Cour d'appel, 16 mars 2018. 16/03184

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 56C 1ère chambre 1ère section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 16 MARS 2018 N° RG 16/03184 AFFAIRE : [U] [I] [F] [G] épouse [I] C/ SARL FIJUS PATRIMOINE SCP [T] [R]-[M], [Z] [M] & [P] [M] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 22 Mars 2016 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES N° Chambre : 1 N° RG : 12/08913 Expéditions exécutoires Expéditions délivrées le : à : Me Martine PERON SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES SCP COURTAIGNE AVOCATS REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE SEIZE MARS DEUX MILLE DIX HUIT, La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [U] [V] [E] [I] né le [Date naissance 1] 1977 à [Localité 1] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 2] Représentant : Me Martine PERON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 366 - Représentant : Me Pierre GUIGUES, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER Madame [F] [I] [G] épouse [I] née le [Date naissance 2] 1979 à [Localité 3] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 2] Représentant : Me Martine PERON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 366 - Représentant : Me Pierre GUIGUES, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER APPELANTS **************** SARL FIJUS PATRIMOINE N° SIRET : 440 441 327 [Adresse 2] [Localité 4] Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 1655960 - Représentant : Me Philippe GLASER substitué par Me Julia KALFON de la SELAS SELAS VALSAMIDIS AMSALLEM JONATH FLAICHER et ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS SCP [T] [R]-[M], [Z] [M] & [P] [M], titulaire d'un office notarial N° SIRET : [R]8 [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 5] Représentant : Me Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 - N° du dossier 018447 - Représentant : Me Estelle FAGUERET-LABALLETTE substituée par Me Anne LEJEUNE de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES INTIMEES **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 janvier 2018 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Alain PALAU, président, chargé du rapport, et Madame Nathalie LAUER, conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Alain PALAU, président, Madame Anne LELIEVRE, conseiller, Madame Nathalie LAUER, conseiller, Greffier, lors des débats : Madame Sabine MARÉVILLE, **************** Vu le jugement du tribunal de grande instance de Versailles en date du 22 mars 2016 qui a statué ainsi': - dit que la société Fijus Patrimoine a commis des fautes engageant sa responsabilité, - déboute M. et Mme [I] de leurs demandes à l'encontre de Maître [M] et de la SCP [T] [R] [M] [Z] [M] et [P] [M], - condamne la société Fijus Patrimoine à payer à M. et Mme [I] la somme totale de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts, - ordonne l'exécution provisoire du présent jugement, - condamne la société Fijus Patrimoine à payer à M. et Mme [I] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - rejette les autres demandes, - condamne la société Fijus Patrimoine aux dépens et dit qu'il pourra être procédé à leur recouvrement directement par Maîtres Martine Peron et Flichy Maigne, avocats, dans les conditions prévues par les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Vu la déclaration d'appel en date du 27 avril 2016 de M. et Mme [I]. Vu les dernières conclusions en date du 7 septembre 2017 de M. et Mme [I] qui demandent à la cour de': Réformant partiellement la décision entreprise, - dire et juger que la société Fijus Patrimoine a manqué à son devoir de détermination des besoins du clients, à son devoir de se renseigner, à son devoir de conseil et à son devoir de loyauté à leur encontre, - dire et juger que Maître [Z] [M], notaire associé au sein de la SCP [T] [R] [M] [Z] [M] et [P] [M] a manqué à son devoir d'information et de conseil à leur encontre, - dire et juger qu'en conséquence des manquements de la société Fijus Patrimoine et de la SCP [T] [R] [M] [Z] [M] et [P] [M], ils ont subi différents préjudices que les intimés seront in solidum condamnés à indemniser, En conséquence, - condamner in solidum la société Fijus Patrimoine et la SCP [T] [R] [M] [Z] [M] et [P] [M] à leur verser à titre de dommages-intérêts les sommes suivantes : * 293 400 euros en réparation de la perte financière nette qu'ils ont subie, * 83 000 euros en réparation de la perte de chance qu'ils avaient de souscrire à une opération de défiscalisation correctement sélectionnée qui leur aurait permis de conserver le bénéfice réel du gain fiscal attendu, * 5 000 euros pour indemniser le préjudice moral découlant de la perturbation de leur projet de vie familiale, - confirmer le jugement en ce qu'il n'est pas contraire aux demandes qui précèdent, - condamner in solidum société Fijus Patrimoine et la SCP [T] [R] [M] [Z] [M] et [P] [M] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel. Vu les dernières conclusions en date du 27 septembre 2017 de la société Fijus Patrimoine qui demande à la cour de': - infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, A titre principal, - constater l'absence de faute commise par la société Fijus Patrimoine, - débouter en conséquence M. et Mme [I] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, à son encontre, Subsidiairement, - constater que le préjudice invoqué par M. et Mme [I] n'est pas fondé, - débouter en conséquence M. et Mme [I] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, à son encontre, En tout état de cause, - condamner M. et Mme [I] à lui payer une somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. et Mme [I] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la Selarl Lexavoué Paris Versailles, en application de l'article 699 du code de procédure civile. Vu les dernières conclusions en date du 31 août 2017 de la SCP [T] [R] épouse [M], [Z] [M] et [P] [M] qui demande à la cour de': - déclarer les époux [I] recevables mais mal fondés en leur appel du jugement du 22 mars 2016 à l'encontre du notaire, - les en débouter, - confirmer le jugement entrepris en l'ensemble de ses dispositions, Y ajoutant, - mettre hors de cause Maître [Z] [M] et la SCP [T] [R]-[M] [Z] [M] et [P] [M], - condamner M. et Mme [I] à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. et Mme [I] aux dépens d'appel dont le recouvrement sera effectué par la SCP Courtaigne avocats selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Vu l'ordonnance de clôture du 19 octobre 2017. ***************************** FAITS ET MOYENS M. et Mme [I] ont fait appel à la société Fijus Patrimoine, conseil en gestion de patrimoine, qui leur a conseillé, au cours de l'année 2005, une opération de défiscalisation dans le cadre de la loi Malraux consistant dans l'acquisition d'un bien à réhabiliter à [Localité 6] (21), un hôtel particulier, dénommé Hôtel [Établissement 1] de [Localité 7], inscrit à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques. Le programme immobilier était géré par le groupe [Q] [Q]. L'acte notarié de vente a été signé le 5 décembre 2005 en l'étude [R] [M], notaires à [Localité 8] (78). Le montant global de l'opération, hors frais, s'élevait à la somme de 579 922 euros soit 341 000 euros pour l'achat du bien, 233 000 euros pour les travaux de réhabilitation, 5 800 euros pour l'installation d'une cuisine équipée. M. et Mme [I] ont emprunté la somme de 362 700 euros pour financer l'acquisition du bien immobilier et celle de 238 856 euros pour les travaux de réhabilitation. L'emprunt de 362 700 euros était remboursable en mensualités de 3 803 euros puis de 3 599 euros jusqu'au 5 juin 2016. L'emprunt de 238 856 euros était remboursable en mensualités de 2 611 euros puis de 2 414 euros jusqu'au 5 février 2018. Les travaux ont été confiés à la société Gestaful et un mandat de gestion immobilière a été confié à la société Ati gestion, ces deux sociétés appartenant au groupe [Q] [Q]. La réception des travaux a été prononcée le 14 novembre 2007. Par courrier du 23 avril 2008, la société Ati Gestion a informé les époux [I] de la location de leur bien immobilier à compter du 19 avril 2008 pour un montant de 965 euros par mois hors charges. Le bien a été loué à compter du 16 février 2009 au prix de 980 euros hors charges. Il a été estimé au prix de 350 000 euros net vendeur en septembre 2010. Il a été évalué, le 15 février 2011, au prix de 300 000 euros par M. [E], expert. M. et Mme [I] ont vendu le bien le 19 septembre 2014 au prix de 310 000 euros soit 300 000 euros net vendeur. Par actes du 25 octobre 2012, les époux [I] ont assigné la société Fijus Patrimoine et la SCP [R] [M] devant le tribunal de grande instance de Versailles qui a prononcé le jugement déféré. Aux termes de leurs conclusions susvisées, M. et Mme [I] exposent que M. [I] était footballeur professionnel âgé de 27 ans, et, donc, qu'il devait investir durant la courte période durant laquelle il bénéficiait de revenus importants. Ils précisent qu'il a été démarché par M. [C], pour le compte de la société Fijus Patrimoine, qui conseillait un autre joueur et qu'il lui a confié la gestion de ses revenus. Ils rappellent que la société Fijus Patrimoine n'est pas rémunérée par ses clients mais par les organismes dont elle fait acquérir les produits ce qui leur fait craindre un manque d'indépendance de sa part. Ils indiquent que, courant 2005, M. [C] leur a présenté l'opération litigieuse conçue par M. [Q] qualifiée d'exceptionnelle et que la SCP [M] est le notaire de l'ensemble des programmes immobiliers réalisés par le groupe [Q]. Ils exposent que la société Fijus Patrimoine leur a adressé en juin sur leur lieu de vacances un dossier à retourner au plus vite, qu'ils ont confirmé la réservation d'un appartement de type F 3 par télécopie du 11 juin 2005 au prix de 333 920 euros outre 198 851 euros de travaux de restauration, à laquelle ils ont joint un chèque de 16 696 euros à l'ordre de Maître [M], et qu'à l'issue d'une visite, ils ont substitué le lot acquis au lot précité. Ils soulignent que selon les grilles communiquées par la société, l'investissement total était de 602 172,97 euros soit 341 066 euros pour l'achat du bien, 233 056 euros pour les travaux, 5 800 euros pour l'installation d'une cuisine équipée et 22 250,97 euros pour les frais d'acte et que le bien devait être loué 1 345 euros par mois. Ils ajoutent que M. [C] a effectué toutes les démarches nécessaires, leur faisant souscrire un emprunt et les représentant lors de la signature de l'acte. Ils indiquent que le bien n'a été loué que 965 euros puis 980 euros par mois et que sa valeur marchande a été estimée en 2010 par la société Ati Gestion de 230 000 à 250 000 euros puis à 350 000 euros et, par un expert, M. [E], à 300 000 euros en 2011. Ils font état de leurs réclamations et démarches et de l'impossibilité d'agir contre le promoteur compte tenu de la prescription. Ils ajoutent qu'ils ont perdu compte tenu du prix de vente et en prenant en compte l'économie d'impôt réalisée, la somme de 293 400 euros. Ils reprochent à la société Fijus Patrimoine des fautes. Ils lui font grief de ne pas avoir pris en considération la valeur marchande réelle de l'immeuble. Ils soulignent l'importance de cette valeur pour un investisseur - aussi grande que l'avantage fiscal - et l'usage pour les promoteurs de surfacturer le coût d'acquisition et des travaux. Ils excipent du rapport de M. [E], d'une base de données notariales, de l'évaluation de l'agence Ati, de divers sites et du prix de vente. Ils invoquent la surévaluation du loyer annoncé en 2005, 1 345 euros, pour un bien finalement loué en 2008 au prix de 965 puis de 980 euros. Ils observent que la société ne fait pas état d'une baisse des loyers à [Localité 6] durant cette période. Ils estiment que, compte tenu de son importance, cette surélévation ne pouvait échapper à un conseiller en gestion de patrimoine normalement compétent. Ils font état de l'incompétence ou du cynisme de celui-ci qui a perçu 28 554 euros ht du promoteur et qui tait le montant de la commission versée par les banques. Ils rappellent que le conseiller qui privilégie son intérêt sur celui de ses clients commet une faute. Ils font également valoir que le produit était inadapté à leur profil, étant certain qu'à 35 ans, M. [I], né en 1977, ne percevrait plus les revenus lui permettant de rembourser des mensualités de 6 000 euros jusqu'en juin 2017. Ils précisent que M. [I] est en CDD et perçoit 2 200 euros par mois. Ils affirment qu'ils n'avaient aucune compétence particulière justifiant que la société soit déchargée de son obligation de conseil, leurs acquisitions immobilières précédentes ayant été opérées avec des conseils immobiliers sauf celle de la «'maison de leur vie'» acquise au prix du marché. Ils ajoutent que la société est un professionnel du conseil en gestion de patrimoine. Ils contestent le reproche d'avoir vendu le bien en 2014. Ils font état d'une technique usuelle des conseillers qui, comme en l'espèce, demandent d'attendre, déclarent qu'aucun préjudice n'existe en l'absence de vente puis, lorsqu'ils ne peuvent plus rembourser le prêt, leur font grief d'avoir vendu. Ils nient que la conservation du bien aurait permis d'optimiser l'investissement. Ils font état d'une perte annuelle entre le loyer et les charges et de l'absence de perspective d'accroissement conséquent de la valeur du bien. Ils rappellent à cet égard que l'opération qui leur a été proposée n'était pas spéculative, le marché immobilier à [Localité 6] étant calme. Ils relèvent que la société n'évoque pas une hausse du marché de 2014 à 2017 mais au contraire une baisse après la vente. Ils ajoutent qu'ils ont cédé le bien au prix du marché. Ils estiment donc que la vente de l'immeuble était une décision de gestion raisonnable et font grief, citant un arrêt de la Cour de cassation, au tribunal d'avoir jugé que cette vente justifiait une réduction de leur indemnisation. Les appelants reprochent des fautes à la SCP notariale. Ils contestent l'interprétation par elle des arrêts qu'elle cite. Se prévalant d'arrêts, notamment d'un arrêt du 28 mai 2009, ils soutiennent que le notaire est tenu d'un devoir de conseil lorsqu'il ressort des éléments en sa possession au jour de la signature de l'acte que l'opération ne répond pas aux finalités révélées des parties ou n'est pas adaptée à leurs capacités. Ils ajoutent qu'il doit informer toutes les parties. Ils font valoir que la connaissance de la valeur marchande d'un bien immobilier constitue le domaine de compétence le plus certain d'un notaire. Se prévalant, a contrario, d'un arrêt, ils estiment qu'il est tenu, a minima, à un devoir d'information lorsqu'il constate que les conditions de l'opération retenues par les parties ne sont pas conformes aux valeurs du marché. Ils affirment qu'il ne pouvait raisonnablement penser que le prix convenu était conforme au marché dijonnais. Ils excipent des bases notariales qui faisaient état d'une valeur moyenne pour un bien rénové de 1 710 euros par m² alors que le bien à réhabiliter a été vendu au prix de 2 870 euros par m² et que le coût final de revient était de 5 000 euros par m². Ils en concluent qu'il a oublié ses devoirs d'officier ministériel et s'est soucié de ses propres intérêts et de ceux de son client habituel. En réponse à la SCP, ils affirment qu'ils n'étaient plus tenus d'acquérir à la date de la signature de l'acte. Ils affirment que la promesse était caduque depuis le 30 novembre 2005, le délai expirant initialement au 30 octobre ne pouvant être prorogé que d'un mois et chaque partie étant libre ensuite d'y renoncer. Ils reprochent au tribunal de ne pas en avoir tenu compte. Ils font donc valoir que, le jour de la signature, la SCP aurait dû les informer de cette surfacturation alors qu'ils n'étaient pas contraints d'acquérir. Ils affirment également que Maître [M] n'est pas seulement intervenu pour les besoins de la signature, étant le notaire habituel du groupe [Q] et ayant été bénéficiaire et séquestre du chèque de réservation. Ils estiment qu'il aurait dû dès cette date les informer de la valeur réelle du bien. Ils ajoutent que, même s'ils avaient été engagés par l'acte sous seing privé, il aurait dû les informer de la surévaluation. Ils étaient leur préjudice causé par ces fautes. Ils font état des sommes déboursées et des sommes encaissées, y compris leur avantage fiscal. Ils concluent à une perte nette de 293 400 euros. Ils font état d'un préjudice moral résultant du bouleversement de leur vie familiale. Ils précisent qu'ils ont 3 enfants communs, que leurs économies devaient permettre à Mme [I] de consacrer son temps à leur éducation et qu'elle a dû reprendre un emploi. Ils font état de la perte du bénéfice de l'économie fiscale réalisée, celle-ci ayant été absorbée par les pertes. Ils indiquent qu'ils n'ont pu, ainsi, souscrire à une autre opération de défiscalisation. En ce qui concerne la perte financière, ils critiquent le tribunal qui a considéré que leur préjudice était constitué par la perte d'une chance de ne pas souscrire à l'opération. Ils se prévalent d'arrêts de la Cour de cassation jugeant que la perte financière doit être intégralement indemnisée lorsqu'il est certain que le client, exactement informé sur les caractéristiques les moins favorables de l'investissement, aurait refusé d'y souscrire. Ils invoquent également des auteurs. Ils affirment qu'il est évident qu'informés de la valeur marchande réelle du bien, ils n'auraient pas souscrit. En ce qui concerne l'économie fiscale, ils font valoir que tous les footballeurs souscrivent chaque année à une opération défiscalisante. Ils déclarent qu'ils auraient pu procéder à un investissement «'en Girardin industriel'», produit sûr, ce qu'ils ont fait en 2007 pour un gain de 35 583 euros. Ils en concluent qu'une souscription identique de 2005 à 2007 leur aurait procuré une économie de 106 749 euros. Ils évaluent donc à 83 000 euros leur perte de chance soit 90 % du gain fiscal de 93 222 euros, attaché à l'opération litigieuse, dont celle-ci leur a fait perdre le bénéfice. Aux termes de ses écritures précitées, la Sarl Fijus Patrimoine fait état de son expertise reconnue et indique que c'est M. [I] qui a pris contact avec elle afin de réduire sa pression fiscale. Elle expose que les époux lui ont indiqué qu'ils souhaitaient souscrire à des opérations «'Loi Malraux'», qu'ils avaient déjà acquis 3 biens dont 2 bénéficiant de régimes fiscaux avantageux, qu'elle leur a proposé plusieurs opérations conçues par le groupe [Q], qu'ils ont opté pour l'hôtel particulier concerné et qu'elle leur a transmis des simulations financières établies par le groupe [Q]. Elle ajoute qu'ils ont décidé rapidement de réserver un lot pour un prix total de 532 771 euros et remis un chèque d'acompte puisqu'ils ont, après une visite des lieux, opté pour un autre lot au prix total de 579 922 euros. Elle déclare qu'ils ont vendu le bien en cours de procédure malgré ses recommandations. La société conteste toute faute. Elle rappelle que son obligation de conseil est une obligation de moyens et conteste tout manquement. Elle fait valoir que la simulation transmise émanait de la société Gestaful, qu'elle n'est pas le promoteur de l'opération et qu'elle n'a ni élaboré celle-ci ni fixé le prix de vente. Elle estime que les époux recherchent en sa personne un débiteur de substitution au promoteur. Elle affirme que, selon la cote annuelle des valeurs vénales, le loyer d'une maison individuelle en 2007 - soit le bien acquis - était estimé, compte tenu de la surface, à 1 604 euros dans l'ancien individuel et à 1 984 euros dans le neuf individuel. Elle en infère que l'estimation était cohérente. Elle ajoute qu'une simulation n'emporte pas une obligation de résultat et que celle d'un loyer a un caractère aléatoire compte tenu de l'évolution des prix, l'estimation ayant été réalisée en 2005 pour un bien loué en 2008. Elle estime que l'investisseur est réputé accepter cet aléa surtout lorsqu'il est, comme les époux, rompu à ce type d'investissement. En ce qui concerne la valeur du bien, elle fait valoir que son obligation de conseil doit être appréciée au regard de la situation existante au moment de la proposition d'acquisition du bien , soit en 2005, alors que le bien était neuf et que le prix de l'immobilier était au plus haut. Elle déclare qu'en 2005, le prix moyen au m² d'un bien immobilier d'exception - c'est-à-dire en l'espèce classé à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques et ouvrant droit à une importante défiscalisation - pouvait atteindre sans difficulté la somme de 4 500 euros, se prévaut d'un article de 2010 et relève que le bien a été acquis au prix de 4 900 euros par m². Elle conteste le recours à la base de données Perval qui ne prend pas en considération le fait que le bien était un bien d'exception, inscrit à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques. Elle en conclut qu'il n'était pas surévalué. Elle indique que le prix de l'immobilier a chuté à [Localité 6] d'une manière très importante à compter de l'année 2015 ce qu'elle ne pouvait anticiper en 2005. Elle estime donc que la moins-value réalisée par les demandeurs lors de la revente du bien - revente qui ne faisait pas partie de la stratégie patrimoniale préconisée par elle - ne lui est pas imputable et se prévaut du jugement. Elle affirme enfin que les époux avaient pour premier objectif la réduction de la pression fiscale et qu'ils ont réalisé une économie d'impôt de 93 222 euros, remplissant donc cet objectif. Elle en conclut qu'elle a respecté l'obligation d'information et de conseil lui incombant, en mettant tout en 'uvre pour s'assurer tant de l'adéquation de l'opération conseillée avec les besoins et les objectifs poursuivis par les appelants que de la sécurité juridique de l'opération. Elle rappelle ses obligations, étant intervenue en tant que conseil en gestion de patrimoine et intermédiaire en transaction immobilière et non en qualité de conceptrice du montage et réalisatrice de l'opération, rôle dévolu aux sociétés du Groupe [Q] [Q]. Elle soutient que ses obligations sont donc de s'assurer de la situation financière et patrimoniale de ses clients et de leurs objectifs, de s'informer sur leur connaissance de ses clients en matière d'investissement et notamment dans le domaine de l'opération envisagée et, en tenant compte de ces éléments, de les informer sur l'opération préconisée. Elle rappelle que le conseil en gestion de patrimoine n'est pas garant de la bonne exécution du contrat, sauf convention expresse absente en l'espèce, et qu'elle ne peut donc être tenue de garantir la bonne fin des opérations auxquelles ont souscrit les époux. Elle fait valoir qu'elle a parfaitement rempli ses obligations de conseil et d'information. Elle soutient que leur objectif - alors qu'ils étaient rompus à ce type d'opérations - était de voir non soumise à l'impôt sur le revenu une partie de leurs revenus et d'accroître leur patrimoine immobilier. Elle déclare avoir réalisé une analyse précise et complète de leur patrimoine et des options qui s'offraient à eux pour répondre à cet objectif et qu'elle leur a proposé l'option la mieux adaptée, l'investissement réalisé sous l'égide de la loi relative aux monuments historiques. Elle souligne qu'elle devait leur permettre de réaliser un investissement qui leur permettrait d'accroître leur patrimoine immobilier, de générer des revenus sur le long terme grâce aux revenus locatifs qu'il pourrait en retirer et de diminuer de manière conséquente leurs revenus imposables grâce à la déduction du coût des travaux et de l'emprunt souscrit pour les financer. Elle ajoute qu'elle a recherché une opération conforme aux prescriptions de la loi et présentant une certaine sécurité pour les investisseurs. Elle indique également qu'elle a tout mis en 'uvre pour s'assurer du sérieux de l'opération mise en place. Elle souligne que les époux ont réalisé les économies d'impôts escomptées, non remises en question par l'administration fiscale qui ont représenté la somme minimale de 93 222 euros. Elle en conclut qu'elle a rempli son obligation de conseil. Elle affirme qu'il en est de même de son obligation d'information. Elle fait valoir que les époux ont bien été informés des conditions nécessaires à la réalisation de l'opération de défiscalisation, notamment en ce qui concerne les travaux éligibles à la défiscalisation, et réitère qu'ils étaient des investisseurs particulièrement avertis dans la mesure où ils ont acquis de nombreux biens immobiliers bénéficiant d'un régime fiscal favorable antérieurement à l'opération querellée. Elle ajoute qu'ils ont ensuite acquis 4 biens dont l'un bénéficiant d'un avantage fiscal. Elle conteste avoir été guidée par le seul appât du gain et indique qu'elle a perçu une, unique, commission de 28 554 euros par le groupe [Q] [Q]. Subsidiairement, en ce qui concerne le préjudice, elle conteste celui tiré de la perte financière nette (293 400 euros), seule une perte de chance de n'avoir pas souscrit à l'opération pouvant être réparée. Elle fait valoir que ce préjudice résulterait du fait de n'avoir pas été bien conseillé ou suffisamment informé pour décider de ne pas opter pour l'opération querellée. Elle rappelle que la perte de chance constitue un préjudice dont l'indemnisation est mesurée à la chance perdue et « ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée » et se prévaut du jugement. Elle relève également que les époux ont décidé de leur propre chef de procéder à la revente du bien acquis en 2005 et en conclut qu'ils sont seuls responsables de la moins-value réalisée. Elle souligne que cette revente n'a jamais été envisagée lors de la stratégie patrimoniale adressée par elle aux époux le 22 avril 2010 et excipe du jugement. Elle réfute tout préjudice moral, ni fondé ni d'ailleurs justifié. Elle conteste la prétendue obligation pour Mme [I] de travailler et rappelle les biens immobiliers des époux et leurs contrats d'assurance vie présentant un solde d'environ 280 000 euros. Aux termes de ses écritures susvisées, la SCP notariale expose qu'elle n'est pas intervenue lors de la conclusion de la promesse de vente et qu'ainsi, les époux se sont engagés avant son intervention. Elle conteste toute faute. Elle rappelle le devoir du conseil du notaire en matière de défiscalisation. Elle cite l'arrêt du 28 mai 2009 et des arrêts postérieurs. Elle en conclut que le notaire n'a pas d'obligation particulière au regard de l'information du marché locatif, n'a pas à se livrer à l'analyse de l'opportunité économique de l'opération et ne peut se faire juge du montage de l'opération et de l'aléa en résultant. Elle ajoute qu'il n'a pas vocation à être « conseiller financier économique » et ce d'autant plus qu'elle est intervenue six mois après l'accord régularisé entre le promoteur et les époux. Elle considère que le choix d'investissement des époux était sûrement cohérent avec leurs revenus, qu'elle ignorait. Elle soutient que sa faute est d'autant moins fondée qu'elle n'a été saisie que de la rédaction de l'acte de vente authentique et qu'elle est intervenue six mois après l'accord conclu. Elle estime que les époux n'ont été conseillés que par la société Fijus Patrimoine qui a élaboré pour eux cette opération financière, Maître [M] n'ayant pas participé à la négociation de la vente. Elle souligne qu'elle n'a pas été en charge de la commercialisation. Elle ajoute qu'elle n'est pas intervenue dans le financement de l'opération, les prêts octroyés n'étant pas des prêts hypothécaires mais des prêts sous seing privé conclus directement entre les emprunteurs et l'organisme prêteur. Elle estime non transposable l'arrêt de la cour d'appel de Lyon invoqué, elle-même n'étant pas en mesure de prodiguer ses conseils avant que le délai ne soit expiré. Elle fait valoir qu'elle a rempli sa mission de rédacteur de l'acte authentique de vente. Elle estime que, compte tenu de l'engagement irrémédiable des époux avant son intervention, son rôle ne consistait qu'à assurer la sécurité juridique de l'acte qu'elle avait pour mission de rédiger ce qu'elle a fait. Elle ajoute que seuls les époux [I] semblent mécontents de leur acquisition et qu'à sa connaissance, aucune contestation n'a été émise tant par les autres acquéreurs que par l'administration fiscale. En ce qui concerne le prix, elle affirme que les époux ont manqué de prudence en ne se déplaçant pas sur les lieux - démontrant ainsi un désintéressement du support de leur montage fiscal - et rappelle que ce prix a été librement consenti par les parties. Elle déclare en outre que les époux n'ont sollicité aucune information complémentaire. Elle estime donc qu'ils ne peuvent désormais prétendre que le prix serait manifestement excessif. Elle affirme également que le bien était classé « monument historique » ce qui entraîne d'éventuelles subventions et des déductions fiscales non plafonnées. Elle en conclut que seul le client peut apprécier le rapport entre le prix payé et les différents avantages perçus. Elle s'étonne en outre qu'ils n'aient pas agi contre les vendeurs. Elle conteste le préjudice invoqué. Elle réfute, visant l'article 1202 du code civil, toute condamnation «'solidaire'». Elle relève que l'estimation de leur préjudice par les époux a évolué. Elle estime que leur préjudice ne résulterait pas d'une faute du notaire mais de l'absence de conseils donnés en amont par la société Fijus Patrimoine. Elle fait valoir, en ce qui concerne le préjudice allégué pour « pertes de loyers », qu'ils ont contracté une assurance « loyers impayés » ainsi que « vacances locatives ». Elle nie tout préjudice moral. Elle conteste le lien de causalité. Elle dément tout lien direct entre sa faute et le préjudice et cite un commentaire de l'arrêt de la cour d'appel de Lyon invoqué. Elle soutient que la faute du notaire doit être la cause efficiente du dommage et relève que les époux sollicitaient devant le tribunal sa condamnation à hauteur de 90 % reconnaissant que l'éventuel dommage subi n'a pas pour cause la faute prétendue du notaire. ************************** Sur la faute reprochée à la société Fijus Patrimoine Considérant que la société Fijus Patrimoine n'était pas le promoteur de l'opération litigieuse'; qu'elle n'a pas fixé les prix de vente'; qu'elle n'a pas procédé à la simulation du loyer futur'; Mais considérant qu'elle était le conseil en gestion de patrimoine de M. et Mme [I]'; Considérant qu'elle est, à ce titre, tenue d'une obligation d'information et de conseil au bénéfice de ses clients auxquels elle doit fournir tous les renseignements utiles sur le produit proposé et des conseils adaptés sur l'opportunité du placement et sur le sérieux de l'opération'; Considérant que l'acquisition par M. et Mme [I] d'autres biens immobiliers à titre de placement - alors que M. [I], footballeur professionnel, bénéficie de revenus importants sur une période relativement brève - ne leur confère pas la qualité d'investisseurs avertis et ne peut dispenser la société Fijus Patrimoine de ses obligations en sa qualité de professionnelle'; Considérant qu'il incombe à la société Fijus Patrimoine de prouver l'exécution de son obligation'; que celle-ci est une obligation de moyen et non de résultat'; que sa responsabilité ne peut être engagée au seul motif que le résultat escompté n'a pas été atteint'; Considérant que le caractère défiscalisant de l'opération n'a pas été remis en cause'; que le litige porte donc sur la viabilité économique de celle-ci'; que le bénéfice de la défiscalisation n'exonère pas le conseil en gestion de patrimoine de ses obligations relatives à l'économie de l'opération dans son ensemble'; Considérant que les époux ont acquis le bien pour un prix total de 579 922 euros le 5 décembre 2005'; Considérant que le bien a été évalué en 2010 et 2011, 5 ans plus tard et 3 ans après sa réception, aux prix de 350 000 puis de 300 000 euros'; Considérant que la grille de loyer produite mentionnait un loyer de 1 345 euros'; que le bien a été loué moyennant un loyer de 965 puis de 980 euros'; Considérant que toute opération immobilière comporte un aléa'; que le montant d'un loyer ne peut être garanti surtout lorsque, comme en l'espèce, la location doit intervenir quelques années plus tard'; Considérant, toutefois, que les écarts entre le montant de l'investissement réalisé et l'évaluation quelques années plus tard du bien et entre le loyer invoqué et le loyer obtenu sont particulièrement importants'; que le caractère prétendument exceptionnel du bien est sans incidence sur la réalité avérée de ces écarts'; Considérant qu'il appartient donc à la société de démontrer, dans le cadre de l'exécution de son devoir d'information et de conseil, qu'elle a vérifié en 2005 que les montants avancés ne caractérisaient pas une surévaluation manifeste du bien'; Considérant qu'elle ne verse aux débats aucun élément démontrant qu'elle a procédé à une étude de l'opération qu'elle a conseillée aux époux [I]'; Considérant qu'elle produit un extrait du site Pap en date du 20 octobre 2010 indiquant que, dans le secteur concerné, des appartements exceptionnels en parfait état peuvent être vendus au prix de 4 000 euros par m² étant précisé que le bien litigieux a été acquis au prix de 4 900 euros par m²'; Mais considérant, d'une part, que cet article ne peut témoigner, compte tenu de sa date, d'une analyse de l'opération par la société lorsqu'elle a conseillé celle-ci aux époux'; Considérant, d'autre part, que le bien réellement acquis par M. et Mme [I] a fait l'objet d'une étude spécifique reprenant ses caractéristiques l'estimant à 300 000 euros'; Considérant que cette pièce ne démontre donc pas que la société a rempli son devoir d'information et de conseil ; Considérant, en ce qui concerne le loyer, que la cote des valeurs vénales en 2007 ne peut établir que la société Fijus Patrimoine a procédé en 2005 à l'analyse requise'; Considérant, également, que si cette cote fait apparaître un loyer moyen qui correspondrait, pour le bien concerné, à un montant de 1 604,47 euros, le loyer réellement obtenu pour celui-ci s'est élevé à 980 euros'; que la société n'allègue ni ne justifie d'une faute du mandataire des époux ayant entrainé un loyer sous évalué'; Considérant que cette pièce ne démontre donc pas que la société a rempli son devoir d'information et de conseil'; Considérant que la société Fijus Patrimoine ne rapporte pas davantage la preuve que les prix de vente d'un tel bien ont, à [Localité 6], chuté de 2005 à 2010 et, que les prix des locations ont chuté de 2005 à 2008 ou 2009 ce qui expliquerait l'écart entre le montant de l'investissement réalisé et l'évaluation du bien et entre le loyer invoqué et le loyer obtenu'; Considérant qu'il résulte de ces éléments que l'opération a comporté une surévaluation manifeste du bien'; que l'avantage fiscal obtenu ne compense pas cette surévaluation'; Considérant que la société Fijus Patrimoine a donc manqué à ses obligations d'information et de conseil'; Sur la faute reprochée à la SCP notariale Considérant que, comme l'a rappelé le tribunal, le notaire est tenu à l'égard de son client d'un devoir de conseil et d'information qui s'étend à la portée et l'efficacité de l'acte pour lequel il instrumente'; qu'il est également tenu d'indiquer à son client tout élément dont il a connaissance et qui serait de nature à influer sur sa décision de contracter dans les termes envisagés'; Considérant que les époux et le promoteur immobilier sont parvenus à l'accord ayant fait l'objet de l'acte notarié sans l'intervention du notaire'; Considérant que la promesse stipule que sa validité expire le 30 octobre 2005 et qu'elle peut être prorogée d'un mois'; qu'elle énonce qu'à l'expiration de ce délai, chaque partie pourra renoncer librement à la réalisation de la vente'; Considérant que l'acte de vente a été conclu le 5 décembre 2005'; Considérant qu'à cette date, M. et Mme [I] pouvaient donc renoncer, sans frais, à la réalisation de la vente'; Considérant que la SCP était donc en mesure de prodiguer utilement ses conseils'; Considérant, toutefois, que le notaire n'est pas tenu de procéder à des investigations sur l'opportunité économique de l'opération'; Considérant que l'opération constituait en l'acquisition d'un bien en vue de sa location après l'exécution de travaux importants et en l'obtention d'avantages fiscaux'; qu'elle n'était pas limitée au seul achat d'un immeuble'; Considérant que compte tenu de l'ensemble de ces caractéristiques, le notaire n'a pas manqué à ses obligations précitées'; Considérant que M. et Mme [I] ne rapportent dès lors pas la preuve de la faute de la SCP notariale'; Considérant que leurs demandes formées à son encontre seront rejetées'; Sur le préjudice Considérant que M. et Mme [I] ont vendu le bien en cours de procédure, près de 9 ans après son acquisition'; Considérant qu'aucune stipulation contractuelle n'imposait une durée supérieure de conservation du bien'; Considérant qu'aucun document produit aux débats ne préconisait, pour la réussite de l'investissement, de conserver davantage le bien'; Considérant que M. et Mme [I] n'ont donc pas manqué à de telles obligations ou préconisations en le cédant près de 9 ans après son achat'; Considérant, en outre, que M. [I] a achevé sa carrière professionnelle en 2013'; Considérant que les époux devaient alors s'acquitter d'échéances de remboursement de crédit d'environ 6 000 euros par mois ; que leurs revenus ne leur permettaient pas de payer ces mensualités'; qu'il sera observé que celles-ci étaient excessives au regard de la date de la fin prévisible de la carrière de M. [I]'; Considérant que la vente leur a permis d'apurer le crédit'; Considérant que celle-ci a donc été une décision de gestion raisonnable ; Considérant, enfin, que la société Fijus Patrimoine ne justifie nullement d'une hausse des prix de l'immobilier depuis 2014, affirmant au contraire dans ses conclusions qu'ils ont «'connu une chute très importante à compter de l'année 2015'» ; Considérant que la vente du bien en 2014 - dont il n'est pas contesté qu'elle a été effectuée au prix du marché - n'a ainsi pas contribué au préjudice subi par les époux'; Considérant que M. et Mme [I] n'ont donc pas commis de faute à l'origine de leur préjudice'; Considérant que la société Fijus Patrimoine doit dès lors les indemniser de leur entier préjudice'; Considérant que, s'agissant du manquement à l'obligation d'information et de conseil de la société, ce préjudice est constitué par la perte de la chance de ne pas avoir réalisé l'opération'; Considérant que M. et Mme [I] doivent établir qu'informés de la surévaluation de l'immeuble et du loyer, ils n'auraient pas acquis le bien'; Considérant que les développements ci-dessus démontrent l'importance de cette surévaluation'; que la possibilité qu'informés de cette surévaluation, ils aient contracté est faible'; Considérant qu'il y a donc lieu de considérer que M. et Mme [I] ont perdu, du fait des manquements de la société, 90 % de la chance de ne pas contracter'; Considérant que leur perte de chance est donc égale à 90 % de leurs préjudices'; Considérant que, compte tenu de la totalité des sommes payées par eux au titre de l'opération, du prix de revente de leur bien et de l'avantage fiscal dont ils ont bénéficié, M. et Mme [I] ont subi une perte de 293 400 euros'; Considérant que, au regard de la perte de chance d'éviter une telle perte, une somme de 264 060 euros leur sera allouée de ce chef'; Considérant que l'économie d'impôt qu'ils ont réalisée a été déduite de leur perte'; qu'ils n'ont donc, in fine, pas profité de celle-ci'; que cette somme aurait pu être investie dans un autre placement susceptible de leur procurer un avantage fiscal'; qu'ils ont ainsi perdu la chance de pouvoir bénéficier d'un tel avantage'; Considérant que la faute de la société leur a donc fait perdre une chance d'investir la somme de 93 222 euros dans un support leur permettant d'obtenir une défiscalisation'; qu'un tel placement, même en «'Girardin Industriel'» comme ils l'invoquent, n'est lui-même pas exempt de risques'; que l'importance de ceux-ci doit être prise en compte pour évaluer le préjudice'; Considérant que le préjudice ainsi subi sera donc réparé par l'allocation d'une somme de 15 000 euros'; Considérant que M. et Mme [I] ont subi un incontestable préjudice moral constitué par les soucis et tracas causés par les pertes subies et la nécessité de revoir leurs projets'; Considérant qu'au regard de l'ensemble des développements ci-dessus, une somme de 5 000 euros leur sera allouée de ce chef'; Sur les autres demandes Considérant que la société Fijus Patrimoine devra verser à M. et Mme [I] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par eux en cause d'appel'; que sa demande formée au même titre sera, compte tenu du sens du présent arrêt, rejetée'; que la demande de la SCP notariale sera en équité rejetée'; PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition, Confirme le jugement sauf en ce qui concerne le montant des dommages et intérêts alloués à M. et Mme [I], Statuant de nouveau de ces chefs, Condamne la Sarl Fijus Patrimoine à payer à M. et Mme [I] les sommes de': - 264 060 euros en réparation de leur perte financière, - 15 000 euros en réparation de leur perte de chance de souscrire à un autre investissement, - 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral, Y ajoutant, Condamne la Sarl Fijus Patrimoine à payer à M. et Mme [I] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Rejette les demandes plus amples ou contraires, Condamne la société Fijus Patrimoine aux dépens, Autorise la SCP Courtaigne à recouvrer directement à son encontre les dépens qu'elle a exposés sans avoir reçu provision. - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, - signé par Monsieur Alain PALAU, président, et par Madame Sabine MARÉVILLE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,