Cour d'appel, 30 mai 2024. 21/00472

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 21/00472 - N° Portalis DBVS-V-B7F-FN75 Minute n° 24/00103 S.A.R.L. REIN C/ S.A.S.U. CONTITRADE FRANCE Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de SARREGUEMINES, décision attaquée en date du 30 Juin 2020, enregistrée sous le n° 16/01950 COUR D'APPEL DE METZ CHAMBRE COMMERCIALE ARRÊT DU 30 MAI 2024 APPELANTE : S.A.R.L. REIN, représentée par son représentant légal [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ INTIMÉE : S.A.S.U. CONTITRADE FRANCE venant aux droits de la SASU CONTITRADE NORD EST elle-même venant aux droits de la SA LECLERC PNEU [Adresse 5], [Adresse 5] [Localité 3] Représentée par Me Christine SALANAVE, avocat postulant au barreau de METZ et par Me Mathieu Eychène substitué lors de l'audience de plaidoiries par Me Joffrey CHIGNARD, avocats plaidant du barreau de PARIS DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 05 Mars 2024 tenue par Mme Catherine DEVIGNOT, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l'arrêt être rendu le 30 Mai 2024. GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Mathilde TOLUSSO COMPOSITION DE LA COUR : PRÉSIDENT : Mme FLORES, Présidente de Chambre ASSESSEURS : Mme DEVIGNOT,Conseillère Mme DUSSAUD, Conseillère ARRÊT : Contradictoire Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par Mme Anne-Yvonne FLORES, Présidente de Chambre et par Mme Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 20 décembre 2011, la SARL Rein a donné à bail commercial à la SA Leclerc Pneu, avec effet au 1er janvier 2012, un local sis [Adresse 4] à [Localité 2] pour un loyer annuel de 42.000 euros HT. La SA Leclerc Pneu a versé un dépôt de garantie de 7.000 euros à la SARL Rein. Par acte d'huissier du 25 juin 2014, la SA Leclerc Pneu a donné congé à la SARL Rein pour le 31 décembre 2014. Par acte d'huissier du 5 janvier 2015, un état des lieux de sortie contradictoire a été établi, lequel constatait que la SA Leclerc Pneu n'avait pas quitté les lieux. Un nouvel état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé par Me [C] [K], huissier de justice le 5 juin 2015. Par acte d'huissier du 7 décembre 2015, la SARL Rein a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Metz afin d'obtenir le paiement d'une provision. Par ordonnance du 29 mars 2016, le juge des référés s'est déclaré incompétent au profit du juge des référés du tribunal de grande instance de Sarreguemines. Par ordonnance du 5 juillet 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Sarreguemines a condamné la SASU Contitrade Nord Est, venue aux droits de la SA Leclerc Pneu, à payer à la SARL Rein une provision de 25.104 euros HT, au titre des frais de remise en état et d'entretien de toiture déduction faite du montant du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal capitalisables par année à partir de cette ordonnance, une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens. Par acte d'huissier du 26 octobre 2016 remis à personne morale, la SARL Rein a fait assigner la SASU Contitrade Nord Est devant le tribunal de grande instance de Sarreguemines aux fins de le voir, selon ses dernières conclusions récapitulatives du 26 octobre 2018 au visa des articles 1134 et suivants du code civil : Vu le bail commercial signé le 20 décembre 2011, condamner la SASU Contitrade Nord Est à lui payer les sommes de : 20.304,25 euros au titre des indemnités d'occupation dues pour la période du 1er janvier au 5 juin 2015, 11.750,56 euros au titre du remplacement des vitrages par des vitrages d'origine, 348 euros au titre de la réinstallation d'un câblage d'arrêt d'urgence du bâtiment, assortir les condamnations à intervenir de l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 juillet 2015, condamner la SASU Contitrade Nord Est à lui payer une somme de 8.400 euros au titre du dépôt de garantie et de la TVA indûment déduite, assortir la condamnation à intervenir de l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 juillet 2016, ordonner la capitalisation annuelle des intérêts, condamner la SASU Contitrade Nord Est à lui payer une somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Pour le surplus, débouter la SASU Contitrade Nord Est de l'intégralité de ses prétentions, ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir, condamner la SASU Contitrade Nord Est aux entiers dépens. Par ses dernières conclusions du 3 septembre 2018, la SASU Contitrade France, venant aux droits de la SASU Contitrade Nord Est, a demandé au tribunal de: débouter la SARL Rein de l'intégralité de ses prétentions, condamner la SARL Rein à lui payer une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Par jugement du 30 juin 2020, le tribunal judiciaire de Sarreguemines a: débouté la SARL Rein de l'intégralité de ses demandes, condamné la SARL Rein aux entiers dépens, dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Metz déposée le 16 février 2021, la SARL Rein a interjeté appel aux fins d'annulation, subsidiairement infirmation du jugement rendu le 30 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Sarreguemines en ce qu'elle a été déboutée de l'intégralité de ses demandes et en ce qu'elle a été condamnée aux dépens ainsi que sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par ordonnance du 15 septembre 2022, le conseiller de la mise en état s'est déclaré incompétent pour statuer sur les fins de non-recevoir invoquées par la SARL Rein. La SARL Rein a saisi la cour de céans d'un déféré aux fins de rétractation de cette ordonnance. Par décision du 10 novembre 2022, la procédure de déféré a été radiée pour défaut de diligence des parties. Par ses dernières conclusions récapitulatives déposées le 3 février 2022, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la SARL Rein demande à la cour de : Vu l'article 1134 ancien du code civil alors applicable, déclarer son appel recevable et bien fondé, En conséquence, infirmer en toutes ses dispositions le jugement de première instance rendu le 30 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Sarreguemines, Et statuant à nouveau, condamner la SASU Contitrade France à lui payer les sommes de: 20.304,25 euros TTC au titre des indemnités d'occupation dues pour la période allant du 1er janvier 2015 au 5 juin 2015, 11.750,56 euros TTC au titre du remplacement des vitrages par des vitrages d'origine, 348 euros TTC au titre de la réinstallation d'un câblage d'arrêt d'urgence du bâtiment, condamner la SASU Contitrade France à lui payer les intérêts aux taux légaux à compter de la mise en demeure de payer du 24 juillet 2015 sur ces sommes condamner la SASU Contitrade France à lui payer la somme de 8.400 euros au titre du dépôt de garantie et de la TVA indûment déduite avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer du 26 juillet 2016, Vu les articles 2224 du code civil, 564, 567 et 70 du code de procédure civile, dire et juger que la demande reconventionnelle formée par la SASU Contitrade France le 30 juillet 2021 est irrecevable comme prescrite, dire et juger que la demande reconventionnelle formée par la SASU Contitrade France dans ses conclusions du 30 juillet 2021 est irrecevable comme nouvelle et sans lien suffisant avec ses prétentions, débouter la SASU Contitrade France de sa demande reconventionnelle ainsi que de l'ensemble de ses demandes, fins, moyens, prétentions et conclusions, Vu l'article 1343-2 du code civil, prononcer la capitalisation des intérêts sur toutes les condamnations prononcées par l'arrêt de la cour d'appel de Metz à intervenir, débouter la SASU Contitrade France de l'intégralité de ses demandes, condamner la SASU Contitrade France à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. Dans un premier temps, la SARL Rein demande la condamnation de la SASU Contitrade France au paiement d'une indemnité d'occupation sur le fondement de l'ancien article 1134 du code civil et de l'article 22 du contrat de bail. En effet, elle explique que la SASU Contitrade France n'a pas libéré les locaux loués au 31 décembre 2014 tel que prévu par son congé et qu'elle ne s'est pas présentée à l'état des lieux de sortie du 5 janvier 2015. Elle rappelle que la SASU Contitrade France n'a finalement quitté les lieux qu'au 5 juin 2015, sans avoir payé de loyer ou d'indemnité d'occupation depuis le 1er janvier 2015. Elle sollicite donc le paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant de 48.467,95 euros TTC (32.622,66 euros TTC pour la période allant du 1er janvier 2015 au 15 avril 2015 + 15.845,29 euros pour la période allant du 16 avril 2015 au 5 juin 2015 = 48.467,95), auquel doit être déduite la somme de 28.163,70 euros TTC réglée par la SASU Contritade France le 18 janvier 2018, soit une somme finale de 20.304,25 euros TTC (48.467,95 - 28.163,70 = 20.304,25). Elle relève à cet égard que la SASU Contitrade France a reconnu, tant dans ses conclusions que par son paiement partiel, être redevable d'une telle indemnité en son principe. En ce sens, la SARL Rein soutient que l'article 22 du contrat de bail a bien vocation à s'appliquer au calcul de sa présente prétention. D'abord, elle indique que les stipulations de cette clause ne sont pas ambiguës pour les parties, professionnelles averties, et reflètent au contraire leur volonté. Ensuite, elle expose que le présent bail a été résilié de plein droit au 31 décembre 2014 du fait de l'inexécution par la SASU Contitrade France de ses obligations contractuelles, c'est-à-dire la restitution des lieux libres de toute occupation à la date du congé, de sorte que cette clause est applicable en l'espèce. Enfin, elle rappelle que cette clause a pour vocation d'indemniser le loueur en cas de manquement contractuel de son locataire, tel qu'en l'espèce, puisque la SASU Contitrade France a de mauvaise foi refusé de quitter les lieux à l'expiration du bail, ce sans lui payer d'indemnité d'occupation ou de loyer depuis lors, de sorte qu'elle a commis une faute. Elle ajoute que cette faute lui a causé un préjudice direct, certain, et réel, car elle n'a pas été en mesure de relouer le bien pendant le 1er semestre de 2015. Elle estime donc que cette clause est applicable. Elle précise que la somme de 28.163,70 euros TTC réglée par la SASU Contritade France le 18 janvier 2018 comprend une TVA de 4.693,95 euros représentant 20% de la somme de 23.469,75 euros HT due au titre de l'indemnité litigieuse. Elle rappelle que cette TVA a été contractuellement prévue par les parties et spontanément payée par la SASU Contitrade France, cette dernière ne pouvant alors plus en contester le principe. Dans un second temps, la SARL Rein reproche à la SASU Contitrade France de ne pas avoir remis en état les lieux loués à l'expiration du bail, tel qu'il en ressort de l'état des lieux de sortie du 5 janvier 2015. D'une part, la SARL Rein demande la condamnation de la SASU Contitrade France au paiement de la somme de 11.750,56 euros TTC au titre des travaux de remise en état des vitrages. En effet, elle reproche à la SASU Contitrade France d'avoir, pour des raisons économiques, changé les vitrages du bien loué lors de son entrée dans les lieux et de ne pas avoir reposé des vitrages de la qualité d'origine lors de sa sortie des lieux, contrevenant ainsi à l'article 7 du contrat de bail. Elle affirme qu'il ressort de l'article 2 du contrat de bail que la SASU Contitrade France connaissait bien les caractéristiques du vitrage d'origine, ayant stipulé qu'il n'était pas nécessaire de décrire le bien loué compte tenu de sa pleine connaissance des caractéristiques de celui-ci. Elle conteste le caractère tardif de sa demande, expliquant que le devis qui lui a été envoyé ne mentionnait pas les caractéristiques du vitrage envisagé pour la remise en état et que l'huissier présent à l'état des lieux du 5 juin 2015 ne pouvait pas constater la différence de qualité des nouveaux vitrages avec ceux d'origine, leurs caractéristiques n'étant pas apposées dessus. Elle affirme donc que seule la SASU Contitrade France avait connaissance de cet écart de qualité le 5 juin 2015 et qu'elle-même n'a pu prendre connaissance de cette difficulté que lorsqu'elle a mandaté un architecte afin de déterminer les travaux de remise en état après la sortie des lieux de la SASU Contitrade France. Elle soutient aussi que la SASU Contitrade France a violé les articles 7 et 15 du contrat de bail, car elle ne l'a pas informée des caractéristiques des futurs vitrages avant leur commande, le devis qu'elle a reçu n'en faisant pas état, de sorte qu'elle n'a pas pu le contester en temps voulu. Elle lui reproche aussi de ne pas l'avoir interrogée sur ses obligations liées à la remise en état des vitrages et de ne pas avoir sollicité son accord à ce titre, de sorte qu'elle a commis une faute. Elle indique que cette faute lui a causé un préjudice, car elle a dû régler des frais d'assurance supplémentaires en raison de la moindre qualité du vitrage posé par la locataire. Enfin, elle conteste l'allégation adverse selon laquelle les parties auraient conclu un accord de réaffectation des vitres déposées, permettant la restitution de celles d'origine dans les locaux à la fin du bail, car aucune stipulation n'a été prévue au contrat de bail à ce titre. Au contraire, elle indique que la SASU Contitrade France a jeté les vitrages litigieux. D'autre part, la SARL Rein demande la condamnation de la SASU Contitrade France au paiement de la somme de 348 euros TTC au titre de la remise en état du boîtier d'arrêt d'urgence. En effet, elle reproche à la SASU Contitrade France d'avoir supprimé le câblage du boîtier litigieux durant son occupation des lieux. Elle ajoute qu'elle n'invoque pas tardivement la faute de la SASU Contitrade France. En ce sens, elle explique que la suppression du câble ne pouvait pas être constatée dans le procès-verbal de sortie des lieux du 5 juin 2015, celui-ci n'étant pas apparent, de sorte que cette difficulté ne pouvait être remarquée que lors de la mise en service du système électrique des lieux, laquelle n'a été réalisée que lorsque le nouveau locataire a pris possession du bien loué. Elle note qu'il ressort de la facture du 21 septembre 2015 que la suppression du câblage est imputable à la SASU Contitrade France. Elle indique que le libellé de cette facture est correct, car elle a bien été établie 3 mois et demi après la sortie des lieux de la locataire. Elle estime que la faute de la SASU Contitrade France lui a causé un préjudice de 348 euros TTC représentant les frais engendrés au titre de la remise en état du câblage. Dans un troisième temps, la SARL Rein demande la condamnation de la SASU Contitrade France à lui verser une somme de 8.400 euros au titre du dépôt de garantie sur le fondement de l'article 30 du contrat de bail. En effet, elle expose que le dépôt de garantie versé par la SASU Contitrade France a été déduit deux fois au titre de ses dettes, c'est-à-dire une fois au titre du versement du 7 décembre 2015, tel qu'il en ressort de son décompte du 30 novembre 2015, et une fois au titre de la provision ordonnée par le juge des référés le 5 juillet 2016. Elle précise qu'à chaque opération, le dépôt de garantie pris en compte est d'un montant de 8.400 euros TTC (soit 7.000 euros HT + 20% de TVA à hauteur de 1.400 euros), mais que le dépôt versé initialement par la SASU Contitrade est d'un montant de 7.000 euros HT seulement. Elle en déduit donc que la SARL Rein a indûment perçu une somme de 9.800 euros (7.000 + 1.400×2), à laquelle doit être déduite la somme de 1.400 euros versée par la SASU Contitrade France à ce titre le 13 octobre 2013, soit la somme totale de 8.400 euros (7.000 + 1.400) dont elle demande le remboursement, outre intérêts à compter de la mise en demeure du 26 juillet 2016. Dans un quatrième temps, la SARL Rein soutient à titre principal que la demande de la SASU Contitrade France, tendant à la restitution de la somme de 4.693,95 euros au titre de la TVA qui aurait été indûment versée au titre de l'indemnité d'occupation, est irrecevable. D'une part, elle expose que cette demande est prescrite selon l'article 2224 du code civil, car la SASU Contitrade France l'a formée pour la première fois dans ses conclusions du 30 juillet 2021 alors que son fait générateur, le versement de la somme de 27.029,98 euros, datait du 30 novembre 2015 et que son délai de prescription expirait ainsi au 30 novembre 2020. D'autre part, elle explique que cette demande est nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile, car elle a été formée pour la première fois à hauteur d'appel. Elle précise que cette demande ne se rattache pas par un lien suffisant aux présentes prétentions selon les articles 567 et 70 du même code, car le paiement de la SASU Contitrade France était volontaire et spontané, sans lien avec une décision de justice et son assignation qui ne concernait que le versement de l'indemnité d'occupation. Elle note que cette question aurait dû faire l'objet d'une instance séparée. A titre subsidiaire, elle expose que la présente demande n'est pas fondée. Elle souligne que le versement de la somme litigieuse par la SASU Contitrade France était spontané, de sorte qu'elle ne peut désormais le contester. En tout état de cause, elle estime avoir calculé l'indemnité d'occupation conformément aux dispositions de l'article 22 du contrat de bail, lequel prévoit un montant TTC, c'est-à-dire incluant la TVA, de sorte que la demande doit être rejetée. Enfin, la SARL Rein demande l'application de droit de l'anatocisme conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil. Par conclusions déposées le 2 mars 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la SASU Contitrade France demande à la cour, aux visas des anciens articles 1152, 1235 et 1149 du code civil, des articles 9 et 567 du code de procédure civile et de l'article 256 du code général des impôts, de: A titre principal, juger l'indemnité d'occupation majorée stipulée dans la clause résolutoire du contrat de bail inapplicable au cas d'espèce, juger que la SARL Rein n'apporte pas la preuve d'une faute contractuelle qui lui est imputable, ni un préjudice de nature à justi'er le versement de dommages-intérêts au titre du remplacement des vitrines, juger que la SARL Rein n'apporte pas la preuve d'une faute contractuelle qui lui est imputable de nature à justi'er le versement de dommages-intérêts au titre de la réinstallation d'un câblage d'arrêt d'urgence du bâtiment, juger que la SARL Rein n'apporte pas la preuve d'un préjudice qui n'aurait pas été indemnisé de nature à justi'er le versement d'une somme de 8.400 euros complémentaire, En conséquence, confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Sarreguemines du 30 juin 2020 en ce qu'il a rejeté la demande de la SARL Rein de la condamner au paiement des sommes de: 20.304,25 euros TTC au titre du solde de l'indemnité d'occupation majorée, 11.750,56 euros TTC au titre du remplacement des vitrines, 348 euros au titre de la réinstallation d'un câblage d'arrêt d'urgence du bâtiment, 8.400 euros au titre du reversement du dépôt de garantie, A titre subsidiaire, juger la clause pénale contenue dans la clause résolutoire prévoyant une indemnité d'occupation majorée manifestement excessive et en diminuer le montant à la somme qu'elle a déjà versée au titre des loyers dus sur la période du 1er janvier 2015 au 5 juin 2015, juger, en tout état de cause, que le montant de l'indemnité d'occupation majorée réclamée par la SARL Rein ne saurait dépasser la somme de 16.243,40 euros dans la mesure où l'indemnité d'occupation n'est pas assujettie à la TVA, En conséquence, confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Sarreguemines du 30 juin 2020 en ce qu'il a rejeté la demande de la SARL Rein de la condamner au paiement de la somme de 20.304,25 euros TTC au titre du solde de l'indemnité d'occupation majorée, A titre reconventionnel, juger que sa demande reconventionnelle n'est pas prescrite, déclarer sa demande reconventionnelle recevable en appel, condamner la SARL Rein à lui restituer la somme de 4.693,95 euros indûment versée au titre du montant de la TVA appliquée à l'indemnité d'occupation non assujettie à cette taxe, En tout état de cause, rejeter toutes les demandes de la SARL Rein, condamner la SARL Rein au paiement de la somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au paiement des entiers dépens d'instance. Dans un premier temps, la SASU Contitrade France conclut au rejet de la demande tendant au paiement d'une indemnité d'occupation majorée. Elle rappelle que l'indemnité d'occupation majorée ne peut être appliquée que lorsque le locataire ne restitue pas les locaux au moment prévu lors de la résiliation anticipée du contrat par le bailleur ayant mis en 'uvre la clause résolutoire. Elle souligne être la seule à l'origine de la résiliation du contrat, ayant délivré un congé à sa bailleresse et que la clause résolutoire n'a jamais été mise en 'uvre par la SARL Rein. Dès lors, elle conclut à l'inapplication de l'indemnité d'occupation majorée et se réfère aux motivations de l'ordonnance de référé du 5 juillet 2016 et du jugement entrepris sur ce point. Elle demande ainsi la confirmation du jugement. A titre subsidiaire, la SASU Contitrade France demande la réduction du montant de l'indemnité d'occupation majorée et l'exclusion de la TVA de son calcul. En effet, elle explique que la clause litigieuse constitue une clause pénale selon l'ancien article 1152 alinéa 2 du code civil, car elle a pour but de réparer le préjudice subi par le créancier en raison d'un manquement contractuel de son débiteur. Elle estime ainsi que cette clause revêt un caractère manifestement excessif compte tenu du préjudice effectivement subi par la SARL Rein, de sorte qu'elle doit être modérée. D'une part, elle indique que la majoration de l'indemnité permettrait à la SARL Rein d'obtenir une somme équivalente au double des loyers qu'elle aurait perçus de janvier à mai 2015 si le contrat n'avait pas été résilié. Elle reproche également à la SARL Rein de ne pas avoir répondu à ses sollicitations concernant les travaux de remise en état et de ne pas avoir répondu à ses tentatives de règlement amiable du litige. D'autre part, elle estime avoir régulièrement exécuté l'ensemble de ses obligations contractuelles, de sorte que la clause résolutoire n'a pas à s'appliquer en l'espèce, et déclare avoir versé l'indemnité d'occupation non majorée en prenant en compte le montant du loyer révisé pendant la période d'occupation des locaux, de sorte que la SARL Rein n'a subi aucun préjudice indemnisable. Elle demande donc le rejet de la demande adverse au titre de la majoration de l'indemnité litigieuse. En tout état de cause, elle expose que l'article 256 du code général des impôts et la jurisprudence du Conseil d'État à ce titre ne s'appliquent pas à l'indemnité d'occupation litigieuse, de sorte que la TVA ne peut être intégrée à son montant et qu'elle ne peut être condamnée au paiement d'une somme supérieure à 16.243,40 euros. Sur les vitrines, la SASU Contitrade France soutient que la SARL Rein ne démontre pas que les vitrines présentes au moment de son entrée dans les lieux étaient bien du type allégué par la partie adverse, aucun état des lieux n'ayant été réalisé à ce moment-là. Elle souligne dans tous les cas que cet élément n'aurait pas été évoqué lors d'un éventuel état des lieux, la SARL Rein n'en ayant pris connaissance qu'en juillet 2015, soit deux mois après sa sortie des lieux. Elle précise que la facture établie en 2003 ne permet pas de démontrer la qualité des vitrines au jour de son entrée dans les lieux en 2012 au regard de l'écart de neuf ans entre ces deux événements, la SARL Rein ne prouvant pas que les vitrines n'ont pas été changées entre temps. Elle ajoute que l'état des lieux de sortie du 5 juin 2015 ne mentionne pas cette difficulté et que la SARL Rein n'avait aucun élément à soulever à ce moment-là à son encontre. En tout état de cause, la SASU Contitrade France explique qu'elle a procédé au remplacement des vitrines d'origine en entrant dans les lieux afin de les adapter à son activité de garagiste. Cependant, elle affirme que la SARL Rein a demandé la conservation des vitrines dans ses locaux, de sorte qu'elles y ont été transférées. Elle précise toutefois que la SARL Rein les a réaffectées sans la prévenir, l'empêchant ainsi de les récupérer pour remettre en état les lieux. Elle indique alors avoir sollicité en vain les instructions de la SARL Rein concernant le remplacement des vitrines puis l'avoir ensuite informée de celles qui allaient être installées en lui faisant parvenir un devis estimatif des travaux de remise en état, afin qu'elle présente ses observations à ce sujet. Elle précise que ce devis indiquait clairement les caractéristiques des vitrines envisagées. Cependant, elle soutient que la SARL Rein ne s'est jamais opposée au projet et qu'elle n'a jamais cherché à le contrôler, de sorte qu'elle ne peut désormais le contester. En tout état de cause, elle estime que la SARL Rein ne démontre l'existence d'aucun préjudice au titre de la violation alléguée, celle-ci n'ayant eu aucune conséquence sur le prix des loyers du local commercial et de l'assurance. Elle conclut donc au rejet de la demande. Sur le boîtier d'arrêt d'urgence, la SASU Contitrade France rappelle que l'état des lieux de sortie ne mentionne aucune difficulté sur ce point et qu'elle a régulièrement remis les clefs de réarmement de l'arrêt d'urgence à la SARL Rein devant l'huissier présent à ce moment-là. Elle ajoute que les dégâts n'ont été relevés que plusieurs mois après son départ des lieux, ce alors même qu'un nouveau locataire s'était déjà installé, de sorte qu'aucune faute ne peut lui être imputée concernant la suppression du câblage. Dans un troisième temps, la SASU Contitrade France demande le rejet de la demande adverse au titre du dépôt de garantie et de la TVA. En ce sens, elle soutient que la SARL Rein ne démontre pas l'existence d'un préjudice non couvert par la somme totale de 58.554,78 euros TTC qu'elle a versée à la SARL Rein a'n de solder leur litige. Dans un quatrième temps, la SASU Contitrade France demande à titre reconventionnel la restitution des sommes indûment perçues par la SARL Rein au titre de la TVA appliquée à l'indemnité d'occupation. D'abord, elle estime que sa demande est recevable, bien qu'elle ait été formée pour la première fois en cause d'appel. Elle expose en ce sens que sa demande tend à la restitution de sommes indûment versées à la SARL Rein dans une tentative de règlement amiable du présent litige et au titre de l'indemnité d'occupation litigieuse, dont le montant est justement contesté par la SARL Rein, de sorte qu'il s'agit d'une demande reconventionnelle présentant un lien suffisant avec les demandes principales au sens de l'article 567 du code de procédure civile. Ensuite, elle soutient que sa demande n'est pas prescrite. Elle expose que la SARL Rein a reconnu, en mentionnant dans son assignation du 15 novembre 2016 la réception d'un versement au titre de la TVA de l'indemnité d'occupation, que celui-ci était indu et être ainsi débitrice du remboursement de la TVA indûment perçue. Elle en déduit que cette reconnaissance a interrompu le délai de prescription de sa demande selon l'article 2240 du code civil et qu'elle a fait courir un nouveau délai de prescription à compter de cette date. Elle note avoir formé sa demande par conclusions du 30 juillet 2021, soit moins de cinq ans après le 15 novembre 2016, de sorte que sa demande est recevable. Elle soutient par ailleurs que l'assignation visant à faire reconnaître un droit portant sur le même objet que la demande prétendument prescrite interrompt le délai de prescription pour cette demande. Enfin, elle expose que sa prétention est bien fondée. Elle souligne que selon l'ancien article 1235 du code civil, l'article 256 du code général des impôts et la jurisprudence du Conseil d'État à ce titre, une indemnité d'occupation n'est pas assujettie à la TVA, car elle n'a pas pour but de réparer un préjudice commercial. Ainsi, elle indique avoir versé à la SARL Rein une somme de 27.029,98 euros TTC le 30 novembre 2015 au titre de l'indemnité d'occupation, comprenant un montant hors taxes de 23.469,75 euros et un montant indûment perçu de 4.693,95 euros de TVA dont elle demande le remboursement. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 7 septembre 2023. MOTIFS DE LA DECISION I- Sur la recevabilité de la demande reconventionnelle formée par la SASU Contitrade France Sur le fondement des articles 564 et suivants du code de procédure civile L'article 564 du code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Toutefois l'article 567 du même code précise que les demandes reconventionnelles sont recevables en appel si elles se rattachent par un lien suffisant aux prétentions originaires. En l'espèce la demande formée par la SASU Contitrade France tendant à ce que la SARL Rein soit condamnée à lui restituer la somme de 4.693,95 euros qu'elle estime avoir indûment versée au titre du montant de la TVA appliquée à l'indemnité d'occupation se rattache par un lien suffisant à sa demande en paiement d'indemnités d'occupation formée par la SARL Rein. La demande reconventionnelle formée par la SASU Contitrade France doit donc être déclarée recevable à ce titre. Sur la prescription L'article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Il est constant que le 30 novembre 2015 la SASU Contitrade France a versé à la SARL Rein une somme de 27.029,98 euros notamment au titre des indemnités d'occupation sollicitées par cette dernière. Le délai de prescription de cinq ans de la demande en restitution d'une partie de cette somme a donc commencé à courir à compter de cette date pour s'achever le 30 novembre 2020. La SASU Contitrade France reconnaît avoir formé sa demande reconventionnelle pour la première fois par conclusions du 30 juillet 2021. L'article 2240 du code civil, invoqué par la SASU Contitrade France qui invoque l'interruption du délai de prescription, dispose que la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt la prescription. Les propos de la SARL Rein invoqués à ce titre par la SASU Contitrade France sont contenus dans l'assignation délivrées le 15 novembre 2016 page 7 et sont formulés ainsi : «la société défenderesse a adressé un règlement de 27.029,98 euros TTC comprenant une somme de 23.469,75 euros HT au titre de l'indemnité d'occupation. C'est pourquoi il est sollicité de la présente juridiction qu'elle condamne la société Contitrade Nord Est au paiement de la somme de de 48.467,95 euros TTC ' 28.163,70 euros TTC (23.469,75 + 20%TVA soit 4.693,95 euros): soit 20.304,25 euros TTC au titre des indemnités d'occupation dues pour la période du 1er janvier au 5 juin 2015». Ces termes permettent de constater que la SARL Rein sollicite l'application de la TVA aux indemnités d'occupation dont elle demande le paiement et non qu'elle reconnaît que cette TVA est indue. Le délai de prescription n'est donc pas interrompu par la reconnaissance de la SARL Rein du droit de la SASU Contitrade France de solliciter le remboursement de la TVA payée sur les indemnités d'occupation. Par ailleurs si l'article 2241 du code civil dispose que la demande en justice interrompt le délai de prescription, cette interruption ne profite qu'au bénéfice de celui qui agit et que relativement au droit invoqué dans la citation. De plus, l'effet interruptif de la citation ne s'étend pas à des actions distinctes qui n'ont pas le même objet et qui n'ont pas le même but. En l'espèce l'action en paiement d'indemnités d'occupation engagée par la SARL Rein par assignation du 26 octobre 2016 n'a pas le même but que la demande reconventionnelle formée par la SASU Contitrade Nord Est aux droits de laquelle vient la SASU Contitrade France tendant au remboursement d'une partie de ces indemnités. En conséquence, l'effet interruptif de prescription de l'assignation délivrée le 26 octobre 2016 n'a pas interrompu le délai de prescription de l'action de la SASU Contitrade France contre la SARL Rein. Dès lors il convient de déclarer la demande reconventionnelle formée par la SASU Contitrade France tendant à voir condamner la SARL Rein à lui payer la somme de 4.693,95 euros et sollicitée pour la première fois par conclusions du 30 juillet 2021 irrecevable dans la mesure où le délai de prescription s'achevait le 30 novembre 2020. II- Sur les demandes formées par la SARL Rein Sur les indemnités d'occupation Le congé signifié par la SA Leclerc Pneu à la SARL Rein par acte d'huissier du 25 juin 2014 précisait qu'il était délivré pour le 31 décembre 2014. Le bail a donc été résilié à cette date. Or, il résulte du procès-verbal de constat établi par huissier le 5 janvier 2015 que la SA Leclerc Pneu n'avait alors pas quitté les lieux. Ce n'est que lors de l'état des lieux de sortie établi le 5 juin 2015 que l'huissier a constaté la remise des clés au bailleur. La SA Leclerc Pneu a ainsi été occupante sans droit ni titre du 1er janvier 2015 au 5 juin 2015. Dès lors, la SASU Contitrade France venant aux droits de la SA Leclerc Pneu doit indemniser le bailleur du préjudice subi de ce fait par des indemnités d'occupation. La clause du contrat de bail invoquée par la SARL Rein à l'appui de sa demande en paiement d'indemnités d'occupation pour cette période du 1er janvier au 5 juin 2015 dispose que «au cas où, après résiliation du bail, les lieux ne seraient pas restitués au bailleur à bonne date, libres de toute occupation, l'indemnité d'occupation due par le preneur ou ses ayants droit jusqu'à la restitution effective, sera égale, par jour de retard, à 2% du montant du loyer trimestriel TTC, augmentés de tous droit à dommages et intérêts au profit du bailleur. Ladite indemnité d'occupation s'entend hors droits et taxe, droits et taxes en sus à la charge du débiteur de ladite indemnité ». Toutefois cette clause est intégrée dans un article 22 intitulé « clause résolutoire » qui stipule dans son premier paragraphe qu'en cas d'inexécution par le preneur de l'une de ses obligations financières, le bail sera résilié de plein droit. En outre, cette clause prévoyant la majoration de l'indemnité d'occupation est suivie de la mention suivante : « en aucune circonstance, et pour quelque cause que ce soit, la clause ci-dessus ne pourra être considérée ni comme comminatoire, ni comme clause de style. Elle contient une dérogation expresse, voulue et acceptée par les parties au dernier paragraphe de l'article 1184 du code civil ». Il y a donc lieu d'en déduire que la majoration de l'indemnité d'occupation telle que mentionnée ci-dessus ne s'applique que lorsque le preneur s'est maintenu dans les lieux après une résiliation de plein droit du bail par l'effet de la clause résolutoire lorsque le preneur a manqué à ses obligations contractuelles. En l'absence de mention dans le contrat de bail que cette clause s'applique également lorsque le preneur s'est maintenu dans les lieux après résiliation du bail quelle que soit l'origine de celle-ci, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de majoration de l'indemnité d'occupation telle que sollicitée par la SARL Rein. Il est constant que la SASU Contitrade France a déjà réglé la somme de 23.469,75 euros HT au titre des indemnités d'occupation due du 1er janvier 2015 au 5 juin 2015, étant observé qu'elle a, dans un courrier de son conseil du 5 octobre 2015 adressé au conseil de la partie adverse, reconnu devoir au titre de cette indemnité le montant du loyer réactualisé mais sans application de la clause pénale ou majoration. Il résulte des pièces produites que le montant de celui-ci était de 4.315,20 euros lors de la résiliation du bail. En appliquant ce montant à l'indemnité d'occupation mensuelle, la SA Leclerc Pneu devait régler du 1er janvier 2015 au 5 janvier 2015 la somme de 22.295,20 euros. A supposer même que la SASU Contitrade France ait reconnu devoir une TVA sur ces indemnités d'occupation, il convient d'observer qu'elle a réglé à ce titre 4.505 euros. Au regard de l'ensemble de ces éléments, la SARL Rein ne rapporte pas la preuve que la SASU Contitrade France reste débitrice au titre des indemnités d'occupation qui étaient dues. En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SARL Rein de sa demande en paiement au titre d'indemnités d'occupation. Sur les demandes d'indemnisation au titre de la remise en état Les parties ne produisent aucun état des lieux d'entrée. L'article 4 du contrat de bail prévoyait qu'un état des lieux d'entrée soit établi contradictoirement entre les parties à l'entrée du preneur mais que si cet état des lieux n'était pas dressé, les biens immobiliers objets du contrat seraient considérés comme ayant été donnés à bail en parfait état. Il faut donc considérer que les lieux ont été donnés en bon état. Sur le remplacement des vitrages L'article 7 du contrat de bail conclu entre la SARL Rein et la SA Leclerc Pneu sur lequel l'appelante fonde sa demande d'indemnisation stipule notamment: «Tous les travaux d'embellissements, améliorations, installations de cloisonnements ou constructions quelconques, y compris le cas échéant, ceux qui pourraient être imposés par des dispositions législatives ou réglementaires, faits par le preneur à la prise de possession ou en cours de bail, deviendront, lors de la cessation du bail, et ce, à quelque moment et pour quelque cause que ce soit, la propriété du bailleur, sans indemnité et sans préjudice du droit qui est réservé audit bailleur d'exiger la remise des lieux, en tout ou partie, dans l'état primitif aux frais du preneur, même pour les travaux expressément autorisés par le bailleur. (...)». Il résulte du devis produit par la SASU Contitrade France que les vitres posées par cette dernière lors de la remise en état des lieux sont de type 44.2/12/44.2. Si la SARL Rein soutient que les lieux n'ont pas été restitués dans leur état primitif dans la mesure où les vitres auraient dû être de type SP10, conférant une protection supplémentaire en cas d'effraction, il convient de relever que le seul élément qu'elle produit est une facture du 7 octobre 2003 attestant de la pose de ces vitrages dans les locaux objets du bail. Toutefois, la SA Leclerc Pneu n'est entrée dans les lieux que le 1er janvier 2012, soit plus de 8 ans après et aucun élément ne permet d'établir que le vitrage SP10 était toujours celui qui était posé lors de l'entrée dans les lieux de la SA Leclerc Pneu, les vitres ayant pu être changées dans l'intervalle, notamment par un précédent preneur. En l'absence d'état des lieux d'entrée, les locaux doivent être considérés comme ayant été donnés à bail en bon état selon l'article 4 du contrat de bail, mais cela ne permet pas d'en déduire que le vitrage posé était de type SP10. Or aucune des clauses du contrat de bail ne le précise. En outre, la SARL Rein ne rapporte pas la preuve que la qualité SP 10 du vitrage avait été portée à la connaissance de la SA Leclerc Pneu d'une quelconque manière lors de la conclusion du contrat ou que le type de vitrage figurait de manière apparente sur les vitres présentes lors de l'entrée dans les lieux. Faute de preuve que les vitrages présents lors de l'entrée dans les lieux étaient de type SP10, il ne peut être reproché aucun manquement à la SASU Contitrade France qui a posé des vitres de type 44.2/12/44.2 lors de la remise en état des locaux, étant observé que le seul grief formé contre ces vitrages est le fait de ne pas être de catégorie SP10. Il n'est invoqué aucune autre défaillance. Dès lors, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SARL Rein de sa demande d'indemnisation formée à ce titre. Sur la réinstallation d'un câblage d'arrêt d'urgence Dans son procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie établi le 5 juin 2015, l'huissier de justice n'a relevé aucune dégradation sur le câblage d'arrêt d'urgence général du bâtiment. Il a au contraire noté la remise au bailleur de deux clés de réarmement de l'arrêt d'urgence. Si la SARL Rein produit une facture de 348 euros de la société ETA datée du 21 septembre 2015 au titre de la remise en état du câblage sur arrêt d'urgence général du bâtiment suite à une liaison supprimée, il convient de relever que le dépannage ayant donné lieu à réparation n'a eu lieu que le 16 septembre 2015, soit plus de trois mois après le départ des lieux de la SA Leclerc Pneu. Il n'est donc pas rapporté la preuve que la SA Leclerc Pneu est à l'origine de cette dégradation, d'autant plus que la SARL Rein indique dans ses conclusions que «la suppression de ce câble n'a pu être constatée par le nouveau locataire qu'à l'occasion des travaux de remise en état du local. ». La preuve de l'imputabilité de la suppression du câble à la SA Leclerc Pneu n'étant pas rapportée avec certitude, il convient de confirmer le jugement qui a rejeté la demande d'indemnisation formée à ce titre. Sur la demande formée au titre du dépôt de garantie qui aurait été déduit deux fois L'article 20 du contrat de bail stipule que « pour garantir l'exécution de ses obligations lui incombant, le preneur versera au bailleur une somme représentant deux mois de loyers, à titre de dépôt de garantie. (') Ce dépôt sera remboursable après le départ du preneur, sous réserve d'exécution par lui de toutes les clauses et conditions du bail, notamment après exécution des travaux de remise en parfait état locatif des locaux loués ». Au regard du montant du loyer précisé dans le bail (42.000 euros annuels HT soit 50.232 euros TTC) le montant du dépôt de garantie était de 7.000 euros HT soit 8.372 euros TTC. Il résulte des pièces produites, et ce n'est pas contesté, que la SA Leclerc Pneu a réglé la somme de 7.000 euros au titre de ce dépôt de garantie par chèque Dans son ordonnance du 5 juillet 2016, le président du tribunal de grande instance de Sarreguemines, statuant en référé, a condamné la SASU Contitrade Nord Est (aux droits de laquelle vient la SASU Contitrade France) à payer à la SARL Rein une provision de 25.104 euros avec intérêts au taux légal « capitalisables par années » à partir de cette ordonnance. Les motifs de cette ordonnance précisent que cette somme correspond à ce que devait le preneur soit 31.646 euros HT au titre des frais de remise en état (principalement du carrelage) au regard du procès-verbal de constat des lieux de sortie et 458 euros HT au titre de frais d'entretien de la toiture et déduction faite de la somme de 7.000 euros HT au titre de la restitution du dépôt de garantie. La défenderesse a été également condamnée aux dépens et à payer à la SARL Rein la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. A la suite de cette décision, il n'est pas contesté que la SASU Contitrade France a réglé par chèque du 27 juillet 2016 la somme de 33.203,04 euros, étant observé que dans ses conclusions, l'intimée expose que sur ce montant, 30.124,80 euros correspondaient à la condamnation prononcée par le juge des référés. Il ressort également des pièces produites que par chèque daté du 7 novembre 2015, la SASU Contitrade France a réglé à la SARL Rein, ce qui n'est pas contesté, la somme de 27.029,98 euros, se détaillant ainsi : 23.469,75 euros au titre des indemnités d'occupation HT + 557,67 euros de frais d'huissier HT + 746,56 euros HT de taxe foncière + 4.752 euros de perte sur loyers HT + 4.505 euros de TVA, soit un total de 34.030,98 euros, dont il est déduit 7.000 euros au titre du dépôt de garantie. Il est également constant que la SASU Contitrade France a réglé la somme de 1.400 euros correspondant à la TVA appliquée au montant du dépôt de garantie et qu'elle n'avait pas payée lorsqu'elle a remis son chèque de garantie de 7.000 euros. Si effectivement la SASU Contitrade France a déduit à deux reprises de ses règlements la somme de 7.000 euros versée en dépôt de garantie, la SARL Rein ne rapporte cependant pas la preuve que la SASU Contitrade France reste débitrice, même après cette double déduction du dépôt de garantie, d'une quelconque somme à son égard dans la mesure où il résulte des motifs susvisés que les indemnités d'occupation dues ont été réglées, que les prétentions formées par la SARL Rein au titre des travaux de remise en état des vitrages et du câblage d'arrêt d'urgence sont rejetées et que les provisions auxquelles la SASU Contitrade France a été condamnée en référé pour d'autres motifs ont été payées. En conséquence, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande en paiement de la somme de 8.400 euros (soit 7.000 euros +1.400 euros au titre de la TVA) au titre du dépôt de garantie et de la TVA qui auraient été indûment déduits. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande. Dans la mesure où aucune condamnation n'est prononcée, il n'y a pas lieu de statuer sur les intérêts sollicités par l'appelante ni sur la capitalisation de ceux-ci. III- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Le jugement sera confirmé dans ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile. Dans la mesure où la SARL Rein succombe principalement en appel, elle sera également condamnée aux dépens. Par application de l'article 700 du code de procédure civile il convient, au regard de l'équité, de condamner la SARL Rein à payer à la SASU Contitrade France la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de débouter la SARL Rein de sa demande formée au même titre contre l'intimée. PAR CES MOTIFS La cour, Déclare la demande reconventionnelle formée par la SASU Contitrade France tendant à voir condamner la SARL Rein à lui payer la somme de 4.693,95 euros irrecevable ; Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Sarreguemines du 30 juin 2020 dans toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Condamne la SARL Rein aux dépens ; Condamne la SARL Rein à payer à la SASU Contitrade France la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute la SARL Rein de sa demande formée au même titre. La Greffière La Présidente de chambre