Texte intégral
ARRÊT N°23/
SP
R.G : N° RG 22/01772 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FZVD
[O]
[C]
C/
S.A.R.L. SPORT AUTO
COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS
ARRÊT DU 15 NOVEMBRE 2023
Chambre commerciale
Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 4] en date du 09 NOVEMBRE 2022 suivant déclaration d'appel en date du 12 DECEMBRE 2022 RG n° 21/00974
APPELANTS :
Monsieur [R] [O]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentant : Me Rohan RAJABALY, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Madame [J] [B] [F] [C]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentant : Me Rohan RAJABALY, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
INTIMÉE :
S.A.R.L. SPORT AUTO
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentant : Me Djalil GANGATE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
DATE DE CLÔTURE : 19/06/2023
DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Septembre 2023 devant Madame PIEDAGNEL Sophie, Conseillère, qui en a fait un rapport, assistée de Madame Nathalie BEBEAU, Greffière, les parties ne s'y étant pas opposées.
Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 15 Novembre 2023.
Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre
Conseiller : Madame Sophie PIEDAGNEL, Conseillère
Conseiller : Monsieur Laurent FRAVETTE, Vice-président placé affecté à la cour d'appel de Saint-Denis par ordonnance de Monsieur le Premier Président
Qui en ont délibéré
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 15 Novembre 2023.
* * *
LA COUR
Par requête reçue au greffe le 20 avril 2021, M. [O] et Mme [C] ont demandé l'autorisation au président du tribunal judiciaire de Saint Pierre d'assigner la société Sport Auto, devant sa juridiction statuant en matière de commerciaux, a'n de faire fixer le prix du loyer.
Par acte du 4 mai 2021, ils ont fait délivrer ladite assignation à la société Sport Auto en demandant de voir fixer le prix du bail renouvelé au 1er avril 2021 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 17.000 euros par mois et, à titre subsidiaire, d'ordonner une mesure d'instruction en application de l'article R. 147 5-30 et R. 145-31 du code de commerce en fixant les loyers provisionnels pour la durée de l'instance à la somme annuelle hors charges et hors taxes de 204.000 euros par an, soit la somme de 17.000 euros par mois et ce, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.
Par jugement avant dire droit du 29 septembre 2021, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise, dit que M. [O] et Mme [C] devront faire l'avance des frais d'expertise et consigner la somme de 2.500 euros à valoir sur les frais et honoraires de l'expert et réservé les dépens.
L'expert a rendu son rapport le 5 janvier 2022, préconisant de fixer la valeur locative à la somme de 4.767,75 euros par mois, soit 57.213 euros par an.
Dans leur dernier mémoire après expertise, les demandeurs ont sollicité l'organisation d'une mesure d'expertise complémentaire, en l'absence de prise en compte par l'expert d'une augmentation substantielle de la taxe foncière dans le cadre de la fixation de la valeur locative, tandis que la SARL Sport Auto a demandé l'homologation du rapport de l'expert.
C'est dans ces conditions que, par jugement rendu le 9 novembre 2022, le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Saint Pierre de la Réunion a statué en ces termes :
« HOMOLOGUE le rapport d'expertise déposé le 5 janvier 2022 ;
FIXE le montant du prix du bail renouvelé de l'immeuble cadastré section CR [Cadastre 3], au lieu-dit [Localité 6], à la somme annuelle de 57.213€ par an ;
DIT que cette augmentation du loyer sera étalée à raison de 10% par an ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;
CONDAMNE M. [R] [O] et Mme [J] [B] [F] [C] aux entiers dépens de la présente instance. »
Par déclaration au greffe en date du 12 décembre 2022, M. [O] et Mme [C] ont interjeté appel de cette décision.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 juin 2023 et l'affaire a reçu fixation pour être plaidée à l'audience rapporteur du 6 septembre 2023.
***
Dans leurs dernières conclusions n° 2 transmises par voie électronique le 15 mars 2023, M. [O] et Mme [C] demandent à la cour de :
-Confirmer le jugement du 9 novembre 2022 en ce qu'il a fixé le montant du prix du bail renouvelé de l'immeuble cadastré section CR [Cadastre 3], au lieu-dit [Localité 6], à la somme annuelle de 57.213 euros par an ;
-Infirmer le jugement en ce qu'il a :
. dit que cette augmentation du loyer sera étalée à raison de 10% par an ;
. Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
. Condamner M. [O] aux entiers dépens de la présente instance ;
Statuant à nouveau
-Juger que le premier juge a excédé ses pouvoirs et qu'il n'y a pas lieu à étalement du loyer à raison de 10% par an ;
-Juger que le nouveau loyer est applicable à compter du 1er avril 2021, aux conditions et charges du bail expiré et dire que la société Sport Auto sera tenue au paiement des intérêts au taux légal sur l'arriéré locatif depuis 4 mai 2021, date de l'assignation en fixation du loyer. puis au fur et à mesure des échéances contractuelles ensuite ;
-Prononcer le partage par moitié des dépens y compris les frais d'expertise ;
En toute hypothèse
-Condamner la société Sport Auto à la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens.
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Dans ses uniques conclusions transmises par voie électronique le 14 mars 2023, la société Sport Auto demande à la cour, au visa des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, de :
-Débouter M. [O] et Mme [C] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;
-Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
-Condamner M. [O] et Mme [C] à payer à la SARL Sport Auto la somme de 3.000 euros en cause d'appel par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner les mêmes aux entiers dépens.
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Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l'exposé de leurs prétentions et moyens.
MOTIFS
A titre liminaire
D'une part, la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions. Elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » lorsqu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.
D'autre part, les dispositions suivantes ne sont pas discutées en cause d'appel par les intéressés en ce que le tribunal a homologué le rapport d'expertise et fixé le montant du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 57.213 euros par an.
Sur l'étalement de l'augmentation du loyer renouvelé
M. [O] et Mme [C] soutiennent en substance que la règle de l'étalement de l'augmentation du loyer est inapplicable en l'espèce, car le bail s'est poursuivi par tacite reconduction et a dépassé 12 ans.
Sur ce,
Aux termes de l'article L. 145-34 du code de commerce (modifié par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dont les dispositions s'appliquent applicables aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014) :
« A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. »
Ainsi, lorsque le loyer du bail renouvelé est fixé à la valeur locative dans le cadre d'un déplafonnement, il est prévu une augmentation progressive du loyer, soit un étalement de la majoration à raison de 10 % par an.
Dans un avis du 9 mars 2018, la Cour de cassation estime que " il n'entre pas dans l'office du juge des loyers commerciaux, mais dans celui des parties, d'arrêter l'échéancier des loyers qui seront exigibles durant la période au cours de laquelle s'applique l'étalement de la hausse de loyer ".
La Cour de cassation ajoute que l'étalement n'est pas d'ordre public et que les parties peuvent convenir de ne pas l'appliquer.
La règle de l'étalement s'applique en cas de déplafonnement fondé sur les quatre premiers éléments de l'article L. 145-33 du code de commerce, c'est-à-dire en cas de modification des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité. La règle s'applique également lorsque le plafonnement est exclu en raison de la durée contractuelle du bail.
Il s'ensuit que le lissage n'est pas autorisé lorsque le déplafonnement résulte d'une tacite prolongation du bail ayant abouti à un contrat d'une durée excédant 12 ans.
En conséquence, le jugement déféré doit être infirmé en ce qu'il a dit que l'augmentation du loyer sera étalée à raison de 10% par an.
Sur l'absence de fixation de la date du début du nouveau bail
M. [O] et Mme [C] demandent à la cour de fixer la date d'effet du nouveau loyer à compter du 1er avril 2021, aux conditions et charges du bail expiré, et dire que la société Sport Auto sera tenue au paiement des intérêts au taux légal sur l'arriéré locatif depuis le 4 mai 2021, date de l'assignation en fixation du loyer, puis au fur et à mesure des échéances contractuelles ensuite.
Sur ce,
Pour rappel, à défaut de congé ou de demande de renouvellement, un bail commercial se poursuit par tacite prolongation (article L. 145-9 du code de commerce). Lorsque du fait de cette tacite prolongation, la durée effective du bail dépasse 12 années, le loyer du bail renouvelé n'est plus soumis au plafonnement.
En application des dispositions de l'article L. 145-12 alinéa 3 du code de commerce 'le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa reconduction, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.'
Par ailleurs, conformément aux dispositions de l'article 1155 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, les revenus échus, tels que fermages, loyers, arrérages de rentes perpétuelles ou viagères, produisent intérêt du jour de la demande ou de la convention.
Il s'ensuit qu'à défaut de clause contraire, les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement courent à compter de la demande, c'est-à-dire à compter de l'assignation lorsque le bailleur est demandeur ou à compter de la notification du premier mémoire en défense du bailleur lorsque c'est le preneur qui a saisi le juge.
En l'espèce la demande de renouvellement du bail ayant été délivrée par le preneur le 3 août 2020, la date d'effet du bail renouvelé doit en principe être fixée au 1er octobre 2020.
Pour autant, la cour rappelle que, conformément à l'article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé, à savoir la fixation de la date d'effet du bail renouvelé au 1er avril 2021.
S'agissant du paiement des intérêts au taux légal sur l'arriéré locatif, le bailleur étant à l'origine de la demande, il y a lieu de dire que lesdits intérêts courront à compter du 4 mai 2021, date de l'assignation.
En conséquence, statuant à nouveau et y ajoutant, il y a lieu de dire que le nouveau loyer est applicable à compter du 1er avril 2021, aux conditions et charges du bail expiré et dire que la société Sport Auto sera tenue au paiement des intérêts au taux légal sur l'arriéré locatif depuis 4 mai 2021, date de l'assignation en fixation du loyer, puis au fur et à mesure des échéances contractuelles ensuite.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
S'agissant de la première instance, M. [O] et Mme [C] demandent à la cour de prononcer le partage par moitié des dépens y compris les frais d'expertise, dès lors que la procédure et l'expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties et ce, selon une jurisprudence constante.
Concernant le présente procédure, M. [O] et Mme [C] sollicitent la condamnation de la société Sport Auto à leur payer une indemnité de procédure de 3.000 euros ainsi que sa condamnation aux dépens d'appel tandis que la société Sport Auto, qui a sollicité la confirmation du jugement en toutes ses dispositions, demande à la cour de condamner M. [O] et Mme [C] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles relatif à l'instance d'appel.
Sur ce,
L'article 696 du Code de procédure civile édicte que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La condamnation aux dépens intervient instance par instance.
En cause d'appel la décision doit préciser le sort des dépens de première instance et d'appel qui peut être différent.
Parfois les deux parties succombent partiellement dans leurs prétentions. Les juges sont alors, sauf exception légale, investis d'un pouvoir discrétionnaire pour la répartition des dépens.
En l'absence de précision, les parties perdantes seront tenues conjointement et par parts égales.
Les juges du fond peuvent enfin partager les dépens entre les parties dans une proportion qu'ils déterminent.
Par exception au principe de condamnation de la partie perdante, le juge peut condamner aux dépens une partie non succombante en motivant spécialement sa décision.
Quand l'action est exercée dans l'intérêt commun des parties, il est alors d'usage que celles-ci supportent ensemble les frais.
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, étant précisé cependant que les dépens de première instance, conformément à l'article 695 du code de procédure civile, incluront les frais d'expertise.
La société Sport Auto, partie perdante pour l'essentiel, sera condamnée aux dépens d'appel ; en revanche, l'équité commande en l'espèce de dire n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière commerciale, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile ;
CONFIRME le jugement rendu le 9 novembre 2022 par le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Saint Pierre de la Réunion, sauf en ce qu'il a dit que l'augmentation du loyer sera étalée à raison de 10% par an;
Statuant de nouveau sur le chef infirmé et y ajoutant
DIT n'y avoir lieu à application de l'étalement de l'augmentation du loyer renouvelé prévu à l'article L. 145-43 alinéa 4 du code de commerce ;
DIT que le nouveau loyer est applicable à compter du 1er avril 2021, aux conditions et charges du bail expiré et dire que la société Sport Auto sera tenue au paiement des intérêts au taux légal sur l'arriéré locatif depuis le 4 mai 2021, date de l'assignation en fixation du loyer puis au fur et à mesure des échéances contractuelles ensuite ;
DIT que les dépens de première instance mis à la charge de M. [R] [O] et Mme [J] [B] [F] [C] comprendront les frais d'expertise judiciaire ;
DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SARL Sport Auto aux dépens d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
