Tribunal judiciaire, 22 février 2024. 23/07654

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 23/07654 N° Portalis 352J-W-B7H-C2BXJ N° MINUTE : 1 Assignation du : 23 Mai 2023 Jugement avant dire droit [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Expert : [R] [U][2] [2] [Adresse 2] [Localité 7] JUGEMENT rendu le 22 Février 2024 DEMANDERESSE S.C.I. MALVINA [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Maître Catherine SAINT GENIEST, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #T0004 DEFENDERESSE S.A.S. MESSIKA GROUP [Adresse 4] [Localité 6] représentée par Maître André JACQUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0428 COMPOSITION DU TRIBUNAL Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assisté de Camille BERGER, Greffière DEBATS A l’audience du 07 Novembre 2023 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé du 14 décembre 2012, la SCI MALVINA a donné à bail à la société EMMY FRANCK, aux droits de laquelle est venue la société MESSIKA GROUP des locaux sis [Adresse 3] pour une durée de 10 années, à compter du 1er mars 2013 et expirant le 28 février 2023, moyennant un loyer annuel fixé initialement à 140.000 euros HT. Par acte extrajudiciaire du 3 août 2022, la SCI MALVINA a fait délivrer un congé avec offre de renouvellement à la société MESSIKA GROUP, en proposant un loyer annuel de 1.500.000 euros. Par lettre avec demande d'avis de réception en date du 24 mars 2023, la SCI MALVINA a notifié à la société MESSIKA GROUP un mémoire préalable à une procédure en fixation de loyer. Par exploit d'huissier du 23 mai 2023, la SCI MALVINA a assigné la société MESSIKA GROUP, devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de : Principalement, - Constater que le bail s'est renouvelé à compter du 1er mars 2023, aux clauses et conditions du bail expiré ; - Fixer le loyer du bail renouvelé à effet du 1er mars 2023 à la somme annuelle de 1.400.000 euros hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées sous réserve de leur mise en conformité avec les dispositions législatives impératives ; - Juger qu'est dû le paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter de chaque date d'exigibilité et leur capitalisation pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d'un an ; - Juger que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence ; Subsidiairement, - Ordonner une mesure d'instruction en application de l'article R.145-30 du Code de commerce, - Désigner tel expert qu'il lui plaira, et lui donner, notamment, mission d'entendre les parties en leurs explications, visiter les lieux, se faire remettre tous documents, entendre tout sachant, donner son avis sur le montant de la valeur locative et, plus généralement, effectuer toutes investigations utiles pour fournir au tribunal tous éléments lui permettant de fixer en connaissance de cause le montant du loyer de renouvellement correspondant aux locaux en cause, à la date du 1er mars 2023, - Ordonner que le loyer soit fixé provisoirement à la somme de 1.400.000 euros hors taxes hors charges jusqu'à obtention de la décision fixant définitivement le montant du loyer du bail renouvelé à effet du 1er mars 2023, - Réserver les dépens ; En toute hypothèse, - Condamner la société MESSIKA GROUP à payer à la SCI MALVINA la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Au soutien de ses prétentions, la SCI MALVINA énonce : - Que les parties ont ainsi expressément exclu à l'article 33 du bail, le plafonnement du loyer lors du renouvellement du bail tel que visé à l'article L 145-34 du Code de commerce ; que le bail stipule que cette fixation se fera en considération des références de marché récentes, prenant en compte les transactions conclues pour des activités similaires ou de prêt-à-porter [Adresse 11] et sur le tronçon situé entre la [Adresse 10] et la [Adresse 9] ; - Que les parties ont retenu contractuellement une surface de 100 m² pondérée qui s'impose dans le cadre de la fixation du loyer du bail renouvelé, nonobstant les travaux éventuels exécutés par la société MESSIKA GROUP ; - Que le loyer actuellement acquitté de 160.221,04 euros est nettement inférieur à la valeur locative à la date du renouvellement, et qu'il convient de fixer un loyer provisionnel à hauteur de la somme annuelle de 1.400.000 euros, le maintien du loyer actuel à titre provisoire apparaissant comme dérisoire et non proportionné. Par mémoire notifié le 22 mai 2023, la société MESSIKA GROUP demande au juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris de : - Fixer le prix du bail renouvelé, pour une durée de neuf années à compter du 1er mars 2023, à la somme de 556.000 euros, hors taxes, hors charges et par an, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sous réserve de l'application des dispositions d'ordre public issues de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et de l'article R.145-35 du code de commerce ; - Juger qu'en application de l'article L. 145-34 dernier alinéa du code de commerce, la variation de loyer, qui découle de la durée contractuelle du bail expire, ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à plus de 10% du loyer acquitté au cours de l'année précédente ; En tout état de cause et dans l'hypothèse d'une saisine de la juridiction compétente, - Débouter la SCI MALVINA de l'ensemble de ses demandes ; - Condamner la SCI MALVINA à la somme de 10.000 euros, en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; - Condamner la SCI MALVINA aux entiers dépens, en ce compris les éventuels frais d'expertise. Au soutien de ses prétentions, la société MESSIKA GROUP énonce : - Que les stipulations contractuelles de l'article 33 du bail sont parfaitement ambiguës ; que notamment le premier alinéa de l'article 33 du bail implique de retenir, non seulement les nouvelles locations, mais aussi les renouvellements amiables et les fixations judiciaires en tant que références, contrairement aux allégations de la bailleresse ; que le deuxième alinéa du même article 33 précise que " la fixation prendra en compte uniquement les références de marché récentes " peut en effet parfaitement se comprendre comme la nécessite de prendre en compte l'ensemble des termes de comparaison les plus récents, à la date du renouvellement ; - Qu'il est constant que le principe de dé-capitalisation des droits d'entrée pour la détermination de la valeur locative en renouvellement doit être écarté ; - Que le prix unitaire proposé par l'expert officieux n'est absolument pas justifié pour les locaux mis à bail dépourvus d'un large linéaire de façade et/ou d'une configuration adaptée ; - Qu'en vertu de la clause d'accession, l'état actuel des locaux et les travaux réalisés par le preneur ne peuvent être pris en compte pour apprécier la valeur locative contemporaine des locaux mis à bail ; - Qu'au regard des stipulations du bail, il y a lieu de pratiquer un abattement correspondant au montant de 1'impôt foncier facturé lors de l'année du renouvellement et, d'autre part, au montant de la prime d'assurance de l'immeuble ; - Qu'il y a lieu de faire application du mécanisme de lissage conformément à l'alinéa 4 de l'article L.145-34 du code de commerce. L'audience de plaidoirie a eu lieu le 7 novembre 2023. La décision a été mise en délibéré au 22 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la date de renouvellement L'article L145-9 du code de commerce dispose en substance que par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. L'article L145-11 du code de commerce dispose que le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l'article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l'article L. 145-10, faire connaître le loyer qu'il propose, faute de quoi le nouveau prix n'est dû qu'à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d'État. En l'espèce, la SCI MALVINA a conformément au texte précité donné congé avec offre de renouvellement en indiquant le prix du bail renouvelé qu'elle sollicite à compter du 1er mars 2023. Il ressort des mémoires des parties que celles-ci s'entendent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er mars 2023, mais qu'elles sont en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé. Il convient en conséquence de constater l'accord des parties sur le principe du renouvellement à effet du 1er mars 2023. Sur l'interprétation de l'article 33 du bail Aux termes de l'article 1134 ancien du code civil, applicable au bail litigieux, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. L'article 1162 ancien du code civil dispose que dans le doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation. L'article 33 du bail intitulé " Fixation du loyer du bail renouvelé " énonce ce qui suit : " Il est expressément convenu qu'a l'occasion de chacun des renouvellements du bail, le nouveau loyer sera fixé à la valeur locative appréciée au jour de la prise d 'effet du bail renouvelé, les parties soumettant volontairement la procédure et les modalités de fixation de cette valeur locative aux dispositions des articles L.145-33 et R.145-2 a R.1 45-8 du Code de commerce, et attribuant compétence au juge des loyers commerciaux du lieu de situation de l 'immeuble. Ladite fixation se fera sur la prise en compte uniquement des références de marché récentes. Par ailleurs, cette évaluation prendra en compte par priorité les transactions conclues pour des activités similaires ou de prêt-à- porter [Adresse 11] et sur le tronçon situé entre la [Adresse 10] et la [Adresse 9]. Quels que soient les travaux ou aménagements réalisés par le preneur, la valeur locative sera fixée sur la base de la surface actuelle de 100 m² pondérés. En aucun cas le montant du loyer du bail renouvelé ne pourra être inférieur au montant du dernier loyer révisé du bail expiré. " Il ressort de ces stipulations que si le premier alinéa renvoie aux dispositions légales et réglementaires communes en matière de fixation des loyers, les second et troisième alinéa entendent y déroger par convention. Les termes "références de marché" ne sauraient exclure les références de loyers tirés des renouvellements amiables qui résultent naturellement du marché, mais ne sauraient inclure les loyers judiciairement fixés, cette fixation ne résultant pas d'un mécanisme de marché pouvant s'entendre comme des " références de marché ". En conséquence, l'analyse comparative comprendra les loyers nouveaux et les loyers amiablement renouvelés. S'agissant du terme "récentes", il doit s'entendre comme imposant une analyse comparative des loyers couramment pratiquées dans le voisinage à la date où cette analyse est menée, même si celle-ci n'est pas contemporaine de la date de renouvellement. Le surplus des termes de la clause ne souffrent ni d'ambiguïté, ni de doute, ni d'interprétation contradictoire des parties. Sur la valeur locative L'article R.135-30 du code de commerce dispose en substance, si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R.145-7, L.145-34, R.145-9, R.145-10 ou R.145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte. Si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l'une des parties. En l'espèce, à l'appui de ses demandes la SCI MALVINA verse au débat une expertise unilatérale produite par Monsieur [N] en tant qu'expert officieux, et fonde ses demandes sur celle-ci. La société MESSIKA GROUP produit quant à elle une pièce non datée et non sourcée présentée comme provenant de COLOMER expertise qui met en exergue des prix de voisinage. Ces éléments sont insuffisants pour éclairer le juge des loyers commerciaux sur la valeur locative. Il convient donc avant dire droit, de recourir à une mesure d'instruction en application de l'article R 145-30 du code de commerce, aux frais avancés pour moitié, par chacune des parties. L'expert se déterminera en fonction de l'interprétation de l'article 33 du bail posée par le juge des loyers dans la présente décision. Au regard de l'écart entre le loyer contractuel et le loyer qu'elle propose en renouvellement, il sera jugé avant dire-droit que le loyer provisionnel dû par la société MESSIKA pour la durée de l'instance sera au moins égal au loyer qu'elle propose en renouvellement, soit 556.000 euros par an hors charge, hors taxe. Les dépens et les demandes formées sur l'article 700 du code de procédure civile seront à ce stade réservés. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Constate le principe du renouvellement du bail concernant les locaux commerciaux sis [Adresse 3], à compter du 1er mars 2023; Avant dire droit sur toutes les autres demandes, Ordonne une mesure d'expertise et désigne en qualité d'expert : Madame [R] [U] [Adresse 2] [XXXXXXXX01] - [Courriel 8] avec mission de : * convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, * se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, * visiter les locaux sis [Adresse 3] et les décrire, * entendre les parties en leurs dires et explications, * procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, * rechercher la valeur locative à la date du 1er mars 2023 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, selon l'article 33 du bail intitulé " Fixation du loyer du bail renouvelé " énoncé comme suit tel qu’interprété dans les motifs de la présente ordonnance : " Il est expressément convenu qu'à l'occasion de chacun des renouvellements du bail, le nouveau loyer sera fixé à la valeur locative appréciée au jour de la prise d'effet du bail renouvelé, les parties soumettant volontairement la procédure et les modalités de fixation de cette valeur locative aux dispositions des articles L.145-33 et R.145-2 à R.145-8 du Code de commerce, et attribuant compétence au juge des loyers commerciaux du lieu de situation de l 'immeuble. Ladite fixation se fera sur la prise en compte uniquement des références de marché récentes. Par ailleurs, cette évaluation prendra en compte par priorité les transactions conclues pour des activités similaires ou de prêt-à- porter [Adresse 11] et sur le tronçon situé entre la [Adresse 10] et la [Adresse 9]. Quels que soient les travaux ou aménagements réalisés par le preneur, la valeur locative sera fixée sur la base de la surface actuelle de 100 m2 pondérés. En aucun cas le montant du loyer du bail renouvelé ne pourra être inférieur au montant du dernier loyer révisé du bail expiré. " * rendre compte du tout et donner son avis motivé, * dresser un rapport de ses constatations et conclusions, Rappelle qu'il appartiendra aux parties de communiquer à l'expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise, Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 juin 2024, Fixe à la somme de 3 500 (trois-mille-cinq-cents) euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par les parties, chacune pour moitié, au plus tard le 29 mars 2024 inclus, avec une copie de la présente décision, Dit que l'affaire sera rappelée le 22 avril 2024 pour vérification du versement de la consignation, Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet, Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise, Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance à 556.000 euros en principal, outre les charges contractuellement prévues, Réserve les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision. Fait et jugé à PARIS, le 22 février 2024. LA GREFFIERE LE PRESIDENT C. BERGER J-C. DUTON