Cour d'appel, 24 juin 2025. 22/03619

1ère chambre B ARRÊT N° N° RG 22/03619 N° Portalis DBVL-V-B7G-S2UE (Réf 1ère instance : 21/02174) SCI LOIRAT C/ SARL COMMERCE EXPANSION Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 24 JUIN 2025 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère GREFFIER Madame Elise BEZIER lors des débats et lors du prononcé DÉBATS A l'audience publique du 16 décembre 2024 devant Monsieur Philippe BRICOGNE, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT Rendue par défaut, prononcé publiquement le 24 juin 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 4 mars 2025 **** APPELANTE SCI LOIRAT immatriculée au registre du commerce et des sociétés de BOBIGNY sous le n° 344.178.348, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 6] [Localité 13] Représentée par Me Garance LEPHILIBERT de la SARL MENSOLE AVOCATS, postulant, avocat au barreau de NANTES et par Me Laurence GUEGAN-GELINET de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, plaidant, avocat au barreau de PARIS INTIMÉE SARL COMMERCE EXPANSION immatriculée au registre du commerce et des sociétés de GRENOBLE sous le n°712.003.540, gérant de la SCI THETAPIERRE, immatriculée au registre du commerce et des sociétés d'EVRY sous le numéro 337.663.652 dont le siège social est [Adresse 7], dont elle est bénéficiaire d'une transmission universelle de patrimoine par acte du 12/11/1998, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 9] [Adresse 19] [Localité 8] Régulièrement assignée selon procès-verbal article 659 du code de procédure civile Non comparante, non représentée EXPOSÉ DU LITIGE 1. Par acte notarié du 18 décembre 1987, la SCI Loirat a acquis de la société civile Thetapierre un immeuble situé aux [Adresse 10] à Rezé (44) d'une contenance de 36 a 49 ca, cadastré AE [Cadastre 2] et portant sur un lot n° 4 composé de : - un bâtiment unique à usage commercial, - 60 emplacements de stationnement pour véhicules, - espaces libres et voies de circulation. 2. Depuis cette date, la SCI Loirat exploiterait à usage commercial l'immeuble correspondant à la parcelle, outre le parking attenant à celle-ci figurant sur une parcelle cadastrée AE [Cadastre 3]. 3. Aux termes d'une déclaration de dissolution-attribution du 12 novembre 1998 publiée au greffe du tribunal de commerce d'Evry, la société civile Thetapierre a été dissoute et une transmission universelle de son patrimoine a été opérée en faveur de la SARL Commerce Expansion. 4. Suivant acte notarié du 3 juillet 2020 établi au rapport de Me [A] [C], notaire à La Guerche-de-Bretagne (35), la SCI Loirat et la société Bl Invest ont conclu une promesse de vente de l'immeuble. 5. À cette occasion, le notaire instrumentaire s'est rendu compte que le titre de propriété de la SCI Loirat mentionnait que le lot n° 4 était uniquement composé de la parcelle cadastrale AE n° [Cadastre 2]. 6. Par lettre recommandée du 13 août 2020, la SCI Loirat a mis en demeure la SARL Commerce Expansion de trouver une solution amiable au litige. 7. En l'absence de réponse, la SCI Loirat a, par acte d'huissier du 16 février 2021, fait assigner la SARL Commerce Expansion devant le tribunal judiciaire de Nantes essentiellement aux fins de réintégrer dans l'acte de vente la parcelle AE [Cadastre 3] à son profit. 8. L'huissier n'a pas pu retrouver la destinataire et a dressé un procès-verbal de vaines recherches. 9. La SARL Commerce Expansion n'a pas constitué avocat. 10. Par jugement 17 mai 2022, le tribunal a : - débouté la SCI Loirat de toutes ses demandes, - condamné la SCI Loirat aux dépens, - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. 11. Pour statuer ainsi, le tribunal a constaté que les pièces versées par la SCI Loirat, notamment le plan portant projet d'équipement commercial à Rezé lot n° 4B avec comme maître d'ouvrage la SCI Thetapierre et celui du lot n° 4 à l'échelle 1/200 du 6 octobre 1987, étaient insuffisants pour établir l'existence d'une possession par usucapion à partir de 1987, dès lors qu'il s'agissait uniquement de projets qui auraient dû être confirmés par les annexes produites à l'acte de vente de 1987. 12. Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Rennes du 10 juin 2022, la SCI Loirat a interjeté appel de cette décision. * * * * * 13. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 31 octobre 2024 , la SCI Loirat demande à la cour de : - réformer le jugement en toutes ses dispositions, - la recevoir en ses écritures et les déclarer bien fondées, - lui donner acte de ce qu'elle a procédé à la publicité foncière de l'assignation, - constater qu'elle est devenue propriétaire, rétroactivement depuis le 18 décembre 1987 par le jeu de l'usucapion trentenaire, d'une propriété non bâtie cadastrée section AE n° [Cadastre 3] située à [Localité 18], - en tout état de cause, - ordonner la publication de l'arrêt à intervenir au service de la publicité foncière de [Localité 17] 2, - condamner la SARL Commerce Expansion au paiement de la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la SARL Commerce Expansion aux entiers dépens de de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Me Garance Le Philibert, avocat aux offres de droit. * * * * * 14. La SARL Commerce Expansion n'a pas constitué avocat. L'appelante a tenté de signifier ses conclusions ainsi que les pièces par acte d'huissier de justice du 15 septembre 2022 après que Me [W] [K], commissaire de justice, se soit transportée à l'adresse déclarée par la requérante, à savoir [Adresse 20]. Il s'est avéré que l'intéressée n'y avait plus son domicile, ni sa résidence, ni, pour les personnes morales, son siège social. Sur place, Me [K] n'a trouvé aucun élément me permettant d'identifier le local commercial, ni même le siège de la société, a rencontré plusieurs personnes travaillant dans la zone industrielle, mais aucune ne connaissait la SARL Commerce Expansion. Me [K] a tenté de contacter le numéro de téléphone à sa disposition ([XXXXXXXX01]) mais le numéro n'était plus attribué. Elle n'a trouvé aucune information complémentaire sur le site des pages jaunes, ainsi que sur les différents sites de recherche internet, permettant de retrouver cette société. Les administrations ne pouvant pas l'aider et le KBIS mentionnant cette adresse, elle n'a pu procéder à des recherches plus en avant. Ces diligences ainsi effectuées ne l'ayant pas permis de retrouver le destinataire de l'acte, elle a dressé un procès-verbal de recherches infructueuses pour servir et valoir ce que de droit, dont copie a été adressée à son destinataire à la dernière connue par le requérant, ce jour même ou au plus tard le premier jour ouvrable suivant, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. * * * * * 15. L'ordonnance de clôture a été rendue le16 décembre 2024. 16. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la prescription acquisitive trentenaire 17. La SCI Loirat considère qu'elle a prescrit par usucapion dès lors que : - il est établi que l'acquisition du lot n° 4 avait pour objet d'exploiter la parcelle AE n°[Cadastre 2] et AE n°[Cadastre 3], soit un petit centre commercial avec parking, exploitation démontrée tant par le permis modificatif de 1987 que par le projet de plan annexé à l'acte de vente de 1987, ainsi que par le plan de masse établi par géomètre-expert du 28 octobre 2024, - les attestations versées aux débats démontrent que les sociétés auxquelles elle a consenti un bail commercial exploitaient également le parking et ce de manière continue, - l'ensemble des éléments versés aux débats démontrent également que la parcelle [Cadastre 16] faisait partie de la vente et qu'elle s'est comportée comme le véritable propriétaire, la possession ayant été paisible et publique à partir de 1987 ou à tout le moins 1988, date des premiers baux commerciaux. Réponse de la cour 18. Aux termes de l'article 2258 du code civil, 'la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi'. 19. En vertu de l'article 2261 du code civil, 'pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire'. 20. L'article 2272 du code civil prévoit en son 1er alinéa que 'le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans'. 21. En l'espèce, l'acte authentique de vente du 18 décembre 1987 désigne uniquement la parcelle [Cadastre 14] [Cadastre 2] sur laquelle figure l'ensemble de bâtiments à usage commercial, sans référence à la parcelle attenante cadastrée [Cadastre 15], d'où il résulte que la SCI Loirat n'est pas propriétaire de cette parcelle aux termes de son titre de propriété. 22. Il résulte de la chronologie des faits qu'un permis modificatif du 7 novembre 1986 (pièce n° 1 de la SCI Loirat) concernant les [Adresse 11] Rezé, a entrepris de réaménager la répartition des lots à cette adresse, de sorte que le lot n° 4 était désormais ainsi décrit : 'Augmentation de sa superficie (3.995 m² au lieu de 3.649 m²) par adjonction du lot 31. Changement de construction : 1 commerce de 988 m² de surface de vente au lieu de 2 de 495 m². Augmentation de la surface hors 'uvre nette (1415 m² au lieu de 1211 m²) et des aires de stationnements (70 au lieu de 68). Modification de l'implantation et des façades'. 23. Ces indications tendent à démontrer l'existence matérielle d'une adjonction de surface qui correspond aux emplacements de parking dont la SCI Loirat revendique présentement la possession. 24. La circonstance qu'un projet de plan de masse intégrant un parking de 60 places en lieu et place de la parcelle [Cadastre 15] ait été réalisé le 6 octobre 1987 (soit un peu plus d'un mois avant la vente) conforte le fait que la SCI Loirat avait vocation à acquérir l'ensemble immobilier constitué par les locaux commerciaux sur la parcelle [Cadastre 14] [Cadastre 2], ainsi que les parkings figurant sur la parcelle [Cadastre 15] (voir dans pièce n°1 - projet de plan de masse annexé à l'acte de vente du 18 décembre 1987). 25. Pour établir son occupation trentenaire des lieux litigieux, l'appelante produit en tout et pour tout : - un bail commercial conclu entre elle et la SA Hall du Papier Peint le 22 février 1988 (dont l'enseigne correspond à la société Chantemur) qui ne fait aucunement référence aux emplacements de parking ou à la parcelle AE n° [Cadastre 3] (pièce n° 14 de la SCI Loirat), - une attestation sur l'honneur de M. [Z] [F] du 6 octobre 2020 qui, en sa qualité de responsable du magasin, indique '[avoir] travaillé [dans] la société Chantemur, locateur de la SCI Loirat de locaux commerciaux situés au [Adresse 12], au titre d'un bail ayant débuté le 1er février 1988' et que, 'depuis l'origine jusqu'à la fin du bail en date du 31 mars 2009, [il a] avec les sociétés exploité de façon continue les emplacements de parkings tels qu'ils apparaissent en rouge sur le document annexé', qui correspond aux parcelles AE n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] (pièce n° 15 de la SCI Loirat), - une attestation de Mme [P] [V], gérante la SARL Boutique [V], qui indique avoir utilisé l'intégralité du lot, à savoir des locaux commerciaux ainsi que 'les plates-bandes, les voies intérieures et [les] aires de stationnements', là encore, conformément aux délimitations apparaissant en rouge sur le plan adjoint correspondant bien aux parcelles AE n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] (pièce n°16 de la SCI Loirat), à compter de 2009 et ce jusqu'en 2020. 26. La SARL Commerce Expansion ne s'est pas manifestée à la cause, n'ayant pas constitué avocat ni en première instance, ni en appel, alors qu'elle avait vocation à contester l'usucapion revendiquée, en tant que propriétaire précédent et alors que la société civile Thetapierre, aux droits desquels elle vient, est toujours officiellement désignée propriétaire de la parcelle AE n° [Cadastre 3] à l'examen du relevé de publicité foncière du 12 novembre 2024. 27. Mais le titulaire initial du lot 31 (parcelle [Cadastre 3]), c'est-à-dire le propriétaire du lot n° 3 (qui réunit les lots n° 32 et 33, soit les parcelles n° [Cadastre 4] et [Cadastre 5] au sud de la parcelle n° [Cadastre 3]) est potentiellement concerné par la revendication de la SCI Loirat. 28. Or, les attestations n'indiquent pas que la possession revendiquée par la SCI Loirat aurait été exclusive de toute autre et aucune pièce ne vient montrer que des signes évidents d'appropriation existeraient (par exemple une clôture entre les parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 4]). 29. Il conviendra d'ordonner la réouverture des débats afin que la SCI Loirat produise, à défaut de pouvoir le mettre en cause au stade de l'appel, une attestation du propriétaire actuel du lot n° 3 (parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 5]) confirmant qu'il n'a jamais entendu se considérer comme légitime propriétaire de la parcelle revendiquée, ainsi qu'un procès-verbal de constat d'huissier faisant un descriptif précis des lieux, notamment leur configuration entre les parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 4]. Par ailleurs, les attestants (M. [F] et Mme [V]) devront préciser si l'utilisation des places de parking de la parcelle [Cadastre 3] était le fait exclusif des clients ou employés du bâtiment présent sur la parcelle [Cadastre 2] et s'il existait une matérialisation de la séparation entre les parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 4]. 30. La cour tirera toutes conséquences utiles en termes de recevabilité ou de bien-fondé de l'action faute de production de tout ou partie des pièces ainsi sollicitées. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt de défaut mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile, Ordonne la réouverture des débats, Enjoint la SCI Loirat de produire : - une attestation du propriétaire actuel du lot n° 3 (parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 5]) confirmant qu'il n'a jamais entendu se considérer comme légitime propriétaire de la parcelle revendiquée (parcelle [Cadastre 3]), - un procès-verbal de constat d'huissier faisant un descriptif précis des lieux, notamment leur configuration entre les parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 4], - un complément d'attestation de M. [F] et Mme [V] qui devront préciser si l'utilisation des places de parking de la parcelle [Cadastre 3] était le fait exclusif des clients ou employés du bâtiment présent sur la parcelle [Cadastre 2] et s'il existait une matérialisation de la séparation entre les parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 4], Dit que la cour tirera toutes conséquences utiles en termes de recevabilité ou de bien-fondé de l'action faute de production de tout ou partie des pièces ainsi sollicitées, Renvoie l'affaire à la mise en état du 18 novembre 2025 à 9 h. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE