Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 26 Septembre 2024
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DEMANDERESSE :
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
19/21, Quai d’Austerlitz
75013 PARIS
représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS,
substitué par Maître Arthur QUINTIN de KERCADIO, avocat au barreau de NANTES
D'une part,
DÉFENDEUR :
Monsieur [I] [D]
Verde Lodge Bâtiiment B Etage 2 Appartement B202
10 Rue Henri Picherit / 3 Allée Micheline Ostermeyer
44300 NANTES
comparant en personne D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 04 juillet 2024
date des débats : 04 juillet 2024
délibéré au : 26 septembre 2024
RG N° N° RG 24/00729 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M3CZ
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Roger LEMONNIER
CCC à Monsieur [I] [D] + préfecture
Copie dossier
EXPOSÉ DU LITIGE :
Suivant acte sous seing privé en date du 9 mai 2023, Monsieur [K] [X] et Madame [N] [V] épouse [X], représentés par leur mandataire, la SAS SQUARE HABITAT ATLANTIQUE VENDEE, ont donné à bail à Monsieur [I] [D] un logement situé Verde Lodge - 10 rue Henri Picherit / 3 allée Micheline Ostermeyer - Bâtiment B - 2ème étage - 44300 NANTES.
Les bailleurs et la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES (ci-après SAS ACTION LOGEMENT SERVICES) ont signé un contrat de cautionnement VISALE le 5 mai 2023.
Le 7 décembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 1.019 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 29 novembre 2023.
Ce commandement de payer a été signifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de la Loire Atlantique le 8 décembre 2023.
Par acte de Commissaire de justice du 29 février 2024, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 1er mars 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [I] [D] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de :
- Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;
- Ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [D] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique;
- Condamner Monsieur [I] [D] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2.165 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 décembre 2023 sur la somme de 1.019,00 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation ;
- Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;
- Condamner Monsieur [I] [D] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;
- Condamner Monsieur [I] [D] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens qui comprendrons le coût du commandement de payer ;
- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Au soutien de ses prétentions, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES expose qu’elle est subrogée dans tous les droits et actions des bailleurs par application des articles 1346 et suivants du code civil, ainsi que l’article 2306 du même code, et qu’elle dispose d’un recours personnel fondé sur l’article 2305 dudit code.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 4 juillet 2024, lors de laquelle la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, valablement représentée par son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 4.470,58 euros selon décompte arrêté au 26 juin 2024. Elle a sollicité la délivrance dans un délai d’une semaine d’une note en délibéré afin de produire un décompte actualisé, délai qui lui a été accordé.
Monsieur [I] [D] a comparu et actualisé sa situation financière et personnelle. Il a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler la somme de 100 euros par mois en sus de son loyer courant, faisant état d’un versement du loyer au 1er juillet 2024.
Le diagnostic social et financier réalisé par les services sociaux n’a pas pu être établi en raison de l’absence du locataire aux rendez-vous proposés.
La décision a été mise en délibéré au 26 septembre 2024.
Dans le délai imparti, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a produit un décompte actualisé mentionnant que Monsieur [I] [D] n’a procédé à aucun versement depuis le mois de septembre 2023, et s’est alors opposée à l’octroi de délais suspensifs de la clause résolutoire.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la subrogation de la société ACTION LOGEMENT SERVICES dans les droits des bailleurs :
Suivant l'article 2308 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu'elle a payées que pour les intérêts et les frais.
Les intérêts courent de plein droit du jour du paiement.
Ne sont restituables que les frais postérieurs à la dénonciation, faite par la caution au débiteur, des poursuites dirigées contre elle.
Si la caution a subi un préjudice indépendant du retard dans le paiement des sommes mentionnées à l'alinéa premier, elle peut aussi en obtenir réparation.
L’article 2309 du Code civil dispose pour sa part que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.
En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE conclu entre les bailleurs et ACTION LOGEMENT SERVICES le 5 mai 2023 s’inscrit dans le cadre d’une convention entre l’Etat et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement dite UESL signée le 24 décembre 2015.
L’article 8 de ce contrat stipule que : “Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ”.
En outre, l’article 7.1 de la convention Etat - UESL du 24 décembre 2015 prévoit expressément que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire)”.
Il ressort du décompte du 26 juin 2024 et de la quittance subrogative du 7 juin 2024 que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a versé à Monsieur [K] [X] et Madame [N] [V] épouse [X] la somme de 4.470,58 euros au titre des impayés de loyers dus par Monsieur [I] [D].
Ainsi, en application des dispositions précitées, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans tous les droits qu'avait Monsieur et Madame [X] à l’encontre de Monsieur [I] [D], et notamment dans le droit de solliciter l’acquisition de la clause résolutoire et de demander le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation versés par elle au titre du cautionnement.
Sur la recevabilité de la demande :
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 1er mars 2024, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience fixée au 4 juillet 2024.
En outre, ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 8 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance d’une assignation aux fins de constat de résiliation du bail.
Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail.
Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoyant un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, après la délivrance d’un commandement de payer, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jours de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner sa réfaction.
En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail mentionnant un délai de « deux mois », et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Monsieur [I] [D], le 7 décembre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 1.019 euros.
Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.
Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 février 2024.
Dès lors, Monsieur [I] [D], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.
Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Monsieur [I] [D] sera par ailleurs condamné à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clefs aux bailleurs ou son expulsion, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).
Cette indemnité sera due à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que les paiements effectués aux bailleurs à ce titre, seront justifiées par une quittance subrogative.
Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
En l’espèce, il ressort de la dernière quittance subrogative du 7 juin 2024 et du détail de la créance arrêté au 26 juin 2024 que la créance de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’élève à la somme de 4.470,58 euros, cette somme correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation laissés impayés par Monsieur [I] [D] pour la période d’octobre 2023 à mai 2024 inclus.
En conséquence, Monsieur [I] [D] sera condamné à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4.470,58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 26 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire:
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…)
L'article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge (…)”
En l’espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître que Monsieur [I] [D] n’a pas repris le paiement intégral de son loyer courant avant l’audience, le dernier versement étant en date du mois de septembre 2023.
Lors des débats, Monsieur [I] [D] a indiqué avoir signé un CDD le 24 avril 2024 pour une durée de cinq mois avec une possibilité de renouvellement et percevoir à ce titre un salaire mensuel de 1.650 euros. Il a par ailleurs argué d’un versement effectué le 1er juillet d’un montant de 586 euros, s’en toutefois en rapporter la preuve.
Le diagnostic social et financier mentionne que Monsieur [I] [D] ne s’est pas présenté aux rendez-vous fixés, de sorte qu’il n’a pas été possible d’évaluer sa situation financière.
La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ne s’est pas accordée sur l’octroi de délais de paiement, constatant l’absence de reprise des versements avant l’audience.
Dans ces conditions, au regard de l’absence de preuve de reprise des paiements avant l’audience, et dès lors qu’il n’est pas suffisamment établi que Monsieur [I] [D] dispose de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de sa dette en sus du loyer courant, il convient de rejeter sa demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Sur les mesures accessoires :
Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [I] [D], qui succombe, sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Par ailleurs, il convient de débouter ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande formulée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à l’encontre de Monsieur [I] [D] ;
CONSTATE la résiliation du bail conclu le 9 mai 2023, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, à la date du 8 février 2024;
CONDAMNE Monsieur [I] [D] à payer la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, la somme de 4.470,58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 26 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;
DEBOUTE Monsieur [I] [D] de sa demande d’octroi de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire ;
DIT que Monsieur [I] [D] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés Verde Lodge - 10 rue Henri Picherit / 3 allée Micheline Ostermeyer - Bâtiment B - 2ème étage - 44300 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE à défaut, l'expulsion de Monsieur [I] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d’un serrurier durant tout le temps des opérations jusqu'à libération complète des lieux ;
CONDAMNE Monsieur [I] [D] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmentée des charges locatives en cours, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial) et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, dès lors que les paiements effectués aux bailleurs à ce titre seront justifiés par une quittance subrogative ;
RENVOIE les bailleurs et ACTION LOGEMENT SERVICES aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;
DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, de sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNE Monsieur [I] [D] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Michel HORTAIS Pierre DUPIRE
