Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 21/02749 - N° Portalis DBVH-V-B7F-IDXQ
AD
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'AVIGNON
01 juin 2021 RG :20/01777
[N]
Syndicat des Copropriétaires DE LA COPROPRIETE [Adresse 4]
C/
S.A.R.L. ARP - AGENCEMENTS REHABILITATIONS EN PROVENCE
Société BATLINER WANGER BATLINERRECHSANWALTEAG
Grosse délivrée
le
à Me Pericchi
Me Rousel
Me Lavie
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 23 NOVEMBRE 2023
Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'AVIGNON en date du 01 Juin 2021, N°20/01777
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, et M. André LIEGEON, Conseiller, ont entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre
Mme Virginie HUET, Conseillère
M. André LIEGEON, Conseiller
GREFFIER :
Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 26 Septembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 23 Novembre 2023.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTES :
Madame [B] [N]
née le 14 Décembre 1965 à [Localité 7]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Philippe PERICCHI de la SELARL AVOUEPERICCHI, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représentée par Me Julie MIOT de l'AARPI AVENIO AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau d'AVIGNON
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIETE [Adresse 4] agissant en la personne de son Syndic bénévole Madame [B] [N]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Philippe PERICCHI de la SELARL AVOUEPERICCHI, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représentée par Me Julie MIOT de l'AARPI AVENIO AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau d'AVIGNON
INTIMÉES :
S.A.R.L. ARP - AGENCEMENTS REHABILITATIONS EN PROVENCE SARL UNIPERSONNELLE inscrite au RCS de TARASCON sous le numéro B 433 182 631 représenté par son gérant en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 6] à [Localité 1]
[Adresse 6]
[Localité 1]
Représentée par Me Stéphanie ROUSSEL, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représentée par Me Philippe DENIS, Plaidant, avocat au barreau d'AVIGNON
Société BATLINER WANGER BATLINERRECHSANWALTEAG ès qualités de Liquidateur Judiciaire de GABLE INSURANCE A.G. (jugement du 17 novembre 2016 de la Cour de Justice du Lichtenstein)
[Adresse 5]
[Localité 3] (Liechtenstein)
Représentée par Me Martine NIQUET de la SCP NIQUET TOURNAIRE CHAILAN, Plaidant, avocat au barreau de TARASCON
Représentée par Me Joséphine LAVIE, Postulant, avocat au barreau de NIMES
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 02 Mars 2023
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 23 Novembre 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour
Exposé :
Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Avignon le 1er juin 2021, ayant statué ainsi qu'il suit :
' déboute Madame [N] et le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8], de l'ensemble de leurs demandes,
' constate qu'aucune demande n'est formée par le syndicat des copropriétaires et par Madame [N] contre le cabinet Batliner Wanger Batliner et le met hors de cause,
' rejette l'ensemble des demandes,
' condamne Madame [N] et le syndicat des copropriétaires aux dépens, y compris les frais d'expertise.
Vu l'appel interjeté par Madame [N] et le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] le 15 juillet 2021.
Vu les conclusions des appelants en date du 26 janvier 2023, demandant de :
' réformer le jugement et statuant à nouveau,
' constater l'existence d'un vice caché au sens de l'article 1641 du Code civil, l'absence de délivrance conforme au sens de l'article 1604 du Code civil,
' condamner la société ARP aux sommes suivantes :
45'123,80 € concernant les vices cachés des lots privatifs de Madame [N] indexées à l'ICC à parfaire au jour de l'arrêt,
4922,60 € concernant le coût de mission d'architecture également, indexées dans les mêmes conditions,
12'823,53 € concernant les vices cachés des parties communes, indexées dans les mêmes conditions,
1399,25 € concernant le coût de mission d'architecture au bénéfice du syndicat des copropriétaires, également indexées,
300 € par mois au titre du préjudice de jouissance à compter d'avril 2014 jusqu'à l'arrêt à intervenir, soit 30'900 € à parfaire à la date de l'arrêt,
2400 € au titre du préjudice de jouissance pendant la période de reprise des travaux,
3482,34 € au titre des frais de déménagement et de stockage des meubles pendant la reprise des travaux, 2032 € au titre de la reprise des enduits et des sols des parties communes, soit 2554 € indexées à l'ICC à parfaire au jour de l'arrêt,
18'429,10 € au titre des différentes reprise nécessaires suite aux travaux pour lever les vices cachés, soit 21'615 € indexées à l'ICC ,
' condamner la société ARP au paiement de la somme de 4000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, avec distraction.
Vu les conclusions de la société ARP en date du 22 février 2023, demandant de :
' confirmer le jugement et rejeter toute demande des appelants,
' dans l'hypothèse d'une réformation partielle ou totale,
' déclarer l'EURL entreprise maçonnerie générale et la SARL CEP services seules responsables des dommages,
' condamner solidairement celles-ci, compte tenu de leurs interventions sur le chantier, de la réalisation effective par elles des travaux, à payer à Madame [N] et au syndicat des copropriétaires les sommes de 38'472,47 € TTC, 4197 €, 10'933,32,€ 1193 €,
' condamner solidairement la société Gable Insurance à la prise en charge de ces sommes en qualité d'assureur de ces entreprises,
' dans le cas de condamnation de la société ARP, condamner solidairement l'entreprise de maçonnerie et la société CEP services à prendre en charge les travaux dans la limite des sommes ci-dessus citées,
' condamner solidairement la société Gable Insurance à prendre en charge les mêmes sommes en qualité d'assureur de l'entreprise de maçonnerie et de l'entreprise CEP services ,
pour le tout,
' condamner les appelants à payer chacun la somme de 4000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens avec distraction.
Vu les conclusions de la société Batlinger en qualité de liquidateur judiciaire de la société Gable Insurance du 24 février 2023, assureur de la société [D] maçonnerie générale et de la société CEP services, ayant fait l'objet d'un jugement de faillite du tribunal du Lichtenstein du 17 novembre 2016, demandant de :
' confirmer le jugement en ce qu'il l'a mise hors de cause,
' en l'absence de déclaration de créances, déclarer l'action forclose,
' subsidiairement, juger que la responsabilité de ses assurés n'est pas démontrée, que les conditions de la mise en jeu de la garantie décennale ne sont pas réunies et la mettre hors de cause,
' rejeter les prétentions indemnitaires de Madame [N] et du syndicat des copropriétaires,
' juger qu'en l'état de la liquidation judiciaire, aucune condamnation ne peut être prononcée,
' en tout état de cause, juger qu'elle sera relevée et garantie par la société ARP,
' condamner les appelants ou la société ARP au paiement de la somme de 3000 €par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Vu la clôture du 2 mars 2023.
MOTIFS
Par acte du 6 juin 2013, Madame [N] a acquis, au sein de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 8] à [Localité 2], un appartement et un garage pour le prix de 190'000 €auprès de la société Agencements réhabilitation en Provence qui avait rénové l'immeuble avant la vente.
L'acte de vente mentionne que les travaux de maçonnerie générale ont été réalisés par la société [D] maçonnerie générale, ceux de plomberie et électricité par la société CEP services, toutes 2 assurées auprès de la société Gable Insurance.
Se plaignant de désordres, Madame [N] et le syndicat des copropriétaires ont obtenu la désignation d'un expert en référé qui a déposé son rapport définitif le 8 mars 2016 et ils ont ensuite ont délivré assignation au fond.
Dans le jugement déféré, le tribunal a rejeté la demande de nullité de l'expertise soutenue par la société ARP.
Il rappelle les différents désordres relevés par l'expert dans les parties communes et dans les parties privatives, mais considère que la preuve n'est pas rapportée de l'impropriété de l'ouvrage à sa destination en conséquence des dommages ou inachèvements reprochés s'agissant essentiellement de non-conformités aux règles de l'art, de défauts esthétiques, pour certains d'entre eux parfaitement apparents ; il considère que les bruits d'impact ne peuvent être assimilés à un défaut d'isolation phonique et qu'en ce qui concerne l'étanchéité de la terrasse et le ruissellement des eaux, il n'y a pas d'impropriété à la destination qui soit caractérisée ; qu'en outre, les constatations de l'expert ne permettent pas de retenir l'existence d'un vice caché car il n'y a pas d'impropriété à l'usage démontré.
Au soutien de leur recours, Madame [N] et le syndicat des copropriétaires font en substance valoir :
sur la garantie des vices cachés qu'une telle action ne nécessite pas une impossibilité totale d'user de la chose louée, qu'une diminution de l'usage de la chose est suffisante et qu'en l'espèce, la diminution de l'usage est notable, le carrelage étant descellé, le constat d'huissier dressé le 13 avril 2022 démontrant l'aggravation des désordres ; que la circonstance que la chose n'ait pas été conforme aux règles de l'art est constitutive d'un vice engageant la garantie du vendeur dès lors que Madame [N] a acquis un immeuble rénové, qu'elle devait s'attendre à un résultat de qualité, sans défaut et que sa volonté n'était pas d'acquérir un immeuble neuf et ensuite, de financer 40'000 € de travaux.
Ils affirment en outre que les désordres ont une ampleur qui s'est révélée bien après la vente et dont la cause se situe avant la vente, que la difficulté relative à la hauteur des marches se ressent à un usage à minima répété, que l'expert a émis un avis juridique sur le caractère non caché du vice, mais que ses observations démontrent le contraire de son avis ; qu'ainsi, le carrelage s'est descellé après la vente, le problème étant la conséquence d'un désordre affectant le bois sur lequel il repose ; que l'ensemble des désordres qui met en péril la solidité de l'ouvrage avec le temps en diminue nécessairement son usage.
Sur la délivrance conforme en application de l'article 1604 du Code civil, ils ajoutent que le carrelage se descelle et que l'ensemble des menuiseries intérieures et extérieures doit être repris, que les problèmes d'acoustique sont importants ainsi que les infiltrations d'eau; que la destination d'habitation normale est impossible.
La société Agencements réhabilitation en Provence lui oppose, en substance, que l'article 1641 du Code civil n'est pas applicable dès lors que Mme [N] et les autres copropriétaires continuent à vivre dans l'ouvrage en question et qu'il n'y a pas d'empêchement d'habitation ; elle fait valoir que pour ce qui est du moindre prix, les appelants ne viennent pas alléguer qu'ils n'auraient jamais réalisé l'achat ou qu'ils l' auraient réalisé à un moindre prix ; que les désordres relèvent de vices apparents et que Madame [N] n'a pas attendu l'expertise judiciaire pour les découvrir ; que tout le monde peut apprécier si la hauteur des marches est normale ou non et qu'elle s'est très rapidement plainte en juin et juillet 2013 des coulures sur le crépi, de la cuisine non terminée, du carrelage avec les problèmes de joints et de carreaux mal collés, d'humidité dans le garage, de la reprise de certaines malfaçons, du crépi de la terrasse, des traces de coulures et de fissures ; que Madame [N] n'a pas de préjudice de jouissance, qu'elle ne demande plus les frais de déménagement et de stockage des meubles, que le syndicat des copropriétaires ne demande plus le coût de la mission d'architecte, ni les préjudices des désordres chiffrés pour 16'960, 90 €.
Elle ajoute que n'ayant pas réalisé les travaux, les artisans intervenus et leurs assureurs doivent être recherchés au titre de leur responsabilité civile professionnelle et qu'il n'a jamais été prétendu, notamment en cours d'expertise, que les artisans ne seraient jamais intervenus ; que d'ailleurs, Monsieur [D] a confirmé l'intervention de la société de maçonnerie générale sur le chantier; que l'expert est clair en ce qu'il s'agit, pour la plupart, de travaux non conformes affectant les ouvrages de menuiserie, serrurerie, escaliers, carrelage, revêtement d'étanchéité, qu'il ne peut attribuer à ces travaux un caractère de vice caché et que les malfaçons ne mettent pas l'immeuble en péril et ne compromettent pas, non plus, sa solidité; que l'expert n'avait pas à désigner les responsables et qu'en visant la société ARP, il a dépassé sa mission; qu'en toute hypothèse, les prétentions indemnitaires devront être limitées au montant fixé par l'expert.
Remarques préliminaires :
La cour observe, en premier lieu, que seuls sont dans le débat Madame [N] et le syndicat des copropriétaires, la société Agencements réhabilitation en Provence, ainsi que l'assureur des 2 intervenants cités par la société ARP dans l'opération de construction, l'EURL entreprise maçonnerie générale-EMG et la société CEP services, mais que les intervenants, eux-mêmes, n'y sont pas, de sorte qu'il ne peut y avoir de condamnation prononcée à leur encontre ainsi que le réclame dans son dispositif la société Agencements réhabilitation en Provence, seul, leur assureur pouvant être condamné.
Toute demande de condamnation formée contre l'entreprise maçonnerie générale et la société CEP services par la société ARP sera donc rejetée comme irrecevable.
Leur assureur, représenté par le cabinet Batlinger Wanger Batlinger en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Gable Insurance, oppose, pour sa part, en premier lieu, que les appelantes ne formulent pas de demande à son encontre et en ce qui concerne les demandes qui sont formées à son encontre par la société ARP, l'absence de justificatifs d'une déclaration de créances.
Il sera cet égard observé que la nécessité de cette déclaration de créances pour faire valoir son droit dans le cadre de la procédure collective n'est pas contestée, la société ARP ne développant à son égard qu'une critique des moyens de fond et l'assureur versant aux débats la publication de la procédure de faillite le concernant mentionnant que toute déclaration de créance devait être faite entre les mains du liquidateur au plus tard le 1er septembre 2017.
Or, aucune pièce n'étant versée susceptible de justifier de cette déclaration, toute demande de ce chef de la société Agencements réhabilitation en Provence sera, en conséquence, déclarée irrecevable.
Il sera, par suite, également jugé qu'il n'y a pas lieu à statuer sur la demande formée « en tout état de cause » par la société d'assurances représentée par son liquidateur tendant à être relevée et garantie par la société ARP.
La cour observe, en second lieu, que si le travail de l'expert est critiqué en ce qu'il lui est reproché d'avoir outrepassé sa mission, aucune demande tendant à voir de ce chef invalider la mesure n'est cependant formée, et que le juge n'étant par ailleurs pas lié par les observations expertales, le moyen de ce chef est inopérant.
Sur les demandes indemnitaires :
La demande des appelants est fondée, devant la cour, sur les articles 1641 et 1604 et suivants du Code civil, à savoir, la garantie des vices cachés et l'obligation de délivrance ; elle vise donc le seul cadre des rapports du contrat de vente et non le cadre d'une intervention à l'acte de construire de sorte que le moyen développé par la société Agencements réhabilitation en Provence de ce qu'elle ne se serait pas immiscée dans la construction est inopérant.
La mise en 'uvre de la garantie des vices cachés exige la preuve de l'existence d'un vice caché antérieur à la vente de nature à rendre la chose impropre à l'usage auquel on la destine ou qui en diminue tellement l'usage que l'acquéreur n'aurait pas acquis ou n'aurait donné qu'un moindre prix, mme [N] et le syndicta des copropriétaires se prévalant de ce texte en toutes ses dispositions en souligant notamment qu'ayant acquis un 'bien refait neuf'ils ne pouvaient s'attendre à exposer des travaux importants.
Il résulte des observations contenues au rapport d'expertise, qui n'est pas sérieusement remis en cause par les parties, aucun avis technique sérieux différent n'étant versé aux débats, les éléments suivants :
l'origine des désordres est due à un manque de soins dans la réalisation des ouvrages;
les désordres consistent :
' dans les parties communes,
dans les escaliers, dont la réalisation quant aux marches ne répond pas aux règles de l'art, à cause de leur hauteur et profondeur ne respectant pas la dimension de la foulée et de la conception du nez de la marche palière et qui présentent aussi des déformations à raison, selon l'expert, d'un problème de fabrication procédant de la mise en oeuvre dans la liaison entre les pièces métalliques en acier et certaines marches en bois, l'expert, qui ne relève et n'a par ailleurs été de ce chef saisi d'aucunedemande de précision sur les conséquences de cette situation en terme d'impropriété ou d'usage concluant en réponse à un dire que 'ces désordres sont plus qu'apparents' , cette appréciation étant une appréciation de fait procèdant de sa seule analyse qui ne lie pas le juge;
dans l'entrée, où il est relevé une absence de grille de ventilation, l'inachèvement des tableaux de la porte d'entrée, de la gâche électrique, outre la nécessité d'une reprise des paumelles de porte d'entrée avec réglage, l'obturation des chevilles de fixation de l'emplacement des boîtes aux lettres, le contrôle du relais de minuterie d'éclairage de l'escalier,
sur le toit terrasse, où il est constaté des tuiles cassées sur rangée d'égout, la réparation en étant fixée à 222,21HT euros par l'expert,
' dans les parties privatives,
sur la terrasse, où il est relevé l'appui d'une fenêtre non conforme, l'étanchéité non conforme en son périmètre, le ruissellement des eaux pluviales sur la façade par absence de pente vers l'intérieur, avec nécessité pour la reprise de reposer l'appui de fenêtre, de refaire le carrelage et l'étanchéité de la terrasse,
dans le garage, où il est relevé une absence de grille de ventilation, le réglage de la porte à reprendre, des malfaçons sur la planéité du sol, la reprise du seuil nécessaire, avec la nécessité des reprises correspondant à ces défauts,
dans l'appartement, où il affirme qu'il convient d'ajuster les portes intérieures après traitement des sols, où il y a un descellement partiel des carreaux dans le salon et le séjour, imputable à l'installation des plaques de bois, ce qui nécessite la reprise des sols dans le salon, les deux chambres, le dégagement et le bureau avec un parquet, où le relevé dans le salon et les chambres des mesures acoustiques donne des résultats supérieurs à la norme de 58 dB maximum, les mesures allant de 62 à 64 dB, où il prévoit la dépose des volets dans les deux chambres, le traitement d'une fissure sur cloison d'une chambre d'amis par un calfeutrement au mortier et pose d'une bande fibre de verre, avec le réglage d'une paumelle en partie haute d'une chambre et dans l'autre chambre, le remplacement d'un bloc porte.
L'expert évalue le coût total TTC des réparations à 49'406 € dont 38'472,47 € en ce qui concerne le lot privatif de Madame [N] et 10'933,32 € en ce qui concerne les parties communes, y ajoutant le coût d'une mission d'architecture, fixé à 10 %.
Si selon l'expert et aux termes de ses observations contenues au paragarphe 8-3 de son rapport, ces malfaçons ne mettent pas l'immeuble en péril et ne compromettent pas sa solidité, il demeure qu'il note également que l'absence de protection des maçonneries contre les infiltrations d'eaux à long terme endommagera la structure de l'immeuble et qu'il retient également que les désordres affectant le carrelage amèneront une 'instabilité croissante des carreaux' 'combinée au désaffleurement des joints' ce qui ne 'garantit pas la pérennité d'un sol souple selon les préconisations de pose qui lui sont acquises'et que les normes accoustiques sont dépassées.
Il préconise pour pallier à ce défaut et au problème accoustique la mise en place d'un parquet stratifié après pose d'un feutre ou couche anhydrite dans toutes les pièces. Il affirme que Mme [N] devra être relogée pendant 5 jours, temps d'exécution de ces travaux.
En ce qui concerne les autres désordres relatifs au garage, aux volets,fissures, bloc porte, les observations expertales ne les caractérise pas comme des vices susceptibles de permettre de les considérer comme relevant de la garantie des vices cachés; il s'agit, vu leur nature et conséquences de désordres mineurs pour lesquels Mme [N] ni le syndicat des copropriétaires ne démontrent par ailleurs par aucune autre étude technique qu'ils satisfont aux exigences de l'article 1641 du code civil et ce, que ce soit en termes de caractère caché du vice pour les désordres du garage vu notamment ses mails, produits, en date des 28 juin et 28 juillet 2013, soit quelques jours après son acquisition dénonçant déjà plusiers de ces griefs, ou que ce soit en termes de conséquences du vice sur l'impropriété du bien à son usage vu la nature des autres vices ( la fissure doit être réparée par la pose d'une bande de fibre de verre, l'ajustement de deux paires de volets et changement d'un bloc porte de chambre ne rendent pas le bien impropre à son usage).
Il sera en conséquence retenu ;
- en ce qui concerne les désordres affectant les parties communes, qui ne sont pas contestés par le syndicat des copropriétaires ou Mme [N] quant à la qualification de parties communes, que les désordres tenant à l'escalier étaient, vu leur nature et manifestations, apparents pour ce qui concerne le dimensionnement des marches et sans impropriétét à la destination ou diminution d'usage pour le surplus ; que ceux affectant divers éléments de l'entrée sont des désordres mineurs qui ne relèvent pas davantage d'une impropriété à la destination ou d'une diminution d'usage qui aurait conduit l'acheteur à ne pas acheter ou à ne donner qu'un moindre prix; que toute demande au titre des désordres affectant les parties communes sera en conséquence rejetée;
- en ce qui concerne les désordres affectant les parties privatives, que ceux concernant le garage, la fissure dans l'une des chambres, sont soit, des vices connus au moment de l'achat soit, en toute hypothèse des non conformités par suite d'une réalisation non conforme aux règles de l'art, mais qui n'emportent aucune impropriété à la destination, étant à ce sujet relevé que Madame [N] s'est plainte, dès le 28 juin 2013, c'est-à-dire, quelques jours après son acquisition, de la hauteur de la marche d'entrée du garage, des coulures sur le crépi de la terrasse qui sont toujours présentes, de la reprise de malfaçons qu'elle a pu constater en aménageant et qui ne sont pas réparées, cet écrit étant versé aux débats et que par un autre courriel du 28 juillet 2013, également produit, elle évoque encore qu'à son emménagement, la porte avec la terrasse fermait mal et avait un jour, qu'un ouvrier est également intervenu à plusieurs reprises pour de la plomberie, pour la gâche électrique et l'éclairage du garage ; elle y cite encore ses soucis avec le carrelage dont les joints ne tiennent pas, dont les carreaux ont été mal collés et ne sont pas au même niveau, soulignant que certains ont déjà été refaits mais sont repartis ; elle rappelle l'humidité dans son garage, les coulures de crépi sur sa terrasse pour conclure : « c'est vrai que nous avions vu ensemble au moment de la signature chez le notaire, que les travaux à terminer le seraient dans le délai d'un mois, mais ce délai est largement dépassé maintenant » ; qu'il ressort par ailleurs de l'acte de vente que le vendeur s'y est engagé à prendre en charge les retouches de l'enduit de la terrasse, l'accessibilité au garage, la modification des branchements d'eau et d'électricité de la cuisine dans le délai d'un mois des présentes;
- que cependant et malgré les griefs ainsi faits sitôt après son achat, l'ampleur, la nature et la cause exactes des désordres quant aux infiltrations affectant la terrasse qui selon l'expert affecteront à terme la structure de l'immeuble et celles des désordres du carrelage qui se sont développés dans toutes les pièces en étant à l'origine de désaffleurements nécessitant leur complète réfection n'ont, pour leur part, été véritablement révélées que par l'expertise ; que ceux tenant au problème acoustique n'ont pu être véritablement connus qu'à l'usage et après un temps minimal d'habitation.
Il en résulte que la nature même de ces désordres, leurs conséquences et les circonstances de leur révélation démontrent à la fois leur caractère caché au moment de la vente, outre l'impropriété du bien à sa destination d'habitation étant à ce sujet rappelé que Mme [N] fait justement valoir qu'elle a acheté un appartement rénové et n'avait pas à envisager ou concevoir d'y engager de tels travaux.
Il sera, enfin, observé qu'en ce qui concerne les nouveaux griefs tels qu' évoqués dans le constat d'huissier du 13 avril 2022, rien ne démontre, vu le temps écoulé et l'absence d'expertise technique sérieuse à leur sujet, qu'ils puissent être imputés au vendeur .
Le coût de la reprise des désordres ayant été documenté et détaillé par l'expert, il sera alloué à Mme [N] à titre de restitution du prix, dont il n'est pas allégué qu'elle ne correspond pas au coût des travaux nécessaires à remédier au vice, la somme de 10 796,76 euros HT correspondant à la reprise des désordres d'étanchéité et celle de 19 198,84 euros HT correspondant à la reprise des désordres du carrelage, soit au total la somme de 29 995,60 euros, outre la TVA fixée sans critique par l'expert à 10%, et sans enfin qu'il y ait lieu d'y ajouter, vu la nature des travaux à réaliser, le coût d'une mission de maitre d'oeuvre.
La société ARP ne contestant pas la possibilité pour Mme [N], en regard de l'article 1643 du code civil de réclamer également des dommages et intérêts, ses demandes au titre de l'indemnisation de son préjudice de jouissance ( 300 euros par mois, outre 2400€ pendant la période des travaux) seront arbitrées en considération du préjudice lié au trouble de jouissance de son lot privatif à la somme de 180 euros par mois depuis le mois d'avril 2014, compte tenu de la valeur locative dont elle justifie et de la nature des désordres jusqu'au jour de l'arrêt conformément à sa demande, outre une somme de 500 euros pour la semaine d'exécution des travaux, la nécéssité d'un déménagement des meubles n'ayant par ailleurs pas été envisagée par l'expert, même si celui-ci a pu prévoir sur cette période une impossibilité d'habiter.
Aucune force probante ne peut, enfin, être conférée au devis produit par les appelants pour prétendre à une évaluation supérieure notamment au titre des frais de dépose et repose des éléments de cusine et de salle de bains, qui n'a pas été soumis à l'expert, étant de surcroît observé que l'expert a de ce chef prévu un poste global de 2500 euros au titre d'une 'plus value pour intervention des corps d'état dans l'encombrement de tout mobilier'.
En ce qui concerne l'action fondée sur le défaut de délivrance, les appelants la développent en faisant valoir que le défaut de conformité de la chose vendue à sa destination normale constitue le vice prévu par l'article 1641 du Code civil, que la destination normale d'habitation est rendue impossible, que la délivrance conforme imposée au vendeur n'est pas remplie.
Or, d'une part, lorsque le défaut de conformité rend la chose impropre à l'usage auquel on la destine, la garantie des vices cachés est l'unique fondement possible de l'action .
D'autre part, il n'est pas établi que si les manquements invoqués tant par Mme [N] que par le syndicat des copropriétaires constituent des malfaçons des prestations convenues, elles relèvent de l'inexécution de l'obligation contractuelle de délivrance du vendeur, les griefs concernant, en effet, des prestations qui n'ont pas été effectuées conformément aux règles de l'art, mais non des prestations différentes de celles initialement prévues ou des prestations manquantes, étant encore observé que l'acte de vente ne définit pas l'objet des travaux réalisés par le vendeur dans le cadre du permis de construire qui lui a été délivré le 21 février 2012 et à propos desquels l'acte a d'ailleurs seulement rappelé que l'acquéreur bénéficiait des garanties des articles 1792 et suivants du Code civil.
Il en résulte l'infirmation partielle du jugement.
Vu les articles 696 et suivants du code de procédure civile et la succombance de la société Agencements réhabilitation Provence sur le principe de sa responsabilité au titre des vices cachés, elle supportera les entiers dépens de la procédure de première instance y compris les frais d'expertise et d'appel.
L'équité commande l'application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'il est dit au dispositif ci-dessous.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Infirme le jugement en ce qu'il a rejeté toutes les demandes de condamnation à paiement de Madame [N] et sur les dépens et statuant à nouveau de ces chefs :
Condamne la société Agencements réhabilitation en Provence à verser à Madame [N] la somme de 29 995,60indexée sur l'ICC publié par l'Insee conformément à sa demande, outre la TVA de 10% , celle au titre du préjudice de jouissance de 180 euros par mois depuis le mois d'avril 2014 jusqu'au jour de l'arrêt ainsi que demandé par elle, outre une somme de 500 euros pour la semaine d'exécution des travaux, à l'exclusion de toute autre demande plus ample,
Condamne la société Agencements réhabilitation en Provence aux dépens, y compris les frais d'expertise,
Y ajoutant :
Dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande formée « en tout état de cause » par la société d'assurances représentée par son liquidateur tendant à être relevée et garantie par la société ARP,
Rejette comme irrecevables les demandes de la société Agencements réhabilitation en Provence contre l'EURL entreprise de maçonnerie générale-EMG, la société CEP services, ainsi que contre la société Gable Insurance AG représentée par son liquidateur,
Condamne la société Agencements réhabilitation en Provence par application de l'article 700 du code de procédure civile, à verser à Mme [N] la somme de 2000€,
Rejette les demandes plus amples,
Condamne la société Agencements réhabilitation en Provence aux dépens avec distraction au profit de la Selarl AVOUEPERICCHI en ayant fait la demande.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
