Cour d'appel, 20 juin 2023. 21/06010

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 20 JUIN 2023 N°2023/208 Rôle N° RG 21/06010 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHKPX [S] [U] épouse [W] [P] [U] épouse [E] C/ [V] [D] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Nicolas MERGER Me Roméo LAPRESA Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de DRAGUIGNAN en date du 04 Mars 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 18/04829. APPELANTES Madame [S] [U] épouse [W] agissant tant en son nom propre qu'en sa qualité d'héritière de Madame [C] [F]. née le 30 Août 1951 à [Localité 8], demeurant Chez Mme [P] [U] - [Adresse 1] Madame [P] [U] épouse [E] agissant tant en son nom propre qu'en sa qualité d'héritière de Madame [C] [F]. née le 06 Juin 1957 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1] Toutes deux représentées par Me Nicolas MERGER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant Me Damien LORDIER, avocat au barreau de NANCY INTIMEE Madame [V] [D] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/008864 du 12/11/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) née le 13 Mars 1970 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3] représentée par Me Roméo LAPRESA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN PARTIE(S) INTERVENANTE(S) *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Mai 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Olivier BRUE, Président, et Madame Danielle DEMONT, Conseillère. Monsieur Olivier BRUE, Président, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Madame Danielle DEMONT, Conseillère Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Juin 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Juin 2023. Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Par acte authentique en date du 24 septembre2012 , Mme [C] [F] et ses deux filles Mme [S] [U] épouse [W] et Mme [P] [U] épouse [E], agissant tant comme tutrices qu'en leur nom personnel et en qualité de nues-propriétaires, ont cédé à Mme [V] [D] les 230 parts sociales de la SCI [Adresse 4], ainsi qu'une habitation légère. Les parts sociales donnant vocation à la jouissance du lot 104 cadastré BT [Cadastre 2] sis [Adresse 6] sur la commune de [Localité 7] comprenant une habitation légère de type chalet d'une surface de 45m². Le tout moyennant un prix total de 125000 euros. Mme [V] [D] se plaignant de désordres affectant l'habitation légère suite à un épisode orageux intense survenu en octobre 2012, a obtenu, par ordonnance de référé rendue le 20 mars 2013, la désignation d'un expert judiciaire lequel a déposé son rapport le 28 août 2014. Mme [C] [F] est décédée au cours de l'année 2016 et Mme [S] [U] épouse [W] et Mme [P] [U] épouse [E] sont ses seules héritières. Vu les assignations des 26 juin et 13 juillet 2018, par lesquelles Mme [V] [D] a fait citer Mme [C] [F], représentée par ses tutrices Mme [S] [U] épouse [W] et Mme [P] [U] épouse [E], devant le tribunal de grande instance de Draguignan. Vu le jugement rendu le 4 mars 2021, par cette juridiction ayant : - Ordonné la réduction, à hauteur de 64056,13 euros, du prix de vente de l'habitation de type chalet ; - Condamné solidairement [C] [F], représentée par ses tutrices Mme [S] [U] épouse [W] et Mme [P] [U] épouse [E] et celles-ci en leur nom personnel à payer à Mme [V] [D] les sommes de : - 60742,88 euros TTC au titre des travaux de réfection du chalet ; - 3313,25 euros TTC pour les frais de main d''uvre du chalet ; - 1400 euros au titre du préjudice de jouissance. - Débouté [V] [D] de sa demande de réparation du préjudice moral et du surplus de ses demandes ; - Condamné les défenderesses aux dépens en ce compris les frais de l'expertise judiciaire - Condamné solidairement [C] [F], représentée par ses tutrices Mme [S] [U] épouse [W] et Mme [P] [U] épouse [E] et celle-ci en leur nom personnel à payer à Mme [V] [D], la somme de 1500 euros, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. - Rejeté le surplus des demandes. Vu la déclaration d'appel du 22 avril 2021, par Mme [S] [U] épouse [W] et Mme [P] [U] épouse [E]. Vu les conclusions transmises le 25 avril 2022, par les appelantes. Elles considèrent que l'article L125-5 IV du Code de l'environnement ne peut être appliqué en l'espèce, dès lors qu'il n'est pas démontré que le sinistre subi par les vendeurs au cours de l'année 2011 à l'occasion d'un épisode orageux aurait fait l'objet d'une indemnisation pour le risque de catastrophes naturelles, ni qu'un arrêté aurait été pris le concernant au titre des catastrophes naturelles. Elles ajoutent que l'acte authentique de vente ne porte aucune mention d'une quelconque indemnisation. Mme [S] [U] épouse [W] et Mme [P] [U] épouse [E] estiment qu'il n'y avait pas lieu de déclarer le sinistre survenu au cours de l'année 2011, s'agissant d'une construction légère mobile, sans fondations, ne constituant pas un immeuble bâti au sens du code de l'environnement. Les intimées font valoir que le contrat porte sur une cession de parts d'un terrain sur lequel peut être implantée une caravane ou une habitation légère définie par l'article R111-37 du Code de l'urbanisme et non sur la vente d'un immeuble. Elles rappellent que si le bien avait été immeuble, c'est la SCI, propriétaire du terrain qui aurait dû être venderesse en vertu de la théorie de l'accession. Mme [S] [U] épouse [W] et Mme [P] [U] épouse [E] exposent que dès lors que le chalet a été vendu au prix de 60 000 € et que la diminution du prix doit correspondre à la seule différence entre la valeur de la chose et le prix payé par l'acheteur, à l'exclusion du coût des travaux nécessaires pour remédier au vice, le tribunal ne pouvait fixer la réduction du prix à 64 056,13 € euros. Elles soulignent: - l'importance des dégradations liées à des intempéries postérieures à la vente et la réalisation de travaux par l'acquéreur avant l'intervention de l'expert et qu'ainsi la garantie d'éviction ne peut jouer, sa cause devant être antérieure à la vente. - l'mpossibilité de leur demander des dommages et intérêts, en l'état de la prescription de l'action en garantie des vices cachés et de l'absence de faute de leur part. Vu les conclusions transmises le 12 octobre 2021, par Mme [V] [D]. Elle expose qu'une information avait été donnée à l'acquéreur dans le compromis de vente sur un sinistre subi par le chalet à l'automne 2011, ayant été pris en charge au titre des catastrophes naturelles, et que celle-ci aurait due être reprise dans l'acte réitératif. Il en résulte que les vendeurs n'ont pas satisfait à l'obligation d'information prévue à l'article L.125-5 IV du Code de l'environnement qui doit s'appliquer, dès lors que l'habitation légère est ancrée au sol par une liaison. Mme [V] [D] invoque la garantie d'éviction prévue par l'article 1626 du Code civil, au motif que l'habitation est inhabitable, ce qui justifie sa demande au titre du préjudice de jouissance fondée sur la valeur locative telle que déterminée par l'expert. L'intimée ajoute que l'expert a considéré que les travaux de drainage réalisés par les vendeurs étaient insuffisants. Vu l'ordonnance de clôture rendue le 17 avril 2023. SUR CE L'article L.125-5 IV du code de l'environnement énonce que « lorsqu'un immeuble bâti a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité en application de l'article L.125-2 ou de l'article L.128-2 du code des assurances, le vendeur ou le bailleur de l'immeuble est tenu d'informer par écrit l'acquéreur ou le locataire de tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire de l'immeuble ou dont il a été lui-même informé en application des présentes dispositions. En cas de vente de l'immeuble, cette information est mentionnée dans l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. Le V du même texte prévoit qu' en cas de non-respect des dispositions du présent article, l'acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. Ce texte ne s'applique qu'à un immeuble à l'exclusion des constructions légères. L'acte authentique signé le 24 septembre 2012 entre les consorts [F] -[U] et Mme [D] porte, d'une part sur la cession de parts sociales de la SCI [Adresse 4], donnant vocation à la jouissance d'une parcelle de terrain de 233m² dans un domaine accueillant des mobile home et des caravanes et d'autre part, sur la cession d'une habitation légère de loisir dans les termes suivants : « Le vendeur vend à l'acquéreur qui accepte une habitation légère mobile de type chalet d'une surface de 45m2 environ, non meublée qui est posée (absence de fondation) sur le lot ci-dessus désigné [']. Rappel : le cessionnaire reconnaît expressément avoir été prévenu qu'il ne pourra implanter sur le lot de terrain correspondant aux parts cédées qu'une caravane raccordable ou qu'un habitat léger de type maison mobile, ainsi que cela est prévu à l'article 8 du règlement de jouissance et à l'article 5 du règlement de lotissement ». Les habitations légères étaient définies par l'article R111-37 du Code de l'urbanisme, alors applicable, comme des constructions démontables ou transportables, destinées à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisirs. Pour être qualifiée d'immeuble une construction ne doit pas être seulement posée sur le sol ou sur des cales ou des plots, maintenue par son seul poids, mais bien y être ancrée par un dispositif de liaison, d'ancrage ou de fondation. Dès lors, la construction simplement posée sans travaux ni fondations ne constitue par un ouvrage immobilier, mais un bien meuble qui ne peut pas être assimilé à un immeuble. En l'espèce , le chalet vendu ne dispose d'aucun dispositif d'ancrage ou de fondation, puisqu'il n'est en contact avec le sol qu'au moyen d'agglomérés simplement posés et ne présente aucun dispositif de fondations, ainsi qu'il ressort du rapport d'expertise, mentionnant une habitation légère, confirmant ceux du compromis et de l'acte de vente. L'expert judiciaire n'a caractérisé l'existence d'aucun point d'ancrage, le mobilhome de type chalet étant posé sur des plots en béton. Le règlement de jouissance et l'état descriptif de division précisent que « le droit de jouissance de chaque associé sur le lot de terrain auquel il a vocation, s'exercera exclusivement par l'implantation d'une habitation légère de loisirs. L'ensemble immobilier, la SCI [Adresse 4] est destiné à être utilisée en parc résidentiel de loisirs et à l'implantation d'unités d'habitations légères de loisirs. Au regard de l'ensemble de ces éléments, les dispositions de l'article L.125-5 IV du code de l'environnement ne peuvent être invoquées dans le cadre de la présent affaire. Le fait que le compromis de vente ait visé ce texte, ainsi qu'un sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité survenue à l'automne 2011 n'ont pas d'incidence, dès lors que l'acte authentique de vente qui ne le mentionne pas et qui s'est substitué à l'avant-contrat est désormais la seule référence contractuelle régissant les rapports entre les parties. La garantie d'éviction consiste à protéger l'acheteur contre les troubles provenant du vendeur ou de tiers qui seraient de nature à entraver sa possession paisible de la chose ou le bénéfice qu'il est en droit d'en attendre. Elle concerne l'existence de troubles de droit ou de troubles de fait imputables au vendeur ou à des tiers, distincts des désordres internes au bien vendu, allégués par Mme [D]. La garantie d'éviction prévue par l'article 1626 du code civil ne peut donc être invoquée en l'espèce à l'encontre des vendeurs. Le jugement est infirmé. Il y a lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. La partie perdante est condamnée aux dépens de première instance et d'appel, ce compris les frais d'expertise, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, Rejette l'ensemble des demandes formées par Mme [V] [D]. Y ajoutant, Condamne Mme [V] [D] à payer à Mme [S] [U] épouse [W] et Mme [P] [U] épouse [E], ensemble, la somme de 3 000 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamne Mme [V] [D] aux dépens de première instance et d'appel, ce compris les frais d'expertise judiciaire qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT