Cour d'appel, 10 mai 2023. 22/00272

ARRÊT N° DR/FA COUR D'APPEL DE BESANÇON - 172 501 116 00013 - ARRÊT DU 10 MAI 2023 PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE Contradictoire Audience publique du 16 Mars 2023 N° de rôle : N° RG 22/00272 - N° Portalis DBVG-V-B7G-EPIQ S/appel d'une décision du Tribunal d'Instance de BESANCON en date du 14 décembre 2021 [RG N° 1120000860] Code affaire : 51B Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion [L] [J] C/ E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU DEPARTEMENT DU DOUBS HABITAT 25 PARTIES EN CAUSE : Madame [L] [J] née le [Date naissance 1] 1983 à [Localité 4], de nationalité française, demeurant [Adresse 2] Représentée par Me Yacine HAKKAR, avocat au barreau de BESANCON (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/006301 du 13/01/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BESANCON) APPELANTE ET : E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU DEPARTEMENT DU DOUBS HABITAT 25 Sis [Adresse 3] Représentée par Me Marie-Christine VERNEREY, avocat au barreau de MONTBELIARD INTIMÉE COMPOSITION DE LA COUR : Lors des débats : MAGISTRAT RAPPORTEUR : Monsieur Dominique RUBEY, vice-président placé, conformément aux dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, avec l'accord des conseils des parties. GREFFIER : Madame Fabienne ARNOUX, Greffier. Lors du délibéré : Monsieur Dominique RUBEY, vice-président placé, a rendu compte conformément à l'article 786 du Code de Procédure Civile aux autres magistrats : Monsieur M. WACHTER, Président et Monsieur Jean-François LEVEQUE, conseiller. L'affaire, plaidée à l'audience du 16 mars 2023 a été mise en délibéré au 10 mai 2023. Les parties ont été avisées qu'à cette date l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe. ************** Faits, procédure et prétentions des parties Faisant suite au départ de son ex-compagnon, Mme [L] [J] a conservé, par avenant au bail en date du 10 juillet 2018, le logement situé [Adresse 5]) loué par l'Office Public de l'Habitat du Département du Doubs, exerçant sous l'enseigne Habitat 25 (Habitat 25). Déplorant des troubles de voisinage, Habitat 25 a, par exploit du 12 décembre 2020, assigné Mme [L] [J] devant le tribunal judiciaire de Besançon, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, aux fins de voir prononcer la résiliation du bail et l'expulsion de la locataire. Par jugement du 14 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Besançon a': - écarté des débats la pièce n°45 produite par le bailleur ; - prononcé à compter du jugement, la résiliation judiciaire du bail consenti le 28 avril 2016, et de son avenant du 10 juillet 2018, par Habitat 25 à Mme [L] [J] concernant le logement à usage d'habitation situé [Adresse 5]) ; - ordonné en conséquence à Mme [L] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours, à compter de la signification de la présente décision ; - dit qu'à défaut pour Mme [L] [J] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Habitat 25 pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; - débouté Habitat 25 de sa demande en évacuation du mobilier restant ; - condamné Mme [L] [J] à payer à une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, à compter de la présente décision et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ; - dit que l'indemnité d'occupation sera indexée sur la clause prévue à cet effet au bail ; - condamné Mme [L] [J] à payer à Habitat 25 la somme de 400 euros, au titre des frais irrépétibles ; - condamné Mme [L] [J] aux dépens'; - dit que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département, conformément aux dispositions de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ; - rappelé que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de plein droit. Pour parvenir à cette décision, le juge de première instance a considéré que': - sur la demande tendant à écarter des débats la pièce n°45, elle devait l'être au bénéfice de la garantie des droits de la défense ; - sur la demande en résiliation du bail, si certaines dégradations ne pouvaient être imputées à la locataire ou ses hébergés, il était constaté de très nombreuses plaintes de locataires, notamment pour nuisances sonores, y compris postérieurement à la date du départ de l'ex-compagnon de l'intéressée ; certains locataires avaient quitté les lieux en raison des nuisances sonores, voire de l'agressivité verbale et des insultes émanant de Mme [L] [J]. Malgré de très nombreux courriers de rappel à l'ordre de la part du bailleur, les nuisances sonores avaient perduré dans le temps ; - il était dès lors démontré que les nuisances sonores, par leur ampleur, avaient causé préjudice à l'ensemble du voisinage. Ces nuisances étaient d'une gravité suffisante pour emporter la résiliation du bail et il convenait d'ordonner l'expulsion de Mme [L] [J], outre condamnation à une indemnité d'occupation. Par déclaration parvenue au greffe le 14 février 2022, Mme [L] [J] a interjeté appel du jugement et, selon ses dernières conclusions transmises le 22 octobre 2022, elle demande à la cour de : Vu l'article 564 du code de procédure civile, - recevoir Mme [L] [J] en son appel et l'y déclarer bien fondé, - donner acte à Mme [L] [J] de ce qu'elle a quitté le logement, - dire et juger l'appel de Mme [L] [J] en conséquence sans objet, Sur l'appel incident d'Habitat 25, - dire et juger que les demandes d'Habitat 25 de voir Mme [L] [J] condamnée au règlement d'indemnités au titre des réparations locatives et d'indemnité d'occupations sont irrecevables, comme étant des demandes nouvelles à hauteur de cour, En conséquence, - la débouter de l'intégralité de ses demandes, - condamner Habitat 25 aux entiers dépens de l'instance. Par conclusions transmises le 5 janvier 2023, Habitat 25 demande à la cour : - déclarer recevable mais non fondé 1'appel interjeté par Mme [L] [J] à l'encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Besançon le 14décembre 2021. L'en débouter. - confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris. Et y ajoutant, - condamner Mme [L] [J] à payer à Habitat 25': la somme de 1 463,20 euros représentant les loyers et indemnités d'occupation dus au 22 avril 2022, et la somme de 11 102,39 euros au titre des réparations locatives. - condamner Mme [L] [J] au paiement d'une somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 février 2023 et l'affaire, appelée à l'audience du 16 mars 2023 suivant, a été mise en délibéré au 10 mai 2023. Pour l'exposé complet des moyens, tant de l'appelant que de l'intimé, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. En application de l'article 467 du code de procédure civile, le présent arrêt est contradictoire. Motifs de la décision A titre liminaire, il y a lieu de constater que Mme [L] [J] n'est plus occupante du logement litigieux et de lui donner acte de ce que son appel est désormais sans objet. - Sur la recevabilité des demandes relatives aux indemnités d'occupation et aux dégradations locatives Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Aux termes de l'article 566 du code de procédure civile, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. S'agissant en premier lieu de la demande visant les loyers et indemnités d'occupation dus au 22 avril 2022, il est constant que le tribunal judiciaire de Besançon, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, aux termes du jugement déféré confirmé sur ce point pour n'être plus contesté par l'appelante, a condamné celle-ci à payer au bailleur une indemnité mensuelle d'occupation, égale au montant du loyer et des charges, à compter du jugement et jusqu'à la date de la libération effective des lieux. De sorte que la demande tendant au paiement de la somme de 1 463,20 euros représentant les loyers et indemnités d'occupation dus au 22 avril 2022 n'est que la conséquence de l'application de la décision de première instance et ne peut, de ce fait, être considérée comme nouvelle. Elle est donc parfaitement recevable. Concernant ensuite de la demande formée au titre des réparations locatives, il s'agit d'une prétention qui est fondée sur le bail litigieux, et qui ne pouvait être formée en première instance dès lors que Mme [J] n'a libéré les lieux que postérieurement au jugement déféré, de sorte que la demande procède d'un fait nouveau, savoir le départ de la locataire, et constitue en outre une demande accessoire à la résiliation du bail sollicitée en première instance. Cette demande sera donc également déclarée recevable. - sur le bien-fondé des demandes relatives aux indemnités d'occupation et aux dégradations locatives S'agissant des indemnités d'occupation, il est constant que Habitat 25 a repris possession des lieux loués par Mme [L] [J], selon procès-verbal d'expulsion par reprise immédiate dressé par la SCP Degenève-Troutier le 20 avril 2022, la remise des clés par Mme [L] [J] dans la boîte aux lettres du bailleur de l'immeuble ne pouvant valoir restitution des clés et preuve de sa libération effective. Habitat 25 verse aux débats un extrait de relevé de compte locatif en regard de la récupération effective des lieux en date du 20 avril 2022, ce décompte justifiant que Mme [L] [J] est redevable de la somme de 1 463,20 euros, représentant les loyers et indemnités d'occupation dus au 22 avril 2022. En conséquence, il y aura lieu, ajoutant au jugement, de condamner Mme [L] [J] à payer à Habitat 25 la somme de 1 463,20 euros, représentant les loyers et indemnités d'occupation dus au 22 avril 2022. S'agissant des réparations locatives, l'intimé produit l'état des lieux d'entrée, dont il ressort que les locaux ont été pris à bail en bon état d'entretien locatif, ainsi que le procès-verbal de constat d'état des lieux établi le 5 mai 2022 par Me [G], huissier de justice, qui démontre que le logement a été restitué dans un état très dégradé, de nombreux équipements se trouvant endommagés, et l'ensemble des locaux se présentant dans un important état de saleté. Habitat 25 verse encore un document détaillant, au moyen d'une comparaison minutieuse des états des lieux d'entrée et de sortie, l'ensemble des travaux à réaliser. Toutefois, si ce document met en compte au regard de chacun des postes un coût de remise en état, pour un montant total final de 11 102,39 euros, la cour n'est cependant pas en mesure de vérifier les montants unitaires appliqués. En effet, l'accord collectif relatif à la procédure d'état des lieux et au calcul de l'indemnité due par le locataire, que le bailleur produit, renvoie sur ce point à un 'barème forfaitaire joint au présent accord, qui en fait partie intégrante', dont il doit être constaté qu'il n'est pas versé aux débats. Dans ces conditions, il ne sera fait droit à la demande formée au titre des réparations locatives que dans la limite d'une somme de 6 000 euros, qui apparaît proportionnée aux dégradations telles qu'elles ressortent de l'état des lieux de sortie et des photographies fournies par l'intimé. Il sera ajouté au jugement dans cette mesure. Par ces motifs La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi : Donne acte à Mme [L] [J] de ce qu'elle a quitté le logement'; Dit que l'appel de Mme [L] [J] est en conséquence sans objet'; Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu entre les parties le 14 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Besançon, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, Y ajoutant, Déclare recevables les demandes formées par Habitat 25 au titre du solde des loyers et indemnités d'occupation et au titre des dégradations locatives ; Condamne Mme [L] [J] à payer à Habitat 25 la somme de 1 463,20 euros, représentant les loyers et indemnités d'occupation définitivement arrêtés au 22 avril 2022'; Condamne Mme [L] [J] à payer à Habitat 25 la somme de 6 000 euros au titre des réparations locatives ; Condamne Mme [L] [J] aux dépens d'appel. Et, vu l'article 700 du code de procédure civile, - condamne Mme [L] [J] à payer 1'500'euros à l'Office Public de l'Habitat du Département du Doubs, exerçant sous l'enseigne Habitat 25. Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et Fabienne Arnoux, greffier. Le greffier, Le président,