Cour d'appel, 25 avril 2024. 22/00465

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY 2ème Chambre Arrêt du Jeudi 25 Avril 2024 N° RG 22/00465 - N° Portalis DBVY-V-B7G-G6BM Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'ANNECY en date du 09 Février 2022, RG 21/00744 Appelante SA HLM HALPADES dont le siège social est sis [Adresse 3] - prise en la personne de son représentant légal Représentée parla SELURL BOLLONJEON, avocat au barreau de CHAMBERY Intimées Mme [W] [Y] née le 20 Février 1986 à [Localité 4], demeurant [Adresse 6] Représentée par la SELARL TRAVERSO-TREQUATTRINI ET ASSOCIES, avocat au barreau d'ANNECY Mme [T] [Z], née le 21 février 1992 à [Localité 4] demeurant Chez Mme [N] [F] [Adresse 1] sans avocat constitué -=-=-=-=-=-=-=-=- COMPOSITION DE LA COUR : Lors de l'audience publique des débats, tenue le 09 janvier 2024 avec l'assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l'appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, Et lors du délibéré, par : - Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente - Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller, - Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller, -=-=-=-=-=-=-=-=-=- EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d'un contrat de bail conclu sous-seing privé le 2 juin 2014, à effet au 1er juillet 2014, la SA HLM Halpades a donné en location à M. [S] [C] et à Mme [T] [Z] un local à usage d'habitation de type 3, situé [Adresse 6] à [Localité 5], contre un loyer mensuel initial de 469,60 euros hors charges. Un bail complémentaire d'un montant de 45,54 euros, afférent à une place de stationnement référencée n°0766 0098 P004/023611, a été conclu entre les parties le même jour. Par lettre simple en date du 1er mai 2015, M. [C] a informé le bailleur de son départ du logement. Le 1er juillet 2017, Mme [Z] a informé la SA HLM Halpades de l'installation dans les lieux de sa concubine Mme [W] [Y] puis, par courrier réceptionné le 31 décembre 2018, Mme [Z] a sollicité de son bailleur que Mme [Y] soit considérée comme co-titulaire du bail. Par courriel du 6 février 2019 doublé d'un courrier officiel d'avocat du 8 février suivant, Mme [Y] a porté à la connaissance de la SA HLM Halpades le départ du logement de Mme [Z] en sollicitant le transfert du bail à son profit. S'opposant à tout transfert et se prévalant de plusieurs loyers impayés depuis le mois de février 2018, la SA HLM Halpades a, par acte du 25 février 2021, fait assigner Mme [Z] et Mme [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Annecy afin notamment de voir prononcer la résiliation des baux liant les parties et de demander le paiement des loyers et charges demeurés impayés. Par jugement réputé contradictoire du 9 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Annecy a : - dit que le bail conclu le 2 juin 2014 entre la SA HLM Halpades et Mme [Z], portant sur un local à usage d'habitation de type 3, situé [Adresse 6] à [Localité 5] a été transféré depuis le 15 janvier 2019 à Mme [Y], concubine notoire de Mme [Z] depuis plus d'un an à cette date, - dit que Mme [Y] est ainsi devenue seule titulaire du bail depuis le 15 janvier 2019, ainsi que du second bail afférent au parking n°0766 0098 P004/023611, accessoire du logement, conclu le même jour, - dit que la SA HLM Halpades a engagé sa responsabilité délictuelle envers Mme [Y], - dit que la SA HLM Halpades est redevable envers Mme [Y] d'une somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts, - dit que Mme [Y] est redevable envers la SA HLM Halpades d'une somme de 9 427,53 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 16 novembre 2021, n'incluant pas l'échéances de novembre 2021, - ordonné la compensation entre les créances respectives, - condamné en conséquence Mme [Y] à payer à la SA HLM Halpades une somme de 2 427,53 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, - autorisé Mme [Y] à s'acquitter de cette somme, moyennant le paiement de 23 échéances de 100 euros chacune et d'une 24ème échéance représentant le solde en principal, intérêts et frais, échéances payables en sus du loyer mensuel courant et en même temps que celui-ci, à compter du 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de l'ordonnance, - rejeté les autres demandes, - condamné la SA HLM Halpades à payer à Mme [Y] la somme de 1 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SA HLM Halpades aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement, le coût de l'assignation et de sa notification à la préfecture, - constaté l'exécution provisoire de la décision, frais et dépens compris, Par acte du 17 mars 2022, la SA HLM Halpades a interjeté appel de la décision. Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 17 juin 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SA HLM Halpades demande à la cour de : - dire et juger recevable et bien fondé l'appel interjeté, - réformer le jugement en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, - dire et juger recevable son action, - dire et juger que le bail qu'elle a signé le 2 juin 2014 avec Mme [Z] portant sur le logement sis [Adresse 6] à [Localité 5],et sur le parking accessoire P004, n'a pas pu être transféré à Mme [Y], Par conséquent, - juger que Mme [Z] est toujours locataire du logement litigieux et que Mme [Y] est occupante sans droit ni titre, - prononcer la résiliation du bail qu'elle a signé le 2 juin 2014 avec Mme [Z] portant sur le logement sis [Adresse 6] à [Localité 5], et sur le parking accessoire P004, - ordonner l'expulsion de Mme [Z] ainsi que de tous occupants de son chef, dont Mme [Y], avec au besoin le concours de la force publique, - condamner Mme [Z] à lui payer la somme de 34 664,39 euros arrêtée au 31 octobre 2021, montant à réactualiser au jour de l'arrêt à intervenir, au titre des loyers et charges impayés, montant incluant le supplément de loyer de solidarité de l'article L.441-9 du code de la construction et de l'habitation, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance, - condamner Mme [Z] in solidum avec Mme [Y] à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale à 1 752,16 euros jusqu'à libération effective des lieux, À titre subsidiaire, si la Cour confirme le jugement déféré sur le transfert de bail, - juger que Mme [Y] n'a pas respecté son obligation de payer le loyer et les charges, En conséquence, - prononcer la résiliation du bail transféré à Mme [Y] portant sur le logement sis [Adresse 6] à [Localité 5] et le parking P004 accessoire, - ordonner l'expulsion de Mme [Y] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, - condamner in solidum Mme [Y] et Mme [Z] à lui payer la somme de 34 664,39 euros arrêtée au 31 octobre 2021, montant à réactualiser au jour de l'arrêt à intervenir, au titre des loyers et charges impayés, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance, - condamner Mme [Y] in solidum avec Mme [Z] à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale à 1 752,16 euros jusqu'à libération effective des lieux, En tout état de cause, - débouter Mme [Y] de sa demande de dommages et intérêts, - débouter Mme [Y] de toutes des demandes, - condamner in solidum Mme [Y] et Mme [Z] aux entiers dépens de première instance et d'appel comprenant le coût de l'assignation et sa dénonciation au préfet, avec distraction pour ceux d'appel au profit de la Selurl Bollonjeon, avocat associé, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. En réplique, dans ses conclusions adressées par voie électronique le 16 septembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [Y] demande à la cour de : - débouter la SA HLM Halpades de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions, - confirmer le jugement déféré en ce qu'il a : dit que le bail conclu le 2 juin 2014 entre la SA HLM Halpades et Mme [Z] a été transféré depuis le 15 janvier 2019 à Mme [Y], ès qualités de concubine notoire de Mme [Z], dit que Mme [Y] est devenue seule titulaire du bail depuis le 15 janvier 2019, ainsi que du second bail afférent au parking n°0766 0098 P004/023611, accessoire du logement, dit qu'en refusant le transfert du bail, la SA HLM Halpades a occasionné à Mme [Y] un préjudice moral et financier conséquent, engageant sa responsabilité délictuelle, condamné la SA HLM Halpades à payer à Mme [Y] la somme de 1 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, constaté l'exécution provisoire de la décision, frais et dépens compris, dit que la dette de Mme [Y] à l'égard de la SA HLM Halpades s'élève à 9 247,53 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 16 novembre 2021, n'incluant pas l'échéance de novembre 2021, Statuant à nouveau, - condamner la SA HLM Halpades à lui payer la somme de 20 500 euros à titre de dommages-intérêts à raison du préjudice moral et financier subis, En tout état de cause, - condamner la SA HLM Halpades à payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la même aux entiers dépens. * La déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante ont été signifiées à Mme [Z] le 30 juin 2022 (signification à étude). Les conclusions de Mme [Y] ont été signifiées à Mme [Z] par acte du 13 octobre 2022 (selon procès verbal de recherches infructueuses). Mme [Z] n'a pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 novembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur le transfert de bail et la demande de dommages et intérêts Selon l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, en cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue au profit du concubin notoire ou des personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile. L'article 515-8 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2009, dispose que le concubinage est une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple. En l'espèce, s'il ne peut être éludé que Mme [Y] a été juridiquement liée à la SA HLM Halpades jusqu'au 29 novembre 2018 aux termes d'un bail concurrent co-signé avec Mme [U] [G] le 2 mars 2012 pour un logement sis [Adresse 2] à [Localité 7], force est de constater, au moyen des attestations produites et des multiples courriers et courriels à destination du bailleur, que ce dernier a été informé à plusieurs reprises que Mme [Y] avait factuellement transféré, depuis le 1er juillet 2017, ses intérêts personnels au domicile de Mme [Z] ([Adresse 6] à [Localité 5]) avec laquelle elle avait noué une relation de concubinage notoire comme en attestent les témoignages précités ainsi que le message de rupture (mail du 6 février 2019) versés aux débats par l'intimée. En ce sens, quoiqu'incongrue, notamment en raison du fait qu'elle ne soit pas parvenue à se désolidariser du bail de [Localité 7] malgré une demande effectuée en ce sens en mai 2017 (copie d'un courrier daté du 2 mai 2017) et qu'elle ait poursuivi l'exécution des obligations nées de ce contrat, la situation personnelle de Mme [Y] s'inscrit pleinement dans la le dispositif transfert de bail prévu à l'article 14 de la loi précitée en ce qu'il est établit qu'elle résidait dans l'appartement de [Localité 5] depuis juillet 2017, soit depuis plus de 1 an à la date de départ effectif de Mme [Z] (15 janvier 2019), titulaire originelle du bail, avec laquelle elle entretenait une relation sentimentale. Aussi, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a ordonné le transfert des baux (logement + place de stationnement accessoire) au profit de Mme [Y] à la date du 15 janvier 2019. En outre, le premier juge a, à bon droit, retenu que la SA HLM Halpades avait, en refusant continuellement la co-titularité du bail principal (du temps du concubinage) puis le transfert de ce bail (à compter de la rupture), malgré les multiples demandes présentées en ce sens par Mmes [Z] et [Y], puis par Mme [Y] seule, tant par courriers électroniques, courriers recommandés et lettres officielles d'avocat, alors-même que cette dernière justifiait d'une installation de longue date au [Adresse 6] à [Localité 5], commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle. Le préjudice subséquent, qui résulte de l'anxiété générée par le risque de devoir quitter les lieux et de l'impossibilité, pour Mme [Y], d'impulser toute démarche administrative fructueuse (APL et Fonds de solidarité pour le logement) en vue d'obtenir une aide pour le paiement des loyers, a été justement évalué à la somme de 7 000 euros. Le jugement sera là encore confirmé de ce chef. Sur l'arriéré de loyers et la demande de résiliation du bail transféré Conformément aux articles 1709 et 1728 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer. Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention, 2° de payer le prix du bail aux termes convenus. Il résulte en outre de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il est acquis aux débats que Mme [Z] a quitté l'appartement pris à bail en janvier 2019 sans en avertir le bailleur et qu'elle était, jusqu'à cette date, seule tenue au paiement des loyers et des charges. Il résulte en ce sens du relevé produit par SA HLM Halpades que la dette locative s'élevait, à cette date, à la somme de 848,19 euros. Elle sera donc condamnée à verser cette somme à l'appelante. Postérieurement au transfert de bail, seule Mme [Y] s'avère redevable d'éventuels impayés au titre des loyers et charges, étant relevé que la SA HLM Halpades n'est pas fondée à solliciter l'application d'un supplément de loyer de solidarité la concernant en ce qu'elle a refusé d'examiner les justificatifs de ressources adressés par l'occupante laquelle n'a, par ailleurs, pas été mise en demeure de produire ou de renseigner un quelconque document. Il en résulte que, déduction faite des sommes spontanément versées à compter de 31 janvier 2019 et du supplément de loyer de solidarité non dû, le montant des impayés, arrêté au 31 octobre 2021 selon l'historique communiqué par la SA HLM Halpades, s'élève à la somme totale de 7 432,21 euros. En conséquence, après compensation, Mme [Y] sera condamnée à verser la somme de (7 432,21 - 7 000) 432,21 euros à la SA HLM Halpades. Eu égard au montant de la condamnation, la cour dit n'y avoir lieu de faire droit, en l'état, à la demande de délai de paiement. De même, la demande de résiliation des baux (logement + place de stationnement) nouvellement transférés, fondée sur une dette locative significativement erronée et pour laquelle la SA HLM Halpades ne justifie d'aucun commandement, sera écartée. Sur les autres demandes La SA HLM Halpades, qui succombe en principal, est condamnée aux dépens d'appel. Elle est en outre condamnée à payer à Mme [Y] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement et par défaut, Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a : - dit que Mme [W] [Y] est redevable envers la SA HLM Halpades d'une somme de 9 427,53 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 16 novembre 2021, n'incluant pas l'échéances de novembre 2021, - condamné Mme [W] [Y] à payer à la SA HLM Halpades une somme de 2 427,53 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, - autorisé Mme [W] [Y] à s'acquitter de cette somme en 24 échéances, Statuant à nouveau, Condamne Mme [T] [Z] à payer la somme de 848,19 euros à la SA HLM Halpades, Dit que Mme [W] [Y] est redevable envers la SA HLM Halpades d'une somme de 7 432,21 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31 octobre 2021, Condamne Mme [W] [Y], après compensation avec la condamnation de la SA HLM Halpades à lui verser la somme de 7 000 euros, à payer à la SA HLM Halpades la somme de 432,21 euros, Dit n'y avoir lieu à résiliation des baux transférés à Mme [W] [Y] portant sur le logement sis [Adresse 6] à [Localité 5] et sur la place de stationnement référencée n°0766 0098 P004/023611, Y ajoutant, Condamne la SA HLM Halpades aux dépens d'appel, Condamne la SA HLM Halpades à payer la somme de 2 000 euros à Mme [W] [Y] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. Ainsi prononcé publiquement le 25 avril 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière. La Greffière La Présidente