Tribunal judiciaire, 29 novembre 2024. 21/03373

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° 1ERE CHAMBRE AFFAIRE N° RG 21/03373 - N° Portalis DB3Z-W-B7F-F5WH NAC : 71H JUGEMENT CIVIL DU 29 NOVEMBRE 2024 DEMANDEURS M. [F] [U] Né le 14 juillet 1959 à [Localité 5] [Adresse 1] [Localité 4] Rep/assistant : Maître Eric LEBIHAN de la SAS G&P LEGAL, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Mme [I] [Y] épouse [U] Née le 26 octobre 1963 à [Localité 6] [Adresse 1] [Localité 4] Rep/assistant : Maître Eric LEBIHAN de la SAS G&P LEGAL, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDERESSE S.A.S. CITYA [Localité 9] À L’ENSEIGNE CITYA IMMOBILIER GESTION REUNION Inscrit au Rcs de [Localité 9] Sous Le Numero B 538 560 004 Dont Le Siege Secondaire Se Situe au [Adresse 3] [Adresse 2] [Localité 9] Rep/assistant : Maître Caroline CHANE MENG HIME de la SELARL AVOCATS ET CONSEILS REUNION, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Copie exécutoire délivrée le : 29.11.2024 CCC délivrée le : à Maître Caroline CHANE MENG HIME de la SELARL AVOCATS ET CONSEILS REUNION, Maître Eric LEBIHAN de la SAS G&P LEGAL COMPOSITION DE LA JURIDICTION Le Tribunal était composé de : Madame Patricia BERTRAND, Juge Unique assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière LORS DES DÉBATS L’affaire a été évoquée à l’audience du 11 Octobre 2024. LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 29 Novembre 2024. JUGEMENT : Contradictoire, du 29 Novembre 2024 , en premier ressort Prononcé par mise à disposition par Madame Patricia BERTRAND, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : EXPOSE DU LITIGE Mr et Mme [U] sont copropriétaires d'un appartement de type T2 situé au premier étage de la résidence «  [8] » situés à [Localité 7]. Reprochant à la SAS CITYA [Localité 9], prise en sa qualité de syndic, le fait que plusieurs copropriétaires du rez-de-chaussée de la résidence se sont appropriés les jardins attenant à leur lots, Mr et Mme [U] ont assigné cette société le 13 décembre 2021 en responsabilité et en indemnisation. Dans leurs dernières conclusions enregistrée le 07 juin 2024, ils demandent au tribunal, au visa de l'article 1240 du Code civil, de : ENJOINDRE à la SAS CITYA [Localité 9] d'intervenir auprès de la commune de [Localité 10], pour agir en constat des infractions aux règles d'urbanisme se rapportant aux clôtures et, commises par les auteurs des violations de ces mêmes règles, dans le respect du permis de construire ayant permis la réalisation de la résidence , PRONONCER la nullité de l'assemblée générale du 17 novembre 2007 , CONDAMNER la société CITYA [Localité 9] à leur payer à titre de dédommagement , les sommes de 25.000 € à titre de dommages-intérêts et de 4000 € au titre des frais irrépétibles. Ils estiment que le syndic a manqué à son devoir d'alerte et d'intervention et a fait preuve d'une inaction fautive, chronique et générale en ce qu'il a laissé les copropriétaires du rez-de-chaussée s'approprier les jardins attenants à leur lot, en les clôturant par divers dispositifs inesthétiques ( palettes, claustra ) alors qu'il s'agit de parties communes à jouissance privative ; que ces travaux ont été réalisés en violation du règlement de copropriété qui prévoit une clôture sous forme de haies végétales ; que l'esthétique de la résidence en est affectée ; ils ajoutent que le syndic n'a jamais cherché à faire respecter le règlement de copropriété bien qu'il a le devoir de le faire ; qu'il a couvert ses manquements contractuels en soumettant au vote de l'assemblée générale du 17 novembre 2017 la régularisation, a posteriori, des travaux illégaux et a, pour ce faire, violé les règles de majorité et faussé ainsi le vote ; qu'il a , en outre, fait mine d'agir contre les copropriétaires fautifs en soumettant au vote de l'assemblée générale des 28 juillet 2021 et 27 octobre 2021 les résolutions n°6 et 18 qu'il savait manifestement vouées à l'échec ; qu'il n'a pas dénoncé au service de l'urbanisme de la commune les constructions édifiées en violation du permis de construire alors qu'il devait le faire sans avoir besoin d'un mandat d'ester en justice ou de fonds pour le faire. Ils déclarent subir un préjudice financier en ce que leur appartement s'est déprécié. Dans ses dernières conclusions enregistrées le 26 avril 2024, la SAS CITYA [Localité 9] demande au tribunal de : DECLARER irrecevable la demande en nullité de l'assemblée générale du 17 novembre 2017; REJETER intégralement les demandes des époux [U] ; à titre reconventionnel : CONDAMNER Mr et Mme [U] à lui verser la somme de 3000 € pour action abusive, les CONDAMNER à lui payer la somme de 6000 € au titre des frais irrépétibles, outre les dépens avec distraction au profit de Maître CHANE MENG HIME ; ECARTER l'exécution provisoire. Il fait valoir que la demande d'annulation du PV d'assemblée générale du 17 novembre 2017 est irrecevable pour être dirigée contre le syndic et pour être tardive faute d'avoir été engagée dans le délai prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; Il conteste l'ensemble des fautes alléguées, relate avoir entrepris toutes les diligences nécessaires pour faire voter, en assemblée générale, l'autorisation donnée au syndic d'ester en justice contre les copropriétaires fautifs; que ces tentatives sont demeurées vaines face au refus systématique de l'assemblée des copropriétaires ; il ajoute que les griefs allégués sont confus, imprécis, présentés de manière pêle-mêle et caractéristiques de la mauvaise foi des époux [U] ; Il fait valoir qu'aucune dépréciation ne peut être admise tant que le bien n'a pas été vendu et conteste le préjudice financier allégué. Il demande, à titre reconventionnel, de sanctionner l'attitude des époux [U] qui s'opposent systématiquement à ses actions, qui le gênent dans la gestion de la copropriété et qui portent atteinte à son image. Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions des parties il convient de se reporter à leurs conclusions respectives L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 octobre 2024 et les parties ont été invitées à déposer leur dossier pour le 11 octobre 2024. L'affaire a été rendue par la mise à disposition au greffe le 29 novembre 2024. MOTIFS Sur la demande de nullité de l'assemblée générale du 17 novembre 2017 D'une part, cette demande est irrecevable faute d'avoir été engagée dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal, en application de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. D'autre part, cette demande aurait du être dirigée contre le syndicat des copropriétaires et non contre le syndic. Elle ne peut en conséquence qu'être rejetée sans qu'il soit besoin de répondre aux moyens inopérants développés par Mr et Mme [U] à l'appui de cette demande. Sur la responsabilité délictuelle du syndic Vu les dispositions de l'article 1240 du code civil ; Engage sa responsabilité délictuelle le syndic qui cause un préjudice personnel à un copropriétaire du fait de la non exécution d'une décision d'assemblée générale ou de la mauvaise exécution de son mandat de syndic. Il revient au copropriétaire alléguant une faute du syndic d'en apporter la preuve et d'établir le lien direct de causalité entre la faute et le préjudice subi par le copropriétaire. En l'espèce, il ressort des explications et des pièces produites que les copropriétaires des lots numéro 11, 12,14 et 15 ont réalisé des installations dans leur jardin à jouissance privative qui ne sont pas conformes aux dispositions du règlement de copropriété, en installant notamment des varangues et en clôturant leur jardin par la pose de brises vue en bois en lieu et place des haies végétales prévues par le règlement de copropriété. Il est constant que le syndic n'a entrepris aucune diligence pour que ces copropriétaires respectent le règlement de copropriété alors que cette mission lui en incombait jusqu'à la tenue de l'assemblée générale du 17 novembre 2017 durant laquelle plusieurs résolutions destinées à autoriser, de manière rétroactive, ces copropriétaires à effectuer les travaux litigieux, ont été adoptées . Ce procès-verbal d'AG étant désormais définitif, les griefs élevés à l'encontre du syndic sur les circonstances dans lesquelles ces résolutions ont été votées, sont inopérants. Il est également établi que le syndic a proposé , lors des assemblées générales des 28 juillet et 27 octobre 2021, le vote d'une résolution visant à l'autoriser à ester en justice contre tous les copropriétaires qui ne respectent pas le règlement de copropriété ou les règles d'urbanisme, ainsi que l'harmonie générale de la résidence. Cette résolution n'a pas été adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires. Les époux [U] n'ont pas contesté les procès verbaux de ces assemblées générales de sorte que les moyens , tirés des circonstances dans lesquelles cette résolution a été rédigée et successivement soumise au vote, sont inopérants. Le syndic démontre également avoir convoqué les copropriétaires concernés, le 07 février 2022, pour leur demander de démonter les varangues litigieuses et de remettre en état les pelouses et les haies endommagées et démontre avoir soumis, vainement, au vote de l'assemblée générale du 4 janvier 2023 une demande d'autorisation d'ester en justice concernant les propriétaires des lots 11, 12,14 et 15 pour obtenir réparation des désordres et/ou préjudices consécutifs aux travaux illégaux. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que si le syndic, qui est chargé de faire respecter le règlement de copropriété de sa propre initiative, est fautif de n'avoir pris aucune initiative pour demander la remise en état des parties communes à usage privatif avant l'année 2017 , l'assemblée générale des copropriétaires a ensuite fait le choix de régulariser, de manière rétroactive, les situations de fait et a constamment fait le choix de ne pas poursuivre les copropriétaires fautifs. Ses décisions s'imposent au syndic et aux requérants qui échouent à caractériser une faute du syndic. Par ailleurs, ils ne peuvent pas lui reprocher de ne pas avoir alerté les services de l'urbanisme puisque la sanction de travaux réalisés sans autorisation d'urbanisme préalable n'appartient qu'à la commune et n'a pas d'incidence sur la gestion de la copropriété. De surcroît, Mr et Mme [U] ne démontrent pas que les agissements des copropriétaires fautifs, contre lesquels ils n'ont entrepris aucune action judiciaire, ont déprécié la résidence. En conséquence, ils ne sont pas fondés à demander la condamnation de la SAS CITYA [Localité 9]. Vu ce qui précède, il n'y a pas lieu d'enjoindre cette société d'intervenir auprès de la commune de [Localité 10] étant observé que les époux [U] ont saisi le service de l'urbanisme par un courrier adressé le 06 juin 2024. Sur la demande reconventionnelle du syndic La SAS CITYA [Localité 9] ne démontre ni l'opposition systématique des époux [U], ni les difficultés de gestion rencontrées. Sa demande indemnitaire pour action abusive sera en conséquence rejetée. Sur les mesures annexes Succombant, Mr et Mme [U] seront condamnés aux dépens. L'équité et la situation respective des parties conduisent à rejeter la demande présentée par le syndic au titre des frais irrépétibles . Il est rappelé que l'exécution provisoire du jugement est de droit. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant par jugement contradictoire, susceptible d'appel par mise à disposition au greffe, REJETTE la demande d'annulation du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence « [8] » en date du 17 novembre 2017 ; REJETTE l'intégralité des prétentions de Monsieur et Madame [U] ; REJETTE la demande indemnitaire présentée par la SAS CITYA [Localité 9]; REJETTE toutes les autres demandes des parties ; REJETTE la demande présentée au titre des frais irrépétibles ; CONDAMNE Monsieur [F] [U] et Madame [I] [U] aux dépens dont distraction au profit de Maître CHANE MENG HIME, avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. La greffière La juge