Cour d'appel, 23 novembre 2023. 22/04687

ARRET N° 13 Commune de [Localité 9] C/ [S] [S] DIRECTEUR DÉPARTEMENTAL DES FINANCES PUBLIQUES DE L'OISE COUR D'APPEL D'AMIENS CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS ARRÊT DU 23 NOVEMBRE 2023 ************************************************************ N° RG 22/04687 - N° Portalis DBV4-V-B7G-ISWF - N° registre 1ère instance : 22/00011 JUGEMENT DU JUGE DE L' EXPROPRIATION DU DÉPARTEMENT DE L'OISE EN DATE DU 20 juillet 2022 PARTIES EN CAUSE : APPELANTE LA COMMUNE DE [Localité 9], prise en la personne de son représentant légal, Monsieur le Maire domicilié en cette qualité [Adresse 11] [Localité 9] Représentée par Me Laurent PRIEM, avocat au barreau de SENLIS, vestiaire : 160, postulant et plaidant par Me RAMEAU de la SELARL HK LEGAL, avocat au barreau de PARIS ET : INTIMES Madame [U] [P] décédée le 15 décembre 2022 Madame [B] [S] épouse [X] tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Madame [Z] [S] [Adresse 6] [Localité 8] Comparante Représentée et plaidant par Me Frédéric GARNIER de la SCP LEQUILLERIER - GARNIER, avocat au barreau de SENLIS Madame [Z] [S] représentée par sa tutrice en exercice Madame [B] [S] [Adresse 10] [Localité 9] Représentée et plaidant par Me Frédéric GARNIER de la SCP LEQUILLERIER - GARNIER, avocat au barreau de SENLIS Monsieur le DIRECTEUR DÉPARTEMENTAL DES FINANCES PUBLIQUES DE L'OISE [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 7] non comparant, non représenté DÉBATS & DÉLIBÉRÉ : L'affaire est venue à l'audience publique du 19 octobre 2023 devant la chambre des expropriations de la cour composée de Mme Christina DIAS DA SILVA, Présidente de la chambre, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et Mme Clémence JACQUELINE, Conseillère, désignés par ordonnance de Madame la première présidente en date du 20 juillet 2023, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi. A l'audience, la cour était assistée de Mme Marie-Estelle CHAPON, greffière. Mme Christina DIAS DA SILVA a été entendu en son rapport, Me RAMEAU et Me Frédéric GARNIER, représentant les parties ont également été entendus en leurs explications à l'appui de leurs mémoires respectifs régulièrement notifiés, A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 23 novembre 2023, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. PRONONCÉ : Le 23 novembre 2023, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre et Mme Marie-Estelle CHAPON, greffière. * * * DECISION Par acte authentique du 18 août 2021 Mmes [U] [P], [B] [S] et [Z] [S] ont signé une promesse de vente au profit de M. [M] [N]. Par courrier daté du 19 août 2021 reçu le 26 août suivant, les consorts [S] ont adressé par l'intermédiaire de leur notaire, à la commune de [Localité 9] leur déclaration d'intention d'aliéner (DIA) l'ensemble immobilier leur appartenant d'une superficie de 830 m² constitué de 3 parcelles de terrain à bâtir situées [Adresse 1] cadastrées [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5]. La déclaration d'intention d'aliéner mentionnait un prix de vente de 179 000 euros. Par délibération du 8 novembre 2021, le conseil municipal a décidé de préempter le terrain au prix de 110 000 euros, correspondant à l'évaluation faite par le service des domaines. Cette délibération a été notifiée aux consorts [S] par courrier du 9 novembre 2021. Les consorts [S] ont contesté l'indemnisation proposée par la commune sollicitant la fixation judiciaire du prix. La commune a alors saisi le juge de l'expropriation. Le commissaire du gouvernement a communiqué ses conclusions estimant le bien à 126 872 euros puis modifié ses conclusions pour estimer le bien à la somme de 150 602 euros. Par jugement du 20 juillet 2022, notifié le 19 septembre suivant, le juge de l'expropriation du département de l'Oise a : - fixé la valeur vénale des parcelles cadastrées [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] sise à [Localité 9] appartenant aux consorts [S] à la somme de 170 000 euros, - condamné la commune de [Localité 9] à payer aux consorts [S] la somme de 1 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Par déclaration du 14 octobre 2022, la commune de [Localité 9] a interjeté appel de cette décision. [U] [P] est décédée le 15 décembre 2022 laissant pour lui succéder Mmes [B] et [Z] [S]. L'appelante a notifié ses premières conclusions le 6 janvier 2023. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 9 août 2023 elle demande à la cour de : - infirmer le jugement entrepris, - statuant à nouveau, fixer le prix du bien des consorts [S] à une somme n'excédant pas 126 872 euros, - condamner les consorts [S] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Elle fait valoir que son appel est recevable et n'encourt pas la caducité ; que le conseil municipal a autorisé le maire à agir par délibération du 26 juin 2023. Elle ajoute que ses conclusions ont été adressées en format papier dans les délais requis le 6 janvier 2023. Sur le fond elle soutient que le premier juge n'a pas pris en compte de nombreux éléments pour ne se concentrer que sur ceux produits par les consorts [S] et fixer le prix du bien litigieux à un montant ne correspondant pas à sa valeur réelle. Aux termes de leurs conclusions en défense notifiées le 7 avril 2023 les consorts [S] demandent à la cour de : - annuler la déclaration d'appel et les conclusions d'appel ainsi que tous les actes souscrits par la commune de [Localité 9], - déclarer l'appel caduc, - subsidiairement sur le fond, - en tant que de besoin avant dire droit, - désigner un expert en vue de la détermination de la valeur de l'immeuble et avec pour mission notamment de se prononcer sur la valeur du mur d'enceinte de la parcelle, et ce aux frais avancés de la commune, - réformer le jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité d'expropriation et statuant de nouveau, - fixer l'indemnité d'expropriation due aux consorts [S] en exécution du droit de préemption exercé par la commune de [Localité 9] à la somme de 186 197 euros majorée des frais d'agence supportés par le vendeur de 9 000 euros, - confirmer le jugement pour le surplus, - condamner la commune de [Localité 9] à leur payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Ils font valoir que le conseil municipal n'a pas été avisé de la voie de recours ; que le défaut d'autorisation du maire d'agir en justice constitue un vice de fond qui ne suppose pas la démonstration d'un grief, s'agissant d'un défaut de pouvoir du représentant au sens de l'article 117 du code de procédure civile ; que le vice de fond n'a pas été régularisé dans le délai d'appel. Ils invoquent subsidiairement la caducité de l'appel au motif que le dépôt des conclusions par la commune n'a pas été fait en version papier dans le délai de 3 mois. Sur le fond ils soutiennent que le terrain à bâtir se situe au centre de la commune ce qui lui confère un emplacement privilégié ; que cette situation très favorable ainsi que la particularité du bien justifie la fixation d'un prix de 195 197 euros ou à tout le moins l'organisation d'une mesure d'expertise judiciaire. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives. Les parties ont été convoquées par le greffe à l'audience du 19 octobre 2023, date à laquelle l'affaire a été mise en délibéré au 23 novembre suivant. MOTIFS DE LA DÉCISION - sur la régularité de la déclaration d'appel L'article 117 du code de procédure civile dispose que constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte : le défaut de capacité d'ester en justice ; le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'expertise ; le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice. L'article 121 du code précité énonce que dans les cas où elle est susceptible d'être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue. L'article 2241, alinéa 2, du code civil dispose que la demande en justice interrompt les délais de prescription et de forclusion même lorsqu'elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l'acte de saisine de la juridiction est annulé par l'effet d'un vice de procédure. Il résulte de la combinaison de ces textes que demeure possible la régularisation de l'acte d'appel, qui même entaché d'un vice de procédure avait interrompu le délai d'appel. En l'espèce il est établi que le conseil municipal de la commune de [Localité 9] a autorisé son maire à interjeter appel du jugement querellé de sorte que le moyen tiré de la nullité de la déclaration d'appel invoqué par les consorts [S] ne peut prospérer. - sur la caducité de l'appel L'article R311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose : 'A peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel. A peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction. L'intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui lui en est faite pour conclure. Le commissaire du Gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa. Les conclusions et les documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un. Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du Gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.'. Il est de principe qu'en matière d'expropriation pour cause d'utilité publique, les conclusions des parties ne peuvent pas être valablement adressées au greffe de la cour d'appel par la voie électronique. Vainement les consorts [S] soutiennent que le dépôt des conclusions de la commune est irrégulier n'ayant pas fait l'objet d'un dépôt en version papier puisque l'examen du dossier permet de constater que si la déclaration d'appel a été réalisée par voie électronique, les conclusions de la commune de [Localité 9], appelante ont été déposées au format papier dans le délai et les formes prévues par les dispositions ci-dessus rappelées comme l'atteste le bordereau de communication de pièces. Le moyen tiré de la caducité de l'appel est dès lors lui aussi mal fondé et doit être rejeté. - sur le fond En application des dispositions de l'article L211-5 du code de l'urbanisme à défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé en matière de préemption selon les règles applicables en matière d'expropriation. En l'espèce la décision de préemption dont il s'agit concerne les parcelles cadastrées [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] d'une superficie totale de 830 m². Elles forment un bloc homogène et sont situées à 200 mètres de la mairie de [Localité 9] dans une zone constructible (UA). Le secteur géographique est une zone urbaine avec un bâti dense et continu de centre bourg équipé de tous les réseaux. Les parcelles sont libres de toute occupation. La parcelle [Cadastre 3] a une contenance de 239 m² dont 16 % de sa surface est inconstructible en raison du risque d'inondation. La parcelle [Cadastre 4], située dans le prolongement de la première a une contenance de 300 m². La dernière parcelle a une contenance cadastrale de 291 m² et se situe à l'angle de la [Adresse 12] et de la[Adresse 13]d, cette dernière rue étant une rue en impasse. La particularité de cet ensemble immobilier réside dans le fait qu'il est entièrement clôturé par un mur en pierre de plus de deux mètres de hauteur dont le commissaire du gouvernement indique qu'il est à préserver compte tenu de son ancienneté et de ses qualités esthétiques. La commune de [Localité 9] se prévaut de trois DIA sur son territoire au prix allant de 96 à 133 euros le m². Elle rappelle l'avis du service des domaines qui a estimé le bien à la somme de 110 000 euros. Ces éléments de comparaison concernent cependant des biens dans un environnement différent nettement moins privilégié. Les éléments de comparaison proposés par les consorts [S] (entre 195,67 euros et 255,46 euros le m²) concernent des parcelles situées dans d'autres communes d'une superficie plus petite et apparaissent peu pertinents. La DIA qu'ils ont adressé à la commune de [Localité 9], objet de la présente instance, contient une offre d'achat au prix de 215,66 euros le m². Le commissaire du gouvernement a fait état de trois éléments de comparaison s'agissant de ventes intervenues en 2018 et 2019. Il précise que la fourchette de prix des termes de comparaison en nature de terrain à bâtir à [Localité 9] varie entre 120 et 235 euros le m². Il ajoute que le mur d'enceinte de l'ensemble immobilier apporte une plus value au bien. Il convient d'observer que les ventes dont le commissaire du gouvernement a fait état pour proposer une évaluation du bien concernaient des biens sans enclos, celui-ci précisant qu'il y avait lieu de valoriser le mur d'enceinte à dire d'expert. La demande d'expertise sollicitée par les consorts [S] n'est cependant pas nécessaire dès lors que ces derniers versent aux débats le devis de l'entreprise Pilardeau qui chiffre la valeur de ce mur particulièrement imposant à hauteur de la somme de 187 250 euros et que la commune ne produit aucune pièce permettant de contester le contenu de cette pièce. La commune de [Localité 9] ne peut valablement contester le caractère remarquable de l'ensemble immobilier en raison de plusieurs éléments : son emplacement privilégié en plein centre ville dans un secteur calme et à proximité des commerces et des écoles, sa superficie importante, la configuration harmonieuse de l'ensemble permettant l'édification d'une maison spacieuse, enfin un terrain entièrement clôturé par un mur d'enceinte très esthétique en pierres anciennes en bon état et d'une hauteur empêchant tout vis à vis. Le caractère inondable d'une toute petite partie de l'ensemble immobilier (38 m²) n'entraîne pas au cas d'espèce une moins value du bien puisque cette zone se situe au fond du terrain face au cours d'eau La Nonette et ne concerne que 5 % de la superficie totale de l'ensemble ( 830 m²) ce qui n'entrave en rien la construction d'une habitation en centre ville. Par ailleurs la partie de terre longeant le cours d'eau apporte à l'ensemble du fonds des consorts [S] un caractère privilégié supplémentaire par l'accès à cet élément naturel. De plus les consorts [S] ne sont pas contredits lorsqu'ils indiquent que l'eau n'a jamais atteint le mur d'enceinte de leur propriété et qu'il a même pu l'en préserver dès lors que ce mur sépare la propriété du cours d'eau de la Nonette après un talus. Il en résulte que c'est par une juste appréciation des éléments de comparaison et de la spécificité de l'ensemble immobilier des consorts [S] que le premier juge a fixé sa valeur vénale à hauteur de la somme de 170 000 euros. Les consorts [S] soutiennent qu'il y a lieu d'ajouter à l'indemnité due par la commune les frais d'agence immobilière s'élevant à la somme de 9 000 euros. Ils sont certes fondés à soutenir qu'il appartient au juge de l'expropriation de déterminer en fonction des indications figurant dans l'engagement des parties et la DIA si le titulaire du droit de préemption est tenu, en ce qu'il est substitué à l'acquéreur, de prendre en charge la rémunération de l'intermédiaire immobilier au titre de son intervention dans les négociations ayant abouti à la conclusion de la promesse de vente entre le vendeur et l'acquéreur initial. Il convient cependant de préciser que pour rendre opposable au préempteur la stipulation mettant à la charge de l'acquéreur la rémunération de l'agent immobilier, il est nécessaire que la commission et la personne qui en est redevable soient mentionnés dans la DIA. En l'espèce la DIA précise que la commission d'un montant de 9 000 euros est à la charge du vendeur et non de l'acquéreur. Les consorts [S] doivent donc être déboutés de leur demande tendant à voir majorer l'indemnité d'expropriation des frais d'agence immobilière. Il s'ensuit que le jugement doit être confirmé en toutes ses dispositions. La commune de [Localité 9] qui succombe principalement doit être condamnée aux dépens de la procédure d'appel et à verser aux consorts [S] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions prévues par l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort, Déboute les consorts [S] de leurs demandes de nullité de la déclaration d'appel et de la caducité de l'appel ; Rejette la demande d'expertise ; Confirme le jugement entrepris ; Y ajoutant ; Condamne la commune de Nanteuil le Haudoin à payer aux consorts [S] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions prévues par l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la commune de [Localité 9] aux dépens d'appel. La Greffière, Le Président,