Cour d'appel, 21 décembre 2023. 23/00003

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY Chambre de l'expropriation Arrêt du vingt et un Décembre deux mille vingt trois N° RG 23/00003 - N° Portalis DBVY-V-B7H-HHRS saisine : déclaration de saisine sur renvoi de cassation portée devant la cour d'appel de Chambéry DEMANDEURS A LA SAISINE : Madame [G] [M] épouse [V] [Adresse 4] [Localité 12] Monsieur [I] [M] [Adresse 13] [Localité 7] Monsieur [W] [M] [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 2] demandeurs tous représentés par : Me Nicolas GAUTIER de la SELARL BG AVOCATS, avocat plaidant au barreau de LYON et par Me Franck GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY, avocat postulant inscrit au barreau de CHAMBERY DEFENDEUR A LA SAISINE : SA EQUIPEMENT DU RHONE ET [Localité 11] [Adresse 8] [Localité 11] Représentée par : Me Vanessa JAKUBOWICZ-AMBIAUX de la SCP JAKUBOWICZ & ASSOCIES, avocat plaidant inscrit au barreau de LYON et par Me Audrey BOLLONJEON, avocat postulante inscrite au barreau de CHAMBERY et en présence du : LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DDFIP - Direction départementale des finances publiques [Adresse 3] [Localité 1] représenté par Mme [F] [E], inspectrice principale à la DDFIP de la Savoie COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS EN DATE DU 19 OCTOBRE2023 ET DU DELIBERE : Monsieur Edouard THEROLLE, conseiller exerçant les fonctions de président Madame Alyette FOUCHARD, conseillère, Madame Myriam REAIDY, conseillère assistés lors des débats et pour la mise à disposition par Madame Sophie MESSA, greffière *** M. [I] [M], M. [W] [M] ainsi que Mme [G] [M] étaient propriétaires indivis d'un tènement de 6 237 m² cadastré section AH n°[Cadastre 5], [Cadastre 9] et [Cadastre 10] sur la commune de [Localité 15] (Ain), étant précisé qu'une maison d'habitation est édifiée sur la parcelle n°[Cadastre 9] et que les deux autres parcelles sont en nature de pré et de jardin. Par délibération du 11 décembre 2013, le conseil municipal de cette commune a approuvé la création d'une zone d'aménagement concerté (ZAC) dite de l'éco-quartier des Orfèvres. Par délibérations des 16 décembre 2015 et 28 juin 2017, le conseil municipal de la même commune a, d'une part, désigné la SA Équipement du Rhône et de [Localité 11] comme aménageur de la ZAC et, d'autre part, sollicité du préfet de l'Ain la déclaration d'utilité publique avec autorisation de poursuivre la procédure d'expulsion. Par arrêté du 28 janvier 2019, le préfet de l'Ain a déclaré d'utilité publique le projet d'acquisition des terrains nécessaires à l'aménagement de la [Adresse 16]. L'arrêté préfectoral emportant cessibilité des parcelles nécessaires au projet a subséquemment été pris le 26 juillet 2019. Par courrier en date du 19 février 2019, la SA Équipement du Rhône et de [Localité 11] a notifié a chacun des consorts [M] une offre d'acquisition de leurs parcelles pour un montant total de 328 912,50 euros laquelle n'a pas été acceptée. Consécutivement, la SA Équipement du Rhône et de [Localité 11] a saisi le juge de l'expropriation du département de l'Ain en fixation d'indemnités. Un transport sur les lieux a été organisé le 2 octobre 2019 et les parties ont été entendues en leurs observations le même jour. Par jugement du 13 novembre 2019, la juridiction départementale de l'expropriation de l'Ain a, après avoir fixé la date de référence au 22 octobre 2007 (date d'approbation du plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 15]) : - fixé l'indemnité dues aux consorts [M] à la somme de 454 722,50 euros correspondant à une indemnité principale d'expropriation de 412 475 euros et une indemnité de remploi de 42 247,50 euros, - condamné la SA Équipement du Rhône et de [Localité 11] à payer aux consorts [M] une indemnité de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Par déclaration du 18 décembre 2019, les consorts [M] ont interjeté appel du jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité d'expropriation à la somme de 454 722,50 euros. Par arrêt du 4 mai 2021, la chambre civile B de la cour d'appel de Lyon à : - confirmé le jugement déféré, - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, - condamné in solidum M. [I] [M], M. [W] [M] et Mme [G] [M] aux dépens d'appel. Ces dernier ont régularisé un pourvoi contre l'arrêt précité. Considérant que la modification du plan local d'urbanisme à prendre en compte pour déterminer la date de référence est celle qui affecte une ou plusieurs caractéristiques de la zone dans laquelle sont situés les biens expropriés, y compris lorsqu'elle n'en affecte pas la délimitation, et observant que la cour d'appel avait retenu comme date de référence la date d'approbation du plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 15] (22 octobre 2007) et non la date de révision du plan local d'urbanisme modifiant les caractéristiques de la zone dans laquelle étaient situées les parcelles expropriées (13 février 2019), la 2ème chambre civile de la Cour de cassation a, par arrêt du 12 octobre 2022, cassé et annulé en toutes ses dispositions l'arrêt déféré et renvoyé l'affaire devant la cour d'appel de Chambéry. * Par déclaration remise au greffe le 9 mai 2023, M. [I] [M], M. [W] [M] et Mme [G] [M] ont saisi la cour d'appel de Chambéry sur renvoi après cassation. Par mémoires reçus au greffe les 30 juin et 26 septembre 2023, notifiés aux parties les 4 juillet et 28 septembre 2023, auxquels il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, les consorts [M] demandent à la cour de : - infirmer le jugement n°19/00014 du 13 novembre 2019 rendu par le tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse en ce qu'il fixe l'indemnité d'expropriation au titre de la dépossession de leur terrain (parcelles cadastrées section AH n°[Cadastre 5] et n°[Cadastre 10]) à 149 875 euros et l'indemnité de remploi globale à 42 247,50 euros, Statuant à nouveau, - fixer les indemnités qui leur sont dues par la SA Équipement du Rhône et de [Localité 11] pour l'expropriation de leur tènement cadastré section AH n°[Cadastre 5], [Cadastre 10] et [Cadastre 9] comme suit : A titre principal, indemnité principale d'expropriation 1 620 527 euros indemnité de remploi 163 052 euros indemnité totale 1 783 579 euros A titre subsidiaire : indemnité principale d'expropriation 1 484 734 euros indemnité de remploi 146 973 euros indemnité totale 1 634 207 euros En tout état de cause, - rejeter les conclusions d'appel incident de la SA Équipement du Rhône et de [Localité 11] et du commissaire du gouvernement, - condamner la SA Équipement du Rhône et de [Localité 11] à leur verser la somme globale de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Par mémoires reçus au greffe les 26 septembre et 16 octobre 2023, notifiés aux parties le 31 août et 16 octobre 2023, auxquels il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la Société d'Équipement du Rhône et de [Localité 11] demande à la cour de : - débouter les consorts [M] de leur appel principal, - déclarer recevable et bien fondé son appel incident contre le jugement n°19/00014 du 13 novembre 2019 rendu par le juge de l'expropriation de l'Ain, en ce qu'il fixe l'indemnité d'expropriation au titre de la maison (parcelle cadastrée section AH n°[Cadastre 9]) à 262 600 euros et l'indemnité de remploi globale a 42 247,50 euros, et par conséquent l'indemnité principale a 412 475 euros et l'indemnité totale à 454 722,50 euros, - en conséquence, infirmer le jugement de ces chefs et le confirmer pour le surplus, Dès lors, - confirmer le jugement en ce qu'il a fixé à 149 875,00 euros l'indemnité principale d'expropriation pour le terrain, - réformer le jugement en ce qu'il fixe l'indemnité d'expropriation au titre de la maison (parcelle cadastrée section AH n°[Cadastre 9]) à 262 600 euros et par conséquence l'indemnité principale a 412 475 euros, l'indemnité de remploi globale a 42 247,50 euros et l'indemnité totale a 454 722,50 euros, Statuant à nouveau, - fixer a 176 400 euros l'indemnité d'expropriation au titre de la maison (parcelle cadastrée section AH n°[Cadastre 9]) et à 33 627,50 euros l'indemnité globale de remploi et a 359 902,50 euros l'indemnité totale, - débouter les consorts [M] du surplus de leur demande, - condamner solidairement les consorts [M] à lui verser une somme de 3 000 euros en application de l'article 700 code de procédure civile, - condamner solidairement les mêmes aux dépens, avec recouvrement direct au profit de la SC Jakubowicz & Associes sur son affirmation de droit et au profit de la SELURL Bollonjeon pour les dépens sur renvoi de cassation, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Par mémoires reçu au greffe les 31 août et 4 octobre 2023 et notifiés aux parties les 8 septembre et 4 octobre 2023, auxquels il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, le commissaire du gouvernement conclut à ce qu'il plaise à la cour d'appel de bien vouloir fixer l'indemnité de dépossession à 784 447,50 euros. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la valorisation des parcelles expropriées Les articles L.321-1, L.321-3 puis L.322-1 et suivants du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique prévoient que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Le jugement distingue l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. Le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.1 ou, dans le cas prévu à l'article L.122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique. Lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est fixée en référence à l'article L.213-4 soit, pour les biens non-compris dans une zone d'aménagement différé, à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. La qualification de terrains à bâtir est réservée aux terrains qui, quelle que soit leur utilisation, sont à la fois : situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune, effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Les terrains qui, à cette date, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L.322-2. Il résulte en l'espèce des observations convergentes des parties, consécutivement à l'arrêt de cassation du 12 octobre 2022, que la date de référence doit être fixée au 26 février 2019 soit à la date d'opposabilité de la révision du PLU modifiant les caractéristiques de la zone dans laquelle sont situées les parcelles objet de l'expropriation. A cette date, il n'est pas contesté que les parcelles appartenant aux expropriés se situent en zone U (densité 2) du PLU. Quoique les parcelles s'avèrent situées dans un même secteur, partiellement urbanisé de maisons anciennes et distant de moins d'un kilomètre du centre ville de la commune de [Localité 15], il importe, compte tenu de leur nature différenciée, d'apprécier distinctement la valeur de la parcelle bâtie AH n°[Cadastre 9], d'une part, et des parcelles AH n°[Cadastre 5] et [Cadastre 10] d'autre part. Concernant la parcelle cadastrée AH n°[Cadastre 9] d'une superficie totale de 242 m², la cour retient qu'y est implantée une maison d'habitation de 84 m² de surface outre 70 m² de combles. Cette parcelle est desservie par l'impasse des horticulteurs (côté nord), les réseaux se trouvant en bordure de voirie. Les consorts [M] approuvent l'évaluation faite à hauteur de 262 600 euros dans le jugement déféré laquelle est toutefois contestée par la SA Équipement du Rhône et de [Localité 11] tant en ce qui concerne le prix au m² que la prise en compte d'une surface pondérée pour les combles. Il résulte des constations du premier juge après transport que, quoique ancien et bâti sur une parcelle d'une emprise réduite, le bien s'avère être en très bon état et possède de bons équipements à la suite d'une rénovation partielle en 2005 (chauffage, vitrage, volets motorisés, etc...). Les termes de comparaison retenus s'avèrent pertinents en ce qu'ils portent sur des biens d'âge et de qualité similaire dans une aire géographique proche et en ce qu'ils portent sur des transactions contemporaines au jugement de 1ère instance. De même, la pondération appliquée, s'agissant de la présence de combles, pour majorer la surface du bien de 17 m² sera confirmée en ce qu'il s'agit d'une surface isolée au sol et dotée d'ouvertures en double vitrage, accessible et facilement aménageable pour un propriétaire. Dans ces conditions, la cour approuvant les motifs du premier juge, la décision déférée sera confirmé en ce qu'elle a fixé la valeur de la parcelle à la somme de (2 600 m² x 101 euros) 262 600 euros. Concernant les parcelles cadastrées section AH n°[Cadastre 5] et [Cadastre 10], d'une superficie respective de 1 314 et de 4 681 m² (soit 5 995 m² au total), la cour observe que ces dernières sont de forme rectangulaire, non-bâties et non-occupées, en nature de pré et d'ancien jardin en pente douce, mitoyennes entre elles et directement accolée à la parcelle n°[Cadastre 9] pour la parcelle n°[Cadastre 10]. Au sud, l'[Adresse 14] borde la largeur des deux parcelles sur une distance de près de 70 mètres de façade permettant un accès aisé à la voirie publique. Il n'est pas contesté que les réseau d'assainissement, d'électricité et d'eau potable passent directement au sud de ces parcelles au niveau de l'allée précitée, le seul fait que le réseau d'assainissement actuel ne soit pas séparatif étant indifférent en ce que le règlement d'urbanisme n'exige un tel réseau qu'en ce qui concerne les installations privées. En définitive, seule la canalisation de gaz s'achève, en amont sud et en aval sud de l'[Adresse 14], à quelques centaines de mètres de distance des parcelles visées par l'expropriation. Il appert dès lors que le débat se cristallise principalement autour du dimensionnement des réseaux au regard du fait que le terrain se situe dans une zone destinée à un aménagement d'ensemble. A ce titre, la SA Équipement du Rhône et de [Localité 11] relève à raison, en produisant la synthèse du programme des équipements publics de la [Adresse 16], que la phase de réalisation de cette zone nécessite un investissement de plus de 350 000 euros pour les réseaux d'eaux potable, usées et pluviales. Dans ces conditions, en l'absence de desserte suffisante, quoique ces deux parcelles soient situées en zone constructible au regard du PLU, il échet de constater que les conditions cumulatives fixées à l'article L.322-3 ne permettent pas de retenir la qualification de terrain à bâtir pour ces dernières lesquelles doivent par conséquent être valorisées en fonction de leur usage effectif, soit comme des parcelles en nature de pré ou de jardin, non-occupées et sans encombrement, situées dans une zone constructible destinée à être aménagée dans le cadre d'une opération d'ensemble. Trois termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement (référence de publicité foncière : 2018P1856, 2018/P1702 et 2017P4274) s'avèrent particulièrement pertinents compte tenu de la proximité temporelle des cessions puis de la similarité existante entre les parcelles concernées qui s'entendent de terrains à aménager d'une surface importante, ne pouvant être vendus isolément, situés dans une aire géographique proche, d'une densité d'aménagement comparable, cédés à titre onéreux sans obtention préalable d'un permis de construire. Ainsi, après avoir constaté le caractère privilégié de l'emplacement des deux parcelles, il convient de retenir la valeur moyenne de 100 euros / m² de laquelle doit être déduit 25% de moins value liée aux nécessaires aménagements des réseaux devant intervenir. En conséquence, l'indemnité principale revenant aux consorts [M] doit être fixée à la somme de (5 995 m² x 75 euros) 449 625 euros. L'indemnité de remploi revenant aux consorts [M] doit ainsi être arrêtée sur la somme totale de (262 600 + 449 625) 712 225 euros à la somme de : 5 000 euros x 20% = 1 000 euros 10 000 euros x 15% = 1 500 euros 697 225 euros x 10% = 69 722,50 euros soit à la somme de 72 222,50 euros. La SA Équipement du Rhône et de [Localité 11], qui succombe en principal, est condamnée aux dépens d'appel et à payer la somme de 3 000 euros aux consorts [M] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, Réforme la décision entreprise mais seulement en ce qu'elle a fixé l'indemnité due à M. [I] [M], M. [W] [M] et Mme [G] [M] à la somme de 454 722,50 euros, Statuant à nouveau, Fixe l'indemnité due à M. [I] [M], M. [W] [M] et Mme [G] [M], au titre de l'expropriation des parcelles cadastrées AH n°[Cadastre 5], [Cadastre 9] et [Cadastre 10] sur la commune de [Localité 15] (Ain), à la somme de 784 447,50 euros correspondant à une indemnité principale d'un montant de 712 225 euros et une indemnité de remploi d'un montant de 72 222,50 euros, Y ajoutant, Condamne la SA Équipement du Rhône et de [Localité 11] aux dépens d'appel, Condamne la SA Équipement du Rhône et de [Localité 11] à payer la somme de 3 000 euros à M. [I] [M], M. [W] [M] et Mme [G] [M] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. Ainsi prononcé publiquement le vingt et un décembre deux mille vingt trois par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile et signé par Monsieur Edouard THEROLLE, conseiller exerçant les fonctions de président et Madame Sophie MESSA, greffière. LA GREFFIERE LE PRESIDENT