Tribunal judiciaire, 26 septembre 2024. 24/04212

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 8] [Adresse 8] [Adresse 8] [Localité 5] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 6] REFERENCES : N° RG 24/04212 N° Portalis DB3S-W-B7I-ZJCY Minute : 1044/24 Madame [O] [Y] épouse [G] Représentant : Maître Floriane BOUST de la SCPA GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BB192 C/ Monsieur [N] [Z] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me BOUST Copie délivrée à : M. [Z] Le 30 Septembre 2024 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 26 Septembre 2024 ; par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ; Après débats à l'audience publique du 24 Juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDERESSE : Madame [O] [Y] épouse [G], demeurant [Adresse 3] Représentée par Maître Floriane BOUST de la SCPA GARLIN BOUST MAHI, Avocats au Barreau de Seine-Saint-Denis D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Monsieur [N] [Z], demeurant [Adresse 4] Non comparant D'AUTRE PART RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par contrat du 26 février 2022, Madame [O] [Y] épouse [G] a donné à bail à Monsieur [N] [Z] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 7] moyennant le paiement d'un loyer de 700 euros, d'une provision sur charges mensuelles de 80 euros, et d'un dépôt de garantie de 700 euros. Des loyers étant demeurés impayés, Madame [O] [Y] épouse [G] lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 décembre 2023. Elle a ensuite fait assigner Monsieur [N] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny par un acte de commissaire de justice du 6 mai 2024 aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, - à défaut, prononcer la résolution judiciaire aux torts exclusifs du locataire - en conséquence : - ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 230 euros par jour, à compter du prononcé du jugement à intervenir ; - rappeler que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L433-1 et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - fixer une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du montant actuel du loyer et charges, laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer qui était prévu au contrat et en subira les mêmes majorations, et qui sera due jusqu'à la libération effective des lieux dont s'agit matérialisée par la remise des clés, le procès-verbal d'expulsion ou de reprise ; - condamner Monsieur [N] [Z] au paiement : - de l'indemnité d'occupation à compter d'avril 2024 et ce jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clefs, - de la somme de 3704,91 € à valoir sur les loyers, charges, et accessoires impayés, terme de mars 2024 inclus et avec intérêts de droit à compter de l'assignation - de la somme de 1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - de tous les dépens. A l'audience du 24 juin 2024, Madame [O] [Y] épouse [G], représentée, a réactualisé la créance locative à un montant de 1906,90 euros. Elle a indiqué que le défendeur a repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience mais s'est opposée à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à ce dernier. Monsieur [N] [Z], cité à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. L'affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la résiliation - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine Saint le 7 mai 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, Madame [O] [Y] épouse [G] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 19 décembre 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 6 mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public. Le bail conclu le 26 février 2022 contient une clause résolutoire (article X). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 décembre 2023, pour la somme en principal de 3439,24 €. Force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 19 février 2024. Sur le montant de l'arriéré locatif Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif. Madame [O] [Y] épouse [G] produit un décompte indiquant que Monsieur [N] [Z] reste lui devoir la somme de 1906,90 € à la date du 19 juin 2024. Monsieur [N] [Z], non-comparant, ne conteste par définition ni le principe ni le montant de cette dette. Il convient toutefois de déduire de cette somme les frais d'avis d'échéance (25 x3,50 €), les frais de relance (10 €), les frais d'huissier (198,36 €), les frais d'entretien de la chaudière non contractuellement prévus (2x 145€), les taxes d'ordures ménagères (165,67 € + 177,67 €) dont le montant n'est pas justifié par la production de la taxe foncière dans son intégralité par le bailleur. Monsieur [N] [Z] sera donc condamné au paiement de la somme de 977,20 euros à valoir sur la dette locative arrêtée au 19 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse. Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis l'assignation, la dette actuelle n'étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d'imputation des paiements prescrites par l'article 1342-10 du code civil. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. En l'espèce, Monsieur [N] [Z] s'est acquitté du loyer du mois de juin 2024 et y a ajouté 1690 euros, ce qui démontre qu'il est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Monsieur [N] [Z] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues. Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. En revanche, s'il ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Le défendeur devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. En outre, il devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifiées, jusqu'à son départ définitif des lieux. En effet, il n'y a pas lieu de fixer le montant de l'indemnité d'occupation au double du montant du loyer et des charges, la requérante ne faisant pas état d'un préjudice qui excéderait celui subi par la perte des loyers et des charges. Enfin, il n'apparaît pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Monsieur [N] [Z] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution Sur les demandes accessoires Monsieur [N] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Madame [O] [Y] épouse [G], Monsieur [N] [Z] sera condamné à lui verser une somme de 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement est de plein droit exécutoire par provision. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 février 2022 entre Madame [O] [Y] épouse [G] et Monsieur [N] [Z], concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 7] sont réunies à la date du 19 février 2024 ; CONDAMNE Monsieur [N] [Z] à verser à Madame [O] [Y] épouse [G] la somme de 977,20 euros à valoir sur la dette locative arrêtée au 19 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse ; AUTORISE Monsieur [N] [Z] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 9 mensualités de 100 € et une 10ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, le premier versement devant intervenir en même temps que le paiement du loyer suivant la signification du jugement, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers sauf meilleur accord des parties, SUSPEND pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n'avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement. DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer et arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets, CONSTATE EN CE CAS la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [N] [Z] sur le local à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 7], AUTORISE EN CE CAS l'expulsion de Monsieur [N] [Z] et celle de tous occupants de son chef du local d'habitation précité, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, RAPPELLE EN CE CAS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE EN CE CAS Monsieur [N] [Z] à payer à Madame [O] [Y] épouse [G] une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifiées, et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux, CONDAMNE Monsieur [N] [Z] à verser à Madame [O] [Y] épouse [G] une somme de 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE Monsieur [N] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, La greffière, Le juge