Texte intégral
CIV.3
FB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 18 octobre 2018
Cassation
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 919 F-D
Pourvois n° E 17-21.462
et F 17-21.463 JONCTION
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Statuant sur les pourvois n° E 17-21.462 et F 17-21.463 formés par la société Domaine du Val-de-Seine, société en nom collectif, dont le siège est [...] ,
contre deux arrêts rendus les 9 février 2017 et 19 mai 2017 par la cour d'appel de Colmar (2e chambre civile, section A), dans le litige l'opposant à M. Arnaud X..., domicilié [...] ,
défendeurs à la cassation ;
La demanderesse au pourvoi n° E 17-21.462 invoque, à l'appui de son recours, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
La demanderesse au pourvoi n° F 17-21.463 invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 18 septembre 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Farrenq-Nési , conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési , conseiller, les observations de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de la société Domaine du Val-de-Seine, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Joint les pourvois n° E 17-21.462 et F 17-21.463 ;
Attendu, selon les arrêts attaqués (Colmar, 9 février 2017 et 19 mai 2017), que la société Domaine du Val de Seine a vendu à M. X... un appartement dans une résidence de tourisme qu'elle a fait construire et dont les lots ont été donnés en location à la société CAP Sensoria qui exploitait également un complexe hôtelier faisant partie de cet ensemble immobilier ; que M. X... était subrogé dans tous les droits du vendeur résultant du bail commercial consenti à la société CAP Sensoria ; que n'ayant perçu aucun loyer, M. X... a assigné la société Domaine du Val de Seine en annulation de la vente pour dol et en paiement de diverses sommes ;
Sur le premier moyen du pourvoi n° E 17-21 462 , dirigé contre l'arrêt du 9 février 2017 :
Vu l'article 16 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour déclarer recevable la demande de M. X... en annulation de la vente, l'arrêt retient que celui-ci justifie, par l'annexe n° 24 bis, que l'assignation a été publiée et enregistrée au service de la publicité foncière de Melun le 1er avril 2015 ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la pièce visée était annexée aux conclusions de M. X... en date du 19 juillet 2016 écartées des débats comme tardives, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et sur le moyen unique du pourvoi n° F 17-21.463, dirigé contre l'arrêt du 19 mai 2017 :
Attendu que la cassation de l'arrêt du 9 février 2017, entraîne l'annulation, par voie de conséquence, de l'arrêt attaqué qui en est la suite, l'application, ou l'exécution ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les deuxième et troisième moyens du pourvoi n° E 17- 21 462 :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 février 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Colmar ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Colmar, autrement composée ;
CONSTATE l'annulation de l'arrêt rendu le 19 mai 2017 ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Domaine du Val-de-Seine ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite des arrêts cassés ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit octobre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits au pourvoi n° E 17-21.462 par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société Domaine du Val-de-Seine.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'Avoir, après avoir écarté des débats les conclusions de M. X... en date du 14 novembre 2016, infirmé le jugement entrepris et, statuant à nouveau, d'Avoir déclaré recevable la demande de M. Arnaud X... en annulation de la vente du 20 juillet 2010, d'Avoir annulé la vente conclue entre la société Domaine du Val de Seine et M. X..., suivant acte reçu le 20 juillet 2010 par Me Y..., notaire associé à Lyon, portant sur le lot n°43 de l'ensemble immobilier Le Domaine du Val de Seine, situé sur les communes de [...] et de [...] (Val de Marne) et d'Avoir condamné la société Domaine du Val de Seine à lui verser les sommes de 211 791 € au titre de la restitution du prix de vente, 7 000 € au tire des frais afférents à la vente, 3 971, 08 € de dommages-intérêts pour préjudice financier, 5 000 € de dommages-intérêts pour préjudice moral et 4 000 € au titre des frais non compris dans les dépens ;
Aux motifs que, sur la recevabilité de la demande d'annulation de la vente, l'appelant justifie (annexe n°24 bis) que l'assignation a été publiée et enregistrée au service de la publicité foncière de Melun le 1er avril 2015, volume 2015 P, n°2873 ; que la demande est donc recevable au regard des dispositions de l'article 30-5 du décret du 4 janvier 1955 et le jugement déféré, qui a déclaré l'action irrecevable pour défaut de publication, doit être infirmé ;
Alors que, le juge ne peut retenir dans sa décision les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a écarté le dernier jeu de conclusions d'appel de M. X..., signifiées le 14 novembre 2016, soit la veille de l'ordonnance de clôture, faute pour la société Domaine du Val de Seine d'avoir été en mesure d'y répondre en temps utile, et a dit qu'elle statuerait au vu des précédentes conclusions de l'appelant en date du 9 mai 2016 ; qu'en se fondant sur la pièce n°24 bis, produite à la faveur des seules conclusions écartées et non des précédentes, pour considérer que M. X... justifiait de la publication et de l'enregistrement de son assignation au service de la publicité foncière de Melun et était donc recevable en sa demande d'annulation de la vente, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'Avoir annulé la vente conclue entre la société Domaine du Val de Seine et M. X..., suivant acte reçu le 20 juillet 2010 par Me Y..., notaire associé à Lyon, portant sur le lot n°43 de l'ensemble immobilier Le Domaine du Val de Seine, situé sur les communes de [...] et de [...] (Val de Marne) et d'Avoir condamné la société Domaine du Val de Seine à lui verser les sommes de 211 791 € au titre de la restitution du prix de vente, 7 000 € au tire des frais afférents à la vente, 3 971, 08 € de dommages-intérêts pour préjudice financier, 5 000 € de dommages-intérêts pour préjudice moral et 4 000 € au titre des frais non compris dans les dépens ;
Aux motifs que, sur le dol, aux termes de l'article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, applicable en l'espèce, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'il ne se présume pas, et doit être prouvé ; que le dol peut aussi être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ; qu'en l'espèce, contrairement à ce qu'elle soutient, la société Domaine du Val de Seine n'ignorait pas, à la date de la vente, soit le 20 juillet 2010, les difficultés financières de la société Cap Sensoria, locataire du bien vendu ; qu'en effet, le retard pris par la construction privait la société Cap Sensoria, exploitant du complexe hôtelier, d'une partie des installations susceptibles d'attirer la clientèle ; que c'est ainsi que, par lettre du 3 juin 2009, elle avait informé la société Domaine du Val de Seine qu'elle ne mettrait pas la résidence en ligne sur son site internet tant que l'espace aquatique ne serait pas achevé ; que compte tenu de ces difficultés, un accord avait été conclu, le 16 juin 1989, entre la société Domaine du Val de Seine et la société Cap Sensoria, en vertu duquel cette dernière était dispensée de payer les loyers jusqu'à la livraison de l'espace piscine ; que malgré cet accord, les difficultés financières de la société Cap Sensoria avaient perduré ; qu'elles avaient été expressément mentionnées dans un courrier adressé à cette société par la société Domaine du Val de Seine le 30 octobre 2009, lui faisant part de son acceptation de verser par avance un solde d'honoraires qui, selon l'accord du 16 juin 1989, n'était exigible que le 31 décembre 2009 ; que par lettre du 3 mars 2010, la société Cap Sensoria avait informé la société Domaine du Val de Seine que le chiffre d'affaires du mois de février avait été très en-deçà de ses objectifs et qu'elle n'avait pas trouvé le financement nécessaire pour honorer ses engagements aux échéances des 28 février et 31 mars 2010 ; qu'aux termes d'un courrier en date du 15 mars 2010, la société Domaine du Val de Seine écrivait à la société Cap Sensoria: ‘nous sommes obligés de constater que la situation de la société Cap Sensoria est très préoccupante' ; que c'est donc en vain qu'elle prétend avoir ignoré cette situation ; que par ailleurs, la société Domaine du Val de Seine savait, à la date de la vente, que les loyers n'étaient pas payés et, contrairement à ce qu'elle affirme, ce non-paiement n'était pas la conséquence du protocole d'accord convenu le 16 juin 1989, mais de l'insolvabilité de la société Cap Sensoria ; qu'en effet, l'accord prévoyait que, pour les lots non encore vendus au 1er janvier 2010, les loyers redevenaient exigibles à cette date, leur paiement effectif étant toutefois reporté à la date de la livraison de l'espace piscine ; qu'or, bien que cette livraison fût intervenue courant avril 2010, la société Cap Sensoria ne s'était acquittée d'aucun loyer à la date de la vente, alors qu'au moins celui du deuxième trimestre 2010, échu le 30 juin 2010, était du ; qu'au surplus, la société Domaine du Val de Seine avait fait délivrer les 17 et 26 mai 2010 à la société Cap Sensoria deux commandements de payer les loyers, visant la clause résolutoire stipulée dans les contrats de bail ; que ces commandements de payer étant demeurés sans effet, la clause résolutoire avait produit effet le 27 juin 2010, ainsi qu'il a été constaté par ordonnance de référé du 5 novembre 2010 ; qu'ainsi, le bail du lot vendu le 20 juillet 2010 à M. X... était, à la date de la vente, pour le moins fragilisé ; qu'or, la société Domaine du Val de Seine n'a pas porté à la connaissance de M. X..., lors de la vente, les difficultés financières de la société Cap Sensoria, qu'elle connaissait, ni le fait que les loyers n'étaient pas payés, ni le fait que le bail pouvait être résilié, faute pour le locataire d'avoir déféré aux commandements de payer qui lui avaient été signifiés ; que contrairement à ce qui est soutenu par la société Domaine du Val de Seine, ces éléments étaient déterminants pour M. X... ; qu'en effet, les avantages fiscaux attachés à l'opération étaient subordonnés à la location du bien acquis en tant que loueur de meublé non professionnel et les échéances de l'emprunt souscrit pour financer l'acquisition devaient être payées au moyen des loyers, de sorte que l'existence du bail, le montant des loyers et la solvabilité du locataire étaient, pour M. X..., essentiels ; qu'au demeurant, ceci était expressément énoncé dans le compromis de vente du 27 mai 2010, aux termes duquel la signature du bail commercial avec la société Cap Sensoria était ‘une condition essentielle et déterminante de la réalisation de la présente vente, sans laquelle elle ne pourrait intervenir' ; que la police d'assurance souscrite par M. X... pour le garantir du risque de loyers impayés ne pouvait couvrir que les risques futurs et non le risque d'ores et déjà réalisé lors de la vente ; que cette police est donc sans incidence sur le caractère déterminant, pour M. X..., des éléments concernant la solvabilité du locataire et l'existence d'une procédure de résiliation du bail, qui lui ont été dissimulés par la société Domaine du Val de Seine ; qu'enfin, la clause de l'acte de vente selon laquelle la société Domaine du Val de Seine n'était pas garante de l'exécution des obligations de la société Cap Sensoria, ne pouvait la dispenser de son obligation de contracter de bonne foi, qui est d'ordre public, et donc de fournir à son cocontractant les informations dont elle disposait et qui étaient pour lui déterminantes ; que le fait que M. X... ait pu relouer son bien à un autre locataire est sans emport, dès lors que le nouveau bail a été conclu un an après la vente, aucun loyer n'ayant été payé pendant cette durée, et que le loyer du nouveau bail était inférieur de 20 % à celui du bail initial, l'équilibre financier de l'opération pour M. X... ayant ainsi été bouleversé ; que force est donc de constater que la société Domaine du Val de Seine s'est rendue coupable de dol par réticence. La vente doit donc être annulée ;
1°) Alors que, les juges sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; qu'en relevant, pour annuler pour dol la vente conclue entre M. X... et la société Domaine du Val de Seine, que cette dernière avait connaissance des difficultés financières de la société Cap Sensoria qui ne s'acquittait pas de ses loyers, sans répondre aux conclusions de l'exposante (p. 8 et 14) qui justifiait que cette dernière n'avait jamais cessé de s'acquitter du paiement des loyers auprès des bailleurs privés et que les seuls loyers impayés portaient sur les parties communes ou les parties privatives qui n'avaient pas été vendues et restaient la propriété de la société Domaine du Val de Seine, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°) Alors que, les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en se contentant de relever que la société Domaine du Val de Seine n'avait pas informé M. X... des difficultés financières de la société Cap Sensoria sans examiner, comme elle y était invitée (p.12 et 13), les correspondances et mails de la société Cap Sensoria en date des 29 et 30 avril 2010, ainsi que le bilan 2009 déposé au tribunal de commerce de Melun le 12 juillet 2010 (pièces n°21, 22, 24) établissant la bonne santé financière de cette entreprise à la date de conclusion du contrat de vente en litige, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°) Alors que, le contrat, qui forme la loi des parties, s'impose aux juges du fond ; que s'il résulte du compromis de vente conclu entre la société Domaine du Val de Seine et M. X... que « la signature du bail commercial est une condition essentielle et déterminante de la réalisation de la présente vente sans laquelle elle ne pourra intervenir », il ne prévoit pas que la société Domaine du Val de Seine doive lui garantir le paiement des loyers ; qu'en relevant, pour annuler pour dol le contrat de vente, que le versement des loyers était une condition essentielle et déterminante de la réalisation de la vente, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 (devenu 1103).
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'Avoir annulé la vente conclue entre la société Domaine du Val de Seine et M. X..., suivant acte reçu le 20 juillet 2010 par Me Y..., notaire associé à Lyon, portant sur le lot n°43 de l'ensemble immobilier Le Domaine du Val de Seine, situé sur les communes de [...] et de [...] (Val de Marne) et d'Avoir condamné la société Domaine du Val de Seine à lui verser les sommes de 211 791 € au titre de la restitution du prix de vente, 7 000 € au tire des frais afférents à la vente, 3 971, 08 € de dommages-intérêts pour préjudice financier, 5 000 € de dommages-intérêts pour préjudice moral et 4 000 € au titre des frais non compris dans les dépens ;
Aux motifs que, sur les conséquences de l'annulation de la vente, en raison de l'effet rétroactif de l'annulation, les parties doivent être replacées dans la situation qui était la leur avant la vente. Le fait que la société Domaine du Val de Seine ne puisse pas bénéficié des mêmes avantages fiscaux que l'acquéreur est à cet égard indifférent ; que M. X... est donc en droit de réclamer la restitution du prix qu'il a payé, soit la somme de 211 791 euros, ainsi que les frais qu'il a exposés à l'occasion de la vente ; qu'en l'absence de justificatifs, le montant de ces frais sera fixé à 7 000 euros, estimation figurant dans le compromis de vente du 27 mai 2010 et admise par la société Domaine du Val de Seine ; qu'en revanche, M. X... n'est pas fondé à exiger que la rétrocession de la propriété du bien vendu soit subordonnée au remboursement effectif du prix, le transfert de propriété étant la conséquence nécessaire et directe de l'annulation de la vente ; qu'ayant opté pour l'annulation de la vente, alors qu'il aurait pu choisir de conserver le bien vendu en se contentant de solliciter une indemnisation, M. X... ne peut réclamer les sommes qu'il aurait perçues si la vente avait produit effet ; qu'il en est ainsi des avantages fiscaux dont il prétend ne pas avoir bénéficié, ainsi que des loyers qu'il n'a pas perçus ; que M. X... peut, par contre, solliciter l'indemnisation de son préjudice financier et moral ; que l'immobilisation de la somme de 211 790 euros correspondant au prix de vente a causé à M. X... un préjudice dont il est fondé à solliciter réparation à hauteur de la somme de 3 971,08 euros qu'il réclame, correspondant aux intérêts qu'auraient produits la somme immobilisée calculés selon le taux du livret A pendant une période d'un an ; que le fait d'avoir été trompé par son cocontractant a été source pour M. X... d'un préjudice moral caractérisé notamment par les multiples tracas résultant de la nécessité de mener une procédure ayant duré cinq ans ; que la somme de 5 000 euros réclamée de ce chef par l'appelant lui sera allouée ;
1°) Alors que, en condamnant la société Domaine du Val en Seine à restituer à M. X... la somme de 221 791 €, soit la TVA comprise, quand ce dernier avait été remboursé de la TVA à hauteur de 34 708 € (pièce n°32), la cour d'appel a violé le principe de la réparation intégrale ;
2°) Alors que la Cour d'appel a constaté que Monsieur X... avait droit à la restitution du prix qu'il avait payé ; qu'en s'abstenant de tirer les conséquences légales de ses constatations d'où il résultait que Monsieur X... ne pouvait obtenir restitution de la somme de 221 791 € comprenant, ce qui n'était pas contesté, le montant de TVA dont il avait obtenu le remboursement du Trésor public, la Cour d'appel a violé l'article 1184 ancien du Code civil ;
3°) Alors que, en condamnant la société Domaine du Val en Seine à restituer à M. X... la somme de 221 791 TTC, quand le prix de vente était de 203 896, 47 € TTC, la cour d'appel a violé le principe de la réparation intégrale. Moyen produit au pourvoi n° F 17-21.463 par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société Domaine du Val-de-Seine.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'Avoir rejeté la requête de la société su Val de Seine tendant à la rectification de l'arrêt du 9 février 2017 ;
Aux motifs que si le prix de vente de l'appartement était de 203 896,47 euros, le mobilier équipant cet appartement était vendu accessoirement pour un prix de 7 893,60 euros, le prix global étant ainsi de 211 791 euros ; que l'annulation de la vente de l'immeuble entraînant celle du mobilier qui en était l'accessoire, la somme à restituer est bien de 211 791 euros, l'arrêt du 9 février n'étant en conséquence affecté d'aucune erreur matérielle sur ce point ; qu'en second lieu, comme énoncé dans les motifs de l'arrêt du 9 février 2017, les parties doivent être replacées dans la situation qui était la leur avant la vente, le fait que la société Domaine du Val de Seine ne puisse pas bénéficier des mêmes avantages fiscaux que l'acquéreur étant à cet égard sans incidence, de sorte que le vendeur doit restituer la somme qu'il a perçue, correspondant au montant du prix toutes taxes comprises ; que, le dispositif de l'arrêt du 9 février 2017 étant conforme à ces motifs, il n' y a pas d'erreur matérielle sur ce second point ; qu'en troisième lieu, il n'y a pas lieu non plus à rectification de l'indemnité allouée au titre de l'immobilisation du prix de vente, la base de calcul n'étant elle-même affectée d'aucune erreur et le taux retenu par la cour étant celui utilisé par M. X... pour chiffrer ce poste de préjudice et non contesté par la société Domaine du Val de Seine ;
1/ Alors que la cassation à intervenir de l'arrêt rendu le 9 février 2017 par la Cour d'appel de COLMAR emportera par voie de conséquence celle de l'arrêt attaqué, en application de l'article 625 du Code de procédure civile ;
2/ Alors qu'en toute hypothèse, la Cour d'appel, dans son arrêt du 9 février 2017 (p. 7), a retenu que Monsieur X... était en droit de réclamer la restitution du prix qu'il avait payé ; qu'en énonçant que ce prix était de 211 791 € et en condamnant la Société Domaine du Val de Seine à payer à Monsieur X... cette dernière somme, quand celle-ci intégrait le montant de TVA dont Monsieur X... avait été remboursé par le Trésor public, la Cour d'appel avait entaché sa décision d'une erreur matérielle qu'il convenait de rectifier ; qu'en décidant du contraire, la Cour d'appel a violé l'article 462 du Code de procédure civile.
