Cour d'appel, 28 février 2024. 22/00262

Chambre civile Section 2 ARRET N° du 28 FEVRIER 2024 N° RG 22/00262 - N° Portalis DBVE-V-B7G-CDXW TB-R Décision déférée à la Cour : Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 5], décision attaquée en date du 04 Avril 2022, enregistrée sous le n° 19/00799 S.C.I. JA C/ S.A.R.L. SARL Ac promotion Copies exécutoires délivrées aux avocats le COUR D'APPEL DE BASTIA CHAMBRE CIVILE ARRET DU VINGT HUIT FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE APPELANTE : S.C.I. JA prise en la personne de son représentant légal [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 1] Représentée par Me Jean philippe BATTINI, avocat au barreau d'AJACCIO, et par Me Olivier BLANC, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMEE : S.A.R.L. AC PROMOTION prise en la personne de son représentant légal en exercice [Adresse 9] [Adresse 9] [Localité 2] Représentée par Me Sarah SENTENAC de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIES, avocat au barreau d'AJACCIO, en visioconférence, COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 octobre 2023, devant Thierry BRUNET, Président de chambre, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Jean-Jacques GILLAND, Président de chambre Thierry BRUNET, Président de chambre Guillaume DESGENS, Conseiller GREFFIER LORS DES DEBATS : Vykhanda CHENG. Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 décembre 2023, prorogée par le magistrat par mention au plumitif au 28 février 2024. ARRET : Contradictoire, Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au troisième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Jean-Jacques GILLAND, Président de chambre, et par Martine COMBET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE: Suivant acte notarié du 12 mai 2015, la S.C.I. Ja et la S.A.R.L. Ac promotion ont conclu une vente immobilière, portant sur une parcelle cadastrée section [Cadastre 6] sous le n° [Cadastre 3] lieu-dit [Localité 8] à [Localité 5] (Corse-du-Sud), prévoyant un paiement du prix par la S.A.R.L. Ac promotion pour partie comptant, pour partie payable à terme avec un échéancier fixé jusqu'au 30 décembre 2016. Alors que le prix de vente sera définitivement soldé le 20 juillet 2021 avec un paiement de 375 000 euros, dans le même temps que l'assignation indemnitaire au fond, la S.A.R.L. Ac promotion devait également saisir le président du tribunal judiciaire d'Ajaccio par une assignation en référé du 31 juillet 2019, pour entendre ordonner la mainlevée du privilège du vendeur pour les ventes des lots sous compromis, à titre principal au visa de l'article 808 du code de procédure civile, et à titre subsidiaire au visa de l'article 809 du code de procédure civile. Suivant déclaration d'appel du 19 avril 2022, la S.C.I. Ja a interjeté appel du jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Ajaccio le 4 avril 2022, en ce qu'il a : - déclaré recevable l'action de la SARL Ac promotion ; - condamné la SCI Ja à payer à la SARL Ac promotion la somme de 591 994,10 euros ; - condamné la SCI Ja à payer à la SARL Ac promotion la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au-delà des dépens ; - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, et dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire de la décision. Les conclusions d'appelant ont été notifiées pour la première fois le 13 juillet 2022. Les conclusions de l'intimée ont été notifiées pour la première fois 21septembre 2022, sans contenir d'appel incident. Dans ses conclusions récapitulatives déposées au greffe le 4 avril 2023, la S.C.I. Ja, appelante, entend faire valoir : - En réponse à l'exception d'irrecevabilité des conclusions de l'appelante, qu'elles sont conformes aux exigences de l'article 542 du code de procédure civile puisque les termes du jugement déféré à la cour y étaient expressément critiqués à la lumière des moyens invoqués devant les premiers juges. - In limine litis, la prescription biennale de l'action en garantie des vices cachés, l'assignation délivrée le 31 juillet 2019 à la requête de la S.A.R.L. Ac promotion faisant expressément référence à la notion de vice caché, propre de l'action rédhibitoire et visant tout aussi expressément le seul article 1648 du code civil aux termes de son dispositif, de sorte qu'il ne pourrait s'agir d'une erreur de plume. La procédure engagée en 2019 par la S.A.R.L. Ac promotion pour des vices qui, selon ses propres écritures, auraient été découverts par elle dès le 13 novembre 2015, trouve une première sanction dans la prescription de son action. L'appelante soutient ainsi que c'est en parfaite méconnaissance des dispositions de l'article 768 du code de procédure civile, que les premiers juges dans cette affaire ont statué sur la recevabilité de l'action de la S.A.R.L. Ac promotion et par suite d'une erreur de droit. Et entend faire application au litige, à nouveau et en cause d'appel, des dispositions de l'article 1648 du code civil qui prévoit : «L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents». Au surplus, le vendeur, défendeur à l'instance initiale, a conclu dès le départ à la prescription de l'action engagée au fond puisque les prétendus vices dénoncés seraient apparus dès le 13 novembre 2015, et, ainsi que l'a justement relevé le juge de la mise en état aux termes de son ordonnance du 5 novembre 2021 : «dans l'instance qui oppose [les parties] à propos d'une vente immobilière conclue le 12/05/2015 à propos de vices cachés découverts dès le treize novembre suivant (')». L'action rédhibitoire de la S.A.R.L. Ac promotion est donc de toute évidence prescrite. Sur l'argumentation de la S.A.R.L. Ac promotion ayant par la suite soutenu que l'action n'aurait pas été engagée au soutien de l'article 1648 du code civil de sorte que cette procédure n'est pas soumise au délai biennal de l'article 1648 et qu'en réalité la référence à l'article 1648 du code civil est une simple faute de frappe dont la S.C.I. Ja tente de tirer partie, l'appelante souligne que le seul visa mentionné dans le dispositif de l'assignation au fond délivrée à la SCI Ja à la requête de la société Ac promotion le 31juillet 2019 est bien celui de l'article 1648 du code civil. A cet égard, l'appelante soutient de plus fort que seul l'acte introductif d'instance définit l'objet du litige et ses contours. Et même seules les énonciations du dispositif de l'assignation saisissent exclusivement le tribunal, en application des dispositions de l'article 768 - ancien article 753 - alinéa 2 du code de procédure civile, ainsi libellé «Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion». Avant de rappeler que l'obligation qui pèse sur celui qui engage une action en justice est de : - Exposer ses prétentions caractérisant l'objet du litige. - caractériser de manière suffisamment précise et justifiée en droit et en fait ses prétentions. - rapporter la preuve de la matérialité des faits, et de la responsabilité de ceux à l'encontre desquels il agit. Il résulte en effet des dispositions de l'article 56 du code de procédure civile que l'assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d'huissier : «(...) 2° L'objet de la demande avec un exposé des moyens en fait et en droit». Il s'agit d'une exigence essentielle en regard des droits de la défense en général et, dans le cadre particulier qu'est celui d'une action en responsabilité, il convient alors de caractériser, dans l'acte introductif d'instance l'objet des demandes, la nature de la responsabilité qui est recherchée à l'égard d'une partie et les agissements incriminés. Ainsi, aux termes du dispositif de l'acte introductif d'instance litigieux, l'action de la S.A.R.L. Ac promotion s'est incontestablement fondée sur l'article 1648 du code civil, lequel dispositif, comme le rappelle la cour d'appel de Paris, saisit exclusivement le tribunal en application de l'article 768 alinéa 2 du code de procédure civile. La S.C.I. Ja soutient encore en tout état de cause, que si le litige peut évoluer par voie de conclusions des parties, encore faut-il que l'action au visa du nouveau fondement juridique visé ne soit pas prescrite à la date de la notification des conclusions. Ainsi, la S.A.R.L. Ac promotion qui a, par la suite, invoqué la garantie d'éviction du vendeur au visa de l'article 1638 du code civil, non soumise au délai biennal de la garantie contre les vices cachés mais soumise à la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil, à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer, invoque un délai expiré à la date des conclusions de la S.A.R.L. Ac promotion notifiées en 2020. C'est pourquoi, la S.C.I. Ja maintient de plus fort son moyen tendant à faire prononcer l'irrecevabilité de l'action de la S.A.R.L. Ac promotion en raison de l'acquisition de la prescription biennale. Concluant sur le fond, si par extraordinaire l'irrecevabilité de l'action engagée par la S.A.R.L. Ac promotion en raison de sa prescription n'était pas prononcée, la cour estimant dans cette hypothèse que l'action de la S.A.R.L. Ac promotion n'est pas une action en garantie des vices cachés mais bien une action en garantie de charges non déclarées par le vendeur à l'acquéreur, la S.C.I. Ja entend faire valoir : - à titre liminaire que l'intimée cumule la double qualité de professionnelle de la construction et de l'immobilier. Et que si la S.A.R.L. Ac promotion a finalement fondé son action sur les dispositions de l'article 1638 du code civil et donc sur la garantie d'éviction, la servitude dont l'héritage vendu se trouve grevé doit être occulte, c'est à dire non apparente, et doit être d'une telle gravité qu'elle soit de nature à vicier la vente à tel point que l'acquéreur n'aurait pas contracté. En outre, le demandeur à l'action doit caractériser et démontrer que le vendeur avait connaissance de l'existence de telles charges avant la vente et qu'il les a intentionnellement dissimulées à l'acquéreur. Au contraire, la S.C.I. Ja entend démontrer qu'une telle action est infondée et la S.A.R.L. Ac promotion devra en être déboutée, puisqu'elle ne démontre ni l'existence de servitudes non apparentes, ni encore la connaissance par le vendeur de l'existence de tels réseaux et sa dissimulation, ni la nature des préjudices subis du fait de leur existence et encore moins un lien de causalité entre les surcoûts de travaux et l'existence des réseaux tels qu'avancés. Contrairement à l'appréciation du tribunal, et alors qu'il rappelle que la charge de la preuve incombe à celui qui invoque la servitude, en l'espèce, l'acquéreur n'a pas rapporté la preuve de la présence sur la parcelle acquise d'une servitude d'écoulement des eaux provenant du fonds voisin. A cet égard, les seuls clichés photographiques produits par la S.A.R.L. Ac promotion, non datés, d'un terrain non identifié, sont largement insuffisants à constituer une telle preuve. Tandis que la société intimée n'apporte aucune justification de ce que les canalisations trouvées se trouvent sur la parcelle vendue, ni même qu'elles la traversent, encore moins qu'elles auraient été incompatibles avec le projet initial et en quoi leur présence aurait rendu le projet plus onéreux et aucune démonstration tendant à prouver que, si l'acquéreur en avait connu l'existence, il n'aurait pas acquis ou à moindre coût. Il résulte également de la combinaison des clauses contractuelles que l'acquéreur faisait son affaire des réseaux d'eaux potables, d'eaux usées et d'eaux de pluie, sans aucune garantie du vendeur sur l'existant. La S.C.I. Ja, venderesse, soutient donc, aux termes de ses écritures, que l'acte de vente du 12 mai 2015 comporte plusieurs clauses de non garanties. Or, chacune de ces clauses ne peut être écartée que si l'acquéreur prouve la mauvaise foi du vendeur, étant précisé qu'il ne suffit pas de démontrer que le vendeur aurait dû être avisé du vice ou de la charge, mais bien qu'il l'ait effectivement connu puis dissimulé à son acquéreur. Une telle démonstration est loin d'être rapportée en l'espèce d'autant que l'acquéreur est un promoteur et donc un professionnel de l'immobilier et de la construction. Sur le bien-fondé de l'action en garantie pour charge non déclarée par la S.C.I. Ja : A titre liminaire, il convient de relever qu'au soutien de son action indemnitaire, la S.A.R.L. Ac promotion sollicite le bénéfice des dispositions de l'article 1638 du code civil, énonçant que «si l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait déclaration, de servitudes non apparentes, et qu'elles soient de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n'aime se contenter d'une indemnité», sachant que le champ d'application de ce texte a été étendu aux charges non apparentes. S'agissant des caractères de la charge relevant de la garantie due par leur vendeur, il y a lieu de souligner que le vendeur ne doit aucune garantie pour les charges apparentes que l'état des lieux révèle. Tandis que la S.A.R.L. Ac promotion ne justifie pas du caractère non apparent de cette charge éventuelle et se contente de l'affirmer de manière péremptoire. En outre, en admettant même que la prétendue canalisation souterraine litigieuse non apparente pour la S.A.R.L. Ac promotion soit constitutive d'une charge inconnue, qui en tant que telle pourrait relever de la garantie due par son vendeur en application des dispositions de l'article 1638 du code civil, ce serait sous réserve de l'application de la clause de non-garantie insérée dans l'acte notarié d'acquisition du 12 mai 2015. Cette clause de non-recours contre le vendeur doit recevoir application en l'espèce, dès lors : - que la S.C.I. Ja ne peut se voir reprocher d'avoir fait preuve de mauvaise foi envers sa cocontractante la S.A.R.L. Ac promotion, laquelle est totalement défaillante dans la caractérisation d'un comportement dolosif de son vendeur ; - qu'il n'est pas démontré que la S.C.I. Ja avait une connaissance avérée de l'existence de la charge ayant trait à la prétendue présence de la canalisation souterraine litigieuse. Qu'en conséquence, il conviendra : - d'infirmer le jugement déféré à la cour, - de rejeter l'action indemnitaire exercée par la S.A.R.L. Ac promotion au titre de la garantie des charges non déclarées pesant sur leur venderesse, - de débouter la S.A.R.L. Ac promotion de ses demandes indemnitaires et de sa demande d'indemnité présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La cour infirmera le jugement critiqué pour estimer que l'acquéreur n'a pas suffisamment rapporté la preuve de la présence sur la parcelle acquise de la servitude d'écoulement des eaux provenant du fonds voisin. Sur la demande reconventionnelle de la S.C.I. Ja, la mauvaise foi de l'acquéreur et le caractère abusif de la procédure : Le tribunal a débouté la S.C.I. Ja de sa demande de dommages et intérêts en estimant que la procédure diligentée par la S.A.R.L. Ac promotion n'était pas abusive puisqu'au contraire fondée. Il estime également que la S.C.I. Ja n'établit nullement que ses dettes envers l'administration fiscale auraient pour cause unique les retards de paiement de la S.A.R.L. Ac promotion. Pourtant, par l'engagement de cette action, la S.A.R.L. Ac promotion a fait preuve de la plus parfaite mauvaise foi et n'a agi que dans un but purement dilatoire pour retarder encore ses paiements, ce qui confère à la présente action un caractère totalement abusif. Surtout, de tels agissements sont contraires aux obligations de loyauté de bonne foi en matière contractuelle. Les retards de paiement, en parfaite inexécution des termes de l'acte notarié du 12 mai 2015 ont généré un préjudice considérable à la S.C.I. Ja qui a été placée dans une situation financière des plus difficiles, à tel point que celle-ci a rencontré diverses difficultés de paiement, notamment avec le Trésor public. Or, la S.C.I. Ja, qui n'avait comme propriété que les parcelles objet de la vente litigieuse de 2015 à la S.A.R.L. Ac promotion et démontre ainsi que ses dettes envers l'administration fiscale auraient pour cause unique les retards de paiement de la S.A.R.L. Ac promotion, a fait l'objet d'un redressement fiscal du fait d'un mauvais traitement de la fiscalité attachée au prix de la vente à tempérament. La fiscalité de la cession s'applique immédiatement sur l'intégralité du prix de cession que son paiement soit fait par l'acquéreur comptant ou à tempérament. Les délais de paiements consentis lors de la cession du 12 mai 2015 jusqu'au 31 décembre 2016 permettaient à la S.C.I. Ja de s'acquitter de cette fiscalité. N'ayant pas la trésorerie suffisante pour régler cette fiscalité, du fait des non-paiements de la S.A.R.L. Ac promotion, elle a fait l'objet par l'administration fiscale de pénalités fiscales pour retard et d'amendes fiscales. De sorte que la S.C.I. Ja, qui a subi cette procédure fiscale en application des dispositions de l'article L262 du livre des procédures fiscales doit verser la somme totale de 586 090,57 euros à la direction générale des finances publiques à titre de pénalités de retard et d'amendes fiscales en raison des retards de règlement liés à cette vente. C'est pourquoi, à titre reconventionnel, la S.C.I. Ja est donc bien fondée à solliciter, au visa des dispositions de l'article 1104 du code civil qui prévoit que «les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public», réparation de son préjudice et la condamnation de la S.A.R.L. Ac promotion à lui verser la somme de 586 090,57 euros à titre de dommages et intérêts. En outre, la S.A.R.L. Ac promotion, malgré ses incessantes défaillances, s'est crue autorisée à engager la présente procédure objet du jugement litigieux, qui, au-delà d'être manifestement mal fondée et empreinte d'une insupportable mauvaise foi, a en outre contraint la S.C.I. Ja à engager des frais pour assurer sa défense en justice. La cour infirmera aussi de ce chef le jugement litigieux, et condamnera la S.A.R.L. Ac promotion au paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Au terme desdites conclusions récapitulatives n°3 reçues le 4 avril 2023, il est demandé à la cour de : 'RECEVOIR l'appel de la SCI Ja, DÉCLARER les conclusions de l'appelant recevables et conformes aux exigences des dispositions de l'article 542 du Code de procédure civile REJETER tous moyens, fins et conclusions tendant à faire déclarer l'appelant irrecevable INFIRMER le jugement en ce qu'il a : CONDAMNÉ la SCI Ja à payer à la SARL Ac promotion la somme de 591 994,10 euros à titre de dommages et intérêts ; CONDAMNÉ la SCI Ja à payer à la SARL Ac promotion la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; DÉBOUTÉ les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; CONDAMNÉ la SCI Ja aux entiers dépens ; Puis par l'effet dévolutif de l'appel, Statuant à nouveau, de : 'DÉCLARER irrecevable l'action engagée par la SARL Ac promotion en raison de la prescription de l'action au visa des dispositions des articles 1648 du code civil et 768 alinéa 2 du CPC ; En tout état de cause DÉBOUTER la SARL Ac promotion de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; À titre reconventionnel, CONDAMNER la SARL Ac promotion au paiement de 586.090,57 à titre de dommages et intérêts ; CONDAMNER la SARL Ac promotion au paiement de la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER la SARL Ac promotion aux entiers dépens de l'instance. Dans ses conclusions d'intimée à la fois responsives et récapitulatives déposées au greffe le 29 mars 2023, la S.A.R.L. Ac promotion entend essentiellement faire valoir : - au préalable l'absence de critique par la S.C.I. Ja du jugement entrepris, sauf à en demander la réformation, en se contentant de reprendre les moyens évoqués en première instance, de sorte que le jugement entrepris ne peut qu'être confirmé. - sur la fin de non recevoir pour prescription des demandes de la S.A.R.L. Ac promotion, que les dispositions de l'article 768 du code de procédure civile concernent les conclusions et non l'acte introductif d'instance. Tandis que les conclusions communiquées le 24 avril 2020 pour l'audience du 1er juillet 2020 sont intervenues dans le délai quinquennal de prescription ayant commencé à courir le 13 novembre 2015. Et relève qu'au-delà de son caractère inopérant, la contestation méconnaît la réalité du dossier, dans la mesure où, dès son acte introductif d'instance, la S.A.R.L. Ac promotion a clairement précisé qu'une servitude non apparente ne constitue pas un vice caché mais relève des dispositions de l'article 1638 du code civil, la référence à l'article 1648 étant une simple faute de frappe. Ainsi la servitude non apparente ayant été découverte le 13 novembre 2015, lors de la réalisation des travaux de terrassement du 19 juillet 2019, n'est pas tardive et les conclusions communiquées le 24 avril 2020 pour l'audience du 1er juillet 2020 ont valablement interrompu la prescription quinquennale défini à l'article 2224 du code civil. Sur l'existence de servitudes non apparentes, le jugement entrepris doit également être confirmé en ce qu'il a retenu que la S.A.R.L. Ac promotion a rapporté la preuve de l'existence de canalisations souterraines non déclarées à la vente et grevant le fonds acquis. Etant précisé par la société intimée que la S.C.I. Ja a reconnu avoir laissé créer sur le fonds vendu un servitude non déclarée, à savoir un réseau EDF enterré ayant généré quatre jours d'interruption de chantier, ce qui constitue un aveu judiciaire. Avant de souligner que la S.A.R.L. Ac promotion a rapporté la preuve de la présence, sur la parcelle acquise, d'une servitude d'écoulement des eaux provenant du fonds voisin, non mentionnée lors de la vente. Et de soutenir le caractère inopérant de la qualité de professionnelle de l'acquéreur, alors que le vendeur, même de bonne foi, doit garantir l'acquéreur, qui n'est pas tenu de se renseigner à cet égard, de toute éviction en cas de servitudes non apparentes. Sur la garantie d'éviction et les préjudices subis, la S.A.R.L. Ac promotion rappelle que la jurisprudence oppose aux prétentions contradictoires le barrage de la recevabilité. A cet égard, la S.C.I. Ja ne peut valablement contester le quantum des préjudices tels que retenus par l'expert amiable, pour avoir été soumis à la discussion des parties, après s'être opposée devant le juge de la mise en état à ce que soit ordonnée une mesure d'expertise contradictoire. Sans aucune souci de cohérence autre que l'adoption d'une stratégie dilatoire. Sur le caractère mal fondé de la contestation, la S.A.R.L. Ac promotion souligne avoir mandaté deux experts successifs, tous deux inscrits en qualité d'expert judiciaire, pour chiffrer les préjudices subis et découlant directement de la présence des canalisations souterraines. Le second expert s'étant limité à fournir une fourchette de préjudice subi par la S.A.R.L. Ac promotion comprise entre 500 000 et 600 000 euros, M. [T], expert judiciaire fréquemment désigné par les juridictions du ressort, a permis d'établir un lien de causalité entre la présence des servitudes occultes et le retard de chantier. Avant de solliciter la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a condamné la S.C.I. Ja à payer à la S.A.R.L. Ac promotion la somme de 591 994,10 euros. Sur le rejet de la demande reconventionnelle de la S.C.I. Ja aux fins d'obtenir la somme forfaitaire portée en première instance de 25 000 euros à 586 090,57 euros, l'intimée demande la confirmation du jugement entrepris dans la mesure où : - d'une part elle n'a aucun lien avec la demande principale, pour correspondre à des mises en demeure fiscales ; - d'autre part la S.C.I. Ja n'apporte aucun élément probant au soutien de sa demande, en termes de lien de causalité entre le dommage invoqué et la faute alléguée, quant à l'ampleur de ses actifs et la nature des impositions concernées. Sur le caractère abusif des contestations, la S.A.R.L. Ac promotion entend établir que la S.C.I. Ja a commis une faute dans l'exercice de son droit de se défendre. Estimant que la résistance devient abusive s'il apparaît qu'elle est dépourvue de toute justification, tel étant le cas en l'espèce, engageant la responsabilité de la S.C.I. Ja à payer à la S.A.R.L. Ac promotion la somme de 8 000 euros en réparation de son préjudice. Outre condamnation de la S.C.I. Ja à payer la somme de 5 000 euros à la S.A.R.L. Ac promotion, au-delà des dépens. Au total la S.A.R.L. Ac promotion, visant les articles 1356 et 1638 du code civil, demande de : 'JUGER que la SCI Ja a expressément reconnu avoir laissé créer une servitude occulte qu'elle n'a pas déclarée à la SARL Ac promotion ; DÉBOUTER la SCI Ja de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; CONFIRMER le jugement entrepris dans toutes ses dispositions ; CONDAMNER la SCI Ja à payer la somme de 8 000 € à la SARL Ac promotion en réparation du préjudice subi et résultant de la résistance abusive de la SCI Ja ; CONDAMNER la SCI Ja à payer à la SARL Ac promotion la somme de 5 000 euros en application des dispositions du Code de procédure civile, outre les entiers dépens (comprenant notamment les honoraires de l'Expert). Par ordonnance du 5 avril 2023 la clôture de l'instruction a été prononcée le 5 avril 2023 pour plaidoiries fixées au 12 octobre 2023, et mise en délibéré au 20 décembre 2023, délibéré prorogé au 28 février 2024. La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l'article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu'aux dernières conclusions notifiées par les parties. SUR CE La cour est appelée à se prononcer, à titre préalable, sur l'absence de critique par la S.C.I. Ja au-delà de sa demande de réformation du jugement entrepris, moyen invoqué par la S.A.R.L. Ac promotion, qui se heurte à la lecture des écritures de la société appelante, soucieuse de préserver ses intérêts par recours à de nouvelles argumentations au soutien de moyens déjà articulés en première instance. De sorte que les exigences de l'article 542 du code de procédure civile sont remplies par la S.C.I. Ja en phase de recours au second degré de juridiction. Sur la fin de non recevoir opposée à la S.A.R.L. Ac promotion pour prescription biennale acquise, il ressort de la première lecture des pièces de procédure, que si l'article 1648 du code civil applicable à l'action rédhibitoire est seul visé en tête du dispositif de l'assignation délivrée le 31 juillet 2019, l'acte introductif d'instance de la personne morale intimée précise dès ses premières prétentions entendre engager la responsabilité du vendeur pour s'être abstenu de déclarer des servitudes non apparentes, relevant des dispositions de l'article 638 du code civil expressément cité en page 5 de l'assignation. De sorte qu'en phase introductive de première instance, la S.A.R.L. Ac promotion s'est conformée aux dispositions de l'article 768 du code de procédure civile. En conséquence la fin de non recevoir opposée pour prescription biennale applicable aux vices cachés, ne peut être accueillie favorablement en phase décisive d'appel. Sur la computation du délai de la prescription quinquennale applicable au litige, la cour retient que les conclusions communiquées par la S.A.R.L. Ac promotion le 24 avril 2020 pour l'audience devant se tenir le 1er juillet 2020, sont intervenues dans le délai quinquennal de prescription ayant commencé à courir le 13 novembre 2015, lors de la mise à jour par les architectes MM. [V] [U] et [X] [O], à l'occasion de travaux de terrassements destinés à la réalisation des parkings en sous-sol, d''une évacuation des eaux pluviales qui semble venir de la parcelle mitoyenne des pompes Funèbres impériales . Ainsi la prescription quinquennale attachée aux servitudes non apparentes n'est pas davantage acquise dans la situation en litige. Sur la réalité de la servitude non apparente déterminante de la solution du litige, le premier juge a pour statuer dans le sens de sa démonstration, repris les documents versés au débat judiciaire, faisant état d'une servitude d'écoulement des eaux en provenance du fonds voisin, constitué de la parcelle cadastrée section AZ n°[Cadastre 4], non apparente lors de la vente du 12 mai 2015. Et dont les dispositions contractuelles de l'acte dressé ne pouvaient dès lors prévoir d'exclure sa garantie. Alors de surcroît qu'il s'agit d'une charge grevant le fonds de l'acquéreur, au même titre mais dans une plus large mesure que le réseau EDF découvert par le vendeur lui-même, constituant également une servitude occulte sans pour autant qu'il relève de l'aveu judiciaire invoqué par l'intimée. Sur la garantie d'éviction, la cour relève que la S.C.I. Ja n'a pas souhaité, voire s'est opposée en phase de mise en état de première instance, à l'institution d'une mesure d'expertise obéissant aux règles du code de procédure civile. A présent, la juridiction saisie dispose des éléments recueillis par M. [H] et M. [T], ingénieur bâtiment et génie civil dont l'intervention souhaitée par les deux parties à l'instance civile a donné lieu à une restitution de diligences effectuée le 4 février 2020 après visite des lieux réalisée le 9 décembre 2019, ces deux expertises réalisées amiablement se corroborant comme les premiers juges l'ont valablement retenu. Le document établit par M. [T], plus détaillé, fait état de retards occasionnés par les travaux ayant impacté la livraison des lots, représentant 215 jours calendaires, soit sept mois avérés. Et retient des plus values de travaux pour un montant total atteignant 561 578 euros, dont 427 570 euros ayant pour fait générateur la présence de canalisations sur la parcelle acquise, dans le contexte de servitudes non apparentes retenu en phase décisive d'appel. Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé sur le montant de la garantie d'éviction, à hauteur de 591 994,10 euros à charge de la S.C.I. Ja et en faveur de la S.A.R.L. Ac promotion. Sur la demande reconventionnelle formée par la S.C.I. Ja aux fins d'obtenir la somme forfaitaire de 586 090,57 euros, elle ne peut qu'être rejetée en l'absence de démonstration d'un lien avec la demande principale, étrangère aux aspects fiscaux du litige, et de précision quant à l'ampleur de ses actifs et la teneur des avis de mise en recouvrement de la part de l'administration fiscale. Sur la demande formée par la S.A.R.L. Ac promotion pour résistance abusive, il ne peut être reproché à la S.C.I. Ja d'avoir fait valoir en justice une argumentation de nature à l'exonérer de ses obligations de vendeur à l'occasion de la révélation de servitudes non apparentes. Ainsi son attitude en tant que partie attraite en justice n'est pas justiciable de dommages-intérêts. Sur les autres demandes, la S.C.I. Ja supportera la charge des frais irrépétibles avancés par la S.A.R.L. Ac promotion pour faire prévaloir ses intérêts, à hauteur de 5 000 euros, ainsi que les dépens de l'instance d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, DÉBOUTE les parties de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, et de leurs prétentions plus amples ou contraires, CONDAMNE la S.C.I. Ja au paiement des entiers dépens, CONDAMNE la S.C.I. Ja à payer à la S.A.R.L. Ac promotion la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT