Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE
PREMIERE CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT N° 24/382 DU 31 Octobre 2024
Enrôlement : N° RG 22/02114 - N° Portalis DBW3-W-B7G-ZYF7
AFFAIRE : Société [9] (Me Laurent MARTIN)
C/ S.C.P. [13] (Me Marie-Dominique POINSO- POURTAL)
DÉBATS : A l'audience Publique du 05 Septembre 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : SPATERI Thomas, Vice-Président (juge rapporteur)
Assesseur : BERGER-GENTIL Blandine, Vice-Présidente
Assesseur : BERTHELOT Stéphanie, Vice-Présidente
Greffier lors des débats : BESANÇON Bénédicte
Vu le rapport fait à l’audience
A l'issue de laquelle, les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le : 31 Octobre 2024
Jugement signé par SPATERI Thomas, Vice-Président et par ALLIONE Bernadette, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
NATURE DU JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES
DEMANDERESSE
Société [9] venant aux droits de la Société [10]
SA au capital de 70 917 007,50 €, immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le n° [N° SIREN/SIRET 4], dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Maître Laurent MARTIN, avocat postulant au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et par Maître Dominique ROUSSEL, avocat plaidant au barreau de REIMS
C O N T R E
DEFENDEURS
S.C.P. [13]
au capital de 30 000 €, immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le n° [N° SIREN/SIRET 6], dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en excercice domicilié en cette qualité audit siège
Maître [Z] [O]
mandataire judiciaire, domicilié [Adresse 5]
représentés par Maître Marie-Dominique POINSO-POURTAL, avocat postulant au barreau de MARSEILLE et par Maître Yves-Marie LE CORFF de l’Association FABRE GUEUGNOT et Associés, avocat au barreau de PARIS substitué par Maître MATHIS
EXPOSE DU LITIGE :
Faits et procédure :
La société [9] est propriétaire d’un local commercial à [Adresse 8].
Ce local commercial a été donné à bail à la société [7], le 14 novembre 2006. Le Bailleur était la SCI [12] (étrangère au groupe [9]).
Le bail a été renouvelé le 21 décembre 2015 pour une durée de 10 années, à compter rétroactivement du 1er avril 2015.
Le 16 décembre 2016, la SAS [10] (filiale de la S.A [9]) a acheté le site (et donc le bail Alinéa en autre) auprès de SCI [12].
La société [9] est venue aux droits de la société [10] en vertu d’une fusion à compter du 5 novembre 2021.
Par jugement du 8 octobre 2020, le Tribunal de commerce de MARSEILLE a prononcé la liquidation judiciaire de la SAS [7], sis(e) [Adresse 2].
Une procédure de redressement judiciaire avait été ouverte à compter du 13 mai 2020. La SCP [13] et maître [Z] [O], ont été désignés en qualité de liquidateurs. En sa qualité d'administrateur judiciaire, maître [C] a informé la demanderesse de son choix de renoncer à la poursuite du contrat de bail liant [7] à [Localité 11], suivant courrier du 8 octobre 2020. Cette renonciation a pris effet à la date du 14 septembre 2020, les clés n'ayant été restituées qu'en janvier 2021.
Il a été procédé à la vente aux enchères du stock du preneur le 27 octobre 2020, y compris un groupe électrogène et la sonorisation de l'alarme incendie. Lors de la reprise des lieux du mobilier était encore en place dans les locaux.
Se plaignant de ce que les locaux n'avaient pas été rendus dans des délais raisonnables et en mauvais état, la société [10] a mis en demeure les liquidateurs judiciaires de l'indemniser à hauteur de 180.898,82 € par lettre du 5 février 2021, avant de les faire assigner devant le tribunal judiciaire de Paris selon exploits des 25 mars et 2 avril 2021.
Par ordonnance du 4 novembre 2021 le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris a renvoyé l'affaire devant le tribunal judiciaire de Marseille.
Demandes et moyens des parties :
Aux termes de ses dernières conclusions en date du 21 février 2024 la société [9], venant aux droits de la société [10], demande au tribunal de condamner solidairement la SCP [13] et maître [O] à lui payer la somme de 199.302,35 € correspondant au coût des travaux de remise en état des locaux avec intérêts au taux légal depuis le 5 février 2021, outre 118.100,40 € au titre de la restitution tardive, avec intérêts au taux légal depuis le même jour et 10.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
La société [9] reproche aux liquidateurs judiciaires d'avoir procédé à la vente du groupe électrogène d'une valeur de remplacement de 83.711,46 € alors qu'elle leur avait fait connaître par courriel du 9 décembre 2020 qu'il était sa propriété en vertu de l'article 17 des conditions générales du bail, s'agissant de « travaux d’installations, cloisonnements, modifications, réparations, améliorations effectuées par le preneur » visés dans cette stipulation, constituant un équipement de sécurité indispensable à l'exploitation d'un établissement recevant du public en ce qu'il assure le fonctionnement du dispositif de désenfumage, de l'alarme incendie et le démarrage des pompes du sprinkleur. Elle ajoute que les conditions générales du bail devaient être connues des liquidateurs à qui il appartenait en tout état de cause de se faire communiquer une copie complète, qu'elle n'avait pour sa part aucune obligation de se rapprocher de l'administrateur ou du commissaire priseur.
La société [9] leur fait encore grief d'avoir procédé à la vente de la sonorisation de l'alarme incendie, dont elle soutient que la société [7] n'était pas propriétaire, pour un coût de remplacement de 39.558,89 €.
La société [9] fait encore valoir que les locaux, selon procès-verbal de constat du 29 janvier 2021, n'ont pas été restitués en bon état contrairement à l'article 17 du contrat de bail, des dégradations ayant été faites lors du démontage du matériel vendu, et des éléments de mobilier ayant été abandonnés sur place pour un volume de 6.800 m³ dont l'enlèvement et la mise en décharge ont engendré un coût de 76.032 €. A ce titre elle fait valoir que le curage des locaux, correspondant à la dépose des cloisons, menuiseries, réseaux et revêtements, était indispensable pour assainir la surface de vente.
La société [9] expose avoir subi une perte de chance de proposer les locaux à la location de façon plus précoce faute de restitution des clés dans un délai raisonnable après la vente du 27 octobre 2020, et ceux-ci ayant été restitués dans un état qui ne permettait pas une mise en location immédiate, de sorte que de nouveaux baux n'ont été conclus qu'en novembre 2021. Elle réclame en conséquence une indemnisation égale à un mois de loyer, soit 118.100,40 €.
La SCP [13] et maître [O] ont conclu le 30 avril 2024 au rejet des demandes formées à leur encontre, à la condamnation de la société [9] à payer à chacun d'eux la somme de 8.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et à ce que soit écartée l'exécution provisoire du jugement, aux motifs que l'exemplaire du bail qui leur a été remis ne comprenait par l'article 17 dont se prévaut la demanderesse, celle-ci ne les ayant contactés que le 9 décembre 2020 et n'ayant pas formé de réclamation auprès du commissaire priseur chargé de la vente, et ce alors que le groupe électrogène et la sonorisation avaient été cédés le 27 octobre. Ils ajoutent que les conditions générales du bail dans lesquelles est inclus l'article 17 ne sont ni paraphées ni signées, que cet article 17 a été adressé en plusieurs versions différentes à l'administrateur judiciaire et aux liquidateurs, une troisième version ayant été communiquée à maître [O] le 28 décembre 2020, de sorte que l'opposabilité de cette clause n'est pas établie et qu'ils n'ont pas commis de faute ayant été dans l'ignorance de ses termes au moment de la vente. Ils ajoutent que les matériels en cause n'étaient pas susceptibles d'être conservés par le bailleur en fin de bail dès lors que le groupe électrogène était autonome et pouvait être utilisé en un autre lieu, le centre commercial possédant son propre équipement, qu'il ne s'agissait pas d'immeubles par destination.
Sur les dégradations, ils soutiennent que les lieux ont été restitués en état d'usage et que la preuve de dégradations n'est pas rapportée et la société [9] ayant en outre fait procéder à des travaux de démolition et restructuration des locaux. Ils ajoutent avoir mandaté le 10 décembre 2020 une société pour procéder à la mise en benne des rebuts et au nettoyage du site, soulignant qu'aucune facture acquittée n'est produite par la société [9] pour justifier des coûts qu'elle aurait exposé à cette occasion, qu'une partie des sommes demandées correspond à des travaux de démolition et reconstruction sans rapport avec l'enlèvement des encombrants.
Sur la restitution des lieux, ils font valoir que la vente aux enchères est intervenue moins de 20 jours après le jugement de liquidation judiciaire, que les opérations d'enlèvement ont été longues compte tenu du volume des pièces à retirer et que dans ces conditions un délai de trois mois entre le jugement de liquidation et la restitution n'est pas excessif.
Les liquidateurs de la société [7] ajoutent que le préjudice allégué n'est pas justifié dans la mesure où le coût de remplacement des matériels ne tient pas compte de la vétusté de l'existant qui aurait pu être récupéré, qu'il n'a pas été procédé à la vente de hauts-parleurs et de câblage dont l'indemnisation est pourtant sollicitée, que seul un devis est présenté pour l'enlèvement du mobilier, que l'alarme incendie était de toutes façon obsolète et devait être remplacée, que la preuve d'une perte de chance de relouer dans un moindre délai aux mêmes charges et conditions entre novembre 2020 et janvier 2021 n'est pas rapportée, et qu'en tout état de cause tous les loyers dus jusqu'à la remise des clés ont été payés le 21 décembre 2021.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 mai 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la remise en état des lieux :
L'article 17.2 des conditions générales du bail conclu entre la société [12] et la société [7] en date du 21 décembre 2015, tel que conservé au rang des minutes de maître [U], notaire à [Localité 15], stipule que « en ce qui concerne les travaux d'installations, cloisonnements, modifications, réparations, améliorations effectués par le preneur, le bailleurs aura le choix entre demander la remise des lieux dans leur état primitif, tel que constaté par l'état des lieux d'entrée visé aux articles 5.4 et 5.5 des présentes, ou conserver en totalité ou en partie les travaux effectués par le preneur sans indemnité ».
Il en résulte que les éléments d'équipement installés par le preneur, dès lors qu'ils relevaient de travaux d'installation ou d'améliorations effectués par le preneur, ne pouvaient être conservés par le bailleur que s'il en avait formulé le choix.
Par lettre du 8 octobre 2020 maître [C], administrateur judiciaire de la société [7], a notifié à la société [12] la résiliation du bail conclue entre elles, avec effet au 14 septembre 2020. Il est précisé dans cette lettre que « si le contrat portait sur la mise à disposition d'un bien, la restitution de ce bien n'est possible que pour autant qu'il ait été revendiqué avant l'expiration d'un délai de trois mois, courant à partir de la présente renonciation ou du terme du contrat. Le revendication du bien n'est cependant pas nécessaire si le contrat dont il est l'objet a été soumis à publicité et que cette publicité est aujourd'hui valide et régulière. En outre, si le contrat portait sur la mise à disposition d'un bien, soumis ou non à revendication, je vous demande d'engager sans délais les formalités qui conditionnent ou organisent sa restitution. Il est souhaitable que celle-ci intervienne dans un délai de 10 jours de la présente renonciation. ».
Or il n'est ni montré ni allégué que le bailleur aurait notifié aux liquidateurs judiciaires l'option prévue à l'article 17.2 du bail, ou aurait exercé entre les mains du mandataire judiciaire son droit de revendication dans le délai de 10 jours imparti dans la lettre du 8 octobre 2020. En effet ce n'est que de façon tardive, le 9 décembre 2020, que le président-directeur général de la société [12], se référant de surcroît à une version antérieure du bail, a revendiqué la propriété du groupe électrogène
En conséquence c'est sans faute de leur part que les liquidateurs judiciaires, tenus en vertu de leur mission de réaliser l'actif du débiteur, ont pu faire procéder à l'adjudication des biens d'équipement se trouvant dans les locaux pris à bail le 27 octobre 2020, y compris le groupe électrogène. La sonorisation de l'alarme incendie ne figure pas dans la liste du matériel vendu par le commissaire-priseur et il n'est pas démontré qu'elle aurait été cédée ou démontée sur l'initiative des liquidateurs, même si son absence a été constatée le 22 janvier 2021.
Par ailleurs le procès-verbal de constat du 29 janvier 2021 montre que les lieux ont été restitués encombrés d'un grand nombre d'effets mobiliers abandonnés et de déchets. Les principales dégradations mentionnées consistent en des câbles électriques sectionnés, des dalles de faux-plafond manquantes, des impacts sur le mur d'un local d'archives, des traces d'arrachement et des dalles cassées sur le sol du local vestiaire des femmes, un trou dans le mur d'un couloir desservant la zone bureaux.
Aucune pièce n'est produite aux débats de nature à démonter à quelle époque ces dégradations ont été commises, et en particulier qu'elles auraient été causées pendant le mandat des liquidateurs judiciaires, soit entre le 8 octobre 2020 et la restitution des clés le 25 janvier 2021.
Le préjudice allégué résultant du coût de l'enlèvement des encombrants et déchets n'est pour sa part pas suffisamment démontré. La société [9] produit à ce titre un devis non signé de 92.548 € HT, aucune facture ou extrait d'un document comptable, et une attestation de paiement d'un montant de 63.360 € HT pour enlèvement des encombrants accompagnée d'un autre devis faisait apparaître une somme de 4.320 € correspondant au poste « nettoyage des déchets, mobiliers, peinture divers laissés en place sur la zone bureau ». Les divergences flagrantes existant entre l'attestation de monsieur [K] et le devis annexé qui est censé montrer sa sincérité sont dans ces conditions de nature à ôter toute force probante à chacune de ces pièces.
Les demandes à ce titre ne pourront donc qu'être rejetées.
Sur le paiement des loyers :
Il n'est pas contesté que les loyers ont été payés jusqu'à la date de restitution des clés le 25 janvier 2021.
Par ailleurs il a été vu ci-dessus que les liquidateurs judiciaires n'ont pas commis de faute dans l'exécution de leur mission. La société [9] a sollicité dès le 2 février 2021 un devis pour l'enlèvement du mobilier abandonné par le preneur, mais selon l'attestation de monsieur [K], cette prestation n'a été réalisée qu'au deuxième trimestre 2021. En outre le devis du 25 mai 2022 fait état d'un certain nombre de travaux de gros œuvre sans rapport avec une remise en état des désordres mentionnés dans le procès-verbal du 29 janvier 2021.
Il apparaît ainsi que le caractère tardif de la conclusion d'un nouveau bail résulte de l'attitude de la société [9] qui a pris l'initiative de réaliser des travaux d'ampleur, excédant la remise des lieux en un état rendant possible leur location après nettoyage et reprise des désordres constatés.
Elle sera en conséquence déboutée de sa demande tendant au paiement d'un mois de loyer supplémentaire.
Sur les demandes accessoires :
Il n'est pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens respectifs.
Dans ces conditions il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort :
Déboute la société [9] de ses demandes ;
Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.
AINSI JUGÉ, PRONONCÉ ET MIS À DISPOSITION AU GREFFE DE LA PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE TRENTE ET UN OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
