayés arrêtés au mois d’août 2023. Estimant que la société Marcel 3 n’avait pas réglé les causes du commandement dans le délai d’un mois puisque seule une somme de 7.400 euros avait été réglée, par conclusions d’incident signifiées le 2 octobre 2023, la société La Romandine a saisi le juge de la mise en état aux fins notamment de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 23 septembre 2023. Aux termes de ses dernières conclusions d’incident signifiées le 24 janvier 2024, la société La Romandine demande au juge de la mise en état de : « Dire recevable et bien fondée la SCI LA ROMANDINE en l’ensemble de ses demandes. Y faisant droit, Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail signé le 18 juin 2014 entre la SCI LA ROMANDINE, et la société MARCEL 3 concernant des locaux commerciaux sis [Adresse 1] à [Localité 4]. Ordonner l’expulsion de la société MARCEL 3 et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la Force Publique, si besoin est, et d’un serrurier, en ordonnant la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux, dans telle resserre, au choix de la bailleresse, mais aux frais de la locataire. Condamner la société MARCEL 3 à payer par provision la somme de 43.007,87 €, montant arrêté au 3 janvier 2024 au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation à compter du 23 septembre 2023. Condamner la société MARCEL 3 à payer une indemnité d’occupation provisionnelle de 300,00€ par jour, à compter du jour de l’ordonnance à intervenir, jusqu’à complète libération des lieux. Dire irrecevable la société MARCEL 3 en l’ensemble de ses demandes, faute de mises en demeure préalables, et de tentative de rapprochement amiable. Subsidiairement, dire irrecevable la société MARCEL 3 en l’ensemble de ses demandes. Plus subsidiairement encore, la dire mal fondée. L’en débouter purement et simplement. Condamner la société MARCEL 3 au paiement de la somme de 2.500,00 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais irrépétibles engagés pour le présent incident. Condamner la société MARCEL 3 aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais de délivrance du commandement de payer, signifié le 23 août 2023. » Aux termes de ses dernières conclusions en réponse sur incident signifiées le 9 janvier 2024, la société Marcel 3 demande au juge de la mise en état de : « In limine litis - Se déclarer incompétent pour connaître et statuer sur les demandes de la société LA ROMANDINE portant sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail en date du 18 juin 2014, l’expulsion de la société MARCEL 3 et le paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle de 300 euros par jour jusqu’à libération complète des lieux, en ce qu’elles portent sur des questions de fond relevant de la compétence du Tribunal; A titre principal - Dire et juger la société MARCEL 3 recevable et bien-fondée en toutes ses demandes, moyens, fins et prétentions ; y faire droit et en conséquence ; - Dire et juger la société LA ROMANDINE irrecevable et mal-fondée en toutes ses demandes, moyens, fins et prétentions ; les rejeter en conséquente ; - Rejeter la demande de la société LA ROMANDINE portant sur la condamnation au paiement d’une somme provisionnelle de 43.007,87 euros, comme irrecevable et mal-fondée, en ce que l’existence de l’obligation de paiement des loyers est sérieusement contestable ; A titre subsidiaire Si d’extraordinaire le Juge de la mise en état devait se déclarer compétent pour statuer sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire - Dire et juger le commandement de payer en date 23 aout 2023 nul et de nul effet ; ou en tous cas, le dire mal-fondé et juger qu’il ne produira aucun effet ; - Rejeter en conséquence les demandes de la société LA ROMANDINE portant sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail en date du 18 juin 2014, l’expulsion de la société MARCEL 3 et le paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle de 300 euros par jour jusqu’à libération complète des lieux ; A titre très subsidiaire Si d’extraordinaire, le Juge de la mise en état devait se déclarer compétent et juger que la société MARCEL 3 est redevable des sommes énumérées au commandement de payer en date du 23 aout 2023 - Accorder à la société MARCEL 3, au regard du manquement du bailleur à son obligation de délivrance, un échelonnement pour le paiement des sommes considérées comme dues, sur vingt-quatre mois avec règlements mensuels égaux ; - Suspendre pendant les délais accordés la résiliation et les effets de la clause résolutoire insérée au bail du 18 juin 2014 ; En tout état de cause - Ordonner la suspension de l’obligation de paiement trimestriel des loyers incombant à la société MARCEL 3, dans sa totalité, et ce jusqu’à la décision à intervenir ; - Condamner la société LA ROMANDINE à payer à la société MARCEL 3 la somme provisionnelle de 200.000 euros, compte tenu du fait que le bail commercial encourt la nullité et du manquement grave et manifeste de la société LA ROMANDINE à son l’obligation essentielle de délivrance ; - Condamner la société LA ROMANDINE à payer à la société MARCEL 3 la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.». Il sera renvoyé aux dernières écritures des parties pour un exposé complet des moyens soulevés, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. Assignée à étude dans les conditions prévues par les articles 656 et 658 du code de procédure civile par exploit d’huissier du 19 juin 2021, la société AKG Conseil n’a pas constitué avocat. L'affaire a été appelée par le juge de la mise en état à l'audience d’incidents du 15 février 2024 et mise en délibéré au 28 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISON Sur la demande de la société La Romandine d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et d’indemnité d’occupation La société La Romandine soutient : - en réponse à l’incompétence du juge de la mise en état soulevée par la société Marcel 3, qu’en application de l’article 789 du code de procédure civile, la compétence du juge de la mise en état est exclusive de celle de toute autre juridiction du tribunal, en particulier de celle du juge des référés, dès sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, - qu’au regard de cette compétence exclusive, elle ne pouvait saisir le juge des référés de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du commandement du 23 août 2023 car il se serait déclaré incompétent, - que compte tenu de l’interruption du paiement des loyers par la société Marcel 3, elle n’avait d’autre choix que de saisir le juge de la mise en état. La société Marcel 3 expose : - que l’article 789 du code de procédure civile énumère limitativement les compétences du juge de la mise en état qui n’est pas compétent pour statuer sur une demande d’acquisition de la clause résolutoire d’un bail, - que la demande du bailleur relève du fond du litige initié par la preneuse, dont les contestations empêchent le bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire, - que la question de fond dont est saisi le tribunal concernant la bonne foi du bailleur dans la délivrance du premier commandement payer et son manquement à son obligation de délivrance depuis le début du bail, concerne tout commandement que le bailleur pourrait délivrer, - que la clause résolutoire ne peut être invoquée lorsque le bailleur est de mauvaise foi, ce qui est le cas lorsqu’il manque à son obligation de délivrance, le preneur pouvant en retour se prévaloir d’une exception d’inexécution, - qu’elle n’a pas pu exploiter le local conformément à la destination prévue au bail du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Aux termes de l'article 789 du code de procédure civile, « Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour: 1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ; Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu'ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ; 2° Allouer une provision pour le procès ; 3° Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ; 4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées  5° Ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction ; 6° Statuer sur les fins de non-recevoir ; Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Toutefois, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont pas attribuées, une partie peut s'y opposer. Dans ce cas, et par exception aux dispositions du premier alinéa, le juge de la mise en état renvoie l'affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l'instruction, pour qu'elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Il peut également ordonner ce renvoi s'il l'estime nécessaire. La décision de renvoi est une mesure d'administration judiciaire. Le juge de la mise en état ou la formation de jugement statuent sur la question de fond et sur la fin de non-recevoir par des dispositions distinctes dans le dispositif de l'ordonnance ou du jugement. La formation de jugement statue sur la fin de non-recevoir même si elle n'estime pas nécessaire de statuer au préalable sur la question de fond. Le cas échéant, elle renvoie l'affaire devant le juge de la mise en état. Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu'elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état. » En l’espèce, la société La Romandine sollicite du juge de la mise en état qu’il constate l’acquisition de la clause résolutoire et ordonne l’expulsion de la société Marcel 3 sur le fondement du commandement de payer signifié le 23 août 2023, demandes qui ne relèvent pas de la compétence du juge de la mise en état, limitativement définie à l’article 789 du code de procédure civile. Le fait que de telles demandes peuvent être présentées en première intention devant le juge des référés, lequel peut s’estimer compétent en l’absence de contestation sérieuse, ne suffit pas à justifier une compétence parallèle du juge de la mise en état. Le juge des référés n’étant compétent qu’à titre provisoire et en l’absence de contestation sérieuse, dès lors que des contestations existent la compétence pour les trancher revient au juge du fond et non au juge de la mise état. Au surplus, même en l’absence de contestation sérieuse, la constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire et l’expulsion d’un locataire n’entrent jamais dans les compétences du juge de la mise en état telles qu’elles sont limitativement énumérées à l’article 789 du code de procédure civile. En outre, le juge du fond étant déjà saisi d’une demande d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du commandement de payer du 19 mai 2021, la société La Romandine ne saurait demander qu’il soit préalablement statué sur la même demande mais sur le fondement d’un commandement de payer postérieur, à moins de renoncer à ses demandes initiales. La saisine du juge de la mise en état en incident ne saurait être utilisée pour contourner la compétence du juge du fond. En conséquence, la demande d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes en expulsion et indemnité d’occupation seront déclarées irrecevables devant le juge de la mise en état qui n’est pas compétent pour en connaitre. Sur la demande de provision de la société La Romandine La société La Romandine expose : - que le juge de la mise en état est compétent pour statuer sur sa demande de provision au titre de loyers et/ou indemnité d’occupation impayés à hauteur de 43.077,87 euros, - que cette obligation de paiement n’est pas sérieusement contestable car la société Marcel 3 a toujours régulièrement réglé son loyer et ses charges jusqu’en 2021, sans élever de contestation et en jouissant de la totalité de la chose louée, de sorte qu’elle ne justifie d’aucun problème de jouissance qui justifierait de cesser de régler les loyers en 2023. La société Marcel 3 soutient : - que la demande de provision est irrecevable en ce qu’elle est fondée sur une obligation dont l’existence est sérieusement contestable en raison de la nullité encourue par le bail liant les parties, - qu’en raison de cette nullité et des dommages intérêts qu’elle sollicite, les montants qu’elle entend réclamer sont largement supérieurs aux loyers pour lesquels il est demandé une provision de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’accorder, - que, si la nullité du bail n’est pas prononcée, en tout état de cause la bailleresse a gravement manqué à son obligation de délivrance et la preneuse est susceptible de demander la résolution du bail et la restitution de la quote-part des loyers indûment versés. Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. En l'espèce, il ressort des écritures de chacune des parties qu’il existe un débat sur l’exécution par la société La Romandine de son obligation de délivrance et sur la possibilité pour la société Marcel 3 d’exploiter le local donné à bail conformément à la destination contractuellement prévue. La société Marcel 3 conteste, en outre, la validité du contrat de bail au regard de la clause de destination et produit des documents pour justifier de l’absence de commercialité d’une partie du local donné à bail. Compte tenu des manquements invoqués à l’obligation de délivrance de la bailleresse, il existe une contestation sérieuse sur l’obligation de paiement des loyers de la société Marcel 3, ou à tout le moins sur l’assiette et le montant de cette obligation. Dans ces conditions, les contestations font obstacle à la demande de provision formée par la société La Romandine et seule la décision au fond sur les différentes contestations permettra de faire un compte entre les parties. Les demandes principales de la société Marcel 3 ayant été accueillies, il n’y a pas lieu d’examiner ses demandes subsidiaires et très subsidiaires, ni les réponses à ces demandes de la société La Romandine. Sur la demande de suspension du paiement des loyers et la demande de provision de la société Marcel 3 La société Marcel 3 fait valoir que le bail encourt la nullité pour violation des dispositions d’ordre public de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation en ce qu’une partie du local loué est à usage d’habitation alors qu’il a été intégralement loué à usage commercial. Elle estime que cette nullité qui entrainera des restitutions de loyers ainsi que des dommages et intérêts à la charge du bailleur, rend impératif de suspendre le paiement des loyers et de lui accorder une provision à valoir sur ses dommages et intérêts. La société La Romandine conteste les manquements reprochés par la société Marcel 3 et la nullité invoquée après une exploitation du local pendant près de neuf ans. Elle estime que ces demandes visent à la dispenser de son obligation de paiement des loyers qui n’est pas contestable et que les pièces produites sont insuffisantes à établir les faits allégués. En l’espèce, au regard des contestations émises par la société La Romandine à l’encontre de la nullité du bail et du prétendu manquement à son obligation de délivrance, il ne saurait être fait droit aux demandes provisoires de la société Marcel 3 visant à la suspension du paiement des loyers et à une provision, ces demandes nécessitant d’examiner l’affaire au fond et d’apprécier les moyens de fait et de droit et les pièces produites par chacune des parties à leur soutien. En conséquence, les demandes de suspension du paiement des loyers et de provision de la société Marcel 3 seront rejetées. Sur les demandes accessoires Les dépens de l'incident suivront le sort du principal et les parties seront déboutées de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il y a lieu de renvoyer l'affaire à la mise en état et de fixer un calendrier de procédure dans les termes du dispositif. PAR CES MOTIFS Le juge de la mise en état, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile, Déclare irrecevable devant le juge de la mise en état la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire du bail du 18 juin 2014, et les demandes subséquentes d’expulsion, de séquestration de meubles et de condamnation à une indemnité d’occupation provisionnelle, à défaut de compétence du juge de la mise en état, Déboute la SCI La Romandine de sa demande en paiement d'une provision de 43.007,87 euros au titre de loyers, charges et indemnité d’occupation impayés, Déboute la SARL Marcel 3 de sa demande de suspension de l’obligation de paiement trimestriel des loyers, Déboute la SARL Marcel 3 de sa demande en paiement d'une provision de 200.000 euros, Invite les parties à indiquer par message RPVA obligatoire avant le 20 avril 2024 leur position sur la proposition qui leur est faite de désigner un médiateur, A défaut d’accord sur une mesure de médiation, renvoie les parties à l’audience de mise en état du 27 juin 2024 à 11h30, pour clôture et fixation avec au préalable: - éventuelles conclusions récapitulatives de la société Marcel 3 avant le 12 mai 2024, - éventuelles conclusions récapitulatives de la société La Romandine avant le 25 juin 2024, Rappelle que sauf convocation spécifique à l'initiative du juge de la mise en état ou d'entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d'entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l'audience à 12h00 en précisant leur objet, l'entretien se tenant alors le jour de l'audience susvisée à 11h00, Déboute les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Dit que le sort des dépens suivra le sort du principal, Faite et rendue à Paris le 28 Mars 2024. Le Greffier Le Juge de la mise en état Christian GUINAND Diana SANTOS CHAVES