Cour d'appel, 19 décembre 2023. 21/07580

COUR D'APPEL DE VERSAILLES 1ère chambre 1ère section ARRÊT N° PAR DÉFAUT Code nac : 74D DU 19 DECEMBRE 2023 N° RG 21/07580 N° Portalis DBV3-V-B7F-U44H AFFAIRE : [E], [A], [Y] [X] C/ [G], [T] [W] ... S.A.S. CPH IMMOBILIER Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Décembre 2021 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES hambre : N° Section : N° RG : 18/05920 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : -Me [L] [M], -la SCP BERTHAULT - COGNY, -la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE DIX NEUF DECEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame [E], [A], [Y] [X] née le 14 Novembre 1940 à [Localité 7] ([Localité 2]) de nationalité Française [Adresse 10] [Localité 13] représentée par Me Denis SOLANET, avocat - barreau de VERSAILLES, vestiaire : 384 - N° du dossier 1249/21 APPELANTE **************** Monsieur [G], [T] [W] né le 20 Juin 1961 à [Localité 5] 17ÈME de nationalité Française et Madame [Z] [O] épouse [W] née le 02 Mars 1964 à [Localité 11] ([Localité 2]) de nationalité Française demeurant tous deux [Adresse 10] [Localité 13] représentés par Me Jean-claude BERTHAULT de la SCP BERTHAULT - COGNY, avocat - barreau de VERSAILLES, vestiaire : 17 - N° du dossier 14172 [Adresse 10] pris en la personne de son syndic, la S.A.S. CPH IMMOBILIER [Adresse 10] [Localité 13] représenté par Me Pascal KOERFER de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT, avocat postulant - barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.31 - N° du dossier 21197377 Me Frédéric DROUARD de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT, avocat - barreau de PARIS, vestiaire : P0378 Monsieur [N] [F] né le 19 Novembre 1985 à STE FOY LES [Localité 8] ([Localité 4]) de nationalité Française Madame [A] [K] épouse [F] née le 28 Septembre 1986 à STE FOY LES [Localité 8] ([Localité 4]) de nationalité Française Monsieur [V] [H] né le 24 Août 1973 à [Localité 12] ([Localité 2]) de nationalité Française Madame [I] [B] épouse [H] née le 22 Mai 1974 à [Localité 5] de nationalité Française demeurant tous [Adresse 10] [Localité 13] Défaillants INTIMÉS **************** S.A.S. CPH IMMOBILIER en qualité de nouveau syndic du SDC DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1], prise en la personne de son président, domicilié en cette qualité au siège social N° SIRET : 689 801 314 [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Me Pascal KOERFER de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT, avocat - barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.31 - N° du dossier 21197377 PARTIE INTERVENANTE ********************* Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 Octobre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anna MANES, Présidente chargée du rapport et Madame Sixtine DU CREST, Conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Anna MANES, Présidente, Madame Pascale CARIOU, Conseiller, Madame Sixtine DU CREST, Conseiller, Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL, ********************** FAITS ET PROCÉDURE L'immeuble situé [Adresse 10], initialement composé de cinq bâtiments A, B, C, D et E, a fait l'objet d'un règlement de copropriété avec état descriptif de division établi par M. [S], notaire à [Localité 13], le 15 juillet 1982, à la requête de Mme [U] [X] veuve [R] et de Mme [TM] [X]. Suivant acte reçu par M. [D], notaire à [Localité 13], les 23 juin et 3 juillet 1998, Mme [P] [R], alors propriétaire de tous les lots composant la copropriété pour les avoir recueillis dans les successions de Mmes [X], a consenti une promesse de vente au profit des époux [W] portant sur les lots 40, 45 à 49 et 51 de l'état descriptif de division de l'immeuble, représentant la totalité des lots constituant les bâtiments B, C, D et E. Aux termes de cette promesse de vente, les parties ont précisé qu'il était dans leurs communes intentions de procéder à une scission de la copropriété en deux nouvelles copropriétés ; qu'en outre, la copropriété formée du bâtiment A devrait consentir, à l'autre copropriété, une servitude de passage ayant pour assiette le porche de l'immeuble du [Adresse 10] et la bande de terrain dans le prolongement de ce porche permettant de relier l'assiette de la copropriété du 8, Rond-Point des Condamines. La vente a été régularisée par acte notarié du 4 septembre 1998. Suivant acte reçu par M. [D], notaire associé à [Localité 13], du 3 octobre 2001, il a été procédé à la scission de la copropriété et au retrait des lots 40, 45 à 49 et 51 appartenant à M. et Mme [W] situés sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 6], provenant de la division de l'ancienne parcelle section [Cadastre 6]. Aux termes de cet acte, il a été concédé par le propriétaire de l'immeuble cadastré section [Cadastre 6] et [Cadastre 6] (Mme [R]) au profit du propriétaire de l'immeuble cadastré section [Cadastre 6] (M. et Mme [W]), à titre de servitude réelle et perpétuelle, un droit de passage ayant pour assiette 'le porche de l'immeuble donnant sur le rond-point des Condamines et la bande de terrain dans le prolongement de ce porche permettant de relier l'assiette de la propriété cadastrée section [Cadastre 6] dudit fonds dominant (l'assiette de cette servitude est matérialisée en vert sur le plan annexé, et dont le périmètre est borné par les lettres a-b-c-d-e-f-g sur ledit plan)'. Le droit de passage est stipulé comme pouvant être exercé par les propriétaires du fonds dominant sans aucune restriction, de quelque manière que ce soit (à pieds, en véhicules à moteur ou non, etc.) et pour tous les besoins actuels et futurs d'habitation ou d'exploitation quels qu'ils soient dudit fonds, englobant également un droit de passage de canalisations et câbles nécessaires aux services du fonds dominant. Il est précisé que les propriétaires du fonds servant ne pourront l'utiliser qu'à pieds ou en véhicules légers (bicyclettes, vélo moteurs ou pour l'accès de matériels pour le jardin), que l'accès par ce passage gardera un caractère occasionnel et ne pourra constituer une entrée principale pour les propriétaires du fonds servant. Le règlement de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 10] a fait l'objet d'un modificatif établi par M. [J], notaire associé à [Localité 13], le 21 décembre 2007. Aux termes de ce règlement de copropriété modificatif, section 2 'Usage des parties privatives' du II 'Conditions d'usage des parties privatives et des parties communes', il est mentionné que 'le propriétaire du lot numéro 50 pourra créer une ouverture pour l'accès d'un véhicule automobile et procéder à la construction d'un garage, et abris de jardins éventuels, sous réserve, s'il y a lieu, des règles applicables en matière de copropriété de l'obtention des autorisations nécessaires délivrées par les services administratifs. Le propriétaire du lot numéro 50, également propriétaire du lot [Cadastre 9], pourra agrandir la surface du lot n° 1 par la création d'une véranda ou toute autre construction, sous réserve, s'il y a lieu, des règles applicables en matière de copropriété de l'obtention des autorisations nécessaires délivrées par les services administratifs'. Mme [E] [X], venant aux droits de Mme [R], est propriétaire du lot [Cadastre 9] de l'état descriptif de division, consistant en un appartement situé en rez-de-chaussée du bâtiment A, et du lot [Cadastre 6] comprenant le droit à la jouissance exclusive du jardin se trouvant derrière le bâtiment A, d'une contenance d'environ 276 m². Mme [X] a souhaité aménager un emplacement de stationnement à l'intérieur de son jardin, l'accès à cet emplacement devant se faire par la servitude de passage puis par un portail à créer à l'emplacement de la porte piétonnière existante. Mme [X] a confié les travaux à la société AFJ suivant devis 060217-02 du 6 février 2017. Les travaux ont débuté le 15 février 2017, mais ont été interrompus à la demande de M. et Mme [W], ces derniers estimant disposer de droits sur la clôture située en limite de la copropriété. A la demande de Mme [X], il a été proposé à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires du 7 juin 2017, une résolution n° 13 aux fins de recueillir l'accord de la copropriété pour la création d'un droit de passage pour véhicules automobiles au profit du lot n° 50 sur le terrain d'assiette de la servitude établie au profit de la propriété cadastrée section [Cadastre 6] et, en conséquence, mandater le syndic aux fins d'obtenir, soit amiablement, soit par voie judiciaire, ledit droit de passage aux véhicules automobiles pour accéder au lot n° 50. Cette résolution a été rejetée, mais l'assemblée a cependant demandé au syndic d'organiser un rendez-vous avec les intervenants de cette affaire (avocats, conseil syndical, demanderesse, M. ou Mme [W]) afin d'éviter une procédure judiciaire en engageant une négociation amiable. Le conseil de Mme [X] a adressé aux époux [W] une lettre, datée du 20 avril 2017, aux fins d'obtenir leur accord pour accorder à l'intéressée un passage en véhicule automobile sur le terrain d'assiette de la servitude. Par lettre du 26 mai 2017, M. et Mme [W] ont refusé la demande de Mme [X] et sollicité la remise en état des lieux. Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 15 mai 2018, ont été adoptées les résolutions n° 9 et 10 portant, d'une part, sur 'l'accord de la copropriété pour la création d'un droit de passage pour véhicules automobiles au profit du lot 50 sur le terrain d'assiette de la servitude établie au profit de la propriété cadastrée section [Cadastre 6], ensuite du refus de M. et Mme [W] de toutes négociations amiables, telles qu'elles avaient été tentées, conformément à la 13ème résolution du PV d 'AG du '17juin' (sic) 2017' et, d'autre part, sur le mandat donné au syndic aux fins d'obtenir par voie judiciaire ledit droit de passage aux véhicules automobiles pour accéder au lot n° 50 en association avec Mme [X], aux frais de cette dernière, M. [C] [M], avocat, étant mandaté pour ce faire. Par acte du 10 juillet 2018, des copropriétaires, qui ne sont pas parties à la présente procédure, ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Versailles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 10], aux fins d'obtenir l'annulation de ces résolutions. Par jugement rendu le 7 mai 2021 (RG 18/04636), le tribunal judiciaire de Versailles a, en particulier, annulé ces résolutions. Cette décision a été frappée notamment par Mme [E] [X] d'appel. L'appel est pendant devant la 4ème chambre, 2ème section, de cette cour. Par acte d'huissier de justice du 5 septembre 2018, Mme [E] [X] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] représenté par son syndic, la société Ouest Immo, ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Versailles M. et Mme [W], au visa de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 682 et suivants et 1241 du code civil, pour obtenir un droit de passage en voiture au profit des propriétaires du lot [Cadastre 6] de la copropriété sur le terrain d'assiette de la servitude. Par jugement contradictoire rendu le 2 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Versailles a : - Déclaré recevable l'intervention volontaire de M. et Mme [F] et M. et Mme [H] ; - Déclaré le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10] irrecevable en son action ; - Débouté Mme [E] [X] de sa demande de reconnaissance d'une servitude de passage pour véhicules automobiles au profit du lot n° 50, sur le terrain d'assiette de la servitude établie au profit de la propriété de M. et Mme [W], cadastrée section [Cadastre 6] ; - Débouté Mme [E] [X] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ; - Débouté M. et Mme [W] de leur demande reconventionnelle de rétablissement et de remise en état de la clôture séparant les deux fonds ; - Condamné Mme [E] [X] à payer à M. et Mme [W] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire ; - Condamné Mme [E] [X] aux dépens ; - Rappelé que le présent jugement est opposable au syndicat des copropriétaires ; - Débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires. Mme [E] [X] a interjeté appel de ce jugement le 21 décembre 2021 à l'encontre de M. [G] [W], Mme [Z] [O], épouse [W], M. [N] [F], Mme [A] [K], épouse [F], M. [V] [H], Mme [I] [B], épouse [H], et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 10]. Par ses dernières conclusions notifiées le 12 mai 2022, Mme [E] [X] demande à la cour de : - Infirmer le jugement en ce qu'il a : * déclaré recevable l'intervention volontaire de M. et Mme [F] et M. et Mme [H], * déclaré le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10] irrecevable en son action, * débouté Mme [E] [X] de sa demande de reconnaissance d'une servitude de passage pour véhicules automobiles au profit du lot [Cadastre 6], sur le terrain d'assiette de la servitude établie au profit de la propriété de M. et Mme [W], cadastrée section [Cadastre 6], * débouté Mme [E] [X] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, * Condamné Mme [E] [X] à payer à M. et Mme [W] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, * Condamné Mme [E] [X] aux dépens, - Le confirmer pour le surplus. - La déclarer recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et prétentions. - Déclarer opposable au syndicat des copropriétaires le jugement à intervenir. - Déclarer irrecevable l'intervention volontaire de M. et Mme [F] et M. et Mme [H], - Débouter les consorts [W] de toutes leurs demandes, fins et conclusions. - Constituer une servitude de passage à pieds à cheval ou en voiture, en tout temps et à toute heure sans aucune restriction au profit des propriétaires du lot [Cadastre 6] de la copropriété sise à [Adresse 10], les membres de leur famille, leurs locataires, leurs invités, clients et visiteurs sans aucune restriction et pour tous les besoins actuels et futurs d'habitation ou d'exploitation quels qu'ils soient dudit et annexé à l'acte de scission du 3 octobre 2001 par les lettres A B C D E et F, sur le fonds constitué par la bande de terrain ayant pour assiette le porche de l'immeuble donnant sur le rond-point des Condamines dans le prolongement de ce porche cadastré section [Cadastre 6] et [Cadastre 6] matérialisé sur le plan annexé à l'acte de scission reçu par maître [D] notaire à [Localité 13] le 3 octobre 2001, borné par les lettres A B C D E et F, propriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], et ayant pour fonds dominant M. [G] [T] [W] né à [Localité 5] 17ème le 25 juin 1961 et Mme [Z] [O] épouse [W], née à [Localité 11] (02) le 02 mars 1964. - Fixer à la somme de 1 euro l'indemnisation due aux consorts [W] en raison du dommage occasionné. - Ordonner la publication du jugement à intervenir au bureau de la conservation des hypothèques de [Localité 13] 1er bureau. Subsidiairement, - Surseoir à statuer dans l'attente de l'arrêt à intervenir devant la 4ème chambre, 2ème section de la cour d'appel de Versailles RG n° 21/03262. En tout état de cause, - Condamner conjointement et solidairement M. [G] [W] et Mme [Z] [O] au paiement d'une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1241 code civil, outre celle de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. - Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande sur le fondement de l'art 700 code de procédure civile. - Condamner conjointement et solidairement M. [G] [W] et Mme [Z] [O] aux entiers dépens dont distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Par d'uniques conclusions notifiées le 5 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 10], pris en la personne de son nouveau syndic, la société CPH Immobilier, demande à la cour de : - Lui donner acte de son intervention volontaire en sa qualité de nouveau syndic du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10] ; - Lui donner acte de ce qu'il s'en rapporte à l'arrêt qui sera rendu concernant la demande formulée par Mme [E] [X], visant à : 'Voir constituer une servitude de passage à pieds, à cheval ou en voiture, en tout temps et à toute heure sans aucune restriction au profit des propriétaires du lot [Cadastre 6] de la copropriété sise à [Adresse 10], les membres de leur famille, leurs locataires, leurs invités, clients et visiteurs sans aucune restriction et pour tous les besoins actuels et futures d'habitation ou d'exploitation quels qu'ils soient dudit fonds et annexé à l'acte de scission du 3 Octobre 2001 par les lettres A B C D E et F. Sur le fonds constitué par la bande de terrain ayant pour assiette le porche de l'immeuble donnant sur le rond-point des Condamines, dans le prolongement de ce porche cadastré section [Cadastre 6] et [Cadastre 6] matérialisé sur le plan annexé à l'acte de scission reçu par M. [D], notaire à [Localité 13], le 3 Octobre 2001, borné par les lettres A B C D E et F, propriété du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 10] et ayant pour fonds dominant M. [G] [T] [W] né à [Localité 5] 17ème le 25 Juin 1961 et Mme [Z] [O] épouse [W] née à [Localité 11] (02) le 2 Mars 1964.' - Condamner Mme [E] [X], à lui payer la somme de 3 000 euros, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. - Condamner Mme [E] [X] aux entiers dépens tant de première instance que d'appel. Par leurs dernières conclusions notifiées le 4 mai 2022, M. [G] [W] et Mme [Z] [O] épouse [W] demandent à la cour de : - Juger Mme [X] mal fondée en son appel. - Débouter Mme [X] de ses demandes. En conséquence, - Confirmer le jugement en ce qu'il a débouté Mme [X] de ses demandes et condamné à leur payer la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens. - Réformer le jugement en accueillant leur appel et y faisant droit. - Condamner Mme [X] à rétablir la clôture entre les 2 propriétés et remettre le terrain en son état initial dans le mois de la signification du jugement à intervenir sous astreinte, passé ce délai, de 200 euros par jour de retard. Y ajoutant, - La condamner aux dépens ainsi qu'au paiement de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour appel abusif et une indemnité de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La clôture de l'instruction a été prononcée le 7 septembre 2023. Le 23 novembre 2023, sur invitation de la cour, Mme [X] a produit le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Versailles le 7 mai 2021 (RG 18/4636). SUR CE, LA COUR, A titre liminaire, Il ressort du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Versailles le 7 mai 2021 que les deux résolutions n° 9 et 10 adoptées lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 15 mai 2018, et portant, d'une part, sur 'l'accord de la copropriété pour la création d'un droit de passage pour véhicules automobiles au profit du lot 50 sur le terrain d'assiette de la servitude établie au profit de la propriété cadastrée section [Cadastre 6], ensuite du refus de M. et Mme [W] de toutes négociations amiables, telles qu'elles avaient été tentées, conformément à la 13ème résolution du PV d 'AG du '17juin' (sic)' et, d'autre part, sur le mandat donné au syndic aux fins d'obtenir par voie judiciaire ledit droit de passage aux véhicules automobiles pour accéder au lot n° 50, ont été annulées. Ce jugement a été frappé d'appel (pièce 12 de l'appelante) et l'affaire est pendante devant la 4ème chambre, 2ème section, de cette cour sous le numéro de répertoire général 21/03262. Le jugement déféré, constatant que, par jugement rendu le 7 mai 2021 (RG 18/04636), l'habilitation donnée au syndic à engager la présente action par l'assemblée générale des copropriétaires avait été annulée, l'a déclaré irrecevable. Ensuite, le jugement déféré a rappelé que seul le propriétaire du terrain enclavé ou insuffisamment accessible depuis la voie publique était, conformément aux dispositions de l'article 682 du code civil, recevable à agir pour solliciter son désenclavement. Il a de même constaté que Mme [X] n'était pas propriétaire du jardin, prétendument enclavé, mais ne disposait sur celui-ci que d'un droit de jouissance exclusif, le jardin devant être qualifié de partie commune. Il a dès lors retenu que Mme [X] ne pouvait se substituer au syndicat des copropriétaires pour obtenir le désenclavement. Par voie de conséquence, il a 'débouté' Mme [X] de sa demande de reconnaissance d'une servitude de passage pour véhicules automobiles au profit du lot n° 50 sur le terrain d'assiette de la servitude établie au profit de la propriété cadastrée section [Cadastre 6]. Sur la demande de sursis à statuer Selon les dispositions de l'article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis à statuer suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine. Le sursis à statuer dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice est prononcé lorsque le résultat de la procédure à venir a une conséquence sur l'affaire en cours. Aux termes de l'article 379 du code de procédure civile, à l'expiration du sursis à statuer, qui ne dessaisit pas le juge, l'instance est poursuivie à l'initiative des parties ou à la diligence du juge. Mme [X] justifie que le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Versailles le 7 mai 2021, qui a annulé les résolutions n° 9 et 10 adoptées par l'assemblée générale des copropriétaires du 15 mai 2018, a été frappé d'appel. L'arrêt de la 4ème chambre, 2ème section, étant de nature à influer sur le sens de l'arrêt à venir, dans la présente procédure, il sera dès lors sursis à statuer jusqu'à la production de l'arrêt rendu à la suite de l'appel sur le jugement du 7 mai 2021. Dans cette attente, l'affaire sera retirée du rôle et pourra être réinscrite comme il sera dit au dispositif à suivre. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêtpar défaut, mis à disposition, SURSOIT À STATUER sur les demandes des parties jusqu'à la production de l'arrêt rendu à la suite de l'appel interjeté contre le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Versailles le 7 mai 2021 (RG 18/04636) ; ORDONNE dans cette attente le retrait de l'affaire du rôle des affaires en cours ; DIT que l'affaire pourra être rétablie, à la requête de la partie la plus diligente, sur justification de l'accomplissement des diligences susvisées ; RÉSERVE les dépens. - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, - signé par Madame Anna MANES, présidente, et par Madame Natacha BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, La Présidente,