Tribunal judiciaire, 28 février 2025. 24/02574

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 9] Service des contentieux de la protection [Adresse 6] [Localité 4] JUGEMENT DU 28 Février 2025 N° RG 24/02574 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K5JD Jugement du 28 Février 2025 N° : 25/173 S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES C/ [C] [N] épouse [V] [I] [V] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à Me LEMONNIER COPIE CERTIFIEE CONFORME à M et Mme [V] Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 28 Février 2025 ; Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ; Audience des débats : 06 Décembre 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 28 Février 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR : S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES [Adresse 1] [Localité 7] représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Claire STREHAIANO, avocat au barreau de RENNES ET : DEFENDEURS : Mme [C] [N] épouse [V] [Adresse 2] [Adresse 8] [Localité 5] représentée par son époux, muni d’un pouvoir M. [I] [V] [Adresse 2] [Adresse 8] [Localité 5] comparant en personne EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 17 février 2022, la SCI FONCIERE DI 01/2008, représentée par son mandataire, la société INOVA, a consenti un bail d’habitation à M. [I] [V] et Mme [C] [N], épouse [V], sur des locaux situés au [Adresse 3]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 544,72 euros et d’une provision pour charges de 22 euros, outre la mise à disposition d’un garage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 62,26 euros. La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution des locataires. Des loyers étant restés impayés, la garantie de la société ACTION LOGEMENT SERVICES a été activée. Par actes de commissaire de justice du 18 janvier 2024, la société cautionnaire a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2.705,21 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail. La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [I] [V] et Mme [C] [V] le 19 janvier 2024. Par assignations du 27 mars 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : • Constater l’acquisition de la clause résolutoire, • A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail, • Ordonner l’expulsion de M. [I] [V] et Mme [C] [V] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, au besoin, le concours de la force publique, • Condamner solidairement les locataires au paiement des sommes suivantes : o 4.037,67 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, ces indemnités étant versées à la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’il est justifié d’une quittance subrogative, o 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. L’affaire a été appelée à l’audience du 8 novembre 2024. A cette date, faute d’être en état d’être jugée, elle a été renvoyée à la demande des parties à l’audience du 6 décembre 2024. À l'audience, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a comparu représentée par son conseil. Elle maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 27 novembre 2024, s'élève désormais à 8.100,96 euros. La société cautionnaire considère que les locataires ont bien repris le paiement intégral de leur loyer courant avant l’audience puisque M. [V] a versé 688,20 euros à son propriétaire la veille de celle-ci. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et déclare s’en rapporter à la décision du juge s’agissant de la suspension des effets de la clause résolutoire. M. [I] [V], comparant en personne, et Mme [C] [V], représentée par M. [V], reconnaissent le montant de la dette locative et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 300 euros, en plus du loyer courant, à compter du mois d’avril 2025. Le locataire reconnaît que le loyer du mois d’octobre 2024 n’a pas été réglé, si bien que la dette locative a augmenté. Les locataires exposent qu’ils vont quitter le logement au mois d’avril 2025 afin d’être logés à titre gratuit. M. [V] indique qu’il bénéficie de l’allocation chômage d’aide au retour à l’emploi (ARE) d’un montant mensuel de 1.300 euros jusqu’en 2027, tandis que Mme [V] n’a pas de revenu. Il précise être en attente de l’arriéré de la CAF. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. M. [I] [V] et Mme [C] [V] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure. À l’issue des débats, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a été autorisée à produire en délibéré un décompte actualisé afin de confirmer la reprise du paiement du loyer par les locataires. La note en délibéré a été reçue par le greffe le 13 décembre 2024. La décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DECISION 1. Sur la recevabilité de la demande Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a été actionnée en caution par la bailleresse de M. [I] [V] et Mme [C] [V] pour le paiement de plusieurs loyers impayés pour un montant total de 8.100,96 euros. Ainsi, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits de la bailleresse et est, en conséquence, en droit d’agir en acquisition de la clause résolutoire fondée sur les impayés de loyers. 2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 18 janvier 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2.705,21 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La société ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 mars 2024. 1.3. Sur les délais de paiement En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et en l’absence d’opposition de la société cautionnaire, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. 3. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 novembre 2024, M. [I] [V] et Mme [C] [V] lui devaient la somme de 8.100,96 euros. Elle verse également les quittances subrogatives justifiant les versements faits à la bailleresse. M. [I] [V] et Mme [C] [V] reconnaissent le montant de leur dette et seront donc solidairement condamnés à payer cette somme à la société cautionnaire, avec intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2024 sur la somme de 2.705,21 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 1.332,46 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [I] [V] et Mme [C] [V] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 4. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. Cette indemnité d'occupation devra être payée à la SCI FONCIERE DI 01/2008, propriétaire du logement. A défaut, et si la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d’une quittance subrogative visant les indemnités d’occupation dont elle sollicite le paiement, il sera prévu que ces sommes pourront, dans ce cas, être versées directement à la société cautionnaire. En cas de contestation, son montant sera fixé à 688,20 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 27 novembre 2024, date du décompte versé aux débats à l’audience, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire. 5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire M. [I] [V] et Mme [C] [V], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant de la dette et de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 17 février 2022 entre la SCI FONCIERE DI 01/2008, d’une part, et M. [I] [V] et Mme [C] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3]) est résilié depuis le 19 mars 2024, CONDAMNE solidairement M. [I] [V] et Mme [C] [V] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 8.100,96 euros (huit mille cents euros et quatre-vingt-seize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2024 sur la somme de 2.705,21 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 1.332,46 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, AUTORISE M. [I] [V] et Mme [C] [V] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 27 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 300 euros (trois cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir au plus tard le dixième jour du mois d’avril 2025, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [I] [V] et Mme [C] [V], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, • le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 19 mars 2024, • le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, • la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [I] [V] et Mme [C] [V] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, • le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, • M. [I] [V] et Mme [C] [V] seront solidairement condamnés à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2008 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, cette indemnité d’occupation pourra être versée à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, en lieu et place de la SCI FONCIERE DI 01/2008, sous réserve que la société cautionnaire justifie d’une quittance subrogative visant les sommes dont elle sollicite le paiement, CONDAMNE solidairement M. [I] [V] et Mme [C] [V] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 18 janvier 2024 et celui des assignations du 27 mars 2024, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, DÉBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge