Tribunal judiciaire, 27 juin 2024. 24/02543

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 6] [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 7] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 8] REFERENCES : N° RG 24/02543 N° Portalis DB3S-W-B7I-ZAZM Minute : 782/24 S.A. D’HLM PLURIAL NOVILIA Représentant : Me Fanny CORTOT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 152 C/ Madame [S] [P] [E] Représentant : Mme [R] [E], munie d’un pouvoir spécial Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me CORTOT Copie délivrée à : MME [E] Le 15 Juillet 2024 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 27 Juin 2024 ; par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ; Après débats à l'audience publique du 29 Avril 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDERESSE : S.A. D’HLM PLURIAL NOVILIA, ayant son siège social au [Adresse 5] représentée par Me Fanny CORTOT, Avocat au Barreau du Val-De-Marne D'UNE PART ET DÉFENDERESSE : Madame [S] [P] [E], demeurant [Adresse 4] Représentée par Mme [R] [E], sa soeur, munie d’un pouvoir spécial D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte sous signature privée en date du 5 mai 2017, Plurial Novilia SA a donné à bail à Mme [S] [E] et Mme [T] [B] un logement situé [Adresse 4], outre un emplacement de stationnement n°413 situé [Adresse 3], pour un loyer hors charges de 640,58 €. Par acte séparé du 30 août 2017, Plurial Novilia SA a donné à bail à Mme [S] [E] un emplacement de stationnement n°92, marquage au sol n°315 situé [Adresse 10] à [Localité 9] pour un loyer de 50 euros. Mme [T] [B] est décédée le 01 octobre 2022. Des loyers étant demeurés impayés, Plurial Novilia SA a fait signifier à Mme [S] [E], par exploit de commissaire de justice du 2 juin 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 4 760,56 € visant la clause résolutoire. Par exploit de commissaire de justice en date du 24 février 2024, Plurial Novilia SA a fait assigner Mme [S] [E] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 29 avril 2024 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire. Plurial Novilia SA, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter Mme [S] [E] de l'intégralité de ses demandes et de : o à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire ; o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ; o en tout état de cause : ? ordonner l'expulsion de Mme [S] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; ? condamner Mme [S] [E] à payer : ? la somme de 8 487,67 € à valoir sur l'arriéré des loyers avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4 760,56 euros, à compter de l'assignation sur le surplus ; ? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ; ? une somme de 400,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ; o ne pas écarter l'exécution provisoire de la présente décision. Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, rappelle que le bail en date du 5 mai 2017 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que Mme [S] [E] n'a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu'elle a été mise en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'elle n'y a pas déféré, qu'en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail. Mme [S] [E], comparante, représentée par sa sœur, Mme [R] [E], en vertu d'un pouvoir, reconnaît la dette dans son principe et demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Elle actualise sa situation personnelle et financière. Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au Tribunal avant l'audience. Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. L'affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2024. Par note en délibéré reçue au greffe le 07 mai 2024, Plurial Novilia SA a fourni un décompte actualisé de sa créance, expurgé de SLS. MOTIFS o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif. L'article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 5 mai 2017 que Mme [S] [E] doit payer un loyer d'un montant de 640,58 € hors charges. Il ressort du contrat de location de l'emplacement de stationnement que Mme [S] [E] s'est engagée à payer un loyer de 50 euros. Le dernier loyer appelé, toutes charges comprises, s'est élevé à la somme de 808,40 euros. Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [S] [E] restait devoir la somme de 8 643,25 euros à la date du 30 avril 2024, terme d'avril 2024 inclus. Or, l'audience de plaidoirie, clôturant les débats et fixant l'objet du litige, s'est tenue le 29 avril 2024. A cette date, il ressort du décompte spontanément fourni à la cause par le bailleur que la dette locative s'élevait à la somme de 5 015,27 € euros. Il n'y a pas lieu de retenir les frais de SLS imputés pour un total de 2 790,45 euros (788,56+1971,40+7,62+22,87) au titre du mois de mars 2024, comme indiqué dans la note en délibéré. Par ailleurs, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 304,47 euros (défaut d'assurance non justifié, frais SLS, commandement) de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 1 920,35 €, arrêtée au 29 avril 2024, terme de mars 2024 inclus. En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [S] [E] au paiement d'une somme de 1 920,35 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 306,75 € à compter du 24 février 2024, sur le surplus à compter du 27 juin 2024. o Sur l'absence d'acquisition des effets de clause résolutoire En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi. L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 5 mai 2017 contient telle une clause résolutoire en son article 9 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 2 juin 2023 pour la somme en principal de 4 760,56 €, dette arrêtée au 30 avril 2023. Or, à cette date, un SLS avait été provisoirement liquidé avant d'être retiré pour un montant total de 1 364,60 euros. Par ailleurs, des frais avaient été illégalement imputés pour un montant global de 120,09 euros (défaut d'assurance non justifié, frais SLS). Aussi, la dette s'élevait en réalité à la somme de 3 275,87 euros. Or, entre le 30 avril 2023 et le 02 août 2023, la locataire a versé la somme globale de 3 370 euros, de sorte qu'elle doit être regardée comme ayant valablement apuré les causes du commandement de payer dans le délai qui lui était imparti. En conséquence, il n'y a pas lieu de constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire. o Sur le rejet de la demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire L'article 1709 du code civil définit le louage de choses comme un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer. L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. L'article 1224 du code civil rappelle le principe selon lequel la résolution du contrat peut résulter, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une décision de justice. Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux. En l'espèce, par contrat du 5 mai 2017, Mme [S] [E] a pris à bail un appartement sis [Adresse 4] moyennant un loyer de 640,58 €, hors charges. Il ressort du contrat de location de l'emplacement de stationnement que le preneur à bail s'est également engagé à payer un loyer d'un montant de 50 euros. Il ressort des éléments versés aux débats par le demandeur que le preneur présente un arriéré locatif d'un montant de 1 920,35 €, ce qui représente un arriéré locatif inférieur à trois mois. S'il s'agit d'une inexécution par le locataire de ses obligations, celle-ci n'apparaît pas suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat, ce d'autant que celui-ci justifie de versements réguliers et d'une diminution de la dette depuis l'assignation. En conséquence, il n'y a pas lieu de prononcer la résiliation des contrats. Les demandes subséquentes seront également rejetées. o Sur la demande de délais de paiement L'article 1343-5 du code civil permet d'accorder au débiteur impécunieux des délais de paiement, compte tenu de sa situation et en considération des besoins du créancier, sans pouvoir excéder deux ans. L'article 1343-5 du code civil permet au juge, par décision spéciale et motivée, de prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. En l'espèce, la locataire propose de payer la somme de 100 euros par mois pour apurer sa dette. Elle expose percevoir un salaire d'environ 2 000 euros par mois, ce qui lui permet d'assumer le paiement de ses charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire. En conséquence, et malgré l'opposition du bailleur, il y a lieu de faire droit à la demande, la précarité de la situation de la locataire justifiant que les sommes payées s'imputent en priorité sur le capital. o Sur les mesures de fin de jugement Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer en date du 2 juin 2023, dont les causes ont été apurées. L'équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe : REJETTE la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans les contrats de bail conclus les 5 mai 2017 et 30 août 2017 entre Plurial Novilia SA et Mme [S] [E] concernant un logement situé [Adresse 4], outre un emplacement de stationnement n°413 situé [Adresse 3] et un emplacement de stationnement n°92, marquage au sol n°315 situé [Adresse 10] à [Localité 9] ; REJETTE la demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire des contrats de bail conclus les 5 mai 2017 et 30 août 2017 entre Plurial Novilia SA et Mme [S] [E] concernant un logement situé [Adresse 4], outre un emplacement de stationnement n°413 situé [Adresse 3] et un emplacement de stationnement n°92, marquage au sol n°315 situé [Adresse 10] à [Localité 9] ; REJETTE la demande d'expulsion et l'ensemble des demandes subséquentes ; CONDAMNE Mme [S] [E] à verser à Plurial Novilia SA la somme de 1 920,35 €, arrêté au 29 avril 2024, terme de mars 2024 inclus avec les intérêts au taux légal sur la somme de 306,75 € à compter du 24 février 2024, sur le surplus à compter du 27 juin 2024 ; AUTORISE Mme [S] [E] à s'acquitter de sa dette, savoir la somme de 1 920,35 euros en 19 mensualités de 100 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; DIT que les paiements effectués s'imputeront en priorité sur le capital ; DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et ce, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ; DEBOUTE Plurial Novilia SA de sa demande en paiement d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [S] [E] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer en date du 02 juin 2023 ; RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision. Ainsi fait et jugé à Bobigny le 27 juin 2024. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION