Tribunal judiciaire, 16 mai 2024. 23/02783

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 16 Mai 2024 __________________________________________ DEMANDERESSE : S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS Allée Jean Raulo B.P. 30335 44803 SAINT HERBLAIN représentée par Maître Antoine PLATEAUX, avocat au barreau de NANTES D'une part, DÉFENDEUR : Monsieur [G] [I] [Y] Logement 104 Etage 1 1 Place du Cap Sizun 44800 SAINT- HERBLAIN comparant en personne D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENTE : Constance GALY GREFFIERE : Marie-Pierre KIOSSEFF PROCEDURE : date de la première évocation : 21 décembre 2023 date des débats : 21 décembre 2023 délibéré au : 18 avril 2024 prorogé au : 16 mai 2024 RG N° N° RG 23/02783 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MO2E COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN CCC à Monsieur [G] [I] [Y] + préfecture Copie dossier EXPOSE DU LITIGE Selon acte sous seing privé en date du 3 août 2021 et à effet au 23 août 2021, la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS (ci-après ATLANTIQUE HABITATIONS) a donné à bail à [G] [I] [Y] un logement lui appartenant sis, 1 place du Cap Sizun, 1er étage logement n°104 - 44800 SAINT HERBLAIN, moyennant un loyer mensuel initial de 446,38 € outre une provision mensuelle pour charges de 34,15 €. Par acte d’huissier de justice du 2 mai 2022, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait commandement à [G] [I] [Y] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.447,94 € arrêté au 28 avril 2022, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. Par acte d’huissier de justice en date du 7 août 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait assigner [G] [I] [Y] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de : ·        Déclarer la demande recevable et bien fondée ; ·        Constater, à compter du 3 juillet 2022, la résiliation du bail signé le 3 août 2021 et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ; ·        Ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef du logement, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ; ·        Rappeler, en cas de résiliation du bail, que suivant l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de deux mois non renouvelable à compter de la signification du procès-verbal d'expulsion ; ·        Condamner le locataire au paiement de la somme de 2.915,39 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d'occupation échus et impayés au 13 juin 2023, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience ; ·      Condamner [G] [I] [Y] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges locatives, soit la somme de 495,65 €, à compter du 3 juillet 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux ; ·        Condamner le locataire au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance ; ·        Rappeler que l’exécution provisoire est, sauf exception, de plein droit pour les décisions de première instance. Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 17 novembre 2023 par les services sociaux du département. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 décembre 2023. A ladite audience, ATLANTIQUE HABITATIONS se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 3.458,28 € au titre des loyers et charges échus à la date du 12 décembre 2023. Régulièrement assigné à étude, [G] [I] [Y] a comparu et il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile. L’affaire a été mise en délibéré au 18 avril 2024, Pour des raisons de service, le délibéré a été prorogé au 16 mai 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de l’action Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d'allocations familiales - CAF). En l’espèce, la bailleresse justifie de la saisine de la CCAPEX le 28 avril 2022, soit au moins deux mois avant l’assignation du 7 août 2023. L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elles sont motivées par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur. En l'espèce, l'assignation du 7 août 2023 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 8 août 2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 21 décembre 2023, conformément aux dispositions précédemment énoncées. Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable. Sur la résiliation du bail L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois). En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1. Par exploit d’huissier en date du 2 mai 2022, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait commandement à [G] [I] [Y] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.447,94 € arrêté au 28 avril 2022, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 03 juillet 2022. En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail. Sur la dette locative L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. La créance d’ATLANTIQUE HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail. [G] [I] [Y] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 3.458,28 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 12 décembre 2023, dont il convient de déduire les frais de commandement de payer (139,04 €) et d'assignation (158,90 €) qui, s'ils sont justifiés, relèvent des dépens. Enfin, les frais d'enquête pour un éventuel surloyer (25 €) seront également déduits, relevant d'une obligation du bailleur social et devant donc rester à sa charge. En conséquence, [G] [I] [Y] sera condamné au paiement de la somme de 3.135,06€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 12 décembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. Il sera enfin condamné à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 13 décembre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 495,65 €. Sur les délais de paiement En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [G] [I] [Y] a effectué ponctuellement d'importants versements pour endiguer sa dette locative ; il a repris le paiement régulier de son loyer courant en août, octobre et novembre 2023, et donc antérieurement à l'audience. Le diagnostic social et financier indique que [G] [I] [Y] travaille en CDI depuis 2017 et est père de deux filles qu'il reçoit dans le cadre d'un droit de visite et d'hébergement classique. Il a fait l'objet de saisies sur salaire pour le règlement de sa contribution à l'entretien et l'éducation des enfants. Il a également deux crédits en cours et une dette auprès du Trésor public. Il a également envoyé de l'argent à sa famille pour contribuer aux soins de son père, désormais décédé. En lien avec la bailleresse, bailleur social, le locataire se dit être prêt à payer 200 € en plus de son loyer courant. Lors de l’audience, ATLANTIQUE HABITATIONS confirme son accord pour des délais de paiement à la condition que [G] [I] [Y] verse effectivement 200 € en plus de son loyer courant pour apurer sa dette. Le locataire s'y engage à compter de mars 2024. Au regard de ces éléments, dès lors que [G] [I] [Y] dispose désormais de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de son loyer courant et que la bailleresse ne s'oppose pas aux délais de paiement, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif. Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Il convient par ailleurs de rappeler que si [G] [I] [Y] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion. Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). ATLANTIQUE HABITATIONS pourra alors, le cas échéant, procéder à son expulsion. Cette indemnité d'occupation sera due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion. Sur les autres demandes En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [G] [I] [Y], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer. ATLANTIQUE HABITATIONS sera déboutée de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 3 août 2021 entre ATLANTIQUE HABITATIONS et [G] [I] [Y], concernant le logement sis 1 place du Cap Sizun, 1er étage logement n°104 - 44800 SAINT HERBLAIN ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 03 juillet 2022 ; CONDAMNE [G] [I] [Y] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 3.135,06€, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 12 décembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; ACCORDE à [G] [I] [Y] un délai de paiement de 16 mois pour se libérer de la dette, soit 15 mensualités de 200 €, la 16ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ; RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ; DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ; DIT qu’à défaut de paiement d'une seule mensualité ou d'un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible; DIT que dans l'hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [G] [I] [Y] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 1 place du Cap Sizun, 1er étage logement n°104 - 44800 SAINT HERBLAIN, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; ORDONNE à défaut, l'expulsion de [G] [I] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; RAPPELLE que suivant l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de deux mois non renouvelable à compter de la signification du procès-verbal d'expulsion ; CONDAMNE [G] [I] [Y] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 13 décembre 2023, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 495,65 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ; CONDAMNE [G] [I] [Y] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ; DÉBOUTE ATLANTIQUE HABITATIONS de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024. La greffière La vice-présidente chargée des contentieux de la protection Marie-Pierre KIOSSEFF Constance GALY