Tribunal judiciaire, 10 juin 2024. 23/03435

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT DENIS [Adresse 3] [Localité 8] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 9] REFERENCES : N° RG 23/03435 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YRP4 Minute : 24/00629 S.A. ESPACIL HABITAT Représentant : Me Martine KALAYAN DRILLAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2521 C/ Madame [S] [F] [C] [F] Représentant : Me Jeanne-céline MBENOUN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB247 Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me Martine KALAYAN DRILLAUD Copie délivrée à : Me Jeanne-Céline MBENOUN Le JUGEMENT DU 10 Juin 2024 Jugement rendu par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 10 Juin 2024; par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anaïs MEHAL , greffier ; Après débats à l'audience publique du 29 Avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Stéphie BOULATE, greffier ; ENTRE DEMANDEUR(S) : S.A. ESPACIL HABITAT [Adresse 4] [Localité 7] représentée par Me Martine KALAYAN DRILLAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2521 D'UNE PART ET DÉFENDEUR(S) : Madame [S] [F] [C] [F] [Adresse 5] [Localité 8] représentée par Me Jeanne-Céline MBENOUN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB247 Décision d’aide juridictionnelle du 25 mars 2024 D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 24 juin 2020, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT a donné en location un logement à Madame [S] [F] [C] [F] situé dans une résidence universitaire du [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 557,94 euros. Le contrat a été renouvelé par deux avenants successifs signés les 14 avril 2021 et 17 février 2022 pour une durée respective d’un an à compter du 24 juin de chaque année. Par acte de commissaire de justice en date du 6 décembre 2023, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT a fait assigner Madame [S] [F] [C] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater la fin du contrat liant les parties, - ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, sans délai, - condamner Madame [S] [F] [C] [F] à lui payer une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au double du montant de la loyer si le contrat de résidence s'était poursuivi, - condamner le défendeur à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT expose que le contrat est arrivé à échéance le 24 juin 2023 alors au surplus que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées. A l'audience du 29 avril 2024 après un renvoi ordonné lors de l’audience du 8 janvier 2024, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a formulé une demande additionnelle au titre d’un arriéré locatif de 531 euros au 12 avril 2024. Elle s’est opposée aux délais demandés pour quitter les lieux. Madame [S] [F] [C] [F], représentée par son conseil, a reconnu qu’elle devait quitter les lieux, expliquant qu’elle avait cherché à se reloger sans succès et qu’elle bénéficie d’un droit au logement opposable. Elle sollicite un délai d’un an pour quitter les lieux. Elle conteste la dette locative, estimant être à jour du paiement des loyers. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 juin 2024, les parties étant autorisées à produire par note en délibéré un décompte actualisé avant le 6 mai 2024. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Madame [S] [F] [C] [F] est soumis à la législation des résidences étudiantes résultant des articles L.631-12 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du titre d'occupation L'article L631-12 du code de la construction et de l'habitation dispose que la résidence universitaire est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs, meublés ou non, et des locaux affectés à la vie collective. Cet établissement accueille des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d'un contrat de professionnalisation ou d'apprentissage. A titre exceptionnel, cet établissement peut accueillir des enseignants et des chercheurs. Ces résidences peuvent faire l'objet d'une convention conclue en application de l'article L. 831-1 lorsqu'elles bénéficient d'une autorisation spécifique délivrée par le représentant de l'Etat dans le département. Les modalités d'octroi de cette autorisation spécifique sont définies par décret. Les occupants ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux. Le contrat de location a une durée maximale d'un an. Il peut être renouvelé dès lors que l'occupant continue à remplir les conditions précisées au présent article. Le résident ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement. Sur les aspects financiers, la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : - inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; - cessation totale d'activité de l'établissement ; - cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré. L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis : a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité. Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795). En l'espèce, le contrat de résidence du 24 juin 2020 à effet du 26 juin 2020 contient une durée maximale de 12 mois, rappelée en outre dans le règlement de fonctionnement de la résidence sociale. Malgré deux renouvellements successifs d’une durée d’un an par contrats des 14 avril 2021 et 17 février 2022, le contrat a pris fin le 24 juin 2023 sans que le résident ne justifie d’un titre d’occupation postérieur à cette date. Madame [S] [F] [C] [F] étant sans droit ni titre depuis le 24 juin 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manouvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. L’article R412-3 du même code dispose à cet égard que pour l'application des dispositions de l'articleL. 412-3, le juge peut accorder les délais qui y sont prévus même d'office. En l'espèce, Madame [S] [F] [C] [F] justifie de ressources de 1 210 euros par mois (sur la base de son avis d’imposition 2023 sur les revenus de 2022) et de son droit au logement opposable, de sorte que ses difficultés de relogement sont avérées. Toutefois il convient de relever que son titre d’occupation a pris fin depuis près d’un an, de sorte qu’elle a déjà de fait bénéficié d’un important délai pour quitter les lieux. Aussi il lui sera accordé un délai jusqu’au 31 août 2024 pour quitter les lieux. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Madame [S] [F] [C] [F] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [S] [F] [C] [F] reste lui devoir la somme de 325,43 euros à la date du 12 avril 2024. Le décompte produit par la défenderesse en cours de délibéré fait état d’une dette de 100 euros à la date du 26 avril 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. Pour la somme au principal, Madame [S] [F] [C] [F] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle justifie avoir procédé au paiement de cette somme le 28 avril 2024, toutefois le versement des 100 euros allégués à l’audience n’apparaît pas sur le décompte produit de sorte que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 100 euros. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 100 euros avec intérêts légaux à compter du 2 avril 2024 pour la somme de 119 euros et à compter de la présente décision pour le surplus. Bien évidemment, il sera tenu compte des paiements intervenus postérieurement à la date du décompte produit qui viendront en déduction de la présente dette arrêtée au 26 avril 2024. Madame [S] [F] [C] [F] sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 27 avril 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi en ce qu’il n’est aucunement justifié de dépasser la valeur locative du bien. Sur les demandes accessoires Madame [S] [F] [C] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM ESPACIL HABITAT les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, Constate la fin du contrat de résidence conclu le 24 juin 2020 entre la SA d’HLM ESPACIL HABITAT et Madame [S] [F] [C] [F] concernant la chambre située au [Adresse 6] à la date du 24 juin 2023 ; Accorde à Madame [S] [F] [C] [F] un délai jusqu’au 31 août 2024 pour libérer les lieux et restituer les clés ; Dit qu’à défaut pour Madame [S] [F] [C] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; Dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Condamne Madame [S] [F] [C] [F] à verser à la SA d’HLM ESPACIL HABITAT la somme de 100 euros (décompte arrêté au 26 avril 2024, incluant la mensualité de mars 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, prestations obligatoires et indemnités d’occupation, avec intérêts légaux à compter de la présente décision ; Rappelle que les paiements intervenus postérieurement à l’arrêté du compte viendront en déduction des sommes exigibles ; Condamne Madame [S] [F] [C] [F] à verser à la SA d’HLM ESPACIL HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des prestations obligatoires, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (actuellement 481,81 euros), à compter du 27 avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ; Condamne Madame [S] [F] [C] [F] à verser à la SA d’HLM ESPACIL HABITAT une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne Madame [S] [F] [C] [F] aux dépens ; Rappelle que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier, Le juge des contentieux de la protection