Cour de cassation, 19 novembre 2020. 19-23.839

CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 19 novembre 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10485 F Pourvoi n° E 19-23.839 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 19 NOVEMBRE 2020 1°/ M. Y... W..., 2°/ Mme X... D..., domiciliés tous deux [...], ont formé le pourvoi n° E 19-23.839 contre l'arrêt rendu le 27 juin 2019 par la cour d'appel de Bordeaux (1re chambre civile), dans le litige les opposant à M. C... V..., domicilié [...] , défendeur à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de M. W... et de Mme D..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. V..., après débats en l'audience publique du 6 octobre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. W... et Mme D... aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf novembre deux mille vingt. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. W... et Mme D.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné solidairement M. W... et Mme D... à payer à M. V... la somme de 12.231,84 € au titre des loyers impayés et indemnités d'occupation de juin 2015 à mai 2017, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et d'AVOIR, en conséquence, constaté la résiliation du bail à compter du 3 novembre 2015, d'AVOIR, à compter du mois de juin 2017, fixé au montant du loyer et de la provision pour charges, l'indemnité d'occupation versée à M. V... jusqu'au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant, et d'AVOIR ordonné l'expulsion de M. W... et Mme D... ; AUX MOTIFS QUE, sur le fond, pour conclure à l'infirmation du jugement, les appelants font valoir qu'ils pensaient pouvoir acquérir le bien en viager et que c'est dans ces conditions qu'ils ont entrepris d'importants travaux dans l'immeuble, alors que le propriétaire en rompant brutalement les pourparlers leur a causé un préjudice ; que s'il est manifeste que des discussions ont existé entre les parties, il n'en demeure pas moins qu'il n'est pas établi l'existence d'un accord ; qu'en effet, aucune des attestations produites ne fait état d'un prix qui aurait pu être envisagé ou discuté par les parties au jour de l'entrée des appelants dans les lieux ; qu'or, il est admis que cette entrée dans les lieux a préexisté â la formalisation d'un acte entre elles ; que c'est dans ces conditions qu'il convient d'envisager le bail signé entre les parties ; que cet acte a été établi le 1er février 2015 et mentionne une prise d'effet du bail à cette même date alors qu'il résulte des écritures concordantes des parties que les locataires sont entrés dans les lieux en avril ou mai 2014, mais en toute hypothèse plusieurs mois avant la date d'effet stipulée à l'acte ; que le bail contenait une clause résolutoire ; que le premier juge a exactement constaté que les loyers n'avaient pas été payés et que le bailleur s'était prévalu de la clause résolutoire dans le commandement de payer du 3 septembre 2015 de sorte qu'à défaut de régularisation, la clause résolutoire était acquise au 3 novembre 2015 ; que, pour s'opposer à cette acquisition les locataire se prévalent de l'exception d'inexécution en faisant valoir que le bailleur met à leur disposition un logement qui n'est pas habitable et ne correspond pas à un logement décent au sens de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'il est exact que le logement n'est pas actuellement habitable puisqu'il s'agit d'un immeuble en cours de travaux de rénovation et qu'en l'état les éléments d'équipement permettant l'habitation normale ne sont pas posés ; que toutefois, les appelants ne peuvent se prévaloir de cette carence puisqu'ils sont eux-mêmes à l'origine de cette situation pour avoir entamé les travaux ; qu'en effet, il résulte du procès-verbal de sortie de la précédente locataire qu'au mois d'avril 2014, l'immeuble était restitué sale et présentait par ailleurs une certaine vétusté ; que toutefois les éléments d'équipement indispensables, cuisine, salle de bain, chauffage, alimentation électrique étaient bien présents ; que ce sont les appelants qui sont à l'origine de la disparition des éléments d'équipement indispensable à l'habitabilité des lieux puisqu'ils indiquent eux même avoir entamé des travaux de rénovation importants ; que l'état de l'immeuble procède uniquement de ces travaux qu'ils ont entrepris et ne relève donc pas d'une exception d'inexécution par le bailleur ; que dès lors qu'ils ont accepté de signer le bail du 1er février 2015 et qu'ils ne peuvent se prévaloir de l'exception d'inexécution, il y lieu au regard des effets du commandement de confirmer le jugement en ce qu'il a constaté la résiliation du bail, ordonné leur expulsion ; que la dette locative en loyers et indemnités d'occupation a été exactement appréciée par le premier juge étant observée qu'elle n'est pas contestée par le bailleur et que la contestation des locataires procédait de l'exception d'inexécution non retenue ; 1) ALORS QUE manque à son obligation de délivrance de la chose louée, le bailleur qui ne met pas immédiatement à la disposition du preneur un logement conforme à son usage d'habitation ; que devant la cour d'appel, M. W... et Mme D... faisaient valoir que M. V... avait manqué à ses obligations contractuelles, dès lors que le logement mis à leur disposition par contrat de bail du 1er février 2015 était inhabitable (concl. p. 9-11) ; que la cour d'appel a constaté que le logement loué n'était pas actuellement habitable, dans la mesure où le bailleur y avait autorisé la réalisation d'importants travaux de rénovation, lesquels étaient toujours en cours au jour de la conclusion du contrat de bail, et que les éléments d'équipement permettant l'habitation normale du logement faisaient défaut ; qu'en retenant pourtant que M. V... n'avait commis aucune inexécution contractuelle susceptible de justifier le non-paiement des loyers par les locataires, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations, a violé l'article 1719 du code civil ; 2) ALORS QUE manque à son obligation de délivrance de la chose louée, le bailleur qui, pour quelque raison que ce soit, ne met pas immédiatement à la disposition du preneur un logement conforme à son usage d'habitation ; que, dans leurs conclusions, M. W... et Mme D... soutenaient, qu'en retenant que M. V... n'avait pas manqué à son obligation de délivrance, au motif en réalité inopérant que les travaux de rénovation en cours, qui rendaient le logement actuellement inhabitable, avaient été entrepris par M. W... et Mme D... eux-mêmes, avec l'autorisation de M. V..., préalablement à la conclusion du contrat de bail du 1er février 2015, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du code civil. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté M. W... et Mme D... de leur demande en paiement de la somme de 19.800 € au titre des travaux ; AUX MOTIFS QUE les appelants ne peuvent qu'être déboutés de leur demande en paiement de la somme de 19 800 euros au titre des travaux qu'ils ont effectués ; qu'en effet, s'il est certain qu'il a existé des discussions et si les parties, qui ont manifestement fort peu qualifié leurs relations juridiques à l'origine, auraient eu intérêt à les poursuivre, motif pour lequel il leur avait été proposé une médiation, il n'en demeure pas moins que c'est de leur propre chef que les appelants ont entamé des travaux de rénovation ; qu'ils l'ont manifestement fait en pensant agir pour leur propre compte mais ne peuvent prétendre au remboursement de travaux qu'ils ont bien entrepris d'initiative sur le fonds d'autrui ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté leur demande de condamnation de M. V... en paiement de la somme de 19 800 euros ; 1) ALORS QUE le tiers possesseur qui a entrepris des travaux sur le fonds d'autrui, avant d'en être évincé, a droit au remboursement de ses impenses utiles ; que, devant la cour d'appel, M. W... et Mme D... sollicitaient le remboursement de la somme de 19.800 €, correspondant au montant des travaux qu'ils avaient entrepris pour rénover et remettre aux normes l'immeuble appartenant à M V..., avant d'être évincés par ce dernier, qui avait finalement refusé de poursuivre la vente du bien (concl., p. 17-18) ; que la cour d'appel a constaté qu'antérieurement à la conclusion du contrat de bail dont M. V... sollicitait désormais la résiliation, M. W... et Mme D... avaient entrepris sur le fonds de M. V..., avec l'autorisation de ce dernier, d'importants travaux de rénovation et de remise aux normes qui avaient contribué à l'amélioration de son bien ; qu'en déboutant pourtant M. W... et Mme D... de leur demande en remboursement de leurs impenses utiles, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations, a violé l'article 1371 (devenu 1300 et 1303) du code civil, ensemble les articles 551 et 555 du même code ; 2) ALORS QUE le tiers possesseur qui a entrepris des travaux sur le fonds d'autrui, avant d'en être évincé, a droit au remboursement de ses impenses utiles, peu important qu'il en ait pris l'initiative ; qu'en déboutant M. W... et Mme D... de leur demande en remboursement, au motif en réalité inopérant qu'ils ne pouvaient prétendre au remboursement de travaux de rénovation qu'ils avaient entrepris sur le fonds d'autrui, de leur propre chef, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1371 (devenu 1300 et 1303) du code civil, ensemble les articles 551 et 555 du code civil. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté M. W... et Mme D... de leur demande en paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts ; AUX MOTIFS QUE, sur le fond, pour conclure à l'infirmation du jugement, les appelants font valoir qu'ils pensaient pouvoir acquérir le bien en viager et que c'est dans ces conditions qu'ils ont entrepris d'importants travaux dans l'immeuble, alors que le propriétaire en rompant brutalement les pourparlers leur a causé un préjudice ; que s'il est manifeste que des discussions ont existé entre les parties, il n'en demeure pas moins qu'il n'est pas établi l'existence d'un accord ; qu'en effet, aucune des attestations produites ne fait état d'un prix qui aurait pu être envisagé ou discuté par les parties au jour de l'entrée des appelants dans les lieux ; qu'or, il est admis que cette entrée dans les lieux a préexisté â la formalisation d'un acte entre elles ; ( ) que [le jugement] sera en revanche réformé en ce qu'il a condamné M. V... au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ; qu'en effet, au-delà de discussions qui ont pu avoir lieu entre les parties on ne peut constater de rupture brutale et fautive dans la mesure où aucun élément ne permet de caractériser des discussions très avancées en particulier sur le prix de vente, aucun prix n'étant jamais évoqué ; que les appelants ont bien fait preuve d'imprudence en entamant les travaux sans aucun titre sans pouvoir être indemnisés de ce fait ; ALORS QUE la rupture fautive des pourparlers engage la responsabilité de son auteur, peu important que les parties ne soient pas parvenues à un accord sur le prix de vente au cours desdits pourparlers ; qu'en l'espèce, pour débouter M. W... et Mme D... de leurs demandes indemnitaires pour rupture abusive des pourparlers, la cour d'appel a retenu que si des discussions avaient bien eu lieu entre les parties, la preuve de l'existence d'un accord ou de discussions très avancées sur le prix de vente n'était pas rapportée ; qu'en se déterminant ainsi, par un motif en réalité impropre à exclure l'existence d'une faute commise dans la rupture des pourparlers, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 (devenu 1240) du code civil.