Texte intégral
CIV.3
CF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 25 octobre 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10549 F
Pourvoi n° F 17-27.834
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société A..., société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 7 septembre 2017 par la cour d'appel de Rouen (chambre de la proximité), dans le litige l'opposant à la société Ilozart, entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 25 septembre 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Y..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de Me X..., avocat de la société A..., de la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat de la société Ilozart ;
Sur le rapport de Mme Y..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société A... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société A... ; la condamne à payer à la société Ilozart, la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq octobre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par Me X..., avocat aux Conseils, pour la société A....
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la résiliation du bail commercial liant la SCI A... et l'Eurl Ilozart aux torts exclusifs de la SCI A... et d'avoir condamné la SCI A... à payer à l'Eurl Ilozart la somme de 39.924 € au titre de son trouble de jouissance sur la période de juin 2011 à juillet 2017 inclus outre la somme de 1.164,77 € en remboursement de ses frais de constats et, au titre de son trouble de jouissance à compter du 1er août 2017, une indemnité mensuelle de 396 € ;
AUX MOTIFS QUE par application combinée des articles 1719, 1720 et 1721 du code civil (en leur rédaction applicable) le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de l'entretenir en l'état de servir à l'usage pour laquelle elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce, et d'y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que les locatives ; qu'il doit garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose qui en empêchent l'usage, quand même il ne les aurait pas connues lors du bail, et que s'il résulte de ces vices ou défaut quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser ; que le contrat de bail du 13 février 2012 contient une clause aux termes de laquelle « Le bailleur écarte toute responsabilité vis-à-vis du preneur dans les cas suivants [
] : - en cas d'inondation par les eaux pluviales, fuites d'eau, écoulement par chéneaux et autres circonstances provoquant ces débordements. Le preneur fera son affaire personnelle des cas cidessus cités et de toutes autres éventualités imprévues, excepté son recours contre qui de droit en dehors du bailleur » ; que cette clause est en elle-même valide, mais sous la condition qu'elle n'ait pas pour but et pour effet de permettre au bailleur de le décharger complètement de son obligation de délivrance ; que sur la résiliation du bail, il doit être rappelé que le bail consenti en renouvellement à effet au 26 octobre 2008 étant un nouveau bail juridiquement distinct du bail renouvelé, et que seuls les manquements commis pendant la durée du nouveau bail en cours sont susceptibles d'en justifier la résiliation ; qu'il ressort des pièces produites aux débats que des infiltrations d'eau s'étaient déjà antérieurement produites au niveau du plafond de la mezzanine (« entresol »), ayant conduit à des travaux de reprises en toiture en 2002 et 2003 ; qu'en juin 2006 l'Eurl Ilozart avait informé le syndicat des copropriétaires de l'immeuble qu'en dépit de ces travaux les infiltrations d'eau persistaient ; qu'en janvier 2008 elle s'est adressée au gérant de la SCI A... pour lui signaler que plusieurs rendez-vous étaient restés sans effet, que des traces d'humidité apparaissaient au sous-sol, qu'elle était toujours dans l'attente d'une solution et que les infiltrations s'aggravaient ; qu'aucun remède n'avait été apporté avant la prise d'effet du nouveau bail en octobre 2008, la recherche technique d'infiltrations en terrasse de l'immeuble n'ayant eu lieu qu'en mai 2009, et les travaux de reprise en terrasse n'ayant eu lieu qu'en novembre 2012 ; que le 18 janvier 2013 l'Eurl Ilozart a adressé à son assureur un nouveau constat de dégât des eaux portant toujours sur des infiltrations au niveau du plafond de la mezzanine ; que les assureurs de l'Eurl Ilozart, la SCI A... et le syndicat des copropriétaires ont désigné chacun leur expert, un rapport de recherche de fuite a été établi en avril 2013 concluant à un défaut d'étanchéité dans la salle de bains de l'appartement au-dessus à l'origine des dommages constatés dans la boutique au niveau de la colonne d'eaux usées, et à des défauts d'étanchéité pour des causes diverses à plusieurs endroits en terrasses de l'immeuble ; que la SCI A... a fait procéder aux travaux dans l'appartement du dessus dont elle est propriétaire en novembre 2013 et les travaux en terrasses imputables au syndicat des copropriétaires n'ont été réalisés qu'en juin 2014 ; qu'au mois de janvier 2014 l'Eurl Ilozart a fait établir un procès-verbal de constat, dans lequel l'huissier relève qu'une partie de la mezzanine (25 m² sur une surface totale de 50 m²) avait dû être rendue inaccessible au public en raison des infiltrations et dégâts des eaux récurrents, l'autre partie accessible au public étant elle-aussi affectée de boursoufflures au plafond et de fissurations du coffrage en cueillies ; que le conseil de l'Eurl Ilozart a adressé à la SCI A... le 4 septembre 2014 un courrier lui rappelant les difficultés récurrentes en dépit des travaux effectués, lui confirmant qu'une partie de la mezzanine avait dû être cloisonnée pour isoler de la vue du public les infiltrations provoquant des boursouflures en plafond, de la moisissure et la dégradation des peintures, et l'informant de ce que désormais l'autre partie de la mezzanine était également affectée de désordres de sorte qu'à bref délai elle devrait également être condamnée ; que lui rappelant ses obligations en application de l'article 1719 du code civil, il lui a demandé de mettre en oeuvre une expertise judiciaire pour régler une fois pour toutes les problèmes d'infiltration, ou d'accepter aimablement une résiliation du bail à ses torts et griefs, lui précisant qu'à défaut de réponse satisfaisante sous quinzaine il engagerait une action en résiliation de bail ; que l'assignation en référé aux fins d'expertise a été signifiée à la requête de la SCI A... le 22 décembre 2014 ; que l'expert au cours de ses opérations, en avril 2015 a pu constater notamment la persistance d'infiltrations dans la mezzanine ; qu'ayant déterminé la cause technique des désordres il préconise des travaux de reprise dans la salle de bains la cuisine et les WC de l'appartement à l'étage au-dessus appartenant à la SCI A... et divers travaux sur des ouvrages extérieurs, imputables à la copropriété ; qu'un procès-verbal de constat dressé le 9 mars 2016 fait état de ce qu'au fond de la mezzanine la zone est particulièrement humide et la peinture se dégrade, au niveau du mur de refend l'enduit se dégrade, des débris tombant au sol ainsi que de la peinture écaillée, de l'eau stagne ; que sur une zone de 1,50m de long et 80 cm de large l'enduit du plafond est absent, les briquettes d'isolation sont visibles avec de l'eau en stagnation, de la moisissure se forme, des objets en dessous sont protégés par un plastique sur lequel tombent ponctuellement des gouttes ; qu'une autre partie du plafond a également perdu son enduit ; qu'un dernier procès-verbal dressé en janvier 2017 relève, notamment, à plusieurs endroits une disparition de l'enduit laissant apparaître l'hourdis de briques creuses ; que deux plaques de carton gaufré dissimulent une zone d'environ 80 cm x 1 m qui quand elles sont retirées laissent de l'eau s'écouler du plafond et voir le hourdis de briques, des gouttelettes étant en suspension sur ce hourdis et sur l'enduit ; que de nouveaux décollements d'enduits sont relevés ; qu'au sol la plaque de plancher de bois contreplaqué se désagrège et une seconde plaque dissimule une découpe dans le plancher et la présence de débris de plaques de bois contreplaqué ; que cette partie de la mezzanine demeure ouverte au public mais du film transparent a été déposé sur les objets vendus pour les protéger ; que l'huissier souligne en conclusions que les désordres sont plus importants que sur son précédent constat ; que ces désordres récurrents voire permanents en raison desquels l'Eurl Ilozart ne dispose pas sur l'ensemble des lieux loués, du clos et de l'étanchéité auxquels elle peut prétendre, suffisent à caractériser un défaut de délivrance ; qu'il en résulte d'une part que la SCI A... peut prétendre opposer à l'Eurl Ilozart la clause limitative de responsabilité et garantie insérée au bail, et d'autre part que la résiliation du bail doit être ordonnée à ses torts et griefs, peu important que la cause technique des désordres ne lui soit pas entièrement imputable, à charge pour elle d'exercer tout recours qu'elle jugera utile ; que le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail, et en ce qu'il a ordonné une expertise aux fins d'évaluation de l'indemnité d'éviction ;
ALORS, D'UNE PART, QUE ne ressortit pas au clos et au couvert le désordre lié à des infiltrations d'eau ayant un effet localisé, qui ne s'étend pas à l'ensemble de la couverture ; qu'en écartant la mise en oeuvre de la clause limitative de responsabilité insérée dans le bail, exonérant le bailleur de toute responsabilité au titre des fuites d'eau (contrat de bail du 13 février 2012, p. 12), au motif que « l'EURL Ilozart ne dispose pas sur l'ensemble des lieux loués, du clos et de l'étanchéité auxquels elle peut prétendre », ce qui suffit « à caractériser un défaut de délivrance » (arrêt attaqué, p. 6, alinéa 5), tout en constatant que seule une partie de la mezzanine était concernée par les infiltrations d'eau (arrêt attaqué, p. 9, alinéa 1er), la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé le fait que les désordres en cause, qui étaient localisés, ressortissaient effectivement au clos et au couvert, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 ancien du code civil applicable en la cause et de l'article 1720 du code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE le preneur qui prend les locaux à bail en toute connaissance de cause, et qui souscrit une clause de non-garantie du bailleur relativement aux problèmes d'humidité et d'infiltrations dont il a connaissance, ne peut ensuite reprocher à ce dernier de ne pas lui avoir assuré le clos et le couvert ; qu'en considérant que l'Eurl Ilozart était fondée à reprocher à la SCI A... un manquement à son obligation de délivrance, faute d'avoir assuré au locataire le clos et le couvert (arrêt attaqué, p. 6, alinéa 5), tout en constatant que l'Eurl Ilozart avait pris les locaux à bail en toute connaissance de cause, puisqu'elle avait déjà conclu de précédents contrats de bail portant sur les mêmes locaux et qu'elle avait déjà fait état dans le cadre de ces précédents contrats de fuites d'eau récurrentes (arrêt attaqué, p. 2 in fine et p. 3, alinéa 3), la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1134 ancien du code civil applicable en la cause et l'article 1720 du code civil ;
ALORS, ENFIN, QU' en toute hypothèse, en considérant que la SCI A... était responsables des infiltrations d'eau litigieuses, ce qui justifiait la résiliation du bail à ses torts exclusifs, tout en constatant que, selon l'expert judiciaire, une partie des travaux de reprise était à la charge de la copropriété (arrêt attaqué, p. 6, alinéa 2), ce dont il résultait nécessairement que la SCI A... n'était pas seule responsable des désordres en cause, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1134 ancien du code civil applicable en la cause et l'article 1720 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la résiliation du bail commercial liant la SCI A... et l'Eurl Ilozart aux torts exclusifs de la SCI A... et d'avoir condamné la SCI A... à payer à l'Eurl Ilozart la somme de 39.924 € au titre de son trouble de jouissance sur la période de juin 2011 à juillet 2017 inclus outre la somme de 1.164,77 € en remboursement de ses frais de constats, et au titre de son trouble de jouissance à compter du 1er août 2017, une indemnité mensuelle de 396 € ;
AUX MOTIFS QUE sur l'indemnisation, le bail régularisé le 13 février 2012 rappelle qu'il vient en renouvellement d'un bail initial consenti à compter du 26 octobre 1999 pour se terminer le 25 octobre 2008, « à la suite d'une ordonnance de loyer rendue par le tribunal de grande instance de Rouen 2ème chambre civile le 1er octobre 2009 » ; qu'il ne comporte aucune indication de la surface totale des lieux loués et de la répartition des surfaces entre la boutique du rez-de-chaussée et la mezzanine, et aucune justification n'est donnée des modalités de fixation du loyer ; que par ailleurs si une partie de la mezzanine a dû être isolée et exclue de la surface de vente, elle ne s'est pas trouvée pour autant dépourvue de tout usage ; que dans ces conditions la privation de l'usage d'une partie de la mezzanine comme surface de vente ne peut donner lieu à indemnisation équivalente à une diminution de loyer par référence à une valeur locative au m² ; que le fait que des travaux aient été réalisés en 2012 par la copropriété, avec récupération ou non à l'encontre de la SCI A..., en vue de faire cesser la cause des infiltrations dont se plaignait déjà l'Eurl Ilozart montre tout au plus qu'il a été tenu compte de ses réclamations en ce qu'elles signalaient l'existence de désordres affectant l'immeuble, à l'origine d'infiltration dans son local commercial ; qu'il ne permet pas de caractériser la reconnaissance par la SCI A... de sa responsabilité, en qualité de bailleur, du trouble de jouissance tel qu'allégué par l'Eurl Ilozart, susceptible d'interrompre la prescription à plus forte raison en considération de la clause contractuelle dont il continue de se prévaloir ; que l'assignation en référé à la requête de la SCI A... aux fins d'expertise n'a aucun effet interruptif de la prescription courant à l'encontre de l'Eurl Ilozart, et cette dernière ne conteste pas avoir présenté sa demande d'indemnisation par ses conclusions au fond du 21 juin 2016 ; que la SCI A... est en conséquence fondée à prétendre à l'irrecevabilité de la demande de l'Eurl Ilozart au titre du trouble de jouissance pour la période antérieure au 21 juin 2011 ; que le tribunal a indemnisé le trouble de jouissance par référence à la proposition de l'expert quant à la base mensuelle de calcul ; que la SCI A... ne la conteste pas mais est mal fondée à prétendre qu'elle ne pourrait être prise en considération qu'à partir de janvier 2014, alors que cette date est celle non pas de l'apparition des taches visibles, mais la date à partir de laquelle les désordres étaient tels que l'Eurl Ilozart a dû cloisonner la mezzanine pour cacher à la vue de la clientèle les dégâts occasionnés ; que ce préjudice de vue est réparable dès le début de la période non prescrite, les désordres d'infiltrations étant préexistants ; qu'appréciant, souverainement, dans la limite des prétentions chiffrées des parties, le préjudice subi et la réparation qui lui est due, la cour n'est liée ni par les conclusions de l'expert ni par le détail de l'argumentation des parties ; que la base de calcul d'un préjudice exclusivement lié à la vue de taches n'est contestée par aucune des parties, et peut être retenue jusqu'au 18 janvier 2013, date de déclaration du nouveau sinistre ; qu'à compter de cette date le trouble lié aux désordres ne s'est pas limité à la vue de taches, mais résulte également des infiltrations subies qui sont allées en s'aggravant progressivement et régulièrement, provoquant la dégradation et la chute de portions d'enduit du plafond de la mezzanine, la dégradation du sol nécessitant des opérations de camouflage mais allant jusqu'au percement de celuici sous la pression du pied d'une cliente, la présence importante d'eau en cas fréquent de pluies, ruissellement sur la marchandise présente exigeant une surveillance et protection constante, désaffectation d'une partie de la mezzanine contraignant à resserrer dans le surplus de la boutique les marchandises déplacées, remise en cause du montant des primes d'assurance compte tenu de la forte sinistralité ; que dans ces conditions le trouble de jouissance, s'il peut être évalué à la somme mensuelle de (156 + 240) 396 € par mois de juin 2011 à janvier 2013 (19 mois), soit par la somme de 7.524 €, doit être indemnisé sur la période de février 2013 à juillet 2017 inclus (54 mois) par l'allocation de la somme mensuelle de 600 €, soit la somme de 32.400 € ; que la SCI A... sera en conséquence condamnée à payer à l'Eurl Ilozart, pour la période de trouble de jouissance non couverte par la prescription et arrêtée à juillet 2017 inclus, la somme de 39.924 € à laquelle s'ajoute celle de 1.164,77 € au titre des divers frais de constats ; qu'à compter du 1er août 2017 et jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction permettant son départ, ou si elle est plus proche jusqu'à la réparation intégrale des désordres dans les locaux loués, l'Eurl Ilozart continuera à subir un préjudice qui sera réparé, dans les limites de ses prétentions, par la condamnation de la SCI A... au paiement d'une indemnité mensuelle de 396 € ;
ALORS QUE dans ses écritures d'appel (conclusions signifiées le 20 juin 2017, p. 17, alinéa 3), la SCI A... faisait valoir que, selon l'expert judiciaire, les désordres litigieux n'avaient pas nui au commerce, « car les gérants de la société Ilozart pouvaient cacher les taches au sol par des objets en vente, agrafer un lé collé au plafond. Les taches les plus gênantes se situent dans le bureau cloisonné sur la mezzanine » ; qu'en allouant à l'Eurl Ilozart une indemnité au titre d'un trouble de jouissance « lié à la vue de taches » (arrêt attaqué, p. 9, alinéa 6), sans répondre aux conclusions précitées de la SCI A..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
