Tribunal judiciaire, 26 juillet 2024. 24/03861

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [P] [R] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Karim-Alexandre BOUANANE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/03861 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4SCP N° MINUTE : 3/2024 JUGEMENT INITIALEMENT EN DATE DU 11 JUILLET 2024 PROROGÉ EN DATE DU 26 JUILLET 2024 DEMANDERESSE HENEO Société par Actions Simplifiée dont le siège social est situé [Adresse 3] représentée par le Cabinet LEGITIA en la personne de Maître Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire E 1971 DÉFENDEUR Monsieur [P] [R] demeurant [Adresse 1] appartement n° 311 [Localité 2] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascal CHASLONS, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 24 avril 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 26 juillet 2024 par Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 26 juillet 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/03861 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4SCP FAITS ET PROCÉDURE La société HENEO est gestionnaire d'une résidence sociale située [Adresse 1] à [Localité 2] destinée au logement de personnes éprouvant des difficultés particulières et notamment les familles et les personnes mal insérées dont le plafond de ressources est fixé par arrêté. Le régime applicable à cette résidence sociale n'est pas celui de la loi du 06/07/1989 mais celui, particulier, du code de la construction et de l'habitation. Suivant contrat d'occupation en date du 09/04/2021, la société HENEO, avait consenti, pour une durée d'un mois renouvelable, une location à Monsieur [P] [R] dans la résidence sociale susvisée portant sur le logement meublé n° 0311. Le montant de la redevance forfaitaire mensuelle actualisée due par Monsieur [P] [R] s'élève à 597,22 €. Le 14/12/2023, la société HENEO a fait délivrer à Monsieur [P] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au contrat et faisant état d'un solde de redevances impayées de 5711,77 €. Par acte du 03/04/2024, la société HENEO a assigné Monsieur [P] [R] devant le tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection), aux fins : que soit constatée au 15/01/2023 la résiliation du titre d'occupation du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ; subsidiairement de voir ordonnée la résiliation judiciaire du titre d'occupation ;qu'il soit ordonné l'expulsion sans délai de Monsieur [P] [R] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;de voir Monsieur [P] [R] condamné à payer la somme de 5711,77 €, au titre d'un arriéré de redevances arrêté au 28/03/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 14/12/2023 ;de voir Monsieur [P] [R] condamné à payer une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance d'hébergement actualisée à compter de la résiliation du contrat jusqu'à la libération du logement. La société HENEO a réclamé en outre une indemnité de 480 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que le maintien de l'exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir. À l'audience, l'association a actualisé sa créance au titre des redevances impayées, celle-ci se maintenant à 5711,77 € au 12/04/2024. Elle ne s'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement mais a refusé la suspension des effets de la clause résolutoire. Régulièrement cité, Monsieur [P] [R] a comparu. Il a précisé qu'il travaillait et a expliqué le défaut de paiement par une escroquerie dont il aurait été victime, une somme de 6000 € ayant été prelevée frauduleusement de son compte. Il a indiqué qu'il n'avait pas eu conscience que le loyer ne pouvait plus être prélevé. Il a sollicité des délais de paiement et a proposé de s'acquitter de sa dette en échéances de 250 € en plus du loyer. Il a précisé qu'il avait repris le paiement du loyer courant. MOTIVATIONS La société HENEO a produit à l'instance : le titre d'occupation pour un logement meublé en résidence sociale consenti à Monsieur [P] [R], contrat comportant une clause de résiliation de plein droit dans son article 7 ;un commandement de payer en date du 14/12/2023 rappelant cette clause résolutoire ;un décompte des redevances impayées au 12/04/2024. Aux termes de l'article 7 du contrat, le titre d'occupation pourra être résilié pour inexécution par le résident de l'une de ses obligations lui incombant au regard du dit titre d'occupation ou pour manquement grave et répété au règlement intérieur, notamment le non-paiement de la redevance dans les délais prévus. Selon ce même article 7, la résiliation porte effet un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception. Toutefois, s'agissant d'un impayé de redevance, il est précisé que la résiliation pourra être décidée lorsque trois termes mensuels consécutifs correspondant à la redevance totale acquittée pour le logement, seront impayés ou, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges restera due. Cet article 7 est pleinement conforme aux dispositions légales et réglementaires s'agissant de la résiliation d'un contrat d'occupation dans une résidence logement. En effet, en premier lieu, aux termes de l'article L633-2 du code de la construction et de l'habitation, la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire peut intervenir que dans les cas suivants: inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave et répété au règlement intérieur ;cessation totale d'activité de l'établissement ;cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré. En second lieu, aux termes de l'article R633-3 du code de la construction et de l'habitation, le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L633-2, sous réserve d'un préavis de un mois, en cas d'inexécution par la personne titulaire du contrat d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. En troisième lieu, aux termes de ce même article R633 du code de la construction et de l'habitation, la résiliation peut être décidée pour impayés lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total acquitté pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme d'au moins égale à deux fois le montant mensuel acquitté pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. En quatrième lieu, toujours suivant ce même article, la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que le résident ne s'en est pas acquitté totalement à la date du14/01/2024. Il ressort également des pièces produites et notamment du décompte actualisé que Monsieur [P] [R] reste redevable de la somme de 5711,77 €, arrêtée au 12/04/2024, au titre des redevances forfaitaires impayées. Par ailleurs, les pièces produites par la demanderesse font ressortir que les impayés constatés permettaient, au vu de leur montant et des redevances auxquelles ils correspondaient, de mettre en jeu la clause résolutoire. En conséquence, la clause résolutoire a été acquise de plein droit au 14/01/2024. Néanmoins, la demande de délais de paiement formée par Monsieur [P] [R] doit être suivie d'effets, en application de l'article 1343-5 du code civil. Du fait de ces délais de paiement, il y a lieu également de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant leur durée, de surseoir à la résiliation du contrat d'occupation et à l'expulsion du résident, la clause résolutoire reprenant néanmoins ses effets et entraînant toutes conséquences légales en cas de défaut de paiement tant des échéances fixées que des redevances courantes. Plus précisément, si Monsieur [P] [R] s'acquitte de sa dette selon les modalités fixées par le présent jugement, la clause résolutoire sera censée ne jamais avoir joué. Il n'y aura donc pas résiliation du contrat d'occupation. En revanche, à défaut par Monsieur [P] [R] du paiement d'une seule échéance à la date fixée ou de la redevance courante, la clause résolutoire reprendra son plein effet. La résiliation du contrat d'occupation sera alors acquise de plein droit, sans nouvelle décision, et il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [P] [R], avec toutes conséquences de droit, notamment la fixation d'une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance exigible, si la convention s'était poursuivie. Il sera précisé, s'agissant de la corrélation entre les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire les éléments suivants : Tout d'abord, aucune disposition n'interdît, dans le cadre des articles L633-1 et suivants, qu'au cas où il accorde des délais de paiement, le juge puisse pas suspendre les effets de la clause résolutoire, stipulation contractuelle dont l'application ne saurait être d'une rigueur absolue au point d'être contradictoire au principe général du droit au logement pour toute personne de bonne foi.Au demeurant, il est constant que l'application d'une clause résolutoire par une partie au contrat ne doit pas constituer un abus de droit, dès lors que la faute à l'origine de cette application est limitée ou se résorbe, dès lors que le préjudice résultant de cette faute est limité pour la partie qui l'a subi, dès lors enfin que la partie à qui est imputable la faute en donne des motifs qui attestent de sa bonne foi.L'article 1343-5 dispose que la décision octroyant les délais de paiement suspend les procédures d'exécution. Cette suspension vaut pour toute mesure d'exécution, quelle qu'elle soit, découlant des impayés pour lesquels les délais de paiement sont accordés. Il paraît donc difficile de décider des mesures d'exécution en lien avec une expulsion qui serait la conséquence du défaut de règlement des sommes dont le paiement a été aménagé.Selon l'article 1226, le créancier peut résoudre le contrat par voie de notification, après mise en demeure au débiteur défaillant de satisfaire son engagement dans un délai raisonnable. Cet article prévoit également qu'à tout moment, le débiteur peut saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l'inexécution.A priori, l'application de cet article n'est pas écartée dans le cadre de l'application d'une clause résolutoire, même s'il peut être déduit de la clause résolutoire une présomption de gravité de l'inexécution. Au delà, l'article 1228 du code civil dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement des délois au débiteur. Dans cette dernière hypothèse, le contrat n'est donc pas résolu. En l'espèce, il apparaît que depuis plusieurs mois, Monsieur [R] a repris le paiement du loyer courant. De plus, sa proposition de paiement échelonné de la dette est tout à fait sérieuse puisqu'elle aboutirait à l'extinction de celle-ci en moins de 24 mois. Par ailleurs, cette proposition est conforme à ses moyens financiers actuels. Enfin, Monsieur [R] paraît de bonne foi, expliquant sa carence par des circonstances indépendantes de sa volonté. Au demeurant, la société HENEO a reconnu cette bonne foi puisqu'elle a donné son accord à l'octroi de délais de paiement au résident pour le règlement de sa dette. Ayant consenti de façon adaptée aux délais de paiement, la société HENEO n'a en rien explicité pourquoi elle maintiendrait un refus de suspension des effets de la clause résolutoire, suspension permettant sous condition le maintien de Monsieur [R] dans son logement. Ce refus, alors qu'une clause de déchéance du terme accompagne par principe toute suspension, est susceptible de correspondre à un abus de droit en ce qu'il y aurait application systématique et sans adaptation aux circonstances contractuelles de la clause résolutoire. S'agissant de la dette locative, il y a lieu de condamner Monsieur [P] [R] au paiement de la somme de 5711,77 € au titre des redevances globales impayées, arrêtées au 12/04/2024 (la dernière échéance comprise dans cette somme correspondant à la redevance de mars 2024, devenue exigible à terme échu au 31/03/2024). Il conviendra d'autoriser Monsieur [P] [R] à s'acquitter de la somme susvisée en 22 échéances de 250 € puis en une 23ème correspondant au solde et ce, en plus de la redevance courante exigible. Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de la société HENEO les frais irrépétibles de l'instance. Au vu de la date de l'assignation, la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de plein droit. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort – Constate au 14/01/2024 l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence souscrit le 09/04/2021 par Monsieur [P] [R] auprès de la société HENEO et portant sur l'occupation d'un logement meublé (n° 0311) dans la résidence sociale située [Adresse 1] à [Localité 2]. – Condamne Monsieur [P] [R] à payer à la société HENEO la somme de 5711,77 €, arrêtée au 12/04/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 14/12/2023. – Accorde à Monsieur [P] [R] des délais de paiement et l'autorise à s'acquitter de sa dette en 22 échéances mensuelles de 250 € puis en un 23ème correspondant au solde, étant précisé que ces échéances seront exigibles à la date d'exigibilité de la redevance, la première le 05/10/2024 et la dernière étant majorée des intérêts, dépens et frais. – Suspend l'effet de la clause de résiliation de plein droit pendant la durée des délais de paiement. – Dit que si Monsieur [P] [R] se libère de sa dette au titre des redevances impayés dans le délai et selon les modalités prévues par le présent jugement, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. – Dit qu'en revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance mensuelle ou de la redevance forfaitaire à leur terme exact : 1/la clause de résiliation de plein droit retrouvera son plein effet. 2/le solde de la dette deviendra immédiatement exigible. 3/à défaut par Monsieur [P] [R] d'avoir libéré le logement deux mois après le commandement d'avoir à quitter les lieux qui lui sera délivré, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin, le sort des meubles et effets se trouvant sur place et lui appartenant étant régi selon les modalitésdes articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. 4/Monsieur Monsieur [P] [R] sera condamné au paiement à la société HENEO d'une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la redevance forfaitaire normalement exigible, avec possibilité d'indexation conformément aux termes du contrat. – Déboute les parties du surplus de leurs demandes. Condamne Monsieur [P] [R] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire. Rappelle que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de plein droit. Le Greffier Le Juge