Tribunal judiciaire, 23 février 2026. 25/02713

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE [Adresse 1] JUGEMENT DU 23 FEVRIER 2026 DOSSIER : N° RG 25/02713 - N° Portalis DBXC-W-B7J-FQIY AFFAIRE : [H] [K] [F] [D] épouse [Z], [M] [P] [Z] C/ [E] [Y], [I] [O] MINUTE : 26/ COMPOSITION DU TRIBUNAL expédition délivrée le aux parties copie exécutoire délivrée le à PRÉSIDENT : Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier En présence lors des débats de Madame [R] [C], auditrice de justice PARTIES : DEMANDEURS Madame [H] [K] [F] [D] épouse [Z] née le 22 Juin 1950 à [Localité 1] et Monsieur [M] [P] [Z] né le 27 Juin 1948 à [Localité 2] demeurant ensemble [Adresse 2] représentés tous deux par Maître Christophe JOUTEUX de la SCP LAGRAVE JOUTEUX MADOULE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, DEFENDEURS Madame [E] [Y] née le 01 Mai 1989 à [Localité 3] demeurant [Adresse 3] comparante en personne Monsieur [I] [O] né le 03 Mai 1986 à [Localité 4] demeurant [Adresse 4] non comparant non représenté *** Débats tenus à l'audience du 15 Décembre 2025 Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 23 Février 2026. *** EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 27 juin 2019, Madame [H] [D] épouse [Z], en tant que nu-propriétaire, et Madame [T] [D], en tant qu’usufruitière, ont donné à bail à Monsieur [I] [O] et Madame [E] [Y] un logement sis [Adresse 5] à [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 463,00 euros outre les charges. Selon une attestation notariale en date du 7 juillet 2021, Madame [H] [D] épouse [Z] est devenue pleinement propriétaire dudit logement au décès de Madame [T] [D] le 2 juin 2021. Par actes de commissaire de justice en date du 24 octobre 2024, Madame [H] [D] épouse [Z] et Monsieur [M] [Z] ont délivré un congé pour reprise à Madame [E] [Y] et Monsieur [I] [O] pour le 26 juin 2025. Par procès-verbal de constat en date du 26 juin 2025, le commissaire de justice a indiqué ne pas avoir pu rencontrer Monsieur [I] [O] et Madame [E] [Y] aux fins de réalisation de l’état des lieux de sortie du logement, malgré les convocations de ces derniers. Par actes de commissaire de justice en date du 18 août 2025, dénoncé à la Préfecture de la Charente-Maritime le jour même, Madame [H] [D] épouse [Z] et Monsieur [M] [Z] ont assigné Madame [E] [Y] et Monsieur [I] [O] aux fins de : - déclarer valable le congé pour vente signifié le 24 octobre 2024, - dire qu’ils ont occupé sans droit ni titre le logement depuis le 26 juin 2025 et ordonner en conséquence leur expulsion dudit logement ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, - les condamner solidairement au paiement de la somme de 1.158,15 euros, représentant les loyers impayés à ce jour, - les condamner solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier terme de loyer et ce jusqu’à leur départ effectif des lieux ainsi que celle de tout occupant de leur chef, - les condamner solidairement au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre leur condamnation aux dépens. A l’audience du 15 décembre 2025, Madame [H] [D] épouse [Z] et Monsieur [M] [Z] ont comparu, assistés de leur conseil, Madame [E] [Y] a comparu et Monsieur [I] [O] n’a pas comparu et n’a pas été représenté bien que régulièrement cité. Madame [H] [D] épouse [Z] et Monsieur [M] [Z], confirmant être tous les deux propriétaires dudit logement dans le cadre du régime de la communauté universelle, maintiennent leurs demandes. Néanmoins, ils précisent qu’il s’agit d’un congé pour reprise et non pour vente, et actualisent la créance à hauteur de 1.158,10 euros. Ils ajoutent que Madame [E] [Y] a quitté les lieux en 2020, sans les prévenir, et s’est désolidarisée du contrat de bail récemment. De plus, ils indiquent que, depuis le congé pour reprise, Monsieur [I] [O] a arrêté de payer les loyers, une assurance locative ayant pris le relai. Madame [E] [Y] confirme avoir quitté le logement en août 2020 et vivre désormais chez sa mère mais n’avoir effectué une demande de désolidarisation auprès des bailleurs que par une lettre en date du 17 avril 2025, qu’elle produit. Par ailleurs, elle explique que Monsieur [I] [O] ne paye plus les loyers depuis juin et ne travaille pas. De son côté, elle précise être en recherche d’emploi et percevoir 1.700 euros. En outre, elle sollicite des délais de paiement, les demandeurs ne s’y opposant pas. L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 février 2026. EXPOSE DES MOTIFS Selon l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ». Selon l’article 474 du code de procédure civile, « En cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne. Lorsque la décision n'est pas susceptible d'appel et que l'une au moins des parties qui n'a pas comparu n'a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut ». Sur le congé pour reprise délivré par le bailleur En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable aux locations vides, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l’échéance du bail. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. En l’espèce, le bail consenti à Madame [E] [Y] et Monsieur [I] [O] à effet au 27 juin 2019 pour une durée de trois ans s’est reconduit tacitement le 26 juin 2022 pour expirer le 26 juin 2025. Le congé pour reprise en date du 24 octobre 2024 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée. Il sera relevé, en outre, que le congé rappelle le motif de la reprise du bien, et mentionne l’identité du repreneur, Madame [V] [Z], fille de Monsieur [M] [Z] et de Madame [H] [D] épouse [Z]. Dès lors, le congé a été délivré dans les formes et délais légaux requis. S’agissant du caractère réel et sérieux du congé, il sera rappelé que lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Les dispositions applicables font peser la charge de la preuve sur le bailleur qui doit apporter des justifications au soutien de son congé pour reprise. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues audit article. Ainsi, les dispositions précitées relatives au congé autorisent la reprise du logement notamment pour y loger un descendant et conditionnent la validité du congé à l’obligation faite au bailleur de justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. En l’espèce, il sera relevé que Madame [H] [D] épouse [Z] et Monsieur [M] [Z] exposent dans le congé et à l’audience que la reprise a pour but de permettre à leur fille, Madame [V] [Z], résidant actuellement à [Localité 5], de se rapprocher de leur domicile, situé dans la ville d’[Localité 6]. Ainsi, au regard des éléments exposés par les demandeurs et en l’absence de contestation de ce motif pour reprise de la part des locataires, il y a lieu de considérer que le motif est légitime et sérieux. Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : « III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité. Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa. L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé. IV. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I du présent article à l'égard de tout bénéficiaire de l'allocation mentionnée à l'article L. 544-1 du code de la sécurité sociale dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée ». En l’espèce, Madame [E] [Y], âgée de 36 ans, déclare percevoir 1.700 euros, sans en justifier, et Monsieur [I] [O], âgé de 39 ans. En outre, Madame [H] [D] épouse [Z], bailleresse, est âgée de 75 ans. En conséquence, il y a lieu de valider le congé pour reprise délivré par Madame [H] [D] épouse [Z] et Monsieur [M] [Z] le 24 octobre 2024 à effet au 26 juin 2025 et de constater la résiliation du bail à la date du 27 juin 2025. Sur la demande d’expulsion Par courrier du 17 avril 2025, Madame [E] [Y] s’est désolidarisée du contrat de bail concernant ledit logement, indiquant que Monsieur [I] [O] y demeurait désormais seul. Elle précise à l’audience avoir quitté le logement dès le mois d’août 2020 mais ne pas avoir fait des démarches plus tôt auprès des bailleurs. De plus, sa convocation à l’état des lieux de sortie en date du 05 juin 2025 et l’assignation la concernant ont été délivrées à sa nouvelle adresse, de sorte que la demande d’expulsion à l’encontre de Madame [E] [Y] est devenue sans objet et Madame [H] [D] épouse [Z] et Monsieur [M] [Z] seront déboutés de leur demande d’expulsion à son égard. Dès lors, à compter du 27 juin 2025, Monsieur [I] [O] est devenu occupant sans droit ni titre du logement. Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [O] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur l'indemnité d'occupation Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 27 juin 2025, Monsieur [I] [O] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été du si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [I] [O] à son paiement, jusqu'à la libération effective des lieux. Sur la demande en paiement En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus. Au soutien de leur demande, Madame [H] [D] épouse [Z] et Monsieur [M] [Z] produisent le contrat de bail et un relevé de compte actualisé au 02 décembre 2025 sollicitant le paiement de la somme de 1.158,10 euros correspondant à deux mois de loyers, de novembre et de décembre 2025, postérieurs à la résiliation du bail, caractérisant juridiquement des indemnités d’occupation. Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle et ne se présume pas. En l’espèce, le contrat de bail prévoit une clause de solidarité selon laquelle « pour l’exécution de toutes les obligations résultant du présent contrat, il y aura solidarité et indivisibilité entre les parties ci-dessus désignées sous la dénomination « le locataire », entre héritiers ou représentants du locataire venant à décéder (sous réserve de l’article 802 du code civil) et entre toutes les personnes pouvant se prévaloir de la transmission du contrat en vertu de l’article 14 de la loi ». Madame [E] [Y] a donné congé par lettre du 17 avril 2025, reçue par les bailleurs le jour même. Néanmoins, la solidarité ne peut s'appliquer qu'aux loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail en l'absence de stipulation expresse dans la clause de solidarité visant les indemnités d'occupation. En effet, l’engagement solidaire des copreneurs ne survit pas à la résiliation du bail, et l’indemnité d’occupation est due en raison de la faute quasi-délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux, et uniquement par lui. En l’espèce, le contrat de bail est résilié au 27 juin 2025. Or, dans ce contrat, il apparaît que la clause de solidarité n’est pas expressément étendue au paiement des indemnités d’occupation dues en cas de maintien de l’un des colocataires dans les lieux après la résiliation du bail. Ainsi, la clause de solidarité ne peut s’appliquer qu’aux loyers et charges impayés à la date de cette résiliation et non aux indemnités d’occupation. Il est en effet constant que Madame [E] [Y] ne réside plus dans le logement à la date de la résiliation, Monsieur [I] [O] occupant seul les lieux, sans droit ni titre depuis le 27 juin 2025, causant ainsi nécessairement un préjudice au bailleur. Dès lors, les loyers et charges impayés de novembre et de décembre 2025 à hauteur de 1.158,10 euros, somme arrêtée au 02 décembre 2025, correspondant juridiquement à des indemnités d’occupation, il y a lieu de débouter Madame [H] [D] épouse [Z] de leur demande de condamnation solidaire de Madame [E] [Y] au paiement de cette somme, que seul Monsieur [I] [O] sera condamné à leur payer. Il convient également de condamner Monsieur [I] [O] à payer à Madame [H] [D] épouse [Z] et Monsieur [M] [Z], en deniers ou quittance, une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer, révisable et indexée dans les conditions contractuelles du bail, à compter du 1er janvier 2026 et ce jusqu’à libération effective du logement. Les époux seront donc déboutés de leur demande de condamnation solidaire de Madame [E] [Y] au paiement d’une telle indemnité d’occupation. Sur les dépens Monsieur [I] [O], succombant à l’instance, sera condamné aux dépens. Sur l’article 700 du code de procédure civile Monsieur [I] [O] sera condamné à payer 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à Monsieur [M] [Z] et Madame [H] [D] épouse [Z]. Sur l’exécution provisoire Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, modifié par Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l’espèce, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ». En l’espèce, au regard des graves conséquences générées par une expulsion, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit dont est assortie la présente décision. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe, - VALIDE le congé délivré le 24 octobre 2024 à effet au 26 juin 2025 par Madame [H] [D] épouse [Z] et Monsieur [M] [Z] portant sur le logement sis [Adresse 5] à [Localité 1] ; - CONSTATE par conséquent la résiliation du bail stipulé entre Madame [H] [D] épouse [Z] et Madame [T] [D], d’une part, et Monsieur [I] [O] et Madame [E] [Y], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 5] à [Localité 1] au 27 juin 2025 ; - ORDONNE à Monsieur [I] [O] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ; - DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin ; - RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ; - DEBOUTE Madame [H] [D] épouse [Z] et Monsieur [M] [Z] de leur demande d’expulsion à l’égard de Madame [E] [Y] ; - FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [I] [O] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ; - CONDAMNE Monsieur [I] [O] à payer à Madame [H] [D] épouse [Z] et Monsieur [M] [Z] la somme de 1.158,10 euros (MILLE CENT CINQUANTE HUIT EUROS ET DIX CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés, arrêtée au 02 décembre 2025 ; - CONDAMNE Monsieur [I] [O] à payer à Madame [H] [D] épouse [Z] et Monsieur [M] [Z], en deniers ou quittance, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, révisable et indexée dans les conditions contractuelles du bail, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de son départ définitif des lieux ; - DEBOUTE Madame [H] [D] épouse [Z] et Monsieur [M] [Z] de leur demande de condamnation en paiement à l’égard de Madame [E] [Y] ; - CONDAMNE Monsieur [I] [O] à payer à Madame [H] [D] épouse [Z] et Monsieur [M] [Z] la somme de 500 euros (CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNE Monsieur [I] [O] aux dépens de l’instance ; - DIT n’y avoir lieu à l’exécution provisoire ; - DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction Départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions. Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits. Le présent jugement a été signé par Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière. LE GREFFIER, LE JUGE, A-L. VOYER A. FOULQUIER