Cour de cassation, 17 juin 2009. 08-15.676

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant retenu, qu'il résultait de l'acte de vente du 27 avril 2005, que l'immeuble était en cours de rénovation et n'était pas achevé, la cour d'appel qui a écarté l'application de l'article 1792-1-2°, a légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu que la cour d'appel qui ne s'est pas fondée sur les conclusions de l'expert de X..., pour retenir le caractère apparent des vices, mais sur le fait que les acquéreurs avaient visité les lieux avant l'acquisition, accompagnés de professionnels du bâtiment à l'effet d'établir des devis destinés à réaliser les travaux de réparation nécessaires, en a souverainement déduit que ces vices étaient apparents lors de la vente ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne, ensemble, la MAIF et les consorts Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne, ensemble, la MAIF et les consorts Y... à payer à M. Z... la somme de 1 000 euros ; rejette la demande de la MAIF et des consorts Y... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept juin deux mille neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt. Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils pour la MAIF et les consorts Y.... PREMIER MOYEN DE CASSATION II est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué : D'AVOIR dit que la responsabilité de Monsieur Z... du fait des malfaçons de la toiture de l'immeuble vendu le 27 avril 2005 à Monsieur A... et Madame B... ne pouvait être engagée sur le fondement des articles 1792 et suivants du Code civil, l'intéressé n'étant pas réputé être le constructeur de l'ouvrage au sens de l'article 1792-1 AUX MOTIFS QUE « aux termes de l'article 1792-1 alinéa 2, est réputé constructeur de l'ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire. Il est d'interprétation constante que les vendeurs d'une maison en cours de restauration ne peuvent être condamnés à réparer le préjudice subi par les acquéreurs du fait de désordres dans les ouvrages exécutés alors que ces travaux n'étaient pas achevés au moment de la vente. En l'espèce, il n'est pas contesté que la vente portait sur « une grange construite depuis plus de vingt ans et faisant l'objet d'une réhabilitation complète en immeuble à usage d'habitation », avec la précision qu' « à ce jour, aucune déclaration d'achèvement de travaux ni certificat de conformité n'ont été délivrés, l'immeuble restant à achever », selon les termes de l'acte de vente du 27 avril 2005. Dans ces conditions, la responsabilité de Monsieur Z..., à la fois vendeur et auteur des travaux de réhabilitation de l'immeuble, ne peut être recherchée sur le fondement de l'article susvisé puisque lesdits travaux n'étaient pas achevés au moment de la vente. Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a condamné l'appelant à indemniser les consorts Y... au visa des articles 1792 et suivants du Code civil » (arrêt p. 3-4) ; ALORS QUE le vendeur est réputé constructeur en application de l'article 1792-1, 2° du Code civil dès lors que les travaux de construction qu'il a réalisés et qui sont à l'origine des désordres sont achevés au moment de la vente ; qu'en retenant en l'espèce, pour dire que Monsieur Z... ne pouvait être réputé constructeur en application de ce texte, que les travaux de réhabilitation de l'immeuble n'étaient pas achevés au moment de la vente, sans rechercher si, comme le soutenaient les acquéreurs, la toiture dont provenaient les désordres litigieux n'était pas entièrement achevée lors de la vente, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1792 et 1792-1 et suivants du Code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) II est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué : D'AVOIR dit que les malfaçons étaient apparentes lors de la vente, et que la responsabilité de Monsieur Z... en qualité de vendeur ne pouvait être engagée sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code civil, et d'avoir en conséquence débouté Monsieur A... et Madame B..., acquéreurs, et leur assureur la MAIF de leurs demandes ; AUX MOTIFS QUE « il ressort du rapport d'expertise diligenté par la MAIF, assureur des consorts C..., que deux séries de malfaçons ont pu être constatées : la première sur les ouvrages exécutés par Monsieur Z... en 2002 tels qu'elles ont été rappelées par le premier juge, et la seconde sur les ouvrages existant avant l'opération de réhabilitation, issus de travaux effectués plus de dix ans auparavant. S'agissant de la première série, l'expert suggère (à tort, comme il a été vu plus haut) l'engagement de la responsabilité de Monsieur Z... sur le fondement des articles 1792 et suivants du Code civil, mais exclut clairement pour la deuxième série de malfaçons une éventuelle garantie des vices cachés en indiquant que « ces malfaçons étaient visibles au moment de la transaction et auraient pu être connues des sociétaires si un examen plus approfondi des couvertures avait été effectué préalablement à la vente, ce qu'ils avaient toute possibilité de faire si nécessaire avec l'aide de techniciens du bâtiment ». Or les consorts C... ne contestent pas avoir visité plusieurs fois les lieux préalablement à la vente en compagnie de différents entrepreneurs en vue de faire établir des devis, sans distinguer selon les corps de métier. Ils n'allèguent pas non plus avoir eu un accès (même visuel) difficile à la toiture. Dans ces conditions, il faut considérer que l'ensemble des malfaçons affectant la couverture telles que recensées par l'expert étaient apparentes au moment de la vente, de sorte que l'exclusion de garantie de l'article 1642 du Code civil est applicable en l'espèce, sans qu'il y ait lieu d'examiner les autres demandes subsidiaires de Monsieur Z... » (arrêt p. 4) ; ALORS, D'UNE PART, QUE si le vendeur n'est pas garant des vices apparents de la chose vendue, c'est à la condition que l'acheteur ait pu s'en convaincre lui-même ; sans l'aide d'un homme de l'art ; qu'en retenant en l'espèce que l'expert de X... avait indiqué dans son rapport, s'agissant des malfaçons affectant les ouvrages avant l'opération de réhabilitation, que les acquéreurs avaient eu la possibilité d'effectuer avant la vente un examen approfondi des couvertures « si nécessaire avec l'aide de techniciens du bâtiment », et qu'ils ne contestaient pas avoir visité plusieurs fois les lieux préalablement à la vente en compagnie de différents entrepreneurs, la Cour d'appel, qui n'a pas caractérisé l'existence de vices dont les acquéreurs auraient pu se convaincre eux-mêmes, a violé les articles 1641 et 1642 du Code civil ; ET ALORS, D'AUTRE PART, Qu'en toute hypothèse, en se fondant sur les conclusions de l'expert de X... relatives au caractère apparent des malfaçons affectant les ouvrages avant réhabilitation, pour en déduire que l'ensemble des défauts de la couverture étaient apparents au moment de la vente, sans rechercher si, comme le soutenaient les consorts Y..., les malfaçons affectant les ouvrages réalisés par Monsieur Z... lui-même n'étaient pas indétectables pour un acquéreur profane, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du Code civil.