Cour d'appel, 23 mai 2023. 21/03105

MARS/SH Numéro 23/01737 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRÊT DU 23/05/2023 Dossier : N° RG 21/03105 - N° Portalis DBVV-V-B7F-H7O2 Nature affaire : Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée Affaire : S.A.S. COMPAGNIE FRANÇAISE DE RESTAURATION IMMOBILIÈRE (COFRIMO) C/ SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SITUE [Adresse 2] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 23 Mai 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 21 Mars 2023, devant : Madame FAURE, Présidente Madame ROSA-SCHALL, Conseillère, magistrate chargée du rapport conformément à l'article 785 du Code de procédure civile Monsieur SERNY, Magistrat honoraire assistés de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes. Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : S.A.S. COMPAGNIE FRANÇAISE DE RESTAURATION IMMOBILIÈRE (COFRIMO) pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Adresse 4] Représentée par Maître MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU assistée de Maître TRANQUARD, avocat au barreau de BORDEAUX INTIME : SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SITUE [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice , la SASU CABINET [F] [S] dont le siège social est [Adresse 3] [Adresse 2] [Adresse 2] Représenté et assisté de Maître ETESSE de la SELARL ETESSE, avocat au barreau de PAU sur appel de la décision en date du 07 SEPTEMBRE 2021 rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU RG numéro : 19/01013 La société Compagnie française de restauration immobilière (Cofrimo) est propriétaire des lots n°23, 24 et 37 dans un immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 2]. Ces lots, situés en rez-de-chaussée, sont à usage commercial. La SARL Beanz Café a souhaité procéder à l'acquisition d'un fonds de commerce et la société Cofrimo a sollicité du syndic l'inscription au vote de la résolution n°3 de l'assemblée générale des copropriétaires du 24 avril 2019 en ces termes « Autorisation à donner à la société Cofrimo, pour son futur acquéreur, Mme [C] [A] et Mme [T] [R], cogérantes de la SARL Beanz Café pour exercer une activité de salon de thé dans les lots 23, 24 et 37 à usage de commerce au rez-de-chaussée. Pièce jointe : présentation du projet », résolution qui a été rejetée. Par acte d'huissier du 23 mai 2019 la société Compagnie française de restauration immobilière a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la société Nexity Lamy, devant le tribunal judiciaire de Pau sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 1240 du code civil aux fins d'obtenir l'annulation de la décision de rejet de la résolution n°3 votée en assemblée générale des copropriétaires le 24 avril 2019, de prévoir un nouveau vote aux frais exclusifs du syndicat des copropriétaires, de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme forfaitaire de 50 000 euros, toutes causes de préjudices confondus, outre la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Par jugement du 7 septembre 2021, le tribunal a : - déclaré irrecevables les conclusions et pièces produites par la SAS Cofrimo postérieurement à l'ordonnance de clôture partielle du 18 février 2021, - dit que la demande de jonction avec la procédure RG n°17/01675 est désormais sans objet, - débouté la SAS Cofrimo de sa demande d'annulation de la résolution n°3 de l'assemblée générale du 24 avril 2019, - débouté la SAS Cofrimo de sa demande de dommages et intérêts, - débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice la société Nexity Lamy de sa demande de dommages et intérêts, - condamné la SAS Cofrimo à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice la société Nexity Lamy la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SAS Cofrimo aux dépens, - dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire de la décision. La SAS Compagnie française de restauration immobilière a relevé appel par déclaration du 17 septembre 2021, critiquant le jugement dans l'ensemble de ses dispositions la concernant. Par conclusions récapitulatives du 10 juin 2022, la SAS Compagnie française de restauration immobilière ( ci-après "Cofrimo") demande, au visa de l'article 1240 du code civil, de réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pau le 7 septembre 2021 et : - d'annuler la décision de rejet de la résolution n°3 votée en assemblée générale des copropriétaires le 24 avril 2019 pour abus de majorité, - de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à lui payer la somme de forfaitaire de 70 000 euros, à titre de dommages et intérêts, toutes causes de préjudices confondus en réparation du préjudice subi du fait de la faute commise par le syndicat des copropriétaires, - de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à lui payer la somme de 7 208 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, en précisant que les condamnations financières prononcées contre le syndicat des copropriétaires ne pourront être appelées contre la société Cofrimo en sa qualité de copropriétaire, mais seront exclusivement réparties entre les autres copropriétaires de l'immeuble, - de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à supporter les entiers dépens de la présente procédure, selon les mêmes modalités que précédemment indiquées. Par conclusions du 14 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice, à présent la Sasu cabinet [F] [S], demande de débouter la SAS Cofrimo de son appel, de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté la SAS Cofrimo de sa demande d'annulation de la résolution n°3 de l'assemblée générale du 24 avril 2019 et a alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Formant appel incident, il demande de condamner la SAS Cofrimo à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts. Y ajoutant, il demande de condamner la SAS Cofrimo à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris le timbre fiscal acquis par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la procédure RG : 20/01684. L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 février 2023. SUR CE : Sur la demande d'annulation de la résolution n° 3 de l'assemblée générale des copropriétaires du 24 avril 2019 La société Cofrimo se prévaut de 2 moyens au soutien de cette prétention : - la non-conformité au règlement de copropriété - un abus de majorité. a) sur la non-conformité au règlement de copropriété Le règlement de copropriété stipule à l'article 6 du chapitre 3 que ' l'immeuble est destiné à usage d'habitation sauf en ce qui concerne les lots numéros 23, 24 et 37 (salon de thé et annexes) qui sont et peuvent être utilisés à usage commercial comme dit ci-dessus. Toutefois, ces trois derniers lots ne pourront être utilisés que pour des commerces de luxe dont la nature et l'activité devront être soumises à l'approbation de l 'assemblée générale des copropriétaires à chaque transmission ou modi'cation de la nature de l'activité de commerce. En aucun cas, il ne pourra être établi d 'établissements bruyants ou ayant une activité quelconque pendant la nuit". Comme l'a exactement relevé le premier juge, cette clause qui détaille de façon précise les activités interdites a vocation à être interprétée strictement. Elle prohibe l'installation d'établissements bruyants ou ayant une activité nocturne et elle impose un commerce "de luxe". Par ailleurs, l'article 9-7 du règlement de copropriété prévoit qu' il ne peut être exercé en ce qui concerne les lots 23 et 24 aucune activité susceptible de nuire à la tranquillité des autres occupants de l'immeuble, notamment par le bruit qui serait produit ou les odeurs qui seraient dégagées. La société Cofrimo soutient que le projet porté par la SARL Beanz Café, qui se portait acquéreur des lots 23, 24 et 37 remplissaient ces conditions ce que conteste le syndicat des copropriétaires. Du descriptif précis du projet de salon de thé soumis au vote le 24 avril 2019 -pièce numéro 6 de la société Cofrimo- il résulte qu' il s'agit d'implanter un salon de thé et de café dont la philosophie est : « Go somewhere different ». Les gérantes s'y engageaient à respecter les jours d'ouverture du mardi au samedi et exceptionnellement certains dimanches, sans pour autant préciser les horaires d'ouverture, et à veiller à la tranquillité en engageant des travaux de rénovation pour garantir l'isolation phonique et olfactive. De ce document il apparaît également qu'ils sont spécialistes de cafés et dans le local dans lequel elles exerçaient [Adresse 5], leur activité s'est considérablement développée et diversifiée. Dans ce local, le projet explique que la capacité maximum était seulement de 18 personnes à l'intérieur et de 6 personnes en terrasse. Ce projet constituait donc une opportunité de développer le Beanz Café dont le document précise qu'il était animé par l'envie de faire de ce local « un endroit à notre image : accueillant, vivant, chaleureux, emprunt de cette diversité culturelle qui nous caractérise et fait notre force. » Il ressort également de ce document, qu'outre des cafés et des thés, le Beanz Café propose des produits de la ferme, notamment du lait frais et des produits faits maisons à emporter ainsi qu'une activité de traiteur. De la lettre de recommandation rédigée le 23 avril 2019 par Monsieur [B] qui collabore avec le Beanz Café, il ressort que les prestations culinaires sont de type pause-café, goûter, petit déjeuner ou brunch. Il s'ensuit que l'activité projetée par la SARL Beanz Café va bien au-delà de celle d'un salon de thé et ne correspondait en aucun cas à un concept de luxe, ce d'autant qu'il est clairement exposé que leur philosophie est de se réunir pour le plaisir ou le business. Au regard de ces éléments, aucune garantie n'est également apportée que l'activité envisagée n'est pas bruyante. C'est donc par des motifs exacts, que le premier juge a relevé que la preuve n'était pas rapportée par la société Cofrimo de la qualité de luxe du projet de reprise et donc du respect de l'article 6 du règlement de copropriété. b) sur l'abus de majorité Aux termes de l'article 24 I de la loi du 10 juillet 1965 les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi. Le premier juge a exactement rappelé : - qu'une décision d'assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de certains copropriétaires au détriment des autres. - Qu'il appartient aux copropriétaires demandeur à la nullité de rapporter la preuve de l'abus de droit. La société Cofrimo fait valoir que la résolution dont elle sollicite l'annulation est contraire à l'intérêt de la copropriété et cause une rupture d'égalité entre les copropriétaires. Il résulte de l'article 6 du règlement de copropriété ci-dessus rappelé, que la nature et l'activité des lots 23,24 et 37 devront être soumises à l'approbation de l 'assemblée générale des copropriétaires à chaque transmission ou modi'cation de la nature de l'activité de commerce et il a été établi ci-dessus que le projet que décrit la SARL Beanz Café n'est pas un commerce de luxe mais tend au développement d'une activité chaleureuse et conviviale, présentant un atout pour la ville de [Localité 7], ses habitants et le tourisme, en sorte que l'assemblée générale était fondée à s'y opposer pour préserver la quiétude des habitants de l'immeuble. Par ailleurs, la société Cofrimo ne saurait se prévaloir de ce que le local est inexploité depuis plusieurs années et se délabre alors qu'il lui incombe d'assurer l'entretien et la sécurité de son bien. Elle soutient également : - qu'elle est victime de l'animosité de certains copropriétaires qui s'opposent systématiquement aux candidats repreneurs qu'elle propose, comme cela a encore été le cas lors des assemblées générales extraordinaires des 30 novembre 2021 et 18 février 2022 lorsqu'elle a proposé la reprise de ses lots par la société [Adresse 6] (agence immobilière de haut de gamme). - Que le rejet de la résolution contestée sert les intérêts de l'un des copropriétaires, Monsieur [U] [Z] qui souhaiterait acquérir ses lots à bas prix pour y installer son cabinet professionnel. Elle fait observer qu'il a toujours voté contre les résolutions qu'elle a proposées pour que le local soit vendu ou loué et qu'il est souvent porteur de pouvoirs lors des assemblées générales. Au soutien de son argumentation la société Cofrimo verse aux débats plusieurs mails échangés entre le 1er octobre 2019 et le 18 février 2020 entre Monsieur [D] [M], intervenant pour la société Cofrimo, et Monsieur [U] [Z] afférents à un projet d'achat et de rénovation du local commercial [Adresse 2]. Le syndicat des copropriétaires produit pour sa part le mail du 25 septembre 2019 que Monsieur [D] [M] avait adressé à Monsieur [Z] duquel il résulte que contrairement à ce que soutient la société Cofrim, c'est Monsieur [M] qui a proposé la vente du local en demandant à Monsieur [Z] de préciser les conditions financières dans lesquelles il envisageait cette acquisition. C'est également Monsieur [M] qui a envoyé plusieurs mails de relance à Monsieur [Z]. De la lecture de ces mails, il apparaît que c'est en réalité la société Cofrimo qui était demanderesse à cette vente, sans jamais avoir indiqué le prix auquel elle souhaitait le vendre. Enfin, en l'état du règlement de copropriété, aucune activité libérale ne peut être établie dans les lots objets du litige donc l'attitude d'obstruction de Monsieur [Z] pour parvenir à un achat à vil prix n'était aucunement démontrée. À l'examen de l'ensemble de ces éléments, la société Cofrimo ne rapporte pas la preuve d'un abus de majorité. En conséquence le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la société Cofrimo de sa demande d'annulation de la résolution numéro 3 de l'assemblée générale du 24 avril 2019. Sur la demande de dommages et intérêts de la société Cofrimo Le jugement sera confirmé de ce chef, la société Cofrimo étant déboutée de ses demandes. Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires Le syndicat des copropriétaires fait notamment valoir au soutien de sa demande, que la société Cofrimo n'a de cesse de multiplier les procédures à son encontre, qu'elle est de mauvaise foi, qu'elle a refusé d'exécuter spontanément l'arrêt du 04 mai 2021 l'obligeant à exposer des frais' Si effectivement la société Cofrimo a multiplié les procédures, c'est parce qu'elle contestait les refus du syndicat des copropriétaires vis-à-vis des différents acquéreurs qu'elle avait trouvés en sorte qu'il convenait d'examiner les recours cas par cas. Par ailleurs, la cour ne relève pas d'éléments caractérisant une évidente mauvaise foi, ni une absence manifeste de tout fondement à l'action pas plus que des éléments permettant de caractériser que l'exercice du droit d'ester en justice à dégénérer en abus. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande du syndicat des copropriétaires. Sur les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Le jugement sera confirmé de ces chefs. La société Cofrimo succombant en son recours sera condamnée aux dépens de l'appel, déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande d'inclure dans les dépens le coût du timbre fiscal de 225 € de la procédure enrôlée sous le numéro RG 20/1684 pour laquelle le conseiller de la mise en état a rendu le 16 octobre 2020, une ordonnance déclarant caduque la déclaration d'appel formée le 28 juillet 2020 par le conseil de la société Cofrimo. En effet, s'agissant d'un précédent appel dont la caducité a été constatée, le coût du timbre fiscal y afférent de ne pas être rattaché à la présente procédure. PAR CES MOTIFS La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement entrepris en ses dispositions soumises à la cour ; Y ajoutant, Condamne la SAS compagnie française de restauration immobilière à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. Déboute la SAS compagnie française de restauration immobilière de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice de sa demande afférente au timbre fiscal de la procédure enrôlée sous le numéro RG 20/1684. Condamne la SAS compagnie française de restauration immobilière aux dépens de l'appel. Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE