Tribunal judiciaire, 14 août 2024. 24/00025

Cour d'appel de Rennes TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES [Adresse 7] tél : [XXXXXXXX01] Le 14 Août 2024 N° RG 24/00025 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LABV Société TERRITOIRES PUBLICS la SELARL THOME HEITZMANN SOCIÉTÉ D’AVOCATS C/ S.C.I. MERCH la SELARL ARES J U G E M E N T F I X A N T I N D E M N I T E S PROVISIONNELLES Nous, Philippe BOYMOND, Juge au Tribunal judiciaire de Rennes, Juge de l'Expropriation pour le Département de l'Ille et Vilaine, désigné à cette fonction par ordonnance de monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de Rennes en date du 08 décembre 2023, assisté de Madame Annie PRETESEILLE, Greffier, ENTRE : La SPLA TERRITOIRES PUBLICS, [Adresse 2], représentée par son directeur général Ayant pour avocat la SELARL THOME HEITZMANN SOCIÉTÉ D’AVOCATS interbarreaux Paris-Rennes - Représentée par Me Sarah HEITZMANN, avocat au barreau de Rennes DEMANDEUR EXPROPRIANT ET : S.C.I. MERCH, dont le siège social [Adresse 4] Ayant pour avocat la SELARL ARES représentée par Maître Anne LE DERF-DANIEL, avocat au barreau de RENNES substituée lors du transport et de l’audience par Me BALLOUL Raphael, avocat au barreau de Rennes, DÉFENDERESSE EXPROPRIÉE ET : Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques de la région Bretagne et du Département d’Ille et Vilaine, [Adresse 8] [Adresse 8], Commissaire du Gouvernement. Non comparant, ni représenté lors du transport et de l’audience PARTIE INTERVENANTE EXPOSE DU LITIGE Par arrêté du 04 mars 2024, le préfet de la région Bretagne, préfet d'Ille et Vilaine a déclaré d'utilité publique le projet de revitalisation artisanale et commerciale du quartier [Adresse 10] sur le territoire de la commune de [Localité 11] (35), lequel a été concédé à la société publique locale d'aménagement (SPLA) Territoires publics. Par un nouvel arrêté, en date du 19 mars suivant, cette autorité a déclaré urgente la prise de possession des biens expropriés nécessaires à la réalisation de cette opération d'aménagement. Ladite opération nécessite, notamment, l'acquisition d'un local d'activité situé au [Adresse 3], propriété de la société civile immobilière (SCI) Merch. La SPLA Territoires publics, entité expropriante, soutient avoir vainement proposé à l'intéressée une offre amiable d'indemnisation. Face à son refus, elle a ensuite saisi la juridiction de l'expropriation, au visa des articles R 232-1 et suivants du code de l'expropriation, à l’effet de voir fixer ladite indemnisation, par un mémoire reçu au greffe le 30 mai 2024. Le transfert de propriété, de ce local d'activité, a été opéré par ordonnance du 12 juin 2024. Le transport sur les lieux a été fixé au 17 juillet 2024, par une ordonnance du 26 juin précédent, à l'issue duquel l'audience s'est tenue à la [Adresse 9]. La SPLA Territoires publics, au cours de cette audience, s'est référée à son mémoire introductif d'instance et a sollicité la fixation d'indemnités provisionnelles, le dossier n'étant pas en l'état, à hauteur de 248 500 €. La SCI Merch, représentée par avocat, n'a ni produit de mémoire, ni formé d'observations mais elle a oralement sollicité des indemnités provisionnelles d'un montant identique à la valorisation proposée dans les conclusions du commissaire du gouvernement, lequel n'était toutefois pas présent. La juridiction ne s'estimant pas, à l'issue des débats, suffisamment éclairée et les parties ayant de surcroît indiqué ne pas être en état, la décision a été mise en délibéré au 14 août 2024 mais aux seules fins de statuer sur le montant d'indemnités provisionnelles et d'autoriser la SPLA Territoires publics à prendre possession du bien exproprié. Pour plus ample exposé du litige, des moyens et des prétentions respectives des parties, la juridiction se réfère, outre au procès-verbal de transport et d'audience auquel a été annexé l'état des lieux préalablement dressé par le commissaire du gouvernement, au mémoire contradictoirement produit par la SPLA Territoires publics, en application des dispositions des articles R 232-1 et suivants du code de l'expropriation, comme l'y autorisent les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, applicable en la cause sur renvoi de l'article R 211-6 de celui de l'expropriation. MOTIFS DE LA DECISION Sur les règles relatives à la fixation des indemnités dues aux expropriés L'article L 321-1 du code de l'expropriation dispose que : « Les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ». Ne peut donc pas être réparé le préjudice moral. Il est fait obligation au juge, par les dispositions de l'article L 321-3 du même code, de distinguer l'indemnité principale des indemnités accessoires, dues en réparation des conséquences préjudiciables d'une expropriation, en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. L’indemnité principale correspond à la valeur vénale du bien exproprié, qui est déterminée selon trois règles générales : - il résulte de l’article L 322-2 du code de l'expropriation que l’estimation est faite à la date du jugement ; - la consistance du bien exproprié est à prendre en compte à la date de l’ordonnance de transfert de propriété ou à la date du jugement si celle-ci n’est pas encore intervenue, en application des dispositions de l’article L 322-1 du même code ; - il doit être tenu compte de l’usage du bien et, notamment, de sa qualification ou non de terrain à bâtir, au sens de l’article L 322-3 dudit code, en fonction d’une date, dite de référence, qui varie selon le type d’opération. L’institution de cette date a été destinée à « assurer l’équilibre entre les intérêts des expropriés, indemnisés de leur préjudice certain et ceux des expropriants, protégés de la spéculation foncière sur les biens concernés par le projet après l’annonce de l’expropriation » (Civ. 3ème 21 octobre 2010 n° 10-40.038 Bull. QPC). Ces règles sont d'ordre public, en application des dispositions de l’article L 322-11 du code de l'expropriation et il revient au juge, au besoin, de les relever d’office après avoir recueilli les observations des parties. Sur le bien à évaluer Edifié sur deux parcelles cadastrées section KZ n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6], d'une superficie totale de 288 m2 dont 245 m2 bâtis mais sur deux niveaux, le local exproprié accueille un laboratoire d'analyses médicales, toujours en activité lors du transport de la juridiction. Il se compose, au rez-de-chaussée, d'un accueil, d'une salle d'attente, de trois salles de prélèvement disposées en enfilade, d'un bloc sanitaire ouvert au public, d'une salle de pause, de sanitaires réservés au personnel, d'une laverie et d'une grande salle technique, laquelle s'ouvre sur un jardin appartenant à l'emprise expropriée. Le tout est en très bon état d'entretien. Un escalier en bois donne accès à un étage d'une belle superficie, lumineux et à usage de bureau, de réunion et de stockage. Le tout est en état d'usage. Six places de stationnement pour véhicules automobiles se trouvent à l'avant du laboratoire, mais la SLPA Territoires publics a soutenu qu'elles ne faisaient pas partie de l'emprise expropriée. Sur le montant des indemnités provisionnelles L'article R 232-7 du code de l'expropriation dispose que : « S'il ne s'estime pas suffisamment éclairé, le juge fixe des indemnités provisionnelles dont le montant correspond au préjudice causé aux intéressés tel qu'il paraît établi à l'issue des débats. Le jugement fixant les indemnités provisionnelles n'est pas motivé ». La règle posée par l'article R 311-22 du même code, laquelle empêche de fixer une indemnité inférieure aux offres de l'expropriant ou aux conclusions du commissaire du gouvernement, ne concerne pas la fixation d'une indemnité provisionnelle (Civ. 3ème 16 juillet 1987 n° 86-70.179 Bull. n°144). La SPLA Territoires publics a estimé, sur la base de six termes de comparaison cités dans son mémoire, que la valeur du bien exproprié ressortait à 1 000 € du m2 bâti. Elle a dès lors proposé à l'audience, à la société expropriée, des indemnités provisionnelles d'un montant identique à celui qu'elle entend voir fixé de manière définitive, soit une provision d'un montant total de 248 500 €. La SCI Merch a sollicité, en réponse, une provision d'un montant correspondant à la valorisation retenue par le commissaire du gouvernement dans ses conclusions, soit la somme totale de 324 400 €. Ce dernier a proposé cette somme sur la base d'un prix du m2 bâti de 1 200 € qu'il a déterminé à partir de quatre termes de référence. La SPLA Territoires publics a répliqué, sans être contredite en raison notamment de l'absence du commissaire du gouvernement, que la valorisation ainsi proposée n'était pas pertinente en raison de l'absence de prise en compte, dans le calcul du prix au m2 de bâti, des indemnités accessoires. Ni le commissaire du gouvernement, ni la société expropriée n'ayant produit les actes de vente correspondant à ces termes de référence, leur pertinence ne peut dès lors à ce stade être vérifiée. Seule une obligation non sérieusement contestable peut fonder une provision. Il en résulte que le montant des sommes devant être versées à la SCI Merch, à titre de provision, doit être fixé à hauteur de celui proposé par l'expropriant, soit 225 000 € au titre de l'indemnité principale et 23 500 € au titre de l'indemnité de remploi. Conformément à l'article L 232-1 du code de l'expropriation, la SPLA Territoires publics sera autorisée à prendre possession du bien exproprié, moyennant le paiement de ces sommes ou, en cas d'obstacle à leur paiement, leur consignation. Sur les dépens et les frais L'article L 312-1 du code de l’expropriation dispose que « l'expropriant supporte seul les dépens de première instance ». Les dépens seront réservés dans l'attente de la réouverture des débats. DISPOSITIF Le juge de l'expropriation du département d'Ille et Vilaine, statuant au nom du peuple français par décision mise à disposition au greffe : FIXE à titre provisionnel les indemnités dues à la SCI Merch, au titre de l'expropriation de son local d'activité situé [Adresse 3] à [Localité 11] et cadastré section KZ n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6], à la somme globale de 248 500 € (deux cent quarante-huit mille cinq cents euros) ; AUTORISE la SPLA Territoires publics à prendre possession de ce local, moyennant le paiement de cette somme ou, en cas d'obstacle au paiement, sa consignation ; ORDONNE la réouverture des débats à l'audience du lundi 18 novembre 2024 à 11h, en vue de la fixation des indemnités définitives dues à la partie expropriée, et DIT que le présent jugement vaut convocation des parties et du commissaire du gouvernement à cette audience ; RESERVE les dépens. La greffière Le juge de l'expropriation