Cour d'appel, 05 septembre 2024. 23/10926

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 05 SEPTEMBRE 2024 N° 2024/487 Rôle N° RG 23/10926 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLZIJ [M] [J] C/ [B] [S] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Benoît CANDON Me Mathieu NADAL Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de proximité de Brignoles en date du 13 Juillet 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-23-000139. APPELANTE Madame [M] [J] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-006823 du 12/10/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) née le 30 Novembre 1972 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Benoît CANDON, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMÉ Monsieur [B] [S], demeurant [Adresse 3] représenté par Me Mathieu NADAL de l'AARPI TLM & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Florence PERRAUT, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Florence PERRAUT, Présidente Mme Sophie LEYDIER, Conseillère Mme Angélique NETO, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2024, Signé par Mme Florence PERRAUT, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé du 26 janvier 2018, monsieur [B] [S] a consenti à madame [M] [J], un bail à usage d'habitation pour un appartement de type T2, situé [Adresse 1] (83). Se prévalant de ce que les loyers n'avaient pas été réglés, M. [S] a fait délivrer à Mme [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 30 janvier 2023, aux fins d'obtenir le paiement de la somme de 782,28 euros, frais inclus. Par acte d'huissier en date du 3 avril 2023, M. [S] a fait assigner Mme [J], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Brignolles, statuant en référé, afin d'obtenir : - le constat de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ; - l'expulsion de la locataire des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, dès le délai légal expiré, au besoin avec le concours de la force publique ; - la condamnation de la locataire au paiement provisionnel de la dette locative à hauteur de 782,28 euros, arrêtée à la délivrance du commandement de payer ; - la condamnation de la locataire au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à parfaite libération des lieux, fixée au montant du loyer actuel et des charges, jusqu'à départ effectif des lieux ; - la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l'assignation. Par ordonnance réputée contradictoire en date du 13 juillet 2023, ce magistrat a : - constaté la résiliation du bail liant les parties en raison de l'acquisition de la clause résolutoire, au 1er avril 2023 ; - ordonné l'expulsion immédiate de Mme [J] des lieux occupés et de toutes personnes s'y trouvant de son chef ; - condamné Mme [J] au paiement de la somme de 1751euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au mois de juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; - condamné Mme [J] au paiement d'une indemnité provisionnelle d'occupation d'un montant égal au montant du loyer en cours, outre les charges, à compter de la résiliation du bail, jusqu'à la complète libération des lieux ; - condamné Mme [J] à payer à M. [S] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné Mme [J] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer. Selon déclaration reçue au greffe le 16 aout 2023, Mme [J] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur l'ensemble des dispositions. Par dernières conclusions transmises le 11 octobre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu'elle infirme l'ordonnance entreprise et, statuant à nouveau, qu'elle : - suspende les effets de la clause résolutoire ; - lui accorde un échéancier sur 30 mois dans les conditions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour apurer sa dette ; - condamne M. [S] à lui verser une provision de 1 000 euros sur le préjudice subi et ordonne une compensation avec la dette locative restante ; - désigne un expert judiciaire afin d'apprécier les dommages subis ; - dit que chacune des parties conservera la charge de ses frais et dépens, recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. Par dernières conclusions transmises le 3 novembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [S] sollicite de la cour qu'elle confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; - déboute Mme [J] de ses demandes ; - condamne Mme [J] à lui verser la somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 16 mai 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur l'acquisition de la clause résolutoire, le constat de la résiliation du contrat et l'exception d'inexécution : Il résulte des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Aux termes de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux. Aux termes de l'article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation. En l'espèce, il n'est pas contesté que le contrat de bail comporte une clause résolutoire et que M. [S] n'a pas été réglé de la somme visée au commandement de payer dans les deux mois de sa délivrance le 30 janvier 2023. Non comparante en première instance, Mme [J], conteste l'acquisition de la clause résolutoire et invoque l'exception d'inexécution pour expliquer le non paiement des loyers, soutenant que le bailleur a manqué à son obligation de lui délivrer un logement décent. Sur l'exception d'inexécution Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462 modifié par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. L'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; 2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer. 3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; 4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (...). L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé énonce que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des deux premiers aliénas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière (...) de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant. Il est constant que, même si le bailleur n'exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d'une exception d'inexécution tirée de l'article 1219 du code civil pour suspendre le paiement des loyers, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre. En l'espèce, la locataire est entrée dans les lieux le 26 janvier 2018. L'état des lieux établi contradictoirement, mentionne un appartement en bon état, excepté la cuisine en mauvais état voire passable. Au soutien de ses allégations d'indécence, Mme [J] ne verse aucun élément aux débats. Elle invoque des troubles de jouissance en raison d'humidité, de moississures et d'infiltrations 'du dessus' qu'elle estime liés à un défaut de structure de son logement. Aucun élément ne permet d'établir qu'elle a informé le bailleur de désordres ou s'est plaint de la situation du logement, sollicitant des travaux afin d'y remedier. Aucune photographie, aucun constat d'huissier, aucune déclaration de sinistre ne sont produits. Mme [J] ne démontre pas une inhabitabilité totale du bien qui justifierait qu'elle puisse opposer l'exception d'inexécution au bailleur. Sur la demande de provision et d'expertise L'exception d'inexécution invoquée, faute de preuve d'indécence du logement se heurte donc à des contestations sérieuses, de même que la demande de provision formulée afin de compenser la dette locative. Aucun élément ne met en exergue des désordres locatifs ayant engendré un préjudice de jouissance. Mme [J] seradonc déboutée de sa demande de provision. Elle sera également déboutée de sa demande d'expertise, en l'absence d'élément démontrant qu'elle justifie d'un motif légitime en application de l'article 145 du code de procédure civile, pour y procéder. Par conséquent, il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers au 1er avril 2023, et ordonné l'expulsion de Mme [J], étant précisé qu'elle doit être réalisée en application des dispositions de l'article L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande de provision portant sur les loyers, charges et indemnités d'occupation : Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties. L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, le bailleur verse aux débats un décompte de la dette locative actualisé au mois d'octobre 2023, faisant état d'une somme de 2 231 euros due, au titre de la dette locative, au principal, montant non contesté par Mme [J]. De même, Mme [J] ne conteste pas le montant de la dette locative retenue par le premier juge soit 1751 euros au mois de juillet 2023. Par conséquent il conviendra de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné Mme [J] à payer à M. [S] la somme de 1 751 euros correspondant aux loyers, charges et indemnité d'occupation dus au mois de juillet 2023. De même il conviendra de la confirmer en ce qu'elle a condamné Mme [J] à payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer, charges incluses soit précisément 480 euros, montant non sérieusement contestable, à partir du 1er avril 2023, jusqu'à son départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés. Sur la demande de délais de paiement : L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose : le juge peut, même d'office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de règler sa dette locative ... Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par la juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Aux termes de l'article 1345-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En application des dispositions de ces textes, des délais de paiement peuvent donc être accordés, dans la limite de 36 mois, au locataire de bonne foi qui démontre avoir fait des efforts pour apurer sa dette locative et qui est en mesure d'assumer la charge d'un plan d'apurement de celle-ci en sus du paiement des loyers et charges courants. En l'espèce, Mme [J] ne justifie d'aucun paiement effectué. M. [S] précise qu'elle a réglé la somme de 50 euros au mois de septembre 2023 et 176 euros au mois d'octobre 2023, depuis le mois de juillet 2023. Il fournit un décompte actualisé de la dette locative au 31 octobre 2023 à hauteur de 2 231 euros. Force est de constater que la dette locative a augmenté depuis la décision du premier juge. Mme [J] justifie être bénéficiaire du RSA et percevoir la somme de 732,33 euros, au mois d'août 2023. Elle fait état dans ses conclusions, de son état de santé (fibromyalgie). Elle indique qu'une procédure est en cours afin de percevoir l'allocation adulte handicapé. Elle ajoute vivre avec sa fille, atteinte de problèmes psychologiques et sans revenus. Par conséquent, Mme [J] ne justifie d'aucun élément démontrant qu'elle est en mesure d'apurer sa dette locative, et de s'acquitter mensuellement du loyer et des provisions sur charges. Il conviendra donc de la débouter de sa demande de délais de paiement. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens : Il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné Mme [J] aux dépens et à payer à M. [S] la somme de 300 euros, au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Succombant, elle sera condamnée à supporter les dépens de la procédure d'appel, qui seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridictionnelle. L'équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses frais irrépétibles en appel. PAR CES MOTIFS : La cour, Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau et y ajoutant : Précise que l'expulsion de Mme [J] doit être réalisée en application des dispositions de l'article L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Précise que le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation dû à titre provisionnel est de 480 euros ; Déboute Mme [M] [J] de sa demande d'expertise ; Déboute Mme [M] [J] de sa demande de provision ; Déboute Mme [M] [J] de sa demande de suspension de la clause résolutoire ; Déboute Mme [M] [J] de sa demande de délais de paiement ; Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ; Condamne Mme [M] [J] à supporter l'intégralité des dépens. La greffière Le président