Cour d'appel, 19 décembre 2024. 24/02103

4ème Chambre ARRÊT N° 287 N° RG 24/02103 N° Portalis DBVL-V-B7I-UVNF Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 19 DECEMBRE 2024 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre, Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère, Assesseur : Madame Marie-Line PICHON, Conseillère en charge du secrétariat général de la première présidence, désignée par ordonnance du premier président rendue le 21 octobre 2024 GREFFIER : Monsieur Jean-Pierre CHAZAL, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 22 Octobre 2024, devant M. Alain DESALBRES, magistrat rapporteur, entendu en son rapport, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 19 Décembre 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTE : S.A.S. SOCIETE FONCIERE DES TROIS CONTINENTS représentée par son président Monsieur [D] [W], domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] Représentée par Me Frédéric MESSNER de la SELARL TORRENS AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de NANTES Représentée par Me Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES INTIMÉE : Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] représenté par son syndic en exercice le cabinet ROMEFORT IMMOBILIER, EURL, dont le siège social est situé [Adresse 2] Représentée par Me Thibaud HUC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE La société Foncière des Trois Continents est propriétaire de locaux commerciaux au sein de la copropriété située au numéro [Adresse 3] à [Localité 4]. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son syndic le cabinet Romefort Immobilier, n'a pas obtenu le paiement total des charges de copropriété en dépit d'une mise en demeure en date du 28 août 2023. Par acte de commissaire de justice du 6 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société Foncière des Trois Continents selon la procédure accélérée au fond devant le tribunal judiciaire de Nantes afin d'obtenir le paiement des sommes de : - 94 855,92 euros représentant sa quote-part des charges de copropriété dues au 25 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 28 août 2023 avec capitalisation des intérêts de retard dans les conditions de l'article 1154 du code civil, - 5 000 euros de dommages et intérêts, - 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. Le jugement contradictoire rendu le 1er février 2024 par le tribunal judiciaire de Nantes a : - condamné la société Foncière des Trois Continents à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] les sommes de : - 94 855,92 euros au titre des charges et provisions sur charges de copropriété impayées jusqu'au 31 décembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 30 août 2023, - 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné la capitalisation des intérêts de retard par années entières conformément à l'article 1343-2 du code civil, - rejeté toutes autres prétentions plus amples ou contraires, - condamné la société Foncière des Trois Continents aux dépens. La société Foncière des Trois Continents a relevé appel de cette décision le 8 avril 2024. L'examen de l'affaire a été fixé à la date du 22 octobre 2024 conformément aux dispositions des articles 905 et suivants du code de procédure civile avec fixation de la clôture avant l'ouverture des débats. PRETENTIONS DES PARTIES Dans ses dernières conclusions du 10 octobre 2024, la société Foncière des Trois Continents demande à la cour : - d'infirmer le jugement en ce qu'il : - l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 94 855,92 euros au titre des charges et provisions sur charges de copropriété impayées jusqu 'au 31 décembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 30 août 2023, - l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - a ordonné la capitalisation des intérêts de retard par année entière conformément à l'article 1343-2 du code civil, - a rejeté toutes ses autres prétentions plus amples ou contraire - l'a condamnée aux dépens, - de confirmer le jugement pour le surplus et, statuant à nouveau : - de juger qu'elle a réglé le 22 juillet 2024 la somme de 10 000 euros entre les mains du syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice le cabinet Romefort Immobilier, - de lui décerner acte de ce qu'elle propose de régler la somme de 10 000 euros à compter de la décision à intervenir et le règlement du solde de sa dette en 18 échéances mensuelles d'un même montant, - en conséquence, d'ordonner le règlement de la somme de 84 855,92 euros selon les modalités visées ci-dessus, - à défaut, de lui octroyer les plus larges délais de paiement, - de débouter l'intimé de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, et notamment de son appel incident, - de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2 000 en vertu des dispositions de l'article 700 de code de procédure civile et des entiers dépens de première instance et d'appel. Suivant ses dernières écritures du 18 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet Romefort Immobilier, demande à la cour : - de confirmer le jugement en ce qu'il a : - condamné la société Foncière des Trois Continents à lui payer les sommes de : - 94 855, 92 euros au titre des charges et provisions sur charges de copropriété impayées jusqu'au 31 décembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 30 août 2023, - 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné la capitalisation des intérêts de retard par années entières conformément à l'article 1343-2 du code civil, - condamné la société Foncière des Trois Continents aux dépens. - d'infirmer le jugement uniquement en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts et en conséquence : - de débouter la société Foncière des Trois Continents de l'ensemble de ses demandes, - de condamner l'appelante à lui payer la somme de 94 855,92 euros au titre du solde négatif du compte des copropriétaires défaillants ouvert dans les livres de la copropriété au 25 octobre 2023, ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 août 2023, - d'ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil à compter du présent acte, - de condamner l'appelante à lui payer la somme complémentaire de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, - de condamner l'appelante au paiement de la somme de 3 000 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens. MOTIVATION Sur la demande en paiement des charges de copropriété L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 énonce qu'en cas d'impayé du copropriétaire à l'échéance prévue et à la suite d'une mise en demeure préalable restée infructueuse pendant une durée de 30 jours, pour les sommes restant dues, appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes et des dépenses non comprises dans le budget provisionnel, celui-ci peut être condamné par le tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, au paiement de ces sommes. Aux termes des dispositions de l'article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. Le tribunal a considéré que la société débitrice (des charges de copropriété) ne produisait aucun document concernant ses comptes et les difficultés d'une autre société du groupe dans laquelle il n'était pas démontré qu'elle aurait une participation. Il a relevé qu'elle n'établissait pas son incapacité à faire face aux sommes réclamées, ni celle de ses actionnaires que seraient la holding et les personnes physiques à la tête de l'ensemble du groupe. Il a ainsi rejeté la proposition présentée par la société Foncière des Trois Continents tendant à s'acquitter de sa dette sous la forme du versement d'une somme de 10 000 euros puis de 18 échéances mensuelles d'un même montant. En cause d'appel, la société Foncière des Trois Continents fait état de l'absence de situation d'urgence motivant les appels de fonds mais ne remet pas en cause d'une part leur bien-fondé et d'autre part la validité de la procédure accélérée intentée à son encontre dans le dispositif de ses dernières conclusions. Elle réclame de nouveau l'octroi de délais de paiement afin de s'acquitter des sommes dues en soutenant ne pas être en mesure de procéder à leur règlement en une seule fois. En réponse, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] sollicite la confirmation du jugement entrepris mais réitère sa demande de versement de dommages et intérêts rejetée par le premier juge. Les éléments suivants doivent être relevés : La société Foncière des Trois Continents dispose de 415/1000 tantièmes de copropriété. Elle admet être redevable de la somme au principal de 94 855,92 euros mais justifie avoir procédé le 16 juillet 2024 au paiement de la somme de 10 000 euros de sorte que le montant de sa dette a diminué. Les charges impayées correspondent principalement à des dépenses votées lors de l'assemblée générale du 12 juillet 2022. L'appelante n'a pas contesté en justice les résolutions s'y rapportant. La débitrice ne conteste pas avoir négligé de répondre au syndic de copropriété qui l'a interrogée en fin d'année 2022 sur l'opportunité de recourir à un emprunt collectif pour financer tout ou partie des travaux. Il est de même pour ce qui concerne la proposition qui lui a été présentée au mois d'août 2023 de régler en quatre échéances les charges impayées. S'agissant de ses capacités financières, la société Foncière des Trois Continents est détenue par : - une société holding dénommée Cap Forelei, elle-même détenue par un ensemble de personnes physiques de la famille [W] ; - les consorts [W]. S'il apparaît que la société holding fait face à des impayés de la part de son locataire commercial d'un montant significatif, l'un des actionnaires de la société Foncière des Trois Continents possède des actifs et un patrimoine non négligeables, détenant notamment des parts dans de nombreuses sociétés in bonis. Au regard de l'importance des tantièmes détenus par la société Foncière des Trois Continents et de l'incidence des impayés sur les capacités financières de la copropriété, cette dernière justifie rencontrer des difficultés à s'acquitter du montant des nécessaires travaux d'entretien de l'immeuble dont certains s'avèrent urgents. La situation pécuniaire du créancier apparaît donc précaire comme l'attestent ses comptes versés aux débats. Pour sa part, l'appelante ne démontre pas suffisamment l'impossibilité dans laquelle elle se trouve pour faire face à ses obligations financières. Il convient dès lors de rejeter la demande d'octroi de délais de paiement présentée par la société Foncière des Trois Continents. Au regard de l'évolution du litige, celle-ci sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] la somme en principal de 84 855,92 euros. Les autres dispositions du jugement entrepris seront confirmées. Sur la demande de dommages et intérêts Le Syndicat ne démontre pas l'existence d'un préjudice distinct de celui qui résulte des difficultés financières dans lesquelles se trouve la copropriété pour honorer le règlement des travaux d'entretien. Dès lors, sa demande de versement de dommages et intérêts sera rejetée de sorte que le jugement déféré sera confirmé sur ce point. Sur l'article 700 du Code de procédure civile Outre la somme mise à la charge de la société Foncière des Trois Continents en première instance, il y a lieu en cause d'appel de la condamner au versement au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] d'une indemnité complémentaire de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et de rejeter les autres demandes présentées sur ce fondement. PAR CES MOTIFS La cour, - Infirme le jugement rendu le 1er février 2024 par le tribunal judiciaire de Nantes en ce qu'il a condamné la société Foncière des Trois Continents à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à Nantes la somme de 94 855,92 euros au titre des charges et provisions sur charges de copropriété impayées jusqu'au 31 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 30 août 2023, et, statuant à nouveau dans cette limite : - Condamne la société Foncière des Trois Continents à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 84 855,92 euros au titre des charges et provisions sur charges de copropriété impayées jusqu'au 31 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 30 août 2023 ; - Confirme le jugement déféré pour le surplus ; Y ajoutant ; - Condamne la société Foncière des Trois Continents à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; - Rejette les autres demandes présentées sur ce fondement ; - Condamne la société Foncière des Trois Continents au paiement des dépens d'appel. Le Greffier, Le Président,