Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 14 DECEMBRE 2023
N° 2023/ 823
Rôle N° RG 22/13899 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKF2C
SARL ESPERANCE
C/
S.A.S. GELOIOS INVESTISSEMENTS
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Roselyne SIMON-THIBAUD
Me Roland LESCUDIER
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 12 octobre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/02719.
APPELANTE
SARL ESPERANCE
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD substituée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
et assistée de Me Frédéric AMSELLEM, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
S.A.S. GELOIOS INVESTISSEMENTS
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est situé [Adresse 2]
représentée par Me Roland LESCUDIER de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Audrey FOURNIAL, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Angélique NETO, Présidente
Mme Sophie LEYDIER, Conseillère
Mme Florence PERRAUT, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 décembre 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 décembre 2023,
Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé à effet au 12 décembre 1987, la société par actions simplifiée (SAS) Geloios Investissements, venant aux droits de la société civile immobilière (SCI) Montgrand 4, par suite de la vente du local en question le 8 décembre 2015, venant elle-même aux droits des consorts [D], a consenti à la société à responsabilité limitée (SARL) Esperance, venant aux droits de la société Via Stella, par suite d'un acte de cession signé le 7 août 2014, venant elle-même aux droits de M. [O], venant lui-même aux droits de Mme [J], un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 1]), à usage de vente de prêt à porter et de lingerie féminin et masculin, moyennant un loyer annuel initial de base d'un montant de 25 000 francs.
Par jugement en date du 23 juillet 2020, le tribunal de commerce a placé la société Esperance en redressement judiciaire.
Un plan de redressement judiciaire a été mis en place par le même tribunal par jugement en date du 21 juillet 2021.
Le 10 mars 2022, la société Geloios Investissements a fait délivrer à la société Esperance ainsi qu'à Me [H] [Y], pris en sa qualité de commissaire au plan de la société Esperance, un commandement de payer la somme principale de 2 387,97 euros au titre d'un arriéré locatif et de frais arrêtés au 1er mars 2022, échéance du mois de février 2022 incluse, visant la clause résolutoire.
Soutenant que le commandement de payer est demeuré infructueux, la société Geloios Investissements a, par exploit d'huissier en date du 31 mai 2022, assigné la société Esperance devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille aux fins notamment d'entendre constater la résiliation du bail, ordonner l'expulsion de la société Esperance et la condamner à lui payer des sommes provisionnelles.
Par ordonnance contradictoire du 12 octobre 2022, ce magistrat a :
- constaté l'acquisition du bail commercial liant les parties ;
- ordonné l'expulsion de la société Esperance et celle de tous occupants et biens de son chef du local loué, dès la signification de l'ordonnance, avec le concours de la force publique si nécessaire ;
- autorisé en cas d'expulsion la société Geloios Investissements à transporter les meubles et objets se trouvant dans les lieux et à les séquestrer aux frais, risques et périls de la société Esperance ;
- condamné La société Esperance à verser à la société Geloios Investissements la somme provisionnelle de 6 343,47 euros arrêtée au 30 septembre 2022 au titre de la dette locative arrêtée au 30 septembre 2022 ;
- condamné La société Esperance à verser à la société Geloios Investissements, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer pratiqué majoré des charges à compter du 1er octobre 2022, et jusqu'à parfaite libération des lieux ;
- dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus ;
- condamné la société Esperance à verser à la société Geloios Investissements la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné La société Esperance aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.
Suivant déclaration au greffe transmise le 19 octobre 2022, la société Esperance a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.
Dans ses dernières conclusions transmises le 1er décembre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, elle sollicite de la cour qu'elle réforme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau qu'elle :
- suspende les effets de la clause résolutoire ;
- lui accorde un délai de 5 mois afin d'apurer sa dette ;
- déboute la société Geloios Investissements de ses demandes ;
- statue ce que de droit sur les dépens.
Dans ses dernières conclusions transmises le 5 décembre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, la société Geloios Investissements sollicite de la cour qu'elle :
- confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions sauf à actualiser sa créance afin de tenir compte des échéances qui sont devenues exigibles depuis que le premier juge s'est prononcé et des rares paiements effectués ;
- condamne la société Esperance à lui verser la somme provisionnelle de 6 047,07 euros à valoir sur les loyers et accessoires arrêtés au 2 décembre 2022 ;
- la condamne à lui verser la somme de 2 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel ;
- la condamne aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'extrait Kbis et de l'état des créanciers inscrits.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 23 octobre 2023.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la constatation de la résiliation du bail
Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l'article L 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.
En l'espèce, le contrat de bail commercial liant les parties stipule en dernière page qu'à défaut de paiement à son échéance de tout ou partie d'un seul terme de loyer, des charges ou accessoires, comme en cas d'inexécution de l'une quelconque des conditions du présent bail et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter demeuré sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, qu'il y ait préjudice ou non pour ce dernier et sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire (...).
Le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail délivré le 10 mars 2022 porte sur la somme principale de 2 190,76 euros, déduction faite de l'ensemble des frais portés au débit du compte, correspondant à des loyers impayés au cours de la période allant du mois de janvier 2021 au mois de février 2022.
La société Esperance, qui reconnaît ne pas avoir réglé les causes du commandement de payer avant l'expiration du délai d'un mois qui lui était imparti, comme ayant procédé à des règlements ponctuels en septembre et novembre 2022 d'un montant total de 3 400 euros, explique ces impayés par les circonstances liées à la crise sanitaire ainsi que les travaux réalisés par la bailleresse ayant impacté son activité.
En conséquence, dès lors que la régularité du commandement de payer délivré le 10 mars 2022 ne se heurte à aucune contestation sérieuse, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 11 mars 2022.
Sur la demande de provision portant sur les loyers, charges et indemnités d'occupation
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
Enfin c'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.
En l'espèce, les parties s'accordent pour dire que le montant non sérieusement contestable de l'arriéré locatif dû, à la date du 2 décembre 2022, échéance du mois de décembre 2022, par la société Esperance s'élève à la somme 6 047,07 euros.
En effet, alors même que la société Esperance n'a pas repris le paiement de ses loyers et charges courants, elle a procédé à trois versements ponctuels les 2 septembre (1000 euros), 30 septembre (1000 euros) et 10 novembre 2022 (1400 euros), outre un solde créditeur de charges locatives d'un montant de 48,39 euros au titre de l'année 2020.
Il y a donc lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la société Esperance à verser à la société Geloios Investissements la somme provisionnelle de 6 343,47 euros arrêtée au 30 septembre 2022 au titre de l'arriéré locatif et de la condamner à verser à la société Geloios Investissements la somme provisionnelle de 6 047,07 euros arrêtée au 2 décembre 2022, échéance du mois de décembre incluse, à valoir sur l'arriéré de loyers, provisions sur charges et indemnités d'occupation.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
L'alinéa 2 de l'article L 145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation des effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant l'autorité de chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
En l'espèce, si les difficultés financières rencontrées par la société Esperance pour respecter son obligation première en tant que locataire de régler ses loyers, à compter du mois de décembre 2021, apparaissent s'expliquer par les conséquences résultant des mesures exceptionnelles prises pendant la crise sanitaire liée à la Covid-19, et non par les travaux de ravalement de façade entrepris par la bailleresse à la demande de la ville de [Localité 3], dès lors que les photographies versées aux débats par l'appelante démontrent que les échafaudages ont été installés de manière à ne pas obstruer l'entrée du local se situant au rez-de-chaussée et à ne pas cacher la devanture du magasin, il n'en demeure pas moins qu'elles s'inscrivent dans la durée étant donné que l'appelante, qui n'a pas repris le paiement de ses loyers et charges aux termes convenus, n'a effectué que trois versements ponctuels en septembre et novembre 2022 pour un montant total de 3 400 euros.
Ce faisant, sa dette s'est accrue depuis la délivrance du commandement de payer, passant de 2 190,76 euros en février 2022 à 6 047,07 euros en décembre 2022.
Si la société Esperance démontre avoir réalisé des bénéfices en 2021 d'un montant de 4 569 euros, alors que ses pertes financières étaient de - 9 020 euros en 2020, avec un chiffre d'affaires qui est passé de 33 132 euros en 2020 à 48 619 euros en 2021, elle ne verse aux débats aucun élément comptable portant sur les exercices de 2022 et 2023 justifiant de ses capacités financières à apurer sa dette en 5 mensualités, comme elle s'y engage, tout en réglant ses loyes et charges courants, soit des mensualités de 1 910,61 euros, sachant qu'elle n'est manifestement même plus en mesure de régler ses loyers et charges courants d'un montant mensuel de 701,20 euros.
D'ailleurs, et contrairement à son engagement pris dans ses écritures d'apurer intégralement sa dette au moment où la cour examinera son dossier, le dernier règlement justifié par la société Esperance date du 10 novembre 2022.
La bailleresse n'a pas à pâtir indéfiniment des difficultés rencontrées par sa locataire pour régler ses loyers et charges aux termes convenus, lesquelles perdurent depuis le mois de décembre 2021.
Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté la société Esperance de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le bail.
Elle sera également confirmée en ce qu'elle a ordonné son expulsion et a condamné la société Esperance à verser à la société Geloios Investissements, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer pratiqué majoré des charges.
Elle sera en revanche infirmée en ce qu'elle a fait courir cette indemnité à compter du 1er octobre 2022. En effet, compte tenu de l'actualisation de la créance de l'intimée, cette dernière commencera à courir à compter du 1er janvier 2023, et jusqu'à parfaite libération des lieux. Le montant de l'indemnité sera en précisé et fixé à la somme de 701,20 euros.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
La société Esperance, succombant en appel, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamnée aux dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer, et à verser à la société Geloios Investissements la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle sera également tenue aux entiers dépens de la procédure d'appel, en ce compris le coût de l'état des créanciers inscrits et de l'extrait Kbis, le coût du commandement de payer étant déjà inclu dans les dépens de première instance.
En outre, l'équité commande de la condamner à verser à la société Geloios Investissements la somme de 1 600 euros pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
- condamné la société Esperance à verser à la société Geloios Investissements la somme provisionnelle de 6 343,47 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 septembre 2021 ;
- dit que le montant de l'indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer pratiqué majoré des charges commencera à courir à compter du 1er octobre 2022 jusqu'à libération des lieux ;
La confirme pour le surplus ;
Statuant à nouveau et y ajoutant ;
Condamne la SARL Esperance à verser à la SCI Geloios Investissements la somme provisionnelle de 6 047,07 euros arrêtée au 2 décembre 2022, échéance du mois de décembre 2022 incluse, à valoir sur l'arriéré de loyers, provisions sur charges et indemnités d'occupation ;
Condamne la SARL SARL Esperance à verser à la SCI Geloios Investissements une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle de 701,20 euros à compter du 1er janvier 2023, jusqu'à libération des lieux ;
Condamne la SARL Esperance à verser à la SCI Geloios Investissements la somme de 1 600 euros pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SARL Esperance aux entiers dépens de la procédure d'appel, en ce compris le coût de l'état des créanciers inscrits et de l'extrait Kbis.
La greffière La présidente
