Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE DRAGUIGNAN
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Chambre 3 - CONSTRUCTION
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DU 13 Septembre 2024
Dossier N° RG 22/02509 - N° Portalis DB3D-W-B7G-JNPV
Minute n° : 2024/243
AFFAIRE :
[V] [M], [N] [L] épouse [M] C/ Syndic. de copro. [Adresse 5] Le Syndicat des Copropriétaires de la copropriété dénommée [Adresse 5], sis [Adresse 2] (France), représentée par son Syndic en exercice la société GIMS, Société à responsabilité limitée, immatriculée au RCS de FREJUS sous le n° 340 611 292 dont le siège social est [Adresse 3], elle-même représentée par son Gérant en exercice domicilié de droit audit siège.
JUGEMENT DU 13 Septembre 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique
GREFFIER lors des débats : Madame Peggy DONET
GREFFIER faisant fonction lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE
DÉBATS :
A l’audience publique du 12 Avril 2024
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Septembre 2024
JUGEMENT :
Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort
copie exécutoire à :
Maître Laurent LE GLAUNEC de la SCP MOEYAERT-LE GLAUNEC
Maître Antoine FAIN-ROBERT de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT
Délivrées le 13 Septembre 2024
Copie dossier
NOM DES PARTIES :
DEMANDEURS :
Monsieur [V] [M]
Madame [N] [L] épouse [M]
tous deux domiciliés [Adresse 1]
[Adresse 5]
tous deux représentés par Maître Antoine FAIN-ROBERT de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
D’UNE PART ;
DÉFENDEUR :
Syndic. de copro. [Adresse 5] Le Syndicat des Copropriétaires de la copropriété dénommée [Adresse 5], sis [Adresse 2] (France), représentée par son Syndic en exercice la société GIMS, Société à responsabilité limitée, immatriculée au RCS de FREJUS sous le n° 340 611 292 dont le siège social est [Adresse 3], elle-même représentée par son Gérant en exercice domicilié de droit audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Maître Laurent LE GLAUNEC de la SCP MOEYAERT-LE GLAUNEC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
D’AUTRE PART ;
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte d’huissier délivré le 6 avril 2022 les époux [M] faisaient assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
Propriétaires selon acte notarié en date du 16 avril 1987 d’un appartement et d’un emplacement de stationnement automobile, correspondant aux lots n° 75 et 7 de la copropriété [Adresse 5], les époux [M] exposaient avoir été victimes d’un dégât des eaux qu’ils avaient déclarés à leur assureur la MACIF et au syndicat des copropriétaires.
Une expertise amiable avait été diligentée au contradictoire de celui-ci et de son assureur la SADA. Le rapport d’expertise identifiait deux causes confondues aux dommages :
- une infiltration d’eau pluviale au travers de la couverture en tuiles de l’immeuble, dont la réparation avait été confiée à l’entreprise [Z] selon facture du 7 mars 2019
- une mise en charge exceptionnelle de la terrasse sur plots accessibles de l’appartement assuré qui récupérait les eaux pluviales de la couverture.
Les désordres avaient perduré. Le syndic avait sollicité des devis qui s’élevaient de 42 900 € TTC à 66 998 €. Les copropriétaires avaient rejeté en assemblée générale du 3 septembre 2020 la résolution tendant à refaire à neuf la toiture du bâtiment, et avaient entériné les travaux pour un montant résiduel de 3900 € et manifestement inefficiente.
L’expert requis par le syndic rendait son rapport le 14 octobre 2020 et préconisait des travaux de remise en état importants.
Les époux [M] obtenaient en référé qu’une expertise judiciaire soit ordonnée le 24 mars 2021. Parallèlement l’assemblée générale des copropriétaires du 12 février 2021 avait décidé du principe des travaux de réfection totale de la toiture.
L’expert Monsieur [T] déposait son rapport le 10 février 2022. Il évaluait le coût des travaux à 14 422,10 € TTC, outre 1406,61 euros correspondant aux travaux déjà effectués, et à 23 100 € la perte de jouissance du 19 octobre 2018 au 30 juin 2022.
Les époux [M] demandaient la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser ces montants, ainsi que 2100 € au titre du préjudice de jouissance pendant la période de réalisation des travaux de remise en état intérieure, 2000 € au titre du préjudice moral, et 5000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et à régler les dépens avec distraction au profit de leur conseil.
Ils sollicitaient l’application de l’article 10 – 1 de la loi du 10 juillet 1965.
Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 novembre 2022, ils persistaient dans leurs prétentions, portant leur demande au titre de la perte de jouissance du 19 octobre 2018 au 22 février 2022 à 29 000 €.
En réponse à la demande de nullité du rapport d’expertise judiciaire soulevée par le syndicat des copropriétaires, ils rappelaient les termes de l’article 276 du Code de procédure civile qui permettait à l’expert de ne prendre en compte que les observations des parties formulées avant l’expiration du délai qu’il leur avait imparti. Ils relevaient que le juge du contrôle des expertises n’avait pas été saisi d’une difficulté ni d’une demande de nullité du rapport.
Ils observaient que la vétusté de leur appartement dont se prévalait le syndicat des copropriétaires était une notion assurancielle permettant de limiter une indemnité au titre d’un volet dommages en appliquant un prorata. Cette notion n’était pas applicable au volet responsabilité en vertu du principe de réparation intégrale du préjudice.
Dans ses écritures notifiées par voie électronique le 13 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires soutenait en premier lieu que le rapport d’expertise était nul sur le fondement de l’article 16 du Code de procédure civile.
L’expert judiciaire avait pris parti pour la partie demanderesse. Il avait répondu de manière succincte au questionnement du syndicat des copropriétaires concernant la perte de jouissance et les désordres effectifs qui seraient susceptibles d’être en lien avec les infiltrations.
Le 20 juillet 2021 l’expert avait transmis le compte rendu de l’accedit sur site du 3 juin 2021, en précisant qu’il valait pré-rapport. En réponse aux observations du syndicat des copropriétaires il avait indiqué que le mécanisme des volets, des coffres, les reprises de peinture et d’étanchéité devraient faire l’objet de vérifications qui n’avaient jamais été réalisées.
Les observations devaient être faites au plus tard le 28 septembre 2021. La partie demanderesse avait communiqué un dire récapitulatif de 7 pages, accompagné de 8 pièces le 24 septembre 2021 soit un vendredi, de sorte que le concluant n’avait pu répondre avant le 6 octobre 2021. Le rapport définitif n’apportait aucune réponse à ce dire, alors que la partie demanderesse avait mis plus de 2 mois à répondre aux dires du syndicat déposé avant le 15 juillet 2021.
Le syndicat des copropriétaires soutenait avoir été dans l’impossibilité de saisir le juge du contrôle des expertises, l’expert se considérant comme dessaisi.
À titre subsidiaire le syndicat des copropriétaires observait que la partie demanderesse n’avait engagé aucun recours à l’encontre des décisions des assemblées générales du 19 octobre 2018 au 12 février 2021 qui avaient refusé la prise en charge des travaux.
Les travaux avaient été effectués par le syndicat des copropriétaires, et avaient mis un terme aux désordres.
Le syndicat des copropriétaires demandait qu’il soit tenu compte de l’état de vétusté de l’appartement.
Quant au préjudice de jouissance, le syndicat des copropriétaires soutenait que seule une chambre avait pu être condamnée.
Il demandait le rejet de la demande de condamnation fondée sur un préjudice matériel, un préjudice moral, et un préjudice lié à la durée de réalisation des travaux. Il sollicitait que le préjudice immatériel sollicité soit ramené à 10 % de la demande, que la demande de remboursement de travaux effectués en 2019 soit rejetée, ainsi que la demande de frais irrépétibles.
Il demandait la condamnation de la partie demanderesse à lui verser la somme de 3000 € de frais irrépétibles.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.
Une ordonnance de clôture était rendue le 15 janvier 2024 et l’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du 12 avril 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la nullité du rapport d’expertise
Les articles 232 et suivants du Code de procédure civile prévoient que le technicien commis par le juge doit remplir personnellement la mission qui lui est confiée. Il doit accomplir sa mission avec conscience, objectivité, et impartialité. Il doit donner son avis sur les points pour l’examen desquels il a été commis et ne peut répondre à d’autres questions sauf accord écrit des parties.
La chronologie du rapport d’expertise fait état d’un premier accedit sur site en date du 3 juin 2021.
Le 15 juillet 2021 le conseil du syndicat des copropriétaires adressait un dire à l’expert pour contester la prise en charge des travaux concernant le sol les papiers peints et les coffres des volets notamment en raison de la vétusté. Il observait que le syndicat des copropriétaires payait des franchises d’assurances pour ses divers postes et qu’il ne pouvait y avoir de double indemnisation.
Concernant la réception des travaux de réparation de la toiture, il sollicitait les indications de l’expert qui avait manifesté des réserves.
Ces éléments étaient évoqués lors de la réunion du 3 juin 2021. Le pré-rapport d’expertise établi le 20 juillet 2021 répondait à tous ces points.
Le pré-rapport précisait que l’expert demandait les objections éventuelles par dire dans un délai de 5 semaines soit avant le 28 septembre 2021.
Le 24 septembre 2021 les demandeurs récapitulaient la chronologie et les éléments techniques connus des parties. Ils attiraient l’attention de l’expert sur la nécessité d’assurer la réparation intégrale des conséquences dommageables, la vétusté ne pouvant être pris en compte. Ils se référaient à des devis et factures déjà communiqués. Ils insistaient sur le préjudice immatériel et son mode de calcul.
Le dire en date du 6 octobre 2021 du syndicat des copropriétaires récapitulait les diligences accomplies par le syndicat. Il critiquait le refus de prise en compte de la vétusté, la prise en charge du mobilier, le caractère excessif du préjudice immatériel.
Il demandait à l’expert si le syndicat des copropriétaires pouvait signer le procès-verbal de réception des travaux de réfection de la toiture.
D’une part, Monsieur [T] a laissé un délai de 5 semaines aux parties pour produire leurs observations. Il appartenait au syndicat des copropriétaires de respecter le délai imparti par l’expert, dans un souci de célérité de la procédure.
D’autre part, le dire déposé par les demandeurs ne faisait pas état d’éléments nouveaux sur le plan technique, mais discutait essentiellement du régime de responsabilité applicable. Les termes du débat étaient connus des parties, de sorte que le refus de délai supplémentaire par l’expert n’a pu nuire au débat contradictoire.
En toute hypothèse le dire du 6 octobre 2021 était joint au rapport d’expertise, et soumis au débat contradictoire.
Quant aux conclusions techniques de l’expertise judiciaire, elles corroborent les constatations des deux précédentes expertises amiables diligentées à la demande des parties.
Le syndicat des copropriétaires n’établit ni atteinte au principe du contradictoire, ni manquement au devoir d’impartialité de l’expert.
Enfin aux termes de la mission définie par l’ordonnance de référé du 24 mars 2021 il n’appartenait pas à Monsieur [T] de donner son aval à la signature du procès-verbal de réception des travaux de réfection de la toiture. Il n’était en effet pas chargé de l’assistance technique à la réception des travaux par le syndicat des copropriétaires mais seulement d’indiquer les moyens propres à remédier aux désordres.
La demande de nullité sera donc rejetée.
Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires
La partie demanderesse se prévaut des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans leur rédaction issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019, entrée en vigueur le 1er juin 2020.
L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété des immeubles bâtis dispose désormais que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toute action récursoire.
Le rôle et la responsabilité du syndicat des copropriétaires ont été renforcés :
- il ne doit plus seulement veiller à la bonne administration des parties communes, et à la conservation de l’immeuble mais aussi œuvrer en vue de l’amélioration de ce dernier,
- il engage sa responsabilité dès lors que le dommage affectant un copropriétaire de l’immeuble ou un tiers à l’immeuble a sa source dans une partie commune, et non plus seulement en cas de dommages occasionnés par un vice de construction ou un défaut d’entretien des parties communes.
C’est ainsi un régime de responsabilité sans faute qui s’applique désormais.
Néanmoins le principe de non-rétroactivité de la loi nouvelle s’applique en matière de responsabilité civile extracontractuelle. Le jugement qui statue sur la responsabilité est déclaratif de droit en ce qu'il constate le principe et l'étendue d'un droit à réparation . Il convient donc d’appliquer la loi en vigueur au jour du fait générateur du dommage. C'est cette loi qui fixe les conditions de la responsabilité. Elle permet de déterminer si une dette est née, ou non, vis-à-vis de la victime du dommage, et à la charge de qui cette dette existe. Une loi nouvelle ne peut revenir sur les conséquences de faits dommageables survenus avant son entrée en vigueur, sauf à rétroagir.
En l’espèce, le dégât des eaux a été déclaré le 19 octobre 2018. Il convient donc d’appliquer l’article 14 dans son ancienne rédaction selon laquelle le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes sans préjudice de toute action récursoire.
Le procès-verbal de constatation relative aux causes et circonstances et à l’évaluation des dommages, établi en présence de l’expert intervenant pour l’assureur des demandeurs (Elex [Localité 4]), de l’expert intervenant pour les demandeurs ([U] expertise), le syndic de la copropriété et l’expert intervenant pour l’assureur de la copropriété (Eurexo [Localité 4]) à identifier de cause au sinistre :
- une infiltration d’eau pluviale au travers de la couverture en tuiles de l’immeuble
- une mise en charge exceptionnelle de la terrasse sur plots accessibles de l’appartement assuré qui récupère les eaux pluviales de la couverture.
Les devis demandés par le syndic portaient sur la réfection de la toiture et le traitement des bois de charpente.
La résolution 14 proposée à l’assemblée générale du 3 septembre 2020 portait bien sur les travaux de réfection à neuf de la toiture.
Monsieur [F], expert inscrit, requis par le syndicat des copropriétaires, assisté de sachants, constatait le 5 novembre 2020 que :
- les tuiles posées se cassaient facilement en les manipulant ce qui provenait d’une mauvaise cuisson
- les suspentes en acier des placoplâtres étaient fixées directement sur la charpente
- il manquait un pare vapeur sous la toiture.
Monsieur [F] estimait que la toiture devait être remise en état dans sa totalité. Il préconisait des mesures d’urgence.
Monsieur [T] expert judiciaire a relevé que les désordres étaient liés à la vétusté de la couverture, caractérisée par le procès-verbal de constatation du 27 juin 2019. À la date de l’expertise judiciaire les travaux de réfection complète de la toiture étaient en cours.
Il résulte des constatations et des conclusions des experts que les dommages trouvent bien leur origine dans une partie commune qui est le couvert de l’immeuble.
Les vices de construction mis en évidence par Monsieur [F] et le défaut d’entretien antérieur au sinistre et qui a perduré en raison du refus initial de l’assemblée générale de prendre en charge la réfection globale de la toiture, malgré la déclaration de sinistre des époux [M], sont à l’origine des dommages. Les conditions de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sont donc établies.
Il s’agit d’un régime de réparation intégrale du dommage, conformément à la jurisprudence antérieure à l’ordonnance de 2019 précitée.
Sur la réparation des dommages intérieurs à l’appartement
Les constatations du rapport d’expertise judiciaire ont permis d’établir que la chambre d’enfant, la chambre des parents, la salle de bains, la cuisine, et le bureau, ainsi que le volet de la terrasse Nord avaient subi des infiltrations à l’origine des dégradations venues par les plafonds. Il n’y a pas lieu en l’espèce de retenir la vétusté des embellissements ou des meubles, mais la nécessité de leur réfection ou de leur remplacement.
L’expert judiciaire retenait les devis de réparation suivants :
– devis de l’entreprise SCHIFANO (faïence de la salle de bains) : 5630,90 € TTC
– devis de l’entreprise SP Plaque (plâtrerie du plafond de la salle de bains) : 2409 € TTC
– devis de l’entreprise SP GROUP SOUZA (réfection des coffres de volets roulants et peintures extérieures) : 3685 € TTC
– devis de l’entreprise SCHIFANO (remise en état du parquet) : 2697,20 € TTC.
L’expert retenait les factures des produits déjà utilisés (peinture) pour un montant global de 1406,61 €.
Au titre des travaux réparatoires, le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser à la partie demanderesse la somme de 15 828,71 €.
Sur le préjudice de jouissance
La valeur locative de l’appartement était évaluée de 1400 à 1500 € par un cabinet de gérance locative. Il sera retenu le montant de 1400 € mensuels.
Les désordres ont duré d’octobre 2018 à 2022, date de la réfection de la toiture, soit trente-trois mois. Les demandeurs observent que la totalité de l’appartement était endommagée en dehors de la salle à manger ce qui est corroboré par les constatations de l’expert.
L’expert propose de retenir un préjudice de jouissance de 50 % sur 33 mois qui ne paraient pas exagérés au regard des dégradations constatées.
Le syndicat des copropriétaires sera condamné à ce titre à verser à la partie demanderesse la somme de 23 100 €.
Il convient d’y ajouter la durée des travaux de réfection intérieure évaluée par l’expert à un mois et demi. La nature des travaux, réfection des plafonds, des murs, de la salle de bains rend l’appartement quasiment inhabitable pendant cette période. Le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser la somme de 2100 € à ce titre.
Sur le préjudice moral
La circonstance que le syndicat des copropriétaires malgré les constatations conjointes des experts commis par les assureurs des parties le 13 août 2019, ait atermoyé la mise en œuvre d’une véritable solution réparatoire, contraignant les époux [M] à supporter de nouveaux désordres, et à subir la résiliation de leur police d’assurance habitation par leur assureur, justifient l’allocation d’un montant de 1000 € à ce titre.
Sur les dépens
Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, est condamné aux dépens incluant les frais d’expertise, avec distraction au profit de Maître Antoine FAIN-ROBERT.
Sur les frais irrépétibles
Le syndicat des copropriétaires est condamné à verser à la partie demanderesse la somme de 5000 €au titre des frais irrépétibles.
Sur l’article 10 – 1 de la loi du 10 juillet 1965
Selon ces dispositions, le copropriétaire qui à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat voit sa prétention déclarée fondée par le juge est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Sur l’exécution provisoire
Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :
Vu les articles 10 – 1,14 ancien de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, 233,237,238 du Code de procédure civile,
Vu le rapport d’expertise judiciaire déposé le 10 février 2022,
Déboute le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] de sa demande de nullité du rapport d’expertise,
Condamne le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] à verser à Monsieur [V] [M] et Madame [N] [L] épouse [M] les sommes suivantes :
- 15 828,71 €au titre des travaux réparatoires
- 25 200 € au titre du préjudice de jouissance
- 1000 € au titre du préjudice moral
- 5000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile
Condamne le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] aux dépens de l’instance, incluant les frais d’expertise, avec distraction au profit de Maître Antoine FAIN-ROBERT, avocat,
Rappelle que Monsieur [V] [M] et Madame [N] [L] épouse [M] seront exonérés des charges que devra supporter le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] du fait de la présente procédure,
Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,
Rejette le surplus des demandes.
Le Greffier, Le Président,
