Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
18° chambre
1ère section
N° RG 20/13045
N° Portalis 352J-W-B7E-CTORI
N° MINUTE : 2
contradictoire
Assignation du :
04 Décembre 2020
JUGEMENT
rendu le 17 Septembre 2024
DEMANDERESSE
S.A.R.L. RESTAURANT LAC TANA,
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Célia MARQUES VIERA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0434
DÉFENDEUR
Monsieur [R] [W]
[Adresse 5]
[Localité 3]
représenté par Maître Bernard DEMONT de la SCP DEMONT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0037
PARTIE INTERVENANTE
Monsieur [E] [P]
es-qualité de curateur de Monsieur [R] [W]
[Adresse 6]
[Localité 4]
représenté par Maître Bernard DEMONT de la SCP DEMONT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0037
Décision du 17 Septembre 2024
18° chambre 1ère section
N° RG 20/13045 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTORI
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique,
assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,
DÉBATS
A l’audience du 27 Mai 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 17 septembre 2024.
JUGEMENT
Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 17 septembre 2012, M. [R] [W] a donné à bail à la société Restaurant Lac Tana des locaux à usage commercial à destination de restaurant, dépendant d'un immeuble situé [Adresse 1], à [Localité 3], pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2012, moyennant un loyer de 24 000 euros par an, hors taxes, hors charges, payable trimestriellement à terme d'avance.
Par acte extrajudiciaire du 2 novembre 2020, M. [W] a fait signifier à la société Restaurant Lac Tana un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme de 12 600 euros, au titre de loyers et charges impayés de mai à octobre 2020.
La société Restaurant Lac Tana a fait opposition au commandement de payer et a fait assigner par acte du 4 décembre 2020 M. [W] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins notamment de voir déclarer infondé le commandement de payer signifié le 2 novembre 2020, condamner M. [W] à verser la somme de 3 600 euros au titre du remboursement de provisions sur charges et se voir accorder des délais de paiement pour s’acquitter des loyers et charges éventuellement dues.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 avril 2023.
Par jugement du 7 juillet 2023, M. [W] a été placé sous curatelle renforcée aménagée, M. [E] [C] étant désigné en qualité de curateur.
Aux termes de ses dernières conclusions n°6 récapitulatives et d’actualisation, notifiées au visa de l’article 802 alinéa 2 du code de procédure civile par voie électronique le 21 mai 2024, la société Restaurant Lac Tana demande au tribunal judiciaire de :
« DECLARER bien fondé l’opposition à commandement de payer qui a été signifié à la société Restaurant Lac Tana le 2 novembre 2020 ;
En conséquence,
A titre principal :
CONDAMNER Monsieur [W] à payer à la société Restaurant Lac Tana la somme de 4.800 € au titre de remboursement de provision sur charges versées à compter du 4 décembre 2015 au 30 septembre 2019, avec intérêt au taux légal à compter de 4 décembre 2020, date de la signification de l’assignation.
CONDAMNER Monsieur [W] à payer à la société Restaurant Lac Tana la somme de 952 € au titre de remboursement de provision sur charges versées du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, avec intérêt au taux légal à compter de 4 décembre 2020, date de la signification de l’assignation.
Subsidiairement
CONDAMNER Monsieur [W] à payer à la société Restaurant Lac Tana la somme de 4.800 € au titre de remboursement de provision sur charges versées à compter du 4 décembre 2015 au 30 septembre 2019 ;
CONSTATER que la société Restaurant Lac Tana est redevable de la somme de 220,97€ au titre de la régularisation sur charges du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020.
ORDONNER la compensation entre ces sommes et condamner Monsieur [W] à verser à la société Restaurant Lac Tana la somme de 4.579,03 €, avec intérêt au taux légal à compter de 4 décembre 2020, date de la signification de l’assignation.
Très subsidiairement
CONDAMNER Monsieur [W] à payer à la société Restaurant Lac Tana la somme de 459,56 € au titre de remboursement de provision sur charges versées à compter du 4 décembre 2015 au 30 septembre 2020, avec intérêt au taux légal à compter de 4 décembre 2020, date de la signification de l’assignation
En tout état de cause,
ACCORDER rétroactivement des délais de paiement à la société Restaurant Lac Tana jusqu’au 5 juin 2021 et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ces délais
CONSTATER le respect, par la société Restaurant Lac Tana des délais rétroactifs de paiements accordés
DIRE que la clause résolutoire n’a pas produit ses effets,
ACCORDER douze mois de délais de paiement à la société LAC TANA au titre des loyers qui seraient au titre des mois de juillet/août/septembre/novembre/décembre 2023 et février et avril 2024, soit la somme de 14.700 €
DEBOUTER Monsieur [R] [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
ECARTER l’exécution provisoire de droit ;
CONDAMNER Monsieur [R] [W] à payer à la société Restaurant Lac Tana la somme de 4.000,00 €uros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens. »
Aux termes de ses dernières conclusions n°10 d’actualisation du compte locatif et d’intervention volontaire de M. [E] [C], curateur, notifiées au visa de l’article 802 du code de procédure civile par voie électronique le 21 mai 2024, M. [W] demande au tribunal judiciaire de :
« Donner acte à Monsieur [E] [P] Mandataire Judiciaire à la protection des majeurs de son intervention volontaire en qualité de CURA TEUR de Monsieur [W] pour l'assister.
Constater que dans le mois du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 2 novembre 2020 par la SCP GUERIN BOURGEAC, huissier, la locataire n'a pas justifié avoir payé l'intégralité des causes du commandement dans le mois de sa délivrance.
En conséquence, constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail litigieux.
Subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non paiement, ou paiement systématiquement tardif, initialement des termes du 1/05/2020 au 1/05/2021 inclus, le non paiement à bonne date du mois de février 2021 de 2100€ étant reconnu, malgré l'encaissement en 3/2021 de 40.220€ d'aides de l'Etat, ainsi que celui échu le 1 novembre 2022, payé seulement le 5/01/2023 !
Condamner la défenderesse à payer à Monsieur [W], en deniers ou quittance, un arriéré de 2.100 x 7 = 14.700€ - 1.050€ = 13.650€ arrêté au 10/7/2021 inclus, majoré du solde des charges récupérables s'élevant au 30/09/2020 à 6.489,51€ (pièce n°19), et de la clause pénale automatique de 10% soit 1.470€ + 648,95€ = 2.118,95€, soit à un total de 22.258,46€, dont à déduire toutefois l'acompte de 2.100€ adressé le 27/05/2021, soit un solde de 20.158,46€.
Condamner en plus la locataire à payer la somme de 2.100€ x 9 = 18.900€ au titre des termes échus depuis 6/2023 à 7/2024, et la clause pénale de 10% s'élevant ainsi à 1.890€.
Refuser tout délai vu la mauvaise foi de la preneuse, et ce d'autant plus que cette dernière a perçu au moins en 3/2021 la somme globale de 40.220€ d'aides de l'Etat.
La débouter de l'intégralité de ses chefs de demande.
Prononcer l'expulsion de la Société Restaurant Lac Tana ainsi que celle de tout occupant de son chef, sous astreinte journalière de 100 €, à compter de la signification de la décision à intervenir avec le concours, si besoin est, de la force publique et d'un serrurier.
Dire que la vente du mobilier et du matériel se trouvant dans les lieux sera effectuée conformément aux dispositions de l'article L 433-1 et L 433-2 du CPCE. En outre la condamner à payer une indemnité d'occupation mensuelle d'avance égale au terme contractuel majoré de 10%, conformément à la clause pénale contractuelle automatique. Juger que cette indemnité d'occupation sera révisable annuellement à chaque date anniversaire de la décision à intervenir, en fonction de l'évolution des indices du coût de la construction, l'indice de base étant le dernier publié à la date de l'évènement.
Juger que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur conformément à la clause du bail (page 7).
Condamner la Société Restaurant Lac Tana au paiement de la somme de 3.000 €, par application des dispositions de l'article 700 du CPC.
La condamner aux dépens ainsi qu'à rembourser le coût du commandement, de sa dénonciation, des états et des frais d'exécution, don distraction au profit de la SCP DEMONT avocat par application des dispositions de l'article 699 du CPC.
Rappeler que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit nonobstant toutes voies de recours et sans caution. »
Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien de leurs prétentions.
L'affaire a été fixée à l’audience du 27 mai 2024, à l'issue de laquelle les parties ont été informées que le jugement serait mis à disposition au greffe le 17 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il sera relevé que les parties ne s’opposent pas sur la question de la recevabilité de leurs dernières conclusions notifiées au visa de l’article 802 alinéa 2 du code de procédure civile.
Sur les demandes de donner acte ou de constat
Le dispositif des conclusions des parties contient diverses demandes de “Déclarer”, “Constater”, “Dire et juger”.
Il est rappelé, au visa de l’article 12 du code de procédure civile, que ne doivent pas faire l'objet d'une mention au dispositif les demandes des parties tendant à voir dire et juger ou déclarer ou constater, qui ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert.
Sur l’intervention volontaire de M. [E] [P] en qualité de curateur de M. [W]
M. [P] qui justifie de sa qualité de curateur de M. [W] sera déclaré recevable en son intervention volontaire.
Sur la régularité et les effets du commandement de payer du 2 novembre 2020
La société Restaurant Lac Tana, preneuse, forme opposition au commandement du 2 novembre 2020, faisant valoir dans ses conclusions, d'une part, que ledit commandement porte en partie sur des provisions sur charges n'ayant fait l'objet d'aucun décompte de régularisation avant les conclusions notifiées le 18 mai 2021 dans le cadre de la présente procédure et, d'autre part, que l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 protège les personnes morales de droit privé exerçant une activité économique contre les sanctions encourues en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives, étant entendu que ces dispositions s'appliquent aux loyers et charges locatives dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire, laquelle a pris fin le 10 juillet 2020, soit le 10 septembre 2020. La preneuse expose enfin que le rejet de la demande d'acquisition de la clause résolutoire est également justifié sur le fondement de l'article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020.
M. [W], bailleur, expose que les loyers restent exigibles en dépit de la pandémie, que le commandement de payer produit effet à tout le moins pour le mois d'octobre 2020, qu'il a communiqué les relevés de charges du syndic de l'immeuble et qu'aux termes du bail, l'intégralité des charges est récupérable sur la preneuse. Il conclut en conséquence à l'acquisition de la clause résolutoire.
En application des articles 1 et 4 de l'ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020, les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité mentionné à l'article 1er de l'ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020, dès lors qu'elles remplissent les critères d'éligibilité précisés par décret, ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux. Ces dispositions s'appliquent aux loyers et charges locatives dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré par l'article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée.
Il n'est pas contesté que la cessation de l'état d'urgence sanitaire est survenue le 10 juillet 2020, de sorte que les dispositions invoquées par la preneuse sont applicables aux loyers et charges locatives dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et le 10 septembre 2020.
En l'espèce, le commandement de payer litigieux du 2 novembre 2020 porte sur les échéances locatives des six mois de mai à octobre 2020.
Il y a donc lieu de constater que le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré pour une dette locative dont une partie concerne des loyers échus ultérieurement au 10 septembre 2020, soit ultérieurement à la période protégée instaurée par l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-316.
Au surplus, la preneuse n'apporte pas la démonstration de son éligibilité au dispositif protecteur en application des critères précisés par décret n° 2020-378 du 31 mars 2020.
En conséquence, cet article ne saurait être utilement invoqué par société Restaurant Lac Tana pour voir privé d’effet le commandement de payer du 2 novembre 2020.
En ce qui concerne l'absence de justification des charges, il sera rappelé qu'un commandement délivré pour une somme supérieure à celle réellement due demeure valable pour la partie qui ne fait l'objet d'aucune contestation de la part du débiteur. En l'espèce, aux fins de voir privé d’effets le commandement de payer du 2 novembre 2020, la preneuse ne conteste la somme visée par celui-ci que pour sa fraction relative aux charges, le principal n'étant donc pas remis en cause aux termes de son moyen.
Le moyen soulevé par la société Restaurant Lantana est donc inopérant.
Enfin, s’agissant de l'article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020, il sera observé que le dispositif protecteur prévu par cet article ne s'applique qu'aux personnes physiques ou morales répondant aux critères d'éligibilité posés par le décret n° 2020-1766 du 30 décembre 2020, qu'en l'espèce la société Restaurant Lac Tana ne procède pas à la démonstration qui lui incombe de la réunion de ces critères et que son éligibilité ne s'évince nullement des pièces par elle produites aux débats, qu'en conséquence la preneuse ne justifie pas du bénéfice de l'article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020, que le moyen de défense soulevé sur ce fondement par la preneuse doit donc être rejeté.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la demande d'expulsion
M. [W] sollicite à titre reconventionnel l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion de la société Restaurant Lac Tana. Au soutien de ses prétentions, il fait valoir le commandement de payer du 2 novembre 2020 et le non règlement de l'échéance d'octobre 2020 dans le mois de sa délivrance. Il ajoute que les échéances de novembre 2020 à mai 2021 n'ont pas été payées aux termes contractuellement prévus.
La société Restaurant Lac Tana expose avoir réglé son arriéré locatif et épuré les causes du commandement de payer. À cet égard, elle souligne que, par mail du 5 juin 2021, M. [W] a reconnu que la société Lantana n'était redevable que des mois de novembre 2020 à mai 2021, que le règlement des loyers de mai à octobre 2020 est dès lors établi, et que les causes du commandement de payer du 2 novembre 2020 ont donc été apurées, de sorte que la clause résolutoire ne saurait s'appliquer. Elle ajoute avoir réglé, ultérieurement, les échéances de novembre 2020 à janvier 2023 et indique ne plus rester redevable d'aucune somme.
L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux et permet au juge de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire en accordant des délais, la clause résolutoire ne jouant pas si le locataire se libère dans les conditions fixées et ces délais pouvant être accordés de manière rétroactive.
En l'espèce, le bail liant les parties stipule que la locataire est redevable d'un loyer annuel d'un montant de 24 000 euros par an, hors taxes, hors charges, payable trimestriellement à terme d'avance, que le loyer est indexé annuellement automatiquement en fonction de la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction publié par l'INSEE, que le preneur verse à chaque terme trimestriel une provision pour charges de 300 euros, soit 100 euros par mois, régularisée annuellement ou trimestriellement après réception des comptes par le gestionnaire.
Le bail contient en outre, en sa quatrième page, une clause qui prévoit qu'à défaut de paiement de toute somme due à son échéance ou d'exécution d'une seule des clauses du bail, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après un commandement de payer ou huit jours après une sommation d'exécuter demeurés sans effet et sans qu'il soit besoin de s'adresser aux tribunaux pour faire prononcer cette résiliation.
Par acte extrajudiciaire du 2 novembre 2020, M. [W], a fait signifier à la société Restaurant Lac Tana un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme de 12 600 euros, au titre de loyers et charges impayés des mois de mai à octobre 2020.
La société Restaurant Lac Tana soutient avoir réglé les sommes visées aux termes du commandement de payer du 2 novembre 2020. Toutefois, au soutien de ses prétentions, la preneuse se limite à produire la copie d'un mail émanant de M. [W] et daté du 5 juin 2021. Si aux termes de celui-ci le bailleur indique effectivement que la preneuse a réglé l'échéance du mois d'octobre 2020, il y a lieu de constater que ce mail est insuffisant pour établir la survenance de ce règlement dans le mois de la délivrance du commandement de payer, en l'absence de toute mention de la date du versement allégué.
Il sera relevé que la preneuse ne produit aucun élément de preuve additionnel de nature à accréditer l'apurement des causes du commandement dans le mois de sa délivrance, étant notamment observé que l'ensemble des relevés bancaires et ordres de virement versés aux débats sont relatifs aux mois d'avril 2021 à mars 2024 et concernent donc exclusivement des échéances ultérieures au mois d'octobre 2020.
Alors que la preuve des paiements lui incombe en application de l'article 1353 du code civil, la société Restaurant Lac Tana ne démontre donc pas avoir procédé à un paiement soldant l'intégralité des sommes visées aux termes du commandement de payer dans le délai d'un mois suivant sa délivrance, ni n'invoque une impossibilité d'exploiter le local justifiant une exception d'inexécution en application de l'article 1728 du Code civil.
Dès lors, le non-apurement des causes du commandement du 2 novembre 2020 dans le délai d'un mois étant établi, il convient de constater que la clause résolutoire du bail est acquise depuis le 2 décembre 2020 à vingt-quatre heures.
Sur l'arriéré locatif et la demande de délais de la société Restaurant Lac Tana
Il résulte de l'article 1315 ancien du code civil qu'il incombe au preneur d'établir qu'il s'est libéré du paiement du loyer et des accessoires contractuellement dus entre les mains de son bailleur. Aux termes de l'article 1153 ancien du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal.
Sur les loyers
En l'espèce, M. [W] soutient n'avoir perçu aucun loyer entre novembre 2020 et mai 2021, exception faite d'un règlement de 1 050 euros reçu le 10 juillet 2021. Il réclame en conséquence le paiement d'un solde de 13 650 euros pour cette période mais reconnaît devoir déduire un acompte de 2 100 euros adressé le 27 mai 2021. Il ajoute que la preneuse s'est également abstenue de régler ses loyers sur une seconde période, du mois de juin 2023 au mois de juillet 2024 et que la somme réclamée au titre de cette seconde période s'élève à 18 900 euros et correspond à neuf termes de loyers.
La société Restaurant Lac Tana, sur qui pèse la charge de la preuve du paiement des loyers et accessoires, conteste le montant avancé par M. [W] et produit au soutien de ses prétentions plusieurs relevés bancaires et ordres de virement.
Pour la première période litigieuse, la preneuse verse aux débats un ensemble de relevés bancaires couvrant les mois de mars à novembre 2021 et faisant état de six débits de 2 100 euros et d'un débit de 2 000 euros.
Il y a lieu de rappeler que la remise d'un chèque ne valant paiement que sous condition de son encaissement, il appartient au tireur, qui se prétend libéré, de justifier de cet encaissement. En l'espèce, les relevés bancaires produits par la société Restaurant Lac Tana se bornent à indiquer pour chaque ligne de débit litigieuse le libellé « CHEQUE » suivi du numéro à sept chiffres du chèque correspondant, sans indication de bénéficiaire. Dès lors, s'il est démontré que le compte de la preneuse a été débité, les relevés sont à eux seuls insuffisants pour établir que les sommes débitées ont été effectivement perçues par le bailleur.
Cependant, aux termes du décompte envoyé par le bailleur le 27 décembre 2022, la preneuse n'était plus redevable à cette date que de la somme de 3 300 euros, accréditant le bon encaissement par le bailleur des différents chèques mentionnés aux relevés bancaires produits par la preneuse, de sorte qu'il n'y a pas lieu de juger cette dernière défaillante dans le paiement de ses loyers sur la première période litigieuse, et que l'arriéré réclamé par le bailleur sur cette période, courant entre novembre 2020 et mai 2021, doit être considéré comme apuré.
En ce qui concerne la seconde période litigieuse, la preneuse communique des ordres de virement au bénéfice de M. [W]. Ceux-ci, tous d'un montant de 2 100 euros, portent seulement sur les mois de juin 2023, octobre 2023, janvier 2024 et mars 2024. Par ailleurs, si elle indique avoir été à jour de ses loyer à la date de la clôture de la présente procédure, soit le 4 avril 2023, elle ne conteste pas l'existence de loyers restant dus, sollicitant sur ce point l'allocation de délais de paiement.
L'existence de loyers restant dus n'étant pas contestée par la preneuse, et la preuve du paiement des loyers de la seconde période litigieuse n'étant rapportée que pour quatre échéances, il y a lieu de retenir que la preneuse est défaillante dans l'administration de la preuve qui lui incombe du paiement de neuf échéances de loyer, comme argué par le bailleur.
La société Restaurant Lac Tana sera donc condamnée à payer à M. [W] la somme de 18 900 euros correspondant aux loyers échus et demeurés impayés jusqu'au mois de juillet 2024.
Sur les demandes relatives aux charges
La société Restaurant Lac Tana expose qu'avant les conclusions signifiées le 18 mai 2021 dans le cadre de la présente procédure, M. [W] ne lui a jamais adressé de décompte de régularisation des charges. Elle sollicite donc à titre principal le remboursement de l'ensemble des provisions sur charges versées entre le 4 décembre 2015 et le 30 septembre 2019, soit la somme de 4 800 euros. Pour l'exercice du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, la preneuse sollicite le remboursement de l’ensemble des provisions minoré de 248 euros au titre de la taxe foncière, soit 952 euros.
M. [W] fait valoir que les régularisations de charges ont bien été justifiées. À cet égard, il produit les relevés de compte de copropriété dressés par le syndic de l'immeuble des lieux loués et les avis d'imposition relatifs à la taxe foncière. S'appuyant sur ces éléments, il sollicite le paiement de la somme de 6 489,51 euros au titre des charges récupérables.
À titre liminaire, il sera relevé que le bail commercial faisant l'objet du présent litige a été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi dite Pinel du 18 juin 2014 et de son décret d’application du 3 novembre 2014, qui ne lui sont pas applicables.
L'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, applicable en la cause, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, qu'elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise, qu'elles doivent être exécutées de bonne foi.
À la troisième page du bail liant les parties, la clause relative aux charges stipule :
« En sus du loyer principal, LE PRENEUR remboursera AU BAILLEUR toutes les charges, y compris les grosses réparations visées par l'article 606 du Code Civil.
Fournitures individuelles de l’immeuble réparties suivant les quotes-parts afférents aux lieux loués dans chacune des catégories de charges, telles qu'elles résultent de l'application par le syndic du règlement de copropriété, et ce même si ces charges, prestations taxes, fournitures individuelles ne sont d'aucune utilisé pour LE PRENEUR. Celui-ci remboursera, en outre, AU BAILLEUR la taxes des ordures ménagères.
Les charges, prestations, taxes, fournitures individuelles ci-dessus visées seront réglées au moyen d'une provision payée en même temps que le loyer, l'apurement des comptes se faisant annuellement ou trimestriellement après réception des comptes du gestionnaire.
La provision pour charges est fixée à TROIS CENS AUROS (300 €) par trimestre, soit CENT EUROS (100 €) par mois.
Cette provision sera réajustable chaque année, en fonction des dépenses réellement exposées l'année précédente.
LE PRENEUR règlera, en outre, AU BAILLEUR à chaque terme la totalité de la taxe additionnelle et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et la taxe foncière. »
Aux termes de cette clause, il n'existe donc pas contractuellement d'obligation de régularisation annuelle des charges assortie d'une sanction pesant sur le bailleur. Le contrat ne fixe pas non plus de délai précis dans lequel doivent intervenir les régularisations annuelles, étant relevé que l'article R. 145-36 du code de commerce, issu du décret du 3 novembre 2014, applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret, exigeant que la régularisation des charges intervienne au plus tard le 30 septembre de l'année suivante, n'est pas applicable à l'espèce.
Il s’ensuit que le bailleur peut en justifier de la régularisation à tout moment dans les limites de la prescription.
En l'espèce, les relevés de charges de copropriété établis par le gestionnaire de copropriété et produits par le bailleur sont relatifs spécifiquement aux lots n° 3, 4 et 62, lesquels constituent l'assiette du bail de la société Restaurant Lac Tana, et permettent donc de déterminer la quote-part de charges pesant sur la preneuse.
Aux termes du premier relevé, relatif à la période du 1er juillet 2016 au 30 septembre 2016, il sera observé qu'il n'est fait état que d'un appel de provision de 557,84 euros, comme justement soutenu par la preneuse. En l'absence de relevé de régularisation, il demeure donc impossible de déterminer les charges pesant effectivement sur la preneuse sur cette période de trois mois, empêchant le bailleur de réclamer la somme de 557,84 euros.
Concernant les autres relevés, la preneuse fait grief au bailleur de faire peser sur elle l'intégralité de la quote-part des lots n° 3, 4 et 62, alors qu'elle ne devrait supporter que la quote-part locative, figurant dans la colonne « Dont locatif ».
Cependant, comme énoncé dans la clause du bail reproduite précédemment, la convention des parties met à la charge de la preneuse l'ensemble des charges, y compris les grosses réparations et les charges sans utilité pour la preneuse. Les charges supportées par la locataire ne se bornent donc pas aux seules charges usuellement récupérables mais incluent les charges exorbitantes du droit commun, comme il était possible de le convenir avant l’entrée en vigueur de la loi dite Pinel du 18 juin 2014 et de son décret d’application du 3 novembre 2014. Les charges répercutées sur la preneuse ne se limitent donc pas à celles indiquées dans la colonne « Dont locatif » des arrêtés de compte dressés par le syndic de copropriété.
C'est ainsi à bon droit que M. [W] soutient que sont imputables à la preneuse les sommes de 528,94 euros pour la période du 15 août 2016 au 30 septembre 2017, de 2 000,41 euros pour la période du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017, de 2 591,40 euros pour la période du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018, de 2 321,26 euros pour la période du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019 et de 2 428,66 euros pour la période du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020.
Quant aux taxes foncières, il sera relevé que celles de l'année 2017 sont contestées par la preneuse, qui argue que le montant a été inscrit de la main de M. [W] sur l'avis d'imposition, mais que le montant manuscrit de 215 euros équivaut effectivement au total des différents postes de cotisation de la ligne relative aux locaux loués, lesquels ne sont pas contestés. Le total de 215 euros sera donc admis. Les montants des taxes des autres années n'étant pas contestés, il y a lieu de retenir au titre des taxes foncières les sommes de 194 euros pour l'année 2016, 215 euros pour 2017, 237 euros pour 2018, 248 euros pour 2019 et 267 euros pour 2020.
L'ensemble de ces montants correspond à la somme totale de 11 031,67 euros.
Il n'est pas contesté que la preneuse a versé au titre des provisions sur charges la somme de 100 euros chaque mois entre le mois de juillet 2016 et le mois de septembre 2020, soit la somme totale de 5 100 euros sur cette période.
La différence entre les charges pesant sur la preneuse et les montants déjà réglés par le versement des provisions mensuelles s'établit donc à la somme de 5 931,67 euros. La société Restaurant Lac Tana sera donc condamnée à régler à M. [W] ladite somme au titre de la régularisation des charges.
Étant constaté que les provisions sur charges ne sont pas dépourvues de cause au vu des justificatifs fournis par M. [W], la société Restaurant Lac Tana sera déboutée de sa demande de restitution.
Sur la clause pénale
M. [W] sollicite au titre de la clause pénale le paiement de la somme de 2 118,95 euros pour les échéances antérieures au 10 juillet 2021 et le paiement de 1 890 euros pour les termes échus entre juin 2023 et juillet 2024.
En application de l'article 1152 ancien du code civil, en matière de clause pénale, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
En l'espèce, le bail liant les parties prévoit en sa quatrième page que « dans le cas où, par suite de retard dans le paiement de toutes sommes dues à leur échéance, le bailleur exercerait des poursuites ou prendrait des mesures conservatoires à l'encontre du locataire. Il a droit à une indemnité fixée à forfait de 10 % du montant des sommes pour lesquelles les procédures seraient engagées, ladite indemnité destinée à le couvrir tant des dommages pouvant résulter du retard apporté au paiement que des frais et honoraires exposés pour le recouvrement des sommes dues ».
Eu égard au contexte de crise sanitaire ayant affecté les activités de restauration et compte tenu de la tardiveté de la régularisation des charges réclamées par le bailleur, dont il n'est pas démontré qu'elle soit intervenue avant la présente instance, la clause susvisée est manifestement excessive et sera ramenée à un euro.
Sous le bénéfice de ces observations, la société Restaurant Lantana sera condamnée à payer à M. [W] la somme de 24.831,67 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de juillet 2024 inclus et la somme de 1 euro au titre de la clause pénale.
La société Restaurant Lac Tana demande l'allocation de délais de paiement sur douze mois pour régler son arriéré locatif, ce à quoi s'oppose le bailleur.
Aux termes de l'article 1244-1 ancien du code civil, pris en son premier alinéa, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
Selon l'article L. 145-41 du code du commerce, pris en son second alinéa, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1244-1 ancien du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
En l'espèce, considérant d'une part les éléments précédemment énumérés au sujet de l'application de la clause pénale, soit l'impact de la crise sanitaire et la tardiveté de la régularisation des charges par le bailleur, et compte tenu d'autre part des règlements intervenus en cours d'instance, qui ne sont pas contestés par le bailleur et qui accréditent la faculté de la preneuse d'apurer son passif, il y a lieu d'autoriser la société Restaurant Lac Tana à s’acquitter de sa dette en douze mensualités égales et successives, outre les loyers en cours.
Dans l’attente du règlement total de la dette, la clause résolutoire sera suspendue et, à l’issue de l’exécution du plan de remboursement des arriérés, elle sera réputée n’avoir jamais été acquise et l’exécution du bail se poursuivra conformément aux stipulations contractuelles.
Toutefois, en cas de non-paiement d’un seul terme, passé le délai de 15 jours à compter de l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure demeurée infructueuse, l’intégralité de la somme restant due deviendra exigible, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet, le bail sera résilié M. [W] pourra, sans saisir à nouveau le juge, faire procéder à l’expulsion de la société Restaurant Lac Tana en vertu de la présente ordonnance;
En ce cas, la société Restaurant Lantana devra payer à M. [W] une Indemnité d'occupation, jusqu'à la libération des locaux par la remise des clés, d'un montant égal au montant du loyer contractuel indexé, majoré des taxes et charges.
Sur le dépôt de garantie
M. [W] sollicite que le dépôt de garantie reste acquis au bailleur, conformément au bail.
En application de l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l'espèce, le contrat de bail liant les parties dispose en page 11 que la preneuse a versé au bailleur la somme de 2 386,96 euros à titre de dépôt de garantie, laquelle somme s'est ajoutée au dépôt de garantie du bail précédent, s'élevant à la somme de 3 613,04 euros, pour atteindre un total de 6 000 euros. Selon la même clause, ce dépôt est constitué en garantie de la bonne exécution du bail, des réparations locatives et des sommes dues par la preneuse. En outre, en page 4 du bail, il est stipulé qu'en cas de résiliation ou d'expulsion le dépôt de garantie demeurerait acquis au bailleur à titre d'indemnité.
Dès lors que la clause résolutoire est suspendue par l’effet des délais de paiement accordés, il ne sera pas fait droit à la demande de M. [W] de ce chef.
Sur les autres demandes
La société Restaurant Lac Tana, succombant à l'instance, sera condamnée aux dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer en date du 2 novembre 2020, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Elle sera en outre condamnée au paiement de la somme de 2000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et déboutée de sa demande formée de ce chef.
La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019. La demande de la société Restaurant Lac Tana tendant à écarter l’exécution provisoire de droit est dépourvue de justification, dès lors que lui sont octroyés des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, et sera donc rejetée.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Reçoit M. [E] [P] ès qualités de curateur de M. [R] [W] son intervention volontaire,
Constate l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail portant sur les locaux situés [Adresse 1], à [Localité 3] à la date du 2 décembre 2020 à vingt-quatre heures, par l'effet du commandement du 2 novembre 2020 délivré par M. [R] [W] à la société Restaurant Lac Tana,
Condamne la société Restaurant Lac Tana à payer à M. [R] [W] la somme de 24.831,67 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de juillet 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire, et autorise la société Restaurant Lac Tana à se libérer de cette somme en douze mensualités égales et successives payables le 15 de chaque mois – en sus des loyers et charges courants – et, pour la première fois, le 15 du mois suivant le mois au cours duquel le présent jugement est prononcé,
Dit qu'à défaut de règlement à échéance d'une seule et unique mensualité ou des loyers et provisions pour charges courants et passé le délai de quinze jours suivant l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure restée infructueuse :
- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et recouvrable par M. [R] [W],
- la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet et le bail sera résilié,
- la société Restaurant Lac Tana devra libérer les locaux loués sis [Adresse 1], à [Localité 3], de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef,
- faute pour la société Restaurant Lac Tana de libérer spontanément les locaux susvisés, M. [R] [W] sera immédiatement autorisé à procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- la société Restaurant Lac Tana sera redevable à M. [R] [W] d'une indemnité d'occupation , jusqu'à la libération des locaux par la remise des clés, d'un montant égal au montant du loyer contractuel indexé, majoré des taxes et charges,
Rappelle qu’en ce cas le sort des meubles trouvés dans les lieux est régi par l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution,
Condamne la société Restaurant Lac Tana à payer à M. [R] [W] la somme d'un euro à titre de clause pénale,
Condamne la société Restaurant Lac Tana à payer à M. [R] [W] la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette la demande de la société Restaurant Lac Tana tendant à voir écarter l'exécution provisoire du présent jugement,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.
Condamne la société Restaurant Lac Tana aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 2 novembre 2020,
Fait et jugé à Paris le 17 Septembre 2024.
Le Greffier Le Président
Christian GUINAND Sophie GUILLARME
