Tribunal judiciaire, 19 août 2024. 23/07472

TRIBUNAL JUDICIAIRE de LILLE [Localité 3] ☎ :[XXXXXXXX01] N° RG 23/07472 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XOL7 JUGEMENT DU : 19 Août 2024 Association ARELI C/ [P] [B] REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 19 Août 2024 DANS LE LITIGE ENTRE : DEMANDEUR(S) Association ARELI, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Représentant : Me Alexandra BAPTISTA, avocat au barreau de LILLE ET : DÉFENDEUR(S) M. [P] [B], demeurant [Adresse 5] Représenté par Me Raphaël EKWALLA-MATHIEU, avocat au barreau de LILLE COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 Mai 2024 Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 19 Août 2024, date indiquée à l'issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier RG : 23/7472 PAGE EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 4 juillet 2018, avec prise d’effet le 1er juillet 2018, l’association ARELI a donné à bail à Monsieur [P] [B], un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], à [Localité 4], pour une durée de six ans renouvelable par tacite reconduction, moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable d'un montant de 383,36 euros, auquel s’ajoutait une provision sur charges de 34,85 euros. Le 25 juillet 2022, l’association ARELI et Monsieur [P] [B] ont convenu d’un plan d’apurement de la somme de 1.618,31 euros en 13 mensualités de 80 euros chacune. Par lettre recommandée du 21 mars 2023, l’association ARELI a mis en demeure Monsieur [P] [B] de lui régler la somme de 2.209,56 euros avant le 4 avril 2023. L’association ARELI a fait délivrer à Monsieur [P] [B], par exploit de commissaire de justice en date du 20 avril 2023, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, portant sur la somme en principal de 1.601,78 euros. Ce commandement de payer a été notifié le 21 avril 2023 à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Par exploit de commissaire de justice en date du 21 juillet 2023, notifié le 24 juillet 2023 au représentant de l’État dans le département, l’association ARELI a fait citer Monsieur [P] [B] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de proximité de LILLE à l’audience du 15 janvier 2024 afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : - le constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 21 juin 2023 ; - le constat de la résiliation du contrat de location aux torts exclusifs du locataire à la date du 21 juin 2023 ; - l’expulsion de Monsieur [P] [B] et celle de tous occupants de son chef ; - la séquestration dans un garde meuble des biens et objets du locataire à ses frais, risques et périls ; - sa condamnation au paiement d’une somme de 3.189,49 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtées au 29 juin 2023 assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; - sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux tant personnelle que mobilière, soit la somme de 527,78 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; - sa condamnation au paiement d’une somme de 250,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; - sa condamnation aux dépens. A l’audience du 15 janvier 2024, les parties ont comparu représentées par leurs conseils. Le Juge des contentieux de la protection a, en application de l’article 446-2 du code de procédure civile, après avoir recueilli l’avis ainsi que l’accord des conseils des parties, organisé les échanges et renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 13 mai 2024. A cette audience, l'Association ARELI a comparu représentée son conseil. La bailleresse a réitéré les termes de son assignation et actualisé le montant de sa créance en sollicitant la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 2.389,48 euros. Monsieur [P] [B] a comparu représenté par son conseil. Il ne conteste ni le principe ni le montant de la dette locative. Les parties s’accordent à l’audience pour l’octroi au locataire de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire d’un montant de 80 euros mensuel à verser le 5 de chaque mois. A l'issue des débats en audience publique, l'affaire a été mise en délibéré à la date du 19 août 2024, par mise à disposition au greffe, date qui a été portée à la connaissance des parties comparantes. MOTIFS DE LA DÉCISION : Le contrat liant les parties est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge. L’article préliminaire de la convention rappelle d’ailleurs l’application de la loi du 6 juillet 1989 au présent contrat. Sur la recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail : Aux termes de l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. Par ailleurs, selon l'article 24 II du même texte, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L351-2 du Code de la construction et de l'habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du Code de la sécurité sociale. Cette saisine s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. En l'espèce, l'assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le Département le 24 juillet 2023, soit au moins deux mois avant l'audience du 15 janvier 2024. Par ailleurs, la saisine de la Ccapex est intervenue 21 avril 2023, soit au moins deux mois avant l'assignation délivrée le 21 juillet 2023. L'action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable. Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail : L’article 1103 du Code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause n°13 prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou des charges. Par ailleurs, un commandement de payer a été signifié à Monsieur [P] [B] le 20 avril 2023. Il résulte du décompte produit par la bailleresse que Monsieur [P] [B] ne s'est pas acquitté du montant des loyers impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois prévu par l'article 24 précité, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 20 juin 2023. Il y a lieu, dès lors, de dire la clause résolutoire acquise au profit de l'Association ARELI à compter du 20 avril 2023 et de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées. Toutefois, compte-tenu des délais de paiement accordés au défendeur dans les conditions ci-dessous exposées, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire, sous réserve du paiement de la dette locative selon les modalités précisées au dispositif du présent jugement. Sur les demandes en paiement : Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges : L'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. A l'audience, l'Association ARELI verse aux débats les pièces suivantes : - le contrat de bail souscrit entre les parties ; - le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ; - le décompte de la créance arrêtée au 15 mai 2024, dont il résulte que le défendeur reste toujours redevable de loyers et de charges et d'indemnités d'occupation pour une somme totale de 2.389,49 euros, terme du mois de mai 2024 inclus. Il résulte de ce qui précède que Monsieur [P] [B], faute de justifier d'un paiement libératoire, doit être condamné au paiement de la somme de 2.389,49 euros au titre des loyers et charges impayés et d'indemnités d'occupation, terme du mois de mai 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.601,78 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil. Sur les délais de paiement : En application de l’article 2 du code civil, la loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif. Toutefois, il résulte de l’avis n°99-90.001 de la Cour de cassation du 22 mars 1999 que selon les principes généraux du droit transitoire, en l’absence de disposition spéciale, les lois relatives à la procédure et aux voies d’exécution sont d’application immédiate. L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, permet au juge, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. L’article 24 VII de la même loi, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il ressort de l’analyse de l’historique de compte que Monsieur [P] [B] a repris le paiement de son loyer courant à la date de l’audience. En outre, les parties ont sollicité, ensemble, l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, et, plus précisément, de mensualité de 80 euros chacune jusqu’à apurement de la dette. Compte tenu de l’accord des parties à l’audience et de la reprise de paiement du loyer courant, il y a lieu, d’une part, d'accorder à Monsieur [P] [B] le bénéfice des délais de paiement sollicités et, d’autre part, de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant leur cours, dans les conditions décrites au dispositif du présent jugement. A défaut de respect par des modalités d'apurement définies au dispositif du présent jugement, la clause résolutoire reprendra son plein effet et celui - ci pourra être expulsé s'il ne libère pas volontairement les lieux. Il serait alors tenu de s'acquitter d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu'à son départ définitif des lieux, afin de réparer le préjudice causé à la bailleresse lié à l'occupation sans droit ni titre des lieux. Cette indemnité, représente le montant du loyer et des charges, soit la somme actuelle de 541,93 euros. Enfin, l'article L433-1 du Code des procédures civiles d'exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire. Sur les demandes accessoires : Sur les dépens et les frais irrépétibles : L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, rien ne motive l'inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [P] [B] aux entiers dépens de l'instance. Par ailleurs, il ressort de l'article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. En l’espèce, en équité et au regard de la situation de Monsieur [P] [B], il convient de débouter l'Association ARELI de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire : L'article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, il convient donc de constater l'exécution provisoire de la présente décision, rien ne permettant de l'écarter au regard des articles 514-1 et suivants du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort, DECLARE l'action de l'Association ARELI recevable ; CONSTATE la résiliation du bail relatif à l'immeuble d'habitation situé [Adresse 5], à [Localité 4], conclu le 4 juillet 2018 entre l'Association ARELI d'une part et Monsieur [P] [B], d'autre part, à compter du 20 juin 2023 ; CONDAMNE Monsieur [P] [B] à payer à l'Association ARELI la somme de 2.389,49 euros au titre des loyers et charges impayés et d'indemnités d'occupation, terme du mois de mai 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.601,78 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ; AUTORISE Monsieur [P] [B] à se libérer de sa dette en 29 mensualités successives d'un montant de 80 euros chacune, en sus de son loyer courant, et une 30eme mensualité correspondant au solde de la dette, des frais et intérêts restant dus à cette date ; DIT que la première mensualité devra être réglée au plus tard le 5 du mois suivant l'acte de signification du présent jugement, et les suivantes au plus tard le 5 de chaque mois ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement ; DIT que si les délais sont respectés, les effets de la clause résolutoire seront effacés et elle sera réputée ne jamais avoir joué ; DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée quinze jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : - que la clause résolutoire retrouve son plein effet, - que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, - qu'à défaut pour Monsieur [P] [B] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, l'Association ARELI puisse faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, et faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls du défendeur ; - que Monsieur [P] [B] soit condamné à verser à la bailleresse une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges et qui sera indexée selon les modalités prévues par le contrat de bail pour le loyer, qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter de la déchéance du paiement et jusqu'à libération effective et définitive des lieux, soit la somme actuelle de 541,93 euros ; DEBOUTE l'Association ARELI de sa demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONSTATE l'exécution provisoire du présent jugement ; CONDAMNE Monsieur [P] [B] aux entiers dépens ; Ainsi jugé et prononcé à LILLE, le 19 août 2024. LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, S. DEHAUDT M.KOVALEVSKY