Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'ORLÉANS
JUGEMENT DU 14 NOVEMBRE 2024
Minute n° :
N° RG 24/01218 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GU5Q
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Philippe TROLONGE
Greffier : Déborah STRUS
DEMANDEURS :
Madame [I], [Z] [T] épouse [J]
demeurant 39 Avenue Léonard de Vinci - 37400 AMBOISE
Madame [E], [S], [P] [K]
demeurant 6 rue Georges Landre - 45000 ORLÉANS
Madame [N], [G] [K]
demeurant 51 rue D'illiers - 45000 ORLÉANS
Madame [Y], [C] [K]
demeurant 95 C rue Edouard Vaillant - 91200 ATHIS MONS
représentées par Me Julie HELD-SUTTER, avocat au barreau d'ORLEANS
DÉFENDEUR :
Monsieur [A] [M]
demeurant 86 Avenue Louis Joseph Soulas - Bât A4 - 45800 SAINT JEAN DE BRAYE
non comparant, ni représenté
A l'audience du 10 Septembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.
Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :
à :
RAPPEL DES FAITS
Par acte sous seing privé du 8 décembre 2020, ayant pris effet le 6 février 2021, l’indivision [J] a donné en location à Monsieur [A] [M] un bien à usage d’habitation situé 1 allée des marronniers (appartement n°88) La Mouillère - 45100 ORLEANS, pour un loyer mensuel de 415 euros et 148 euros de provisions sur charges, payables d'avance.
Le 12 juillet 2023, Madame [J] [I] et Monsieur [J] [O] ont fait délivrer à Monsieur [A] [M], un congé pour reprise.
Ce congé présente une erreur dans la date de naissance de Monsieur [A] [M], Madame [J] [I] et Monsieur [J] [O] ont donc fait délivrer un second congé pour reprise à Monsieur [A] [M] en date du 21 juillet 2023, qui sera retenu dans la motivation de la décision.
Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 8 mars 2024, Madame [J] [I], Madame [K] [N], Madame [K] [Y] et Madame [K] [E] ont fait assigner Monsieur [A] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :
A titre principal,
De déclarer valable au fond et en la forme le congé donné par Monsieur [J] [O] et Madame [J] [I], Madame [K] [N] et Madame [K] [Y] à Monsieur [M] [A] par acte du ministère de la SELARL LEGAHUIS CONSEIL en date du 21 juillet 2023 ;Constater la résiliation du contrat de location du 6 février 2024 ;Ordonner l’expulsion des lieux loués de Monsieur [M] [A] ainsi que tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier.Et en tout état de cause,
Condamner Monsieur [M] [A] à payer au bailleur la somme de 2.549,48 euros ;Condamner Monsieur [M] [A] à payer au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective du logement ;Condamner Monsieur [M] [A] à verser au requérant une somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
L’affaire a été appelée à une audience qui s’est tenue le 10 septembre 2024.
A cette audience, Madame [J] [I], Madame [K] [N], Madame [K] [Y] et Madame [K] [E], représentées par leur avocat, a précisé que Monsieur avait quitté le logement et qu’un état des lieux de sortie contradictoire avait été réalisé le 23 juillet 2024. Elles ont indiqué que le montant dû des loyers et indemnités d’occupation s’élevaient à la somme de 3.854,96 euros. Également, elles indiquent que des réparations locatives existent pour un montant total de 3.609,24 euros. Elles maintiennent leurs demandes également au titre des dépens et de l’article 700 et précisent que les pièces ont été communiquées au défendeur.
Monsieur [A] [M], régulièrement cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience. Il en ressort que Monsieur [M] [A] ne s’est pas présenté au rendez-vous proposé.
La décision a été mise en délibéré à la date du 14 novembre 2024.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.
I. Sur la validité du congé pour reprise :
Aux termes de l’article L.412-1 alinéa 2 du Code de procédure civile d’exécution, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
L’article 813-3 du Code Civil dispose que, le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité : 1° Effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis ; 2° Donner à l'un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d'administration ; 3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision ; 4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.
Ils sont tenus d'en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.
Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.
Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d'administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.
En l’espèce, le congé a été signifié par voie de commissaire de justice à Monsieur [A] [M], le 21 juillet 2023, soit au moins six mois avant le terme du bail fixé le 5 février 2024.
Toutefois, ce congé a été délivré uniquement par Madame [I] [J] en qualité d’indivisaire, et son époux, Monsieur [O] [J], qui ne fait pas partie de l’indivision.
Aucun justificatif ne permet de confirmer que l’ensemble des indivisaires étaient d’accord pour délivrer ce congé.
En conséquence, le congé n’est pas valable en sa forme, celui-ci ayant été délivré par un seul indivisaire.
II. Sur la condamnation au titre des impayés de loyer :
Aux termes de l’article 1353 du Code Civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».
En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Monsieur [A] [M] reste redevable des loyers.
Madame [J] [I], Madame [K] [N], Madame [K] [Y] et Madame [K] [E] ont produit un décompte démontrant que Monsieur [A] [M] reste devoir, la somme de 3.854,96 euros à la date du 5 septembre 2024, échéance du mois de juillet 2024 incluse.
De cette somme, il convient de soustraire la somme de 109,40 euros (10 x 7 euros, ainsi que 9,68 euros, 1,72 euros, 8,28 euros, 7 euros, 7,42 euros et 5,30 euros) correspondant à la provision sur la taxe d’ordures ménagères, non justifiée en procédure. Également, il y a lieu de soustraire la somme de 69,06 euros (30 + 39,06) correspondant au solde de charges de l’année 2022, non justifié en procédure. Il y a lieu également de soustraire la somme de 8,40 euros (4,20 x 2) correspondant à des frais de gestion sur impayés, qui ne relèvent pas des loyers et charges.
Il convient également de déduire la somme de 165,13 euros, correspondant aux frais de procédure et relevant éventuellement des dépens.
En conséquence, Monsieur [A] [M] est redevable d’une somme de 3.917,97 euros.
Absent à l’audience, Monsieur [A] [M] ne conteste par définition, ni le montant de cette dette, ni son principe.
Monsieur [A] [M] sera donc condamné à verser à Madame [J] [I], Madame [K] [N], Madame [K] [Y] et Madame [K] [E] une somme de 3.917,97 euros, au titre des loyers et charges, cette somme portant intérêt au taux légal à compter de la présente décision.
III. Sur la demande au titre des réparations locatives :
Aux termes de l’article 15 du Code de Procédure Civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.
Aux termes de l’article 16 du Code de Procédure Civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.
Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.
En l'espèce, a l’audience, les bailleresses ont formulées une nouvelle demande de condamnation à l’égard de Monsieur [A] [M] pour le paiement de la somme de 3.609,24 euros au titre des réparations locatives.
Toutefois, il apparaît que cette nouvelle demande n’est pas mentionnée dans l’acte introductif d’instance, et que Monsieur [A] [M] étant absent à l’audience, le principe du contradictoire ne peut être respecté.
Il y aura donc lieu de rejeter la demande de condamnation au titre des réparations locatives formulée par les bailleresses.
IV. Sur les demandes accessoires :
Sur les dépens
L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [A] [M], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.
Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les bailleresses, Monsieur [A] [M] sera condamné à leur verser la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
DIT que le congé pour reprise délivré à Monsieur [A] [M] le 21 juillet 2023 avec effet au 5 février 2024 n’est pas valide ;
DIT que le contrat de location conclu le 8 décembre 2020, ayant pris effet le 6 février 2021 entre Madame [J] [I], Madame [K] [N], Madame [K] [Y] et Madame [K] [E], d’une part, et Monsieur [A] [M], d’autre part, ne se trouve par conséquent pas résilié, par l’effet du congé ;
CONSTATE le départ des lieux de Monsieur [A] [M] suite à un état des lieux qui s’est réalisé le 23 juillet 2024 ;
DIT que la demande d’expulsion est devenue sans objet du fait du départ du locataire et du congé non valide ;
CONDAMNE Monsieur [A] [M] à verser à Madame [J] [I], Madame [K] [N], Madame [K] [Y] et Madame [K] [E], la somme de 3.917,97 euros (selon décompte en date du 5 septembre 2024, incluant la mensualité du mois de juillet 2024) relative aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
REJETTE la demande au titre des réparations locatives formulée par Madame [J] [I], Madame [K] [N], Madame [K] [Y] et Madame [K] [E] ;
CONDAMNE Monsieur [A] [M] aux entiers dépens de la présente instance ;
CONDAMNE Monsieur [A] [M] à payer à Madame [J] [I], Madame [K] [N], Madame [K] [Y] et Madame [K] [E] la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
REJETTE toutes autres demandes ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge, et par D. STRUS, greffière.
La Greffière, Le Juge,
