Cour d'appel, 25 mai 2023. 22/05331

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 2e chambre civile ARRET DU 25 MAI 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/05331 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PSVI Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 06 OCTOBRE 2022 Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER N° RG 22/30769 APPELANTE : S.C.I. BELLE OMBRE DENTAIRE représentée par son gérant, domicilié es-qualité au dit siège social [Adresse 3] [Localité 1] Représentée par Me Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et Me ANAHORY, avocat plaidant INTIMEES : SCP PERREIN BRUNHES GIBELIN, société civile professionnelle dont le siège social est [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 6] [Localité 2] Représentée par Me Gilles LASRY de la SCP SCP D'AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER La Société FONCIERE MEDICIS, société par action simplifiée au capital de 140 000 €, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 438 572 760, domicilié chez SDM situé au [Adresse 4] [Localité 5] Représentée par Me Joanna SCHWARZ, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et Me GUBLER, avocat plaidant Ordonnance de clôture du 16 Mars 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 MARS 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de : Madame Myriam GREGORI, Conseiller, faisant fonction de Président Madame Nelly CARLIER, Conseiller Mme Virginie HERMENT, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Laurence SENDRA ARRET : - Contradictoire - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Madame Myriam GREGORI, Conseiller, faisant fonction de Président et par Monsieur Salvatore SAMBITO, Greffier. EXPOSE DU LITIGE Aux termes d'un acte reçu le 5 août 2021 par Maître [E] [G], notaire à [Localité 2], la SAS Foncière Médicis a consenti à la SCI Belle ombre dentaire une promesse de vente portant sur un bâtiment à usage commercial, situé à [Localité 7], pour une durée expirant le 30 novembre 2021, moyennant un prix de 1 100 000 euros. Dans cet acte, les parties ont convenu de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à 10 % du prix principal, soit à la somme forfaitaire de 110 000 euros, et ont prévu qu'à ce titre, le bénéficiaire verserait une somme de 55 000 euros à la comptabilité du notaire. Le 28 octobre 2021, le notaire a informé la société Belle ombre dentaire qu'il avait obtenu l'accord de la société Foncière Médicis pour proroger le délai d'obtention du crédit jusqu'au 10 novembre 2021. Le 13 décembre 2021, la société Foncière Médicis a mis en demeure la société Belle ombre dentaire de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive de financement prévue à la promesse de vente. Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 15 décembre 2021, la société Belle ombre dentaire a informé le promettant que son courtier l'avait, la veille, avisé d'un refus de la part du crédit-bailleur immobilier concernant sa demande de financement du local commercial. Par lettres recommandées en date du 24 février et du 1er mars 2022, la société Belle ombre dentaire a mis en demeure la société Foncière Médicis de donner son accord à la restitution par le notaire de la somme de 55 000 euros versée au titre de l'indemnité d'immobilisation. Le 28 février 2022, la société Foncière Médicis a fait délivrer à la société Belle Ombre une sommation de payer la somme de 55 000 euros, correspondant à la moité restant due de l'indemnité d'immobilisation. Par actes en date du 21 avril et du 5 mai 2022, la société Belle ombre dentaire a fait assigner la société Foncière Médicis et la SCP Didier Perrein, Isabelle Perrein, Marion Brunhes et Elodie Gibelin, notaires associés, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier afin d'obtenir la condamnation de la société Foncière Médicis au paiement d'une provision de 55 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, outre une provision de 5 500 euros à valoir sur son préjudice de jouissance, ainsi que la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Par ordonnance du 6 octobre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier a condamné la société Belle ombre dentaire à payer à la société Foncière Médicis une somme provisionnelle de 110 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, a ordonné à la SCP Didier Perrein, Isabelle Perrein, Marion Brunhes et Elodie Gibelin, notaires associés, de se libérer de la somme de 55 000 euros entre les mains de la société Foncière Médicis, a débouté la société Belle ombre dentaire de l'ensemble de ses demandes et l'a condamnée à payer une somme de 1 500 euros à la société Foncière Médicis et une somme de 1 500 euros à la SCP Didier Perrein, Isabelle Perrein, Marion Brunhes et Elodie Gibelin, notaires associés, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Par déclaration en date du 20 octobre 2022, la société Belle ombre dentaire a relevé appel de cette ordonnance en critiquant chacune de ses dispositions. Dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 13 mars 2023, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la société Belle ombre dentaire demande à la cour de : - rejeter toute demande de radiation de l'appel, - infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance du 15 septembre 2022, Statuant à nouveau, - condamner la société Foncière Médicis au paiement à titre de provision de la somme de 55 000 euros, A titre subsidiaire, - juger que la stipulation de pénalité est excessive et la modérer, - condamner la société Foncière Médicis au paiement de la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que les dispositions de l'article 524 du code de procédure civile n'offrent le pouvoir de radiation qu'au seul premier président de la cour d'appel ou au conseiller de la mise en état s'il en est désigné un. Elle en déduit que la cour doit se déclarer incompétente pour ordonner la radiation de l'appel. De plus, elle rappelle que la promesse unilatérale de vente était soumise à l'accomplissement de diverses conditions suspensives, notamment l'obtention d'un crédit-bail. Elle ajoute qu'elle a pleinement accompli ses obligations contractuelles et qu'elle n'est pas responsable de la défaillance de la condition suspensive, n'ayant malgré ses diligences obtenu que des réponses négatives. Elle relate qu'en effet, elle a réalisé des démarches d'obtention de prêt avant le 10 novembre 2021 et qu'elle a notifié la défaillance de la condition suspensive dans les délais. Elle soutient du reste que le prêt par elle sollicité était conforme aux stipulations contractuelles. Elle en déduit que la défaillance de la condition suspensive de financement ne peut lui être imputée et que c'est à tort que la société Foncière Médicis s'est opposée à la restitution de l'indemnité d'immobilisation. Enfin, s'agissant de sa demande subsidiaire, elle fait valoir que la pénalité est manifestement excessive au regard des diligences accomplies et entend voir la cour modérer la pénalité, comme lui permet la promesse en sa treizième page. Dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 15 mars 2023, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, la société Foncière Médicis demande à la cour de': - ordonner la radiation de l'affaire enrôlée sous le numéro RG 22/05331 à défaut d'exécution de la décision par la société Belle ombre dentaire, - confirmer l'ordonnance rendue le 6 octobre 2021 en toutes ses dispositions, - condamner la société Belle ombre dentaire à lui verser la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Au soutien de ses demandes, la société Foncière Médicis fait valoir qu'elle sollicite la radiation de l'affaire puisque si l'étude notariale a restitué les fonds sequestrés, tel n'est pas le cas de la société Belle ombre dentaire. S'agissant de l'indemnité d'immobilisation, elle précise qu'il appartient à l'emprunteur de démontrer qu'il a sollicité un prêt dans les délais et aux conditions prévus contractuellement et qu'il incombait donc à la société Belle ombre dentaire, pour obtenir la restitution de l'indemnité d'immobilisation, de justifier avoir accompli les obligations contenues dans la promesse. Elle fait valoir que tel n'est pas le cas, le bénéficiaire ayant manqué à son obligation de recherche efficace de financement. Elle précise qu'en effet, la société Belle ombre dentaire ne justifie pas avoir déposé un dossier complet de financement dans les délais fixés par la promesse, soit avant le 20 août 2021. Elle ajoute que la société Belle ombre dentaire n'a pas justifié du refus de financement dans les huit jours suivant la mise en demeure qu'elle lui a adressée. Elle conclut qu'elle justifie de l'inexécution par la société Belle ombre dentaire de ses obligations contractuelles, à savoir le non-respect du délai de quinze jours pour déposer des demandes de financement, le non respect du délai fixé au contrat pour justifier du refus de prêt et le défaut de justificatifs des démarches entreprises dans le délai de huit jours requis après l'envoi de la mise en demeure du 13 décembre 2021. Enfin, elle soutient que la clause prévoyant une indemnité d'immobilisation égale à 10 % du prix de vente doit recevoir application et ne saurait être confondue avec une clause pénale susceptible d'être modérée par le juge, puisqu'en effet, le versement effectué par le bénéficiaire de la promesse n'a aucun caractère indemnitaire et s'analyse en une clause de dédit qui doit être distinguée de la clause pénale. Dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 16 décembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SCP Perrein Brunhes Gibelin demande à la cour de confirmer l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier en date du 15 septembre 2022, de lui donner acte qu'elle exécutera toute décision ayant acquis force de chose jugée et se libèrera en conséquence des fonds sequestrés entre les mains de la partie désignée par la cour et de condamner la société Belle ombre dentaire à lui verser le somme de 3 700 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Elle indique qu'en vertu de son devoir de neutralité, elle ne peut privilégier l'une ou l'autre partie et s'en rapporte à la décision de la cour quant au sort des fonds litigieux. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande tendant à la radiation de l'appel Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 524 du code de procédure civile, 'lorsque l'exécution provisoire est de droit ou a été ordonnée, le premier président ou, dès qu'il est saisi, le conseiller de la mise en état peut, en cas d'appel, décider, à la demande de l'intimé et après avoir recueilli les observations des parties, la radiation du rôle de l'affaire lorsque l'appelant ne justifie pas avoir exécuté la décision frappée d'appel ou avoir procédé à la consignation autorisée dans les conditions prévues à l'article 521, à moins qu'il lui apparaisse que l'exécution serait de nature à entraîner des conséquences manifestement excessives ou que l'appelant est dans l'impossibilité d'exécuter la décision.' Il s'ensuit qu'il n'appartient pas à la cour de statuer sur la demande de radiation formée par la société Foncière Médicis, cette demande relevant en l'espèce de la compétence du premier président. Cette demande sera donc rejetée. Sur les demandes formées au titre de l'indemnité d'immobilisation Selon les dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder au créancier une provision dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. En l'espèce, à la dixième page de la promesse de vente signée le 5 août 2022 par la société Belle ombre dentaire et la société Foncière Médicis, portant sur un bâtiment à usage commercial situé à [Localité 7], est prévue une indemnité d'immobilisation à la charge du bénéficiaire, dont le montant est fixé à 10% du prix de vente, soit à la somme forfaitaire de 110 000 euros, le bénéficiaire devant verser la somme de 55 000 euros à ce titre à la comptabilité du notaire rédacteur au plus tard le 16 août 2021. Il est indiqué à l'acte qu'en cas de non-réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus, cette somme restera acquise au promettant à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains de l'immeuble formant l'objet de la promesse pendant la durée de celle-ci, sauf si l'une au moins des conditions suspensives stipulées à l'acte vient à défaillir selon les modalités et délais prévus. A la quartozième page de l'acte, il est précisé que la promesse est soumise, notamment, à la condition suspensive particulière d'obtention par le bénéficiaire d'un financement par crédit-bail. Pour l'application de cette condition suspensive, sont prévus au titre des caractéristiques financières du crédit-bail, un montant maximum total de 1 177 500 euros, des taux fixes d'intérêt, hors assurance, n'excédant pas 4 % et une garantie du prêt par une sûreté réelle portant sur le bien ou le cautionnement d'un établissement financier. En outre, il est prévu que le bénéficiaire s'oblige à déposer le dossier de la demande de financement dans un délai de quinze jours calendaires à compter de la signature de la promesse et à en justifier à la première demande du promettant par tout moyen de preuve écrite. Il est également stipulé à l'acte que la condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention d'un ou plusieurs accords définitifs de financement au plus tard le 29 octobre 2021, cette obtention devant être portée la connaissance du promettant par le bénéficiaire au plus tard dans les cinq jours suivant l'expiration de ce délai, et il est constant que les parties se sont entendues pour proroger le délai d'obtention du crédit jusqu'au 10 novembre 2021. Enfin, aux termes de la promesse de vente, les parties ont convenu qu'à défaut de réception de la lettre dans le délai fixé, le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition, que cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu et que passé ce délai de huit jours sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et la promesse sera caduque de plein droit, sans autre formalité. Il est également précisé que dans cette hypothèse, le promettant retrouvera son entière liberté mais que le bénéficiaire ne pourra recouvrer l'indemnité d'immobilisation qu'il aura le cas échéant versée, qu'après justification qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt et que la condition n'est pas défaillie de son fait, et qu'à défaut, l'indemnité d'immobilisation restera acquise au promettant. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la vente est conclue sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt et que la condition suspensive est réputée accomplie si le bénéficiaire ne démontre pas avoir sollicité un prêt conforme aux stipulations de la promesse de vente, la charge de la preuve lui incombant. Pour recouvrer l'indemnité d'immobilisation versée, il appartient donc à la société Belle ombre dentaire qui n'a pas obtenu de financement dans le délai imparti, de justifier qu'elle a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention d'un crédit-bail aux conditions prévues à la promesse et que par conséquent, la condition n'est pas défaillie de son fait. S'agissant des démarches par elle entreprises, la société Belle ombre dentaire justifie que le 9 août 2021, elle a adressé par mail le compromis de vente à une personne travaillant au sein de la société LCL, et qu'elle s'est rapprochée d'un chargé d'affaires travaillant à la Caisse d'épargne, en lui indiquant qu'elle venait de signer un compromis pour un local commercial qu'elle souhaitait financer. Elle justifie également que le 30 août 2021, elle a envoyé par mail à un courtier la promesse de vente et que les 31 août et 13 septembre 2021, elle a adressé par mails différentes pièces financières à deux autres courtiers. Elle justifie aussi que le 28 septembre 2021, un courtier lui a indiqué qu'il instruisait sa demande de financement et lui a signalé l'existence d'une mention dans la promesse de vente ne permettant pas un financement par un crédit-bail immobilier. Du reste, l'appelante établit que le 8 novembre 2021, la société Caisse de crédit mutuel Marseille Prado lui a adressé une étude de financement relative à l'acquisition du local commercial et que le 16 décembre 2021, elle lui a envoyé un courrier dans lequel elle lui indiquait qu'elle ne pouvait lui accorder le crédit immobilier sollicité. Enfin, elle produit un courrier daté du 29 novembre 2022, dans lequel la société Caisse de crédit mutuel Marseille Prado précise qu'elle a été saisie d'une demande de financement le 15 septembre 2021, par l'intermédiaire d'un courtier, pour l'obtention d'un crédit-bail immobilier d'un montant de 1 100 000 euros, sur une durée de 180 mois, à un taux inférieur à 4%, destiné à l'acquisition d'un local commercial situé à [Localité 7]. Comme l'a relevé le premier juge, les mails adressés aux différents courtiers sont laconiques et ne contiennent pas de demande explicite de prêt, ni de précisions relatives aux caractéristiques du crédit-bail sollicité. Ces messages ne permettent pas de connaître le montant demandé ni le taux d'intérêt. Ils ne sauraient donc être considérés comme des demandes sérieuses de financement. S'il résulte de l'étude de financement réalisée par la société Caisse de crédit mutuel Marseille Prado et du courrier cette dernière daté du 29 novembre 2022, que la société Belle ombre dentaire a déposé un dossier de demande de financement auprès de celle-ci, aux caractéristiques conformes à ce qui était prévu, il résulte du courrier de refus de la société Caisse de crédit mutuel Marseille Prado daté du 16 décembre 2021 que la société Belle ombre dentaire n'a formé sa demande de financement auprès de cet établissement bancaire que le 15 septembre 2021. Or, il était prévu que le bénéficiaire dépose un dossier de demande de financement dans un délai de quinze jours calendaires à compter de la signature de la promesse, soit au plus tard le 20 août 2021. La société Belle ombre dentaire ne démontre donc pas avoir respecté ses engagements contractuels, en déposant une demande de prêt conforme aux caractéristiques convenues dans le délai prévu, n'ayant sollicité l'établissement bancaire que près de quatre semaines après la date prévue. Au surplus, il est stipulé à la promesse de vente qu'à défaut de réception d'une lettre justifiant d'un accord de financement dans le délai fixé, le promettant a la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition, et que passé ce délai sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition est censée défaillie. Or, si la société Belle ombre dentaire établit avoir répondu à la société Foncière Médicis par courrier du 15 décembre 2021, suite à sa mise en demeure du 13 décembre 2021, elle ne démontre pas lui avoir adressé un justificatif du refus du prêt par elle sollicité dans le délai de huit jours. Dans ces conditions, il est incontestable que la condition est réputée accomplie du fait de la société Belle ombre dentaire qui n'a pas sollicité de prêt dans les formes et conditions de la promesse et n'a pas justifié du refus du prêt dans les huit jours de la mise en demeure de la société Foncière Médicis. Enfin, à la onzième page de la promesse de vente, il est indiqué que 'cette indemnité d'immobilisation constituant le seul prix de l'exclusivité conférée au bénéficiaire, elle ne saurait être soumise au régime de la stipulation de pénalité infra prévue par les dispositions de l'article 1231-5 du code civil lui étant inapplicables'. L'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente au profit du promettant n'a incontestablement pas la nature d'une clause pénale et n'est pas susceptible de réduction. Dans ces conditions, au vu de l'ensemble de ces éléments, c'est à juste titre que le premier juge a rejeté la demande de restitution formée par la société Belle ombre dentaire, l'a condamnée à verser à la société Foncière Médicis la somme provisionnelle de 110 000 euros et a ordonné à la SCP Didier Perrein, Isabelle Perrein, Marion Brunhes et Elodie Gibelin, notaires associés, de se libérer de la somme de 55 000 euros entre les mains de la société Foncière Médicis. La décision déférée sera donc confirmée sur ce point. Sur les frais irrépétibles et les dépens Au vu des éléments ci-dessus mentionnés, il convient de confirmer la décision déférée en ce qu'elle a condamné la société Belle ombre dentaire en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de première instance, sans qu'il n'y ait lieu de la condamner au paiement d'une indemnité supplémentaire au titre des frais irrépétibles. La société Belle ombre dentaire qui succombe en appel sera condamnée aux dépens d'appel, et sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS LA COUR Reçoit la société Belle ombre dentaire en son appel, Confirme la décision déférée en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Déboute la société Belle ombre dentaire, la société Foncière Médicis et la SCP Didier Perrein, Isabelle Perrein, Marion Brunhes et Elodie Gibelin, notaires associés de leur demande d'indemnité complémentaire en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la société Belle ombre dentaire aux dépens d'appel. Le Greffier Le Président